Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего Спрыгиной О.Б.,
судей областного суда Обносовой М.В., Мальмановой Э.К.,
при секретаре Х.Г.,
заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Обносовой М.В. дело по апелляционной жалобе представителя Г. Х.А. на решение Трусовского районного суда г. Астрахани от 31 июля 2013 года по иску Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области к Г. о взыскании задолженности по договору аренды государственного недвижимого имущества Астраханской области, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами и встречному иску Г. к Агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области о взыскании расходов,
установила:
Агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области обратилось в суд к Г. о взыскании задолженности по договору аренды государственного недвижимого имущества Астраханской области, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами, указав, что Постановлением Губернатора Астраханской области от "дата" N Министерство имущественных и земельных отношений Астраханской области реорганизовано в форме преобразования в Агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области. В соответствии с пунктом 1.2. Положения об Агентстве по управлению государственным имуществом Астраханской области, утвержденным постановлением Правительства Астраханской области от "дата" N агентство является правопреемником Министерства имущественных и земельных отношений Астраханской области по всем правам и обязанностям.
На основании договора аренды государственного недвижимого имущества Астраханской области от "дата" N, индивидуальный предприниматель Г. являлась арендатором государственного имущества - комнат Nа, N, N, N, N N N, N, N, N, N, N помещения N, комнат N, N N помещения N, общей площадью <....> кв. м, расположенных на первом этаже здания, литер <....> по <адрес> для организации общественного питания. Балансодержателем имущества по указанному адресу является ГАОУ АО ВПО <....>
Договор аренды расторгнут с "дата" на основании письма ответчика от "дата".
На момент расторжения договора аренды за ответчиком числилась задолженность в размере <....> рублей, которая сформировалась за период пользования имуществом с "дата" по "дата". Таким образом, в период использования государственного имущества ответчик неоднократно нарушал обязанность по своевременному и полному внесению арендной платы. Претензией от "дата" N ответчику сообщалось о неоднократном нарушении существенных условий договора, о размере задолженности на "дата" и необходимости ее погашения в срок до "дата". Однако настоящая претензия осталась без внимания, задолженность не погашена в указанный в претензии срок. В соответствии с направленным ответчику уведомлением (от "дата" N ставка арендной платы с "дата" по "дата" установлена в размере <....> рублей ежемесячно (на основании постановления Правительства Астраханской области от "дата" N "О внесении изменений в постановление Правительства Астраханской области от "дата" N
Дополнительным соглашением от апреля 2010 N к договору аренды ставка арендной платы в период с "дата" - "дата" составляла <.....> рублей, с "дата" до подключения к системам водо-, электроснабжения составила <.....> рублей в месяц.
В соответствии с дополнительным соглашением N от "дата" к договору арендная плата поступала в доход бюджета Астраханской области.
Пункт 3.7 договора предусматривает, что арендные платежи за текущий месяц должны быть полностью внесены не позднее 25 числа текущего месяца.
Согласно пункту 4.2 договора аренды в случае несоблюдения порядка и сроков внесения платы, установленной договором, "Арендатор" обязан уплатить за каждый день просрочки пеню в размере <.....>% от суммы просроченного платежа.
Пеня за период просрочки внесения арендной платы с "дата" по "дата" составляет <.....> руб.
В связи с нарушением ответчиком обязательств по срокам внесения платежей, ему направлена претензия от "дата" N <.....> (копия прилагается). Ответчиком требования, изложенные в претензиях не выполнены, задолженность до настоящего времени не погашена.
За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств из расчета <....>% годовых на сумму <....> рублей за период с "дата" по "дата" в размере <....> рублей.
Ответчик в настоящее время прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.
Просили взыскать с Г. в пользу истца задолженность по арендной плате за период с "дата" по "дата" в размере <....> рублей, пени за несоблюдение порядка и сроков внесения арендной платы за период с "дата" по "дата" в размере <....> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период использования государственного имущества Астраханской области с "дата" по "дата" в размере <....> рублей.
Г. обратилась в суд со встречным иском, в котором указала, что указанные в договоре аренды помещения переданы ей для организации общественного питания, для использования помещений по целевому назначению было необходимо произвести устройство туалетной комнаты, которую она произвела в "дата" стоимость работ составила <....> рублей, в связи с отключением балансодержателем электричества с "дата" и водоснабжения с "дата" использовать имущество по назначению было невозможно. В "дата" проведены работы по монтажу линии электропередачи и восстановлении подачи электричества, проведен и подключен водопровод. "дата" она обратилась в Агентство о зачете в счет арендной платы стоимости расходов, "дата" получила отказ в зачете произведенных затрат в связи с расторжением договора аренды. Поскольку расходы произведены до прекращения договора аренды "дата", просила зачесть в счет арендной платы произведенные расходы по реконструкции туалетной комнаты в сумме <....> рублей, зачесть в счет арендной платы расходы по установлению линии электропередачи, водоснабжения в сумме <....> рубля, всего на сумму <....> рубля.
Впоследствии исковые требования изменила, указав, что при заключении договора аренды имущества по <адрес> ей не передана техническая документация, в связи с чем она не знала о его техническом состоянии. Впоследствии установлено, что необходима замена полов и устройство туалетной комнаты. Она произвела замену пола, расходы были учтены при расчете арендной платы, согласовано устройство туалетной комнаты. В январе 2010 года балансодержателем АИСИ отключены все коммуникации, что не позволяло использовать помещение по назначению, ей пришлось произвести расходы на подключение электричества и водопровода. "дата" обратившись в Агентство о зачете в счет арендной платы стоимости расходов получила отказ в связи с прекращением договора аренды. Просила взыскать с ответчика расходы по устройству туалетной комнаты в сумме <....> рублей, расходы на восстановление электричества и водоснабжения в сумме <....> рубля, расходы по оплате госпошлины.
В судебном заседании представитель истца З. исковые требования поддержала в полном объеме, встречный иск не признала.
Г. и ее представитель Х.А. в судебном заседании исковые требования признали в части взыскания арендной платы за "дата" в размере <....> рублей, в остальной части иск не признали, просили отказать в его удовлетворении. Встречные исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ГАОУ АО ВПО "Астраханский инженерно-строительный институт" А. исковые требования поддержала, возражала против удовлетворения встречного иска.
Решением Трусовского районного суда г. Астрахани от 31 июля 2013 года исковые требования Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области к Г. о взыскании задолженности по договору аренды государственного недвижимого имущества Астраханской области, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворены.
С Г. в пользу Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области задолженность по арендной плате в размере <....> рубля <....> копейки, пени за несоблюдение порядка и сроков внесения арендной платы в размере <....> рублей <....> копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <....> рублей <....> копейки.
С Г. взыскана государственная пошлина в местный бюджет МО "Город Астрахань" в сумме <....> рублей <....> копейки.
В удовлетворении встречного иска Г. к Агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области о взыскании расходов отказано.
В апелляционной жалобе представитель Г. Х.А. ставит вопрос об отмене решения суда, считая его незаконным и необоснованным, ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, считает, что, суд незаконно отказал во взыскании расходов, связанных с недостатками сданного в аренду имущества, при этом односторонне, необоснованно удовлетворил иск арендодателя. Судом не учтено, что назначение арендованного имущества предполагалось под кафе, то есть общественное питание, для использования имущества под кафе необходимо было обустроить туалетную комнату, расходы на обустройство которой она просила взыскать. В суд также установлено, что водоснабжение и электроснабжение отключены балансодержателем ОГОУ "АИСИ". После отключения коммуникаций использовать помещение по назначению было невозможно. Считает, что в соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации она имеет право на возмещение указанных расходов, понесенных в результате недостатков сданного в аренду имущества.
Выслушав представителей Г. Х.А., М., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области И., возражавшего против удовлетворения жалобы, проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Удовлетворяя требования Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области о взыскании задолженности по договору аренды государственного недвижимого имущества Астраханской области, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции правильно исходил из того, что ответчиком нарушены условия договора аренды, доказательств обратному ответчиком суду не представлено.
Отказывая в удовлетворении встречного иска Г. о взыскании расходов, районный суд обоснованно пришел к выводу о том, что правовых оснований для удовлетворения встречных требований не имеется.
Судебная коллегия соглашается с выводами районного суда, считает их обоснованными и законными.
Согласно статье 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от их исполнения не допускается (статья 310 Кодекса).
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
Судом первой инстанции установлено, что "дата" между Министерством имущественных и земельных отношений Астраханской области (в настоящее время Агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области) и индивидуальным предпринимателем Г. заключен договор аренды нежилых помещений, находящихся в собственности Астраханской области комнат N N, N, N, N N, N, N, N, N, N, N помещения N, комнат N, N N помещения N, общей площадью <....> кв. м, расположенных на первом этаже здания, литер <....> по <адрес> Договор заключен на срок по "дата". На основании пункта 5.2 договора он автоматически продлевается на неопределенный срок, если ни одна из сторон за один месяц до истечения срока действия договора не заявит о намерении его не продлевать или заключить новый договор.
Согласно пункту 3.1 ставка арендной платы на момент передачи имущества составляет <....> рублей в месяц без учета налогов. Сумма арендной платы, подлежащая ежемесячному внесению, определена в приложении 3 к настоящему договору.
Согласно пункта 3.7 арендная плата вносится ежемесячно безналичным порядком на спец.счет ОГОУ НПО "Профессиональный лицей N", при этом платежи за текущий месяц должны быть полностью внесены арендатором не позднее 25 числа текущего месяца.
15 июня 2007 года арендуемые помещения переданы ответчику по акту приема-передачи.
22 января 2008 года сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды, п. 3.7 изложен в новой редакции, согласно которому арендная плата вносится ежемесячно безналичным порядком на расчетный счет областного бюджета.
17 июня 2008 года заключено дополнительное соглашение, согласно которому п. 1.3 дополнен абзацем следующего содержания: "Срок аренды продлить с "дата" до принятия решения о дальнейшем использовании учебного корпуса N ОГОУ НПО "профессиональный лицей N".
Согласно дополнительному соглашению N от "дата" п. 8 изложен в следующей редакции: Порядок осуществления зачета затрат арендатора. 8.1 Министерство обязуется с "дата" в счет арендной платы ежемесячно осуществлять зачет расчетной стоимости затрат арендатора на общую сумму затрат в размере <....> рублей согласно прилагаемому расчету (приложение N). 8.2 При прекращении договорных отношений оставшаяся незачтенная сумма затрат арендатора по капитальному ремонту не подлежит возмещению Министерством.
Согласно п. 8.3 на период зачета арендатор обязан ежемесячно вносить арендную плату за используемые помещения в размере минимальной величины арендной платы, установленной нормативно-правовыми актами <адрес>.
Согласно дополнительному соглашению от апреля 2010 года арендодателем от имени собственника передаваемого в аренду государственного имущества Астраханской области выступает Агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области, балансодержателем имущества является ОГОУ ВПО <....>
Ставка арендной платы за период с "дата" по "дата" составляет <....> рублей, с "дата" до подключения к системам водо-электроснабжения составляет <....> рублей в месяц без учета налогов.
В адрес ответчика истцом направлялись уведомления от "дата" и "дата" о погашении задолженности.
"дата" ответчик обратилась с письмом к истцу в котором просила расторгнуть договор аренды с "дата".
"дата" истец направил ответчику письмо с проектом соглашения о расторжении договора, одновременно требуя погасить задолженность по арендной плате. Данное письмо получено ответчиком "дата".
Таким образом, договор аренды считается расторгнутым с "дата"
В судебном заседании установлено, что ответчик Г. свои обязательства по договору аренды нежилых помещений не исполнила, задолженность по арендной плате, которая сформировалась за период пользования имуществом с "дата" по "дата" не оплатила, доказательств, подтверждающих исполнение обязательств по договору аренды, не представила.
Суд первой инстанции, дав надлежащую юридическую оценку представленным сторонами доказательствам и применив нормы материального права, регулирующие спорное правоотношение, пришел к объективному выводу об удовлетворении исковых требований Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области.
Судебная коллегия так же согласна с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречного иска Г. к Агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области о взыскании расходов.
Так суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что согласно акту приема-передачи к договору аренды от "дата" N арендованное Г. помещение по <адрес> находилось в удовлетворительном состоянии, отмечено о необходимости текущего ремонта в срок до "дата".
Из договора аренды от "дата" N п. 1.2 следует, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, что соответствует части 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Имущество передано Г. "дата" на основании акта приема-передачи. В акте указано, что объект недвижимости по своему техническому состоянию пригоден для передачи в аренду.
Доказательств тому, что Г. не знала об отсутствии в помещении туалетной комнаты при заключении договора и подписании акта приема-передачи, суду первой инстанции представлено не было. Не представлены доказательства тому, что отсутствие туалетной комнаты препятствовало ей пользоваться арендованным имуществом и могло быть отнесено к недостаткам сданного в аренду имущества.
Согласно п. 2.2.4 договора арендатор обязуется производить переустройство, перепланировку либо иные изменения, затрагивающие конструкцию имущества лишь с письменного согласия Министерства и балансодержателя, а также с согласованию с органами пожнадзора, СЭС, Энергонадзора и т.п.
По смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и проведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ.
Как следует из письма Министерства имущественных и земельных отношений Астраханской области от "дата" N Г. для получения разрешения арендодателя на устройство туалетной комнаты необходимо предоставить согласование с ОГОУ НПО "Профессианальный лицей N" на устройство туалетной комнаты, сметный расчет, график производства работ. Данные документы не представлены.
С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции о том, что произведенная Г. перепланировка помещения не согласована в установленном порядке с арендодателем, судебная коллегия признает правильными.
При указанных обстоятельствах довод апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно отказал во взыскании расходов по проведению устройства туалетной комнаты, несостоятелен.
Судебная коллегия не может согласиться с доводом апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно отказал во взыскании расходов на восстановление электро и водоснабжение, по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Дополнительным соглашением от "дата" N к договору аренды ставка арендной платы в период с "дата" - "дата" составляла <....> рублей, с "дата" до подключения к системам водо-, электроснабжения составила <....> рублей в месяц.
Таким образом, Г. воспользовалась своим правом в соответствии с частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовала соразмерного уменьшения арендной платы, заключив дополнительное соглашение от апреля 2010 года N, в связи с чем требования о возмещении расходов на устранение недостатков имущества не могут быть удовлетворены.
Несостоятелен довод апелляционной жалобы о том, что указанные недостатки не были оговорены при заключении договора, поскольку данные недостатки возникли после заключения договора аренды в 2010 году.
Довод апелляционной жалобы о том что, арендная плата не производилась по вине арендодателя, так как использовать помещение и получать доход от использования имущества было невозможно ввиду отсутствия электро-, и водоснабжения, не может быть принят судебной коллегией во внимание, поскольку указанные обстоятельства не влияют на ее обязанность вносить арендные платежи до возврата арендованного имущества в соответствии с требованиями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Другие доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку основаны на неправильном толковании закона, являлись предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка в решении суда, и они не могут являться основанием для отмены судебного решения.
Суд первой инстанции верно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, представленным сторонами доказательствам дал надлежащую оценку, что нашло свое отражение в мотивировочной части решения, спор разрешен в соответствии с нормами материального и процессуального права, регулирующими спорные правоотношения. Судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного решения, по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда,
определила:
решение Трусовского районного суда г. Астрахани от 31 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Г. Х.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АСТРАХАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.11.2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АСТРАХАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 ноября 2013 года
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего Спрыгиной О.Б.,
судей областного суда Обносовой М.В., Мальмановой Э.К.,
при секретаре Х.Г.,
заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Обносовой М.В. дело по апелляционной жалобе представителя Г. Х.А. на решение Трусовского районного суда г. Астрахани от 31 июля 2013 года по иску Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области к Г. о взыскании задолженности по договору аренды государственного недвижимого имущества Астраханской области, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами и встречному иску Г. к Агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области о взыскании расходов,
установила:
Агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области обратилось в суд к Г. о взыскании задолженности по договору аренды государственного недвижимого имущества Астраханской области, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами, указав, что Постановлением Губернатора Астраханской области от "дата" N Министерство имущественных и земельных отношений Астраханской области реорганизовано в форме преобразования в Агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области. В соответствии с пунктом 1.2. Положения об Агентстве по управлению государственным имуществом Астраханской области, утвержденным постановлением Правительства Астраханской области от "дата" N агентство является правопреемником Министерства имущественных и земельных отношений Астраханской области по всем правам и обязанностям.
На основании договора аренды государственного недвижимого имущества Астраханской области от "дата" N, индивидуальный предприниматель Г. являлась арендатором государственного имущества - комнат Nа, N, N, N, N N N, N, N, N, N, N помещения N, комнат N, N N помещения N, общей площадью <....> кв. м, расположенных на первом этаже здания, литер <....> по <адрес> для организации общественного питания. Балансодержателем имущества по указанному адресу является ГАОУ АО ВПО <....>
Договор аренды расторгнут с "дата" на основании письма ответчика от "дата".
На момент расторжения договора аренды за ответчиком числилась задолженность в размере <....> рублей, которая сформировалась за период пользования имуществом с "дата" по "дата". Таким образом, в период использования государственного имущества ответчик неоднократно нарушал обязанность по своевременному и полному внесению арендной платы. Претензией от "дата" N ответчику сообщалось о неоднократном нарушении существенных условий договора, о размере задолженности на "дата" и необходимости ее погашения в срок до "дата". Однако настоящая претензия осталась без внимания, задолженность не погашена в указанный в претензии срок. В соответствии с направленным ответчику уведомлением (от "дата" N ставка арендной платы с "дата" по "дата" установлена в размере <....> рублей ежемесячно (на основании постановления Правительства Астраханской области от "дата" N "О внесении изменений в постановление Правительства Астраханской области от "дата" N
Дополнительным соглашением от апреля 2010 N к договору аренды ставка арендной платы в период с "дата" - "дата" составляла <.....> рублей, с "дата" до подключения к системам водо-, электроснабжения составила <.....> рублей в месяц.
В соответствии с дополнительным соглашением N от "дата" к договору арендная плата поступала в доход бюджета Астраханской области.
Пункт 3.7 договора предусматривает, что арендные платежи за текущий месяц должны быть полностью внесены не позднее 25 числа текущего месяца.
Согласно пункту 4.2 договора аренды в случае несоблюдения порядка и сроков внесения платы, установленной договором, "Арендатор" обязан уплатить за каждый день просрочки пеню в размере <.....>% от суммы просроченного платежа.
Пеня за период просрочки внесения арендной платы с "дата" по "дата" составляет <.....> руб.
В связи с нарушением ответчиком обязательств по срокам внесения платежей, ему направлена претензия от "дата" N <.....> (копия прилагается). Ответчиком требования, изложенные в претензиях не выполнены, задолженность до настоящего времени не погашена.
За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств из расчета <....>% годовых на сумму <....> рублей за период с "дата" по "дата" в размере <....> рублей.
Ответчик в настоящее время прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.
Просили взыскать с Г. в пользу истца задолженность по арендной плате за период с "дата" по "дата" в размере <....> рублей, пени за несоблюдение порядка и сроков внесения арендной платы за период с "дата" по "дата" в размере <....> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период использования государственного имущества Астраханской области с "дата" по "дата" в размере <....> рублей.
Г. обратилась в суд со встречным иском, в котором указала, что указанные в договоре аренды помещения переданы ей для организации общественного питания, для использования помещений по целевому назначению было необходимо произвести устройство туалетной комнаты, которую она произвела в "дата" стоимость работ составила <....> рублей, в связи с отключением балансодержателем электричества с "дата" и водоснабжения с "дата" использовать имущество по назначению было невозможно. В "дата" проведены работы по монтажу линии электропередачи и восстановлении подачи электричества, проведен и подключен водопровод. "дата" она обратилась в Агентство о зачете в счет арендной платы стоимости расходов, "дата" получила отказ в зачете произведенных затрат в связи с расторжением договора аренды. Поскольку расходы произведены до прекращения договора аренды "дата", просила зачесть в счет арендной платы произведенные расходы по реконструкции туалетной комнаты в сумме <....> рублей, зачесть в счет арендной платы расходы по установлению линии электропередачи, водоснабжения в сумме <....> рубля, всего на сумму <....> рубля.
Впоследствии исковые требования изменила, указав, что при заключении договора аренды имущества по <адрес> ей не передана техническая документация, в связи с чем она не знала о его техническом состоянии. Впоследствии установлено, что необходима замена полов и устройство туалетной комнаты. Она произвела замену пола, расходы были учтены при расчете арендной платы, согласовано устройство туалетной комнаты. В январе 2010 года балансодержателем АИСИ отключены все коммуникации, что не позволяло использовать помещение по назначению, ей пришлось произвести расходы на подключение электричества и водопровода. "дата" обратившись в Агентство о зачете в счет арендной платы стоимости расходов получила отказ в связи с прекращением договора аренды. Просила взыскать с ответчика расходы по устройству туалетной комнаты в сумме <....> рублей, расходы на восстановление электричества и водоснабжения в сумме <....> рубля, расходы по оплате госпошлины.
В судебном заседании представитель истца З. исковые требования поддержала в полном объеме, встречный иск не признала.
Г. и ее представитель Х.А. в судебном заседании исковые требования признали в части взыскания арендной платы за "дата" в размере <....> рублей, в остальной части иск не признали, просили отказать в его удовлетворении. Встречные исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ГАОУ АО ВПО "Астраханский инженерно-строительный институт" А. исковые требования поддержала, возражала против удовлетворения встречного иска.
Решением Трусовского районного суда г. Астрахани от 31 июля 2013 года исковые требования Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области к Г. о взыскании задолженности по договору аренды государственного недвижимого имущества Астраханской области, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворены.
С Г. в пользу Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области задолженность по арендной плате в размере <....> рубля <....> копейки, пени за несоблюдение порядка и сроков внесения арендной платы в размере <....> рублей <....> копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <....> рублей <....> копейки.
С Г. взыскана государственная пошлина в местный бюджет МО "Город Астрахань" в сумме <....> рублей <....> копейки.
В удовлетворении встречного иска Г. к Агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области о взыскании расходов отказано.
В апелляционной жалобе представитель Г. Х.А. ставит вопрос об отмене решения суда, считая его незаконным и необоснованным, ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, считает, что, суд незаконно отказал во взыскании расходов, связанных с недостатками сданного в аренду имущества, при этом односторонне, необоснованно удовлетворил иск арендодателя. Судом не учтено, что назначение арендованного имущества предполагалось под кафе, то есть общественное питание, для использования имущества под кафе необходимо было обустроить туалетную комнату, расходы на обустройство которой она просила взыскать. В суд также установлено, что водоснабжение и электроснабжение отключены балансодержателем ОГОУ "АИСИ". После отключения коммуникаций использовать помещение по назначению было невозможно. Считает, что в соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации она имеет право на возмещение указанных расходов, понесенных в результате недостатков сданного в аренду имущества.
Выслушав представителей Г. Х.А., М., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области И., возражавшего против удовлетворения жалобы, проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Удовлетворяя требования Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области о взыскании задолженности по договору аренды государственного недвижимого имущества Астраханской области, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции правильно исходил из того, что ответчиком нарушены условия договора аренды, доказательств обратному ответчиком суду не представлено.
Отказывая в удовлетворении встречного иска Г. о взыскании расходов, районный суд обоснованно пришел к выводу о том, что правовых оснований для удовлетворения встречных требований не имеется.
Судебная коллегия соглашается с выводами районного суда, считает их обоснованными и законными.
Согласно статье 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от их исполнения не допускается (статья 310 Кодекса).
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
Судом первой инстанции установлено, что "дата" между Министерством имущественных и земельных отношений Астраханской области (в настоящее время Агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области) и индивидуальным предпринимателем Г. заключен договор аренды нежилых помещений, находящихся в собственности Астраханской области комнат N N, N, N, N N, N, N, N, N, N, N помещения N, комнат N, N N помещения N, общей площадью <....> кв. м, расположенных на первом этаже здания, литер <....> по <адрес> Договор заключен на срок по "дата". На основании пункта 5.2 договора он автоматически продлевается на неопределенный срок, если ни одна из сторон за один месяц до истечения срока действия договора не заявит о намерении его не продлевать или заключить новый договор.
Согласно пункту 3.1 ставка арендной платы на момент передачи имущества составляет <....> рублей в месяц без учета налогов. Сумма арендной платы, подлежащая ежемесячному внесению, определена в приложении 3 к настоящему договору.
Согласно пункта 3.7 арендная плата вносится ежемесячно безналичным порядком на спец.счет ОГОУ НПО "Профессиональный лицей N", при этом платежи за текущий месяц должны быть полностью внесены арендатором не позднее 25 числа текущего месяца.
15 июня 2007 года арендуемые помещения переданы ответчику по акту приема-передачи.
22 января 2008 года сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды, п. 3.7 изложен в новой редакции, согласно которому арендная плата вносится ежемесячно безналичным порядком на расчетный счет областного бюджета.
17 июня 2008 года заключено дополнительное соглашение, согласно которому п. 1.3 дополнен абзацем следующего содержания: "Срок аренды продлить с "дата" до принятия решения о дальнейшем использовании учебного корпуса N ОГОУ НПО "профессиональный лицей N".
Согласно дополнительному соглашению N от "дата" п. 8 изложен в следующей редакции: Порядок осуществления зачета затрат арендатора. 8.1 Министерство обязуется с "дата" в счет арендной платы ежемесячно осуществлять зачет расчетной стоимости затрат арендатора на общую сумму затрат в размере <....> рублей согласно прилагаемому расчету (приложение N). 8.2 При прекращении договорных отношений оставшаяся незачтенная сумма затрат арендатора по капитальному ремонту не подлежит возмещению Министерством.
Согласно п. 8.3 на период зачета арендатор обязан ежемесячно вносить арендную плату за используемые помещения в размере минимальной величины арендной платы, установленной нормативно-правовыми актами <адрес>.
Согласно дополнительному соглашению от апреля 2010 года арендодателем от имени собственника передаваемого в аренду государственного имущества Астраханской области выступает Агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области, балансодержателем имущества является ОГОУ ВПО <....>
Ставка арендной платы за период с "дата" по "дата" составляет <....> рублей, с "дата" до подключения к системам водо-электроснабжения составляет <....> рублей в месяц без учета налогов.
В адрес ответчика истцом направлялись уведомления от "дата" и "дата" о погашении задолженности.
"дата" ответчик обратилась с письмом к истцу в котором просила расторгнуть договор аренды с "дата".
"дата" истец направил ответчику письмо с проектом соглашения о расторжении договора, одновременно требуя погасить задолженность по арендной плате. Данное письмо получено ответчиком "дата".
Таким образом, договор аренды считается расторгнутым с "дата"
В судебном заседании установлено, что ответчик Г. свои обязательства по договору аренды нежилых помещений не исполнила, задолженность по арендной плате, которая сформировалась за период пользования имуществом с "дата" по "дата" не оплатила, доказательств, подтверждающих исполнение обязательств по договору аренды, не представила.
Суд первой инстанции, дав надлежащую юридическую оценку представленным сторонами доказательствам и применив нормы материального права, регулирующие спорное правоотношение, пришел к объективному выводу об удовлетворении исковых требований Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области.
Судебная коллегия так же согласна с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречного иска Г. к Агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области о взыскании расходов.
Так суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что согласно акту приема-передачи к договору аренды от "дата" N арендованное Г. помещение по <адрес> находилось в удовлетворительном состоянии, отмечено о необходимости текущего ремонта в срок до "дата".
Из договора аренды от "дата" N п. 1.2 следует, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, что соответствует части 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Имущество передано Г. "дата" на основании акта приема-передачи. В акте указано, что объект недвижимости по своему техническому состоянию пригоден для передачи в аренду.
Доказательств тому, что Г. не знала об отсутствии в помещении туалетной комнаты при заключении договора и подписании акта приема-передачи, суду первой инстанции представлено не было. Не представлены доказательства тому, что отсутствие туалетной комнаты препятствовало ей пользоваться арендованным имуществом и могло быть отнесено к недостаткам сданного в аренду имущества.
Согласно п. 2.2.4 договора арендатор обязуется производить переустройство, перепланировку либо иные изменения, затрагивающие конструкцию имущества лишь с письменного согласия Министерства и балансодержателя, а также с согласованию с органами пожнадзора, СЭС, Энергонадзора и т.п.
По смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и проведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ.
Как следует из письма Министерства имущественных и земельных отношений Астраханской области от "дата" N Г. для получения разрешения арендодателя на устройство туалетной комнаты необходимо предоставить согласование с ОГОУ НПО "Профессианальный лицей N" на устройство туалетной комнаты, сметный расчет, график производства работ. Данные документы не представлены.
С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции о том, что произведенная Г. перепланировка помещения не согласована в установленном порядке с арендодателем, судебная коллегия признает правильными.
При указанных обстоятельствах довод апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно отказал во взыскании расходов по проведению устройства туалетной комнаты, несостоятелен.
Судебная коллегия не может согласиться с доводом апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно отказал во взыскании расходов на восстановление электро и водоснабжение, по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Дополнительным соглашением от "дата" N к договору аренды ставка арендной платы в период с "дата" - "дата" составляла <....> рублей, с "дата" до подключения к системам водо-, электроснабжения составила <....> рублей в месяц.
Таким образом, Г. воспользовалась своим правом в соответствии с частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовала соразмерного уменьшения арендной платы, заключив дополнительное соглашение от апреля 2010 года N, в связи с чем требования о возмещении расходов на устранение недостатков имущества не могут быть удовлетворены.
Несостоятелен довод апелляционной жалобы о том, что указанные недостатки не были оговорены при заключении договора, поскольку данные недостатки возникли после заключения договора аренды в 2010 году.
Довод апелляционной жалобы о том что, арендная плата не производилась по вине арендодателя, так как использовать помещение и получать доход от использования имущества было невозможно ввиду отсутствия электро-, и водоснабжения, не может быть принят судебной коллегией во внимание, поскольку указанные обстоятельства не влияют на ее обязанность вносить арендные платежи до возврата арендованного имущества в соответствии с требованиями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Другие доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку основаны на неправильном толковании закона, являлись предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка в решении суда, и они не могут являться основанием для отмены судебного решения.
Суд первой инстанции верно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, представленным сторонами доказательствам дал надлежащую оценку, что нашло свое отражение в мотивировочной части решения, спор разрешен в соответствии с нормами материального и процессуального права, регулирующими спорные правоотношения. Судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного решения, по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда,
определила:
решение Трусовского районного суда г. Астрахани от 31 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Г. Х.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)