Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья Матыцина Е.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Булгаковой М.В.,
судей областного суда Прокаевой Е.Д., Кудряшова В.К.
при секретаре Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску З.М. к сельскохозяйственной артели им. Чкалова, обществу с ограниченной ответственностью "Палимовское", А.А., А.Ф., администрации муниципального образования Палимовский сельсовет о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру в порядке приватизации
по апелляционной жалобе З.М.
на решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 26 июля 2012 года, которым З.М. отказано в удовлетворении заявленных исковых требований.
Заслушав доклад судьи Булгаковой М.В., объяснения З.М. и ее представителя Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
З.М. обратилась в суд с вышеуказанным иском. В обоснование требований указала, что ее отцу З.В. 29.05.1990 года решением заседания правления колхоза им. Чкалова была выделена квартира по адресу: <...>, а 25.10.1991 года администрацией Палимовского сельсовета был выделен земельный участок общей площадью 1200 кв. м под строительство жилого дома и хозяйственных построек, который по устной договоренности располагался под жилым домом по указанному адресу. После пожара в 1996 году на заседании правления колхоза было принято решение о продаже квартиры N 1 сгоревшего дома З.В. за полную стоимость до конца 1996 года, однако денежные средства внесены не были, так как по устной договоренности с председателем колхоза после восстановления квартира должна была перейти в собственность отца бесплатно в порядке приватизации. Ее отец умер 07.06.1999 года, мать - З.О. умерла 26.12.2011 года. Обратившись за выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, истец узнала, что квартира числится за ООО "Палимовское", так как в 2006 году право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за СХА им. Чкалова, в 2009 году квартира была продана А.А., который в 2009 году продал спорную квартиру ООО "Палимовское". Полагала, что у истца и ее родителей возникло право постоянного бессрочного пользования спорной квартирой, относившейся к общественному жилищному фонду на момент предоставления, а оспариваемые сделки незаконны, так как совершены для того, чтобы квартира не перешла в собственность З-ных бесплатно в порядке приватизации, затрагивают права истца на проживание и пользование квартирой. Также указала, что на момент продажи квартиры А.А. в отношении СХА им. Чкалова было открыто конкурсное производство, в связи с чем, квартира подлежала передаче в муниципальную собственность, и могла быть приватизирована З.М. Также полагала, что сделки не соответствуют требованиям ч. 1 ст. 558 ГК РФ, ч. 2 ст. 10 ЖК РСФСР, поскольку СХА им. Чкалова денежные средства по сделке не получила, А.А. спорной квартирой не владел, не осматривал ее, не вселялся. С учетом уточнения исковых требований, ссылаясь на положения статьи 170, 558 ГК РФ, просила суд признать недействительным договор купли-продажи от 14.01.2009 года четырехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <...>, заключенный между СХА им. Чкалова и А.А., и договор купли-продажи от 27.08.2009 года вышеуказанной квартиры, заключенный между А.А. и ООО "Палимовское"; прекратить право собственности А.А., ООО "Палимовское", СХА им. Чкалова на указанную квартиру и погасить в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок ним соответствующие записи; признать за З.М. право собственности на вышеуказанную квартиру в порядке приватизации.
Определениями Бузулукского районного суда от 16.04.2012 года и 21.05.2012 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Оренбургской области, в качестве соответчика - А.Ф.
В судебном заседании истец З.М. и ее представитель Н., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержали.
Ответчики А.А., А.Ф., представители ответчиков СХА им. Чкалова, МО администрация Палимовского сельсовета, представитель третьего лица Управления Росреестра по Оренбургской области в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.
Представитель ответчиков ООО "Палимовское", А.А. - Х., действующая на основании доверенностей, в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что оспариваемые договоры права истца не нарушают, З.М. не является стороной договоров и не вправе оспаривать их по несоответствию требованиям п. 1 ст. 558 ГК РФ, а также заявила о пропуске срока исковой давности по требованиям о признании недействительным договора купли-продажи от 14.01.2009 года.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласен истец З.М., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчики А.А., А.Ф., представители ответчиков ООО "Палимовское", СХА им. Чкалова, МО администрация Палимовского сельсовета, представитель третьего лица Управления Росреестра по Оренбургской области не явились, от ООО "Палимовское" поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, иные лица, участвующие в деле, о причинах неявки суду не сообщили, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что жилой дом, в котором расположена спорная квартира, был построен колхозом им. Чкалова и введен в эксплуатацию с 29.06.1990 года (акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 28.06.1990 года, решение исполнительного комитета Бузулукского городского совета народных депутатов N 269 от 29.06.1990 года, т. 1 л.д. 105 - 112).
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что отцу истца З.В., являвшемуся членом колхоза им. Чкалова Палимовского сельсовета с 28.03.1990 года по 24.03.1992 года, правлением колхоза на заседании 29.05.1990 года была выделена квартира, которой после проведения технической инвентаризации домовладений распоряжением администрации Палимовского сельсовета от 09.04.1996 года присвоен адрес: <...> (т. 1 л.д. 9, 20, 21).
На заседании правления колхоза 25.04.1996 года было принято решение о продаже дома К. - за 50% его стоимости после пожара (41760000 рублей), З-ных - за полную стоимость с выплатой до конца 1996 года (архивная справка N 542 от 30.09.2010 года, т. 1 л.д. 22).
Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что стоимость квартиры семьей З-ных выплачена не была.
По акту приема передачи основных средств от колхоза им. Чкалова в уставный фонд сельхозартели им. Чкалова от 15.05.1998 года (т. 1 л.д. 102 - 104) были переданы жилые дома, в том числе, двухквартирный дом по <...>.
Из материалов дела следует, что право собственности СХА им. Чкалова было зарегистрировано в Бузулукском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области 01 сентября 2006 года.
На общем собрании членов СХА им. Чкалова от 16.02.2007 года было принято решение о продаже спорной квартиры А.А. (протокол, т. 1 л.д. 93).
По договору купли-продажи от 14.01.2009 года (т. 1 л.д. 87 - 88) сельскохозяйственная артель им. Чкалова продала спорную квартиру А.А. за 250000 рублей. Договор купли-продажи и право собственности А.А. зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области 30.01.2009 года.
28.08.2009 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ООО "Палимовское" на основании договора купли-продажи с А.А. от 27.08.2009 года (т. 1 л.д. 78 - 79).
В пункте 4 договоров купли-продажи указано, что в отчуждаемой квартире зарегистрированы З.О., З.М.
В обоснование требований о признании недействительными договоров купли-продажи спорной квартиры от 14.01.2009 года и 28.08.2009 года З.М. ссылалась на положения статьи 170 ГК РФ и указывала, что оспариваемые сделки совершены лишь для вида, с целью не допустить перехода квартиры в собственность семьи З-ных в порядке приватизации, а также указывала на несоответствие сделок требованиям закона - пункту 1 статьи 558 ГК РФ.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно статье 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
В соответствии с пунктом 1 статьи 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Разрешая спор, суд исходил из того, что несоблюдение при заключении договора купли-продажи квартиры положений п. 1. ст. 558 ГК РФ затрагивает права только сторон сделки и влечет признание его незаключенным. При этом истец стороной договоров купли-продажи квартиры не является. Кроме того, доказательства того, что правовые последствия, на которые была направлена воля сторон по указанным сделкам, не наступили, что могло свидетельствовать о их мнимости, суду представлены не были.
В ходе рассмотрения дела представитель ответчика А.А. Х. заявила о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 14.01.2009 года.
Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В соответствии с частью 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Учитывая, что с момента начала исполнения договора купли-продажи от 14.01.2009 года, который следует исчислять со дня его регистрации 30.01.2009 года, до обращения в суд с иском прошло более установленного законом трехлетнего срока, суд пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о признании договора купли-продажи квартиры недействительным от 14.01.2009 года и применении последствий его недействительности.
При этом суд не усмотрел оснований для восстановления срока исковой давности, поскольку доказательства наличия обстоятельств, предусмотренных статьей 205 ГК РФ и препятствовавших своевременному обращению истца в суд, представлены не были.
С выводом суда о пропуске срока исковой давности судебная коллегия соглашается и не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалобы о необоснованности отказа в восстановлении срока исковой давности, со ссылкой на то, что истцу стало известно о заключении оспариваемых договоров в марте 2012 года, т.к. течение срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, а восстановление пропущенного срока в соответствии со статьей 205 ГК РФ возможно лишь при наличии обстоятельств, связанных с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.).
Поскольку истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске, суд обоснованно отказал З.М. в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 14.01.2009 года и применении последствий его недействительности, а также последующего договора купли-продажи квартиры от 27.08.2009 года и применении последствий его недействительности.
Согласно статье 2 Закона РФ от 04.07.1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица.
Таким образом, граждане РФ имеют право на приватизацию занимаемых жилых помещений, относящихся к государственному или муниципальному жилищному фонду.
В соответствии с Положением о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий утвержденным Постановлением Правительства РФ от 04.09.1992 N 708, действовавшим до 27.01.2003 года, объекты социальной сферы и инженерной инфраструктуры колхозов и совхозов могут передаваться в собственность соответствующим местным органам власти.
При реорганизации совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий передача или продажа гражданам занимаемых ими помещений осуществляется в порядке, установленном Законом РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" и соответствующими решениями Советов народных депутатов. Нормативы оплаты за приватизируемые жилые помещения жилищного фонда этих хозяйств сверх установленной нормы безвозмездной передачи устанавливаются их трудовыми коллективами.
Таким образом, названным нормативным актом право на приватизацию жилых помещений колхозов не предусматривалось.
Учитывая, что спорная квартира по акту приема передачи основных средств от колхоза им. Чкалова была передана в уставный фонд сельхозартели им. Чкалова от 15.05.1998 года и право собственности СХА им. Чкалова было зарегистрировано 01 сентября 2006 года, оснований для признания за истцом права собственности на указанную квартиру в порядке приватизации не имелось, поскольку она не относится к государственному или муниципальному жилищному фонду и не подлежала передаче в муниципальную собственность в соответствии с пунктом 5 статьи 132 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", т.к. положения данной нормы относятся к социально значимым объектам, не проданным в порядке, установленном пунктом 4 статьи 132 названного закона.
Доводы апелляционной жалобы о неправильном исчислении судом начала течения срока исковой давности, отсутствии доказательств исполнения договоров купли-продажи со ссылкой на то, что суд не исследовал бухгалтерский баланс СХА им. Чкалова, ООО "Палимовское", не могут повлечь отмену решения суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В силу пункта 2 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация. Поскольку государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от 14.01.2009 года и перехода права собственности на нее была произведена 30.01.2009 года, с этого момента данная сделка считается исполненной, поэтому начало течения срока давности следует исчислять с указанной даты.
Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с постановленным по делу решением, которым З.М. отказано в удовлетворении исковых требований, и предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда не содержат.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 26 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу З.М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.12.2012 ПО ДЕЛУ N 33-7298/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 декабря 2012 г. по делу N 33-7298/2012
судья Матыцина Е.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Булгаковой М.В.,
судей областного суда Прокаевой Е.Д., Кудряшова В.К.
при секретаре Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску З.М. к сельскохозяйственной артели им. Чкалова, обществу с ограниченной ответственностью "Палимовское", А.А., А.Ф., администрации муниципального образования Палимовский сельсовет о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру в порядке приватизации
по апелляционной жалобе З.М.
на решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 26 июля 2012 года, которым З.М. отказано в удовлетворении заявленных исковых требований.
Заслушав доклад судьи Булгаковой М.В., объяснения З.М. и ее представителя Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
З.М. обратилась в суд с вышеуказанным иском. В обоснование требований указала, что ее отцу З.В. 29.05.1990 года решением заседания правления колхоза им. Чкалова была выделена квартира по адресу: <...>, а 25.10.1991 года администрацией Палимовского сельсовета был выделен земельный участок общей площадью 1200 кв. м под строительство жилого дома и хозяйственных построек, который по устной договоренности располагался под жилым домом по указанному адресу. После пожара в 1996 году на заседании правления колхоза было принято решение о продаже квартиры N 1 сгоревшего дома З.В. за полную стоимость до конца 1996 года, однако денежные средства внесены не были, так как по устной договоренности с председателем колхоза после восстановления квартира должна была перейти в собственность отца бесплатно в порядке приватизации. Ее отец умер 07.06.1999 года, мать - З.О. умерла 26.12.2011 года. Обратившись за выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, истец узнала, что квартира числится за ООО "Палимовское", так как в 2006 году право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за СХА им. Чкалова, в 2009 году квартира была продана А.А., который в 2009 году продал спорную квартиру ООО "Палимовское". Полагала, что у истца и ее родителей возникло право постоянного бессрочного пользования спорной квартирой, относившейся к общественному жилищному фонду на момент предоставления, а оспариваемые сделки незаконны, так как совершены для того, чтобы квартира не перешла в собственность З-ных бесплатно в порядке приватизации, затрагивают права истца на проживание и пользование квартирой. Также указала, что на момент продажи квартиры А.А. в отношении СХА им. Чкалова было открыто конкурсное производство, в связи с чем, квартира подлежала передаче в муниципальную собственность, и могла быть приватизирована З.М. Также полагала, что сделки не соответствуют требованиям ч. 1 ст. 558 ГК РФ, ч. 2 ст. 10 ЖК РСФСР, поскольку СХА им. Чкалова денежные средства по сделке не получила, А.А. спорной квартирой не владел, не осматривал ее, не вселялся. С учетом уточнения исковых требований, ссылаясь на положения статьи 170, 558 ГК РФ, просила суд признать недействительным договор купли-продажи от 14.01.2009 года четырехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <...>, заключенный между СХА им. Чкалова и А.А., и договор купли-продажи от 27.08.2009 года вышеуказанной квартиры, заключенный между А.А. и ООО "Палимовское"; прекратить право собственности А.А., ООО "Палимовское", СХА им. Чкалова на указанную квартиру и погасить в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок ним соответствующие записи; признать за З.М. право собственности на вышеуказанную квартиру в порядке приватизации.
Определениями Бузулукского районного суда от 16.04.2012 года и 21.05.2012 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Оренбургской области, в качестве соответчика - А.Ф.
В судебном заседании истец З.М. и ее представитель Н., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержали.
Ответчики А.А., А.Ф., представители ответчиков СХА им. Чкалова, МО администрация Палимовского сельсовета, представитель третьего лица Управления Росреестра по Оренбургской области в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.
Представитель ответчиков ООО "Палимовское", А.А. - Х., действующая на основании доверенностей, в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что оспариваемые договоры права истца не нарушают, З.М. не является стороной договоров и не вправе оспаривать их по несоответствию требованиям п. 1 ст. 558 ГК РФ, а также заявила о пропуске срока исковой давности по требованиям о признании недействительным договора купли-продажи от 14.01.2009 года.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласен истец З.М., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчики А.А., А.Ф., представители ответчиков ООО "Палимовское", СХА им. Чкалова, МО администрация Палимовского сельсовета, представитель третьего лица Управления Росреестра по Оренбургской области не явились, от ООО "Палимовское" поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, иные лица, участвующие в деле, о причинах неявки суду не сообщили, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что жилой дом, в котором расположена спорная квартира, был построен колхозом им. Чкалова и введен в эксплуатацию с 29.06.1990 года (акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 28.06.1990 года, решение исполнительного комитета Бузулукского городского совета народных депутатов N 269 от 29.06.1990 года, т. 1 л.д. 105 - 112).
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что отцу истца З.В., являвшемуся членом колхоза им. Чкалова Палимовского сельсовета с 28.03.1990 года по 24.03.1992 года, правлением колхоза на заседании 29.05.1990 года была выделена квартира, которой после проведения технической инвентаризации домовладений распоряжением администрации Палимовского сельсовета от 09.04.1996 года присвоен адрес: <...> (т. 1 л.д. 9, 20, 21).
На заседании правления колхоза 25.04.1996 года было принято решение о продаже дома К. - за 50% его стоимости после пожара (41760000 рублей), З-ных - за полную стоимость с выплатой до конца 1996 года (архивная справка N 542 от 30.09.2010 года, т. 1 л.д. 22).
Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что стоимость квартиры семьей З-ных выплачена не была.
По акту приема передачи основных средств от колхоза им. Чкалова в уставный фонд сельхозартели им. Чкалова от 15.05.1998 года (т. 1 л.д. 102 - 104) были переданы жилые дома, в том числе, двухквартирный дом по <...>.
Из материалов дела следует, что право собственности СХА им. Чкалова было зарегистрировано в Бузулукском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области 01 сентября 2006 года.
На общем собрании членов СХА им. Чкалова от 16.02.2007 года было принято решение о продаже спорной квартиры А.А. (протокол, т. 1 л.д. 93).
По договору купли-продажи от 14.01.2009 года (т. 1 л.д. 87 - 88) сельскохозяйственная артель им. Чкалова продала спорную квартиру А.А. за 250000 рублей. Договор купли-продажи и право собственности А.А. зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области 30.01.2009 года.
28.08.2009 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ООО "Палимовское" на основании договора купли-продажи с А.А. от 27.08.2009 года (т. 1 л.д. 78 - 79).
В пункте 4 договоров купли-продажи указано, что в отчуждаемой квартире зарегистрированы З.О., З.М.
В обоснование требований о признании недействительными договоров купли-продажи спорной квартиры от 14.01.2009 года и 28.08.2009 года З.М. ссылалась на положения статьи 170 ГК РФ и указывала, что оспариваемые сделки совершены лишь для вида, с целью не допустить перехода квартиры в собственность семьи З-ных в порядке приватизации, а также указывала на несоответствие сделок требованиям закона - пункту 1 статьи 558 ГК РФ.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно статье 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
В соответствии с пунктом 1 статьи 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Разрешая спор, суд исходил из того, что несоблюдение при заключении договора купли-продажи квартиры положений п. 1. ст. 558 ГК РФ затрагивает права только сторон сделки и влечет признание его незаключенным. При этом истец стороной договоров купли-продажи квартиры не является. Кроме того, доказательства того, что правовые последствия, на которые была направлена воля сторон по указанным сделкам, не наступили, что могло свидетельствовать о их мнимости, суду представлены не были.
В ходе рассмотрения дела представитель ответчика А.А. Х. заявила о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 14.01.2009 года.
Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В соответствии с частью 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Учитывая, что с момента начала исполнения договора купли-продажи от 14.01.2009 года, который следует исчислять со дня его регистрации 30.01.2009 года, до обращения в суд с иском прошло более установленного законом трехлетнего срока, суд пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о признании договора купли-продажи квартиры недействительным от 14.01.2009 года и применении последствий его недействительности.
При этом суд не усмотрел оснований для восстановления срока исковой давности, поскольку доказательства наличия обстоятельств, предусмотренных статьей 205 ГК РФ и препятствовавших своевременному обращению истца в суд, представлены не были.
С выводом суда о пропуске срока исковой давности судебная коллегия соглашается и не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалобы о необоснованности отказа в восстановлении срока исковой давности, со ссылкой на то, что истцу стало известно о заключении оспариваемых договоров в марте 2012 года, т.к. течение срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, а восстановление пропущенного срока в соответствии со статьей 205 ГК РФ возможно лишь при наличии обстоятельств, связанных с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.).
Поскольку истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске, суд обоснованно отказал З.М. в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 14.01.2009 года и применении последствий его недействительности, а также последующего договора купли-продажи квартиры от 27.08.2009 года и применении последствий его недействительности.
Согласно статье 2 Закона РФ от 04.07.1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица.
Таким образом, граждане РФ имеют право на приватизацию занимаемых жилых помещений, относящихся к государственному или муниципальному жилищному фонду.
В соответствии с Положением о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий утвержденным Постановлением Правительства РФ от 04.09.1992 N 708, действовавшим до 27.01.2003 года, объекты социальной сферы и инженерной инфраструктуры колхозов и совхозов могут передаваться в собственность соответствующим местным органам власти.
При реорганизации совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий передача или продажа гражданам занимаемых ими помещений осуществляется в порядке, установленном Законом РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" и соответствующими решениями Советов народных депутатов. Нормативы оплаты за приватизируемые жилые помещения жилищного фонда этих хозяйств сверх установленной нормы безвозмездной передачи устанавливаются их трудовыми коллективами.
Таким образом, названным нормативным актом право на приватизацию жилых помещений колхозов не предусматривалось.
Учитывая, что спорная квартира по акту приема передачи основных средств от колхоза им. Чкалова была передана в уставный фонд сельхозартели им. Чкалова от 15.05.1998 года и право собственности СХА им. Чкалова было зарегистрировано 01 сентября 2006 года, оснований для признания за истцом права собственности на указанную квартиру в порядке приватизации не имелось, поскольку она не относится к государственному или муниципальному жилищному фонду и не подлежала передаче в муниципальную собственность в соответствии с пунктом 5 статьи 132 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", т.к. положения данной нормы относятся к социально значимым объектам, не проданным в порядке, установленном пунктом 4 статьи 132 названного закона.
Доводы апелляционной жалобы о неправильном исчислении судом начала течения срока исковой давности, отсутствии доказательств исполнения договоров купли-продажи со ссылкой на то, что суд не исследовал бухгалтерский баланс СХА им. Чкалова, ООО "Палимовское", не могут повлечь отмену решения суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В силу пункта 2 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация. Поскольку государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от 14.01.2009 года и перехода права собственности на нее была произведена 30.01.2009 года, с этого момента данная сделка считается исполненной, поэтому начало течения срока давности следует исчислять с указанной даты.
Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с постановленным по делу решением, которым З.М. отказано в удовлетворении исковых требований, и предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда не содержат.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 26 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу З.М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)