Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "27" декабря 2007 года.
Полный текст постановления изготовлен "29" декабря 2007 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Акимовой М.А., Александровой Л.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сальниковой Д.А.,
с участием представителя открытого акционерного общества "Российские железные дороги" Тимакова В.В. по доверенности N 36-Д/132 от 27.03.2006 г., выданной сроком на 3 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления государственного строительного надзора Администрации Волгоградской области, г. Волгоград,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от "30" октября 2007 года по делу N А12-15001/07-С59, принятое судьей Великородным С.Г.,
по заявлению открытого акционерного общества "Российские железные дороги", г. Москва,
к Управлению государственного строительного надзора Администрации Волгоградской области, г. Волгоград,
о признании недействительным постановления N 276 от 06 сентября 2007 года о привлечении к административной ответственности по ч. 3 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях,
установил:
Открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (далее - ОАО "РЖД") обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании незаконным постановления Управления государственного строительного надзора Администрации Волгоградской области (далее - управление) N 276 от 09 сентября 2007 года о привлечении ОАО "РЖД" к административной ответственности за совершение правонарушения, предусмотренного частью 3 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Решением суда первой инстанции от 30 октября 2007 года требования ОАО "РЖД" удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить как принятое с нарушениями норм материального права и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований ОАО "РЖД" отказать. По мнению заявителя апелляционной жалобы, договор N 03-СД/07 "П" от 12.04.2006 г., заключенный между ОАО "РЖД" и ЗАО "Желдорипотека", является договором долевого участия в строительстве, отвечает требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве такового. Поэтому выводы суда первой инстанции о том, что договор N 03-СД/07 "П" от 12.04.2006 г. является договором инвестирования, а в действиях ОАО "РЖД" отсутствует состав административного правонарушения, предусмотренный ч. 3 ст. 14.28 Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, Управление считает ошибочными.
Дело рассмотрено в апелляционной инстанции в порядке пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Управления, надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания.
ОАО "РЖД" представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, считает решение суда законным и обоснованным, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, противоречащими нормам материального и процессуального права. Представитель ОАО "РЖД" Тимаков В.В. в судебном заседании пояснил, что договор N 03-СД/07 "П" от 12.04.2006 г., заключенный между ОАО "РЖД" и ЗАО "Желдорипотека", является договором инвестирования, а потому к нему не применимы нормы законодательства, регулирующие долевое участие в строительстве.
Выслушав представителя ОАО "РЖД", изучив и исследовав материалы дела, проверив обоснованность доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.
Как видно из материалов дела, Управлением проведена проверка соблюдения требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости при строительстве объекта жилой дом 4 "в" по улице Кубанская в мкр. 101 города Волгограда.
В ходе проверки установлено, что ОАО "РЖД" не представило в Управление отчетность застройщика за 2 квартал 2007 года в срок, установленный постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 г. N 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства".
23 августа 2007 года по данному факту административным органом в отношении ОАО "РЖД" составлен протокол об административном правонарушении по ч. 3 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
06 сентября 2007 года постановлением Управления N 276 ОАО "РЖД" привлечено к административной ответственности по части 3 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях - непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Не согласившись с привлечением к административной ответственности, ОАО "РЖД" оспорило вышеназванное постановление в судебном порядке.
Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в действиях ОАО "РЖД" состава вменяемого административного правонарушения, оспариваемое постановление признал незаконным и отменил его. В основу решения суда положен вывод о том, что договор N 03-СД/07 "П" от 12.04.2006 г. о долевом участии в инвестировании строительства, заключенный между ОАО "РЖД" и ЗАО "Желдорипотека", является договором инвестирования, а не договором участия в долевом строительстве, поэтому к нему не применимы нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также положения постановления Правительства РФ от 27.10.2005 г. N 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства".
С данным выводом суда первой инстанции суд апелляционной инстанции согласиться не может, считает его ошибочным, основанном на неправильном применении норм материального права по следующим основаниям.
Финансирование капитального строительства объектов недвижимости производится организациями в рамках осуществления инвестиционной деятельности в соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Федеральный закон N 39-ФЗ), а также при долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).
Правовые основы, цели и задачи инвестиционной деятельности, осуществляемой на основе инвестиционных контрактов и договоров инвестирования, существенно отличаются от деятельности застройщиков при осуществлении долевого строительства на основе договора участия в долевом строительстве.
Так, согласно статье 1 Федерального закона N 39-ФЗ под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Напротив, получение прибыли не является определяющей целью долевого строительства. Согласно статье 1 Федерального закона N 214-ФЗ в результате привлечения денежных средств граждан и юридических лиц (участников долевого строительства) у них возникает право собственности на объекты долевого строительства и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и ином объекте недвижимости.
Финансирование капитальных вложений в соответствии со статьей 9 Федерального закона N 39-ФЗ осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств. Инвестициями на основании статьи 1 Федерального закона N 39-ФЗ являются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
В отличие от широкого состава инвестиций при инвестиционной деятельности, финансирование долевого строительства осуществляется только за счет денежных средств граждан и юридических лиц, привлекаемых застройщиком на основании договора участия в долевом строительстве, а также за счет денежных средств граждан, полученных застройщиком от продажи облигаций особого вида - жилищных сертификатов, которые закрепляют право их владельцев на получение от эмитента (застройщика) жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах.
На основании статьи 4 Федерального закона N 39-ФЗ финансирование строительства осуществляют инвесторы - физические и юридические лица; объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица; государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности. Финансирование долевого строительства осуществляют граждане и юридические лица - участники долевого строительства, которые согласно положениям Федерального закона N 214-ФЗ инвесторами не являются. Также не являются инвестициями и вкладываемые ими в долевое строительство денежные средства.
Таким образом, законодательство разграничивает сферы действия законодательных актов об инвестиционной деятельности и о долевом строительстве.
Частью 3 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ установлено, что действие этого закона не распространяется на инвестиционную деятельность юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанную на договоре участия в долевом строительстве. Указанная деятельность регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности, в частности Федеральным законом N 39-ФЗ. Отношения сторон при инвестиционной деятельности регулируются инвестиционными контрактами и договорами инвестирования, которые отсутствуют в системе отдельных видов обязательств в гражданском законодательстве.
Застройщиком при осуществлении инвестиционной деятельности согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.
В отличие от этого понятия застройщиком при долевом строительстве согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона N 214-ФЗ может быть только юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основе полученного разрешения на строительство. Федеральным законом N 214-ФЗ определены условия заключения и исполнения договора участия в долевом строительстве.
Отсюда можно прийти к выводу, что застройщик жилищного строительства обеспечивает возведение объектов недвижимости, но не осуществляет капитальных вложений.
Следовательно, застройщика нельзя назвать инвестором, а заключаемые им договоры - инвестиционными.
Из материалов дела следует, что между ОАО "РЖД" и ЗАО "Желдорипотека" заключен договор N 03-СД/07 "П" от 12.04.2006 г. о долевом участии в инвестировании строительства (далее - Договор), согласно которому ОАО "РЖД" является застройщиком, а ЗАО "Желдорипотека" - инвестором.
Согласно пункту 1.1. Договора, инвестор обязуется осуществить инвестирование строительства жилого дома, находящегося по строительному адресу: г. Волгоград, ул. Кубанская, 4В, в микрорайоне 101 в Центральном районе, ОАО "РЖД" - в установленный договором срок обеспечить строительство объекта и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать инвестору 53 жилых помещения (квартиры) общей площадью 3308,74 кв. м.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из положений пункта 1 статьи 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что с 1 апреля 2005 года на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с Законом N 214-ФЗ, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Установлено, что застройщиком - ОАО "РЖД" в установленном законом порядке произведена регистрация вышеназванного Договора, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (л.д. 58)
Оценивая в совокупности собранные по делу доказательства, основываясь на нормах законодательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что для застройщика ОАО "РЖД" договор N 03-СД/07 "П" от 12.04.2006 г. является договором о долевом участии в строительстве.
В нарушение пункта 3 части 5 статьи 23 Федерального закона N 214-ФЗ ОАО "РЖД", являясь застройщиком жилого дома, находящегося по строительному адресу: г. Волгоград, ул. Кубанская, 4В, в микрорайоне 101 в Центральном районе, не представило до 30 июля 2007 года в Управление ежеквартальную отчетность застройщика за 2 квартал 2007 года.
Тем самым застройщик - ОАО "РЖД" нарушил срок представления ежеквартальной отчетности - не позднее 30 дней после окончания отчетного квартала, за исключением отчетности за IV квартал, которая представляется застройщиком в уполномоченный орган не позднее 90 дней после окончания IV квартала, установленный пунктом 4 Правил предоставления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27.10.05 N 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства".
Непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве, влечет ответственность юридических лиц по части 3 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде административного штрафа.
Суд апелляционной инстанции считает, что ОАО "РЖД", являясь застройщиком, обоснованно привлечено к административной ответственности, Управлением дана правильная квалификация его действиям по части 3 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
В силу прямого указания части 6 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности, арбитражный суд наряду с иными обстоятельствами, имеющими значение для дела, определяет, соблюден ли установленный порядок привлечения лица к административной ответственности.
При привлечении к административной ответственности должны быть соблюдены требования статей 25.1, 28.2 и 29.7 Кодекса РФ об административных правонарушениях, обеспечивающие гарантии прав и интересов лица, в отношении которого возбуждено дело об административном правонарушении.
Из материалов дела усматривается, что административный орган надлежащим образом, заблаговременно уведомил ОАО "РЖД" о месте и времени составления протокола об административном правонарушении, о месте и времени о рассмотрении дела об административном правонарушении, что подтверждается наличием в материалах дела уведомлений о вручении соответствующих телеграмм.
В судебном заседании представитель ОАО "РЖД" подтвердил, что ОАО "РЖД" не оспаривает соблюдение административным органом порядка (процедуры) привлечения к административной ответственности.
На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции суд пришел к выводу об удовлетворении апелляционной жалобы и отмене решение суда первой инстанции, принятого с нарушением норм материального права, повлекшим несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от "30" октября 2007 года по делу N А12-15001/07-С59 отменить и принять новый судебный акт.
В удовлетворении заявления открытого акционерного общества "Российские железные дороги" о признании незаконным постановления Управления государственного строительного надзора Администрации Волгоградской области N 276 по делу об административном правонарушении от 06 сентября 2007 года - отказать.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
М.А.АКИМОВА
Л.Б.АЛЕКСАНДРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.12.2007 ПО ДЕЛУ N А12-15001/07-С59
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 декабря 2007 г. по делу N А12-15001/07-С59
Резолютивная часть постановления объявлена "27" декабря 2007 года.
Полный текст постановления изготовлен "29" декабря 2007 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Акимовой М.А., Александровой Л.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сальниковой Д.А.,
с участием представителя открытого акционерного общества "Российские железные дороги" Тимакова В.В. по доверенности N 36-Д/132 от 27.03.2006 г., выданной сроком на 3 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления государственного строительного надзора Администрации Волгоградской области, г. Волгоград,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от "30" октября 2007 года по делу N А12-15001/07-С59, принятое судьей Великородным С.Г.,
по заявлению открытого акционерного общества "Российские железные дороги", г. Москва,
к Управлению государственного строительного надзора Администрации Волгоградской области, г. Волгоград,
о признании недействительным постановления N 276 от 06 сентября 2007 года о привлечении к административной ответственности по ч. 3 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях,
установил:
Открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (далее - ОАО "РЖД") обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании незаконным постановления Управления государственного строительного надзора Администрации Волгоградской области (далее - управление) N 276 от 09 сентября 2007 года о привлечении ОАО "РЖД" к административной ответственности за совершение правонарушения, предусмотренного частью 3 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Решением суда первой инстанции от 30 октября 2007 года требования ОАО "РЖД" удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить как принятое с нарушениями норм материального права и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований ОАО "РЖД" отказать. По мнению заявителя апелляционной жалобы, договор N 03-СД/07 "П" от 12.04.2006 г., заключенный между ОАО "РЖД" и ЗАО "Желдорипотека", является договором долевого участия в строительстве, отвечает требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве такового. Поэтому выводы суда первой инстанции о том, что договор N 03-СД/07 "П" от 12.04.2006 г. является договором инвестирования, а в действиях ОАО "РЖД" отсутствует состав административного правонарушения, предусмотренный ч. 3 ст. 14.28 Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, Управление считает ошибочными.
Дело рассмотрено в апелляционной инстанции в порядке пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Управления, надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания.
ОАО "РЖД" представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, считает решение суда законным и обоснованным, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, противоречащими нормам материального и процессуального права. Представитель ОАО "РЖД" Тимаков В.В. в судебном заседании пояснил, что договор N 03-СД/07 "П" от 12.04.2006 г., заключенный между ОАО "РЖД" и ЗАО "Желдорипотека", является договором инвестирования, а потому к нему не применимы нормы законодательства, регулирующие долевое участие в строительстве.
Выслушав представителя ОАО "РЖД", изучив и исследовав материалы дела, проверив обоснованность доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.
Как видно из материалов дела, Управлением проведена проверка соблюдения требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости при строительстве объекта жилой дом 4 "в" по улице Кубанская в мкр. 101 города Волгограда.
В ходе проверки установлено, что ОАО "РЖД" не представило в Управление отчетность застройщика за 2 квартал 2007 года в срок, установленный постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 г. N 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства".
23 августа 2007 года по данному факту административным органом в отношении ОАО "РЖД" составлен протокол об административном правонарушении по ч. 3 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
06 сентября 2007 года постановлением Управления N 276 ОАО "РЖД" привлечено к административной ответственности по части 3 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях - непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Не согласившись с привлечением к административной ответственности, ОАО "РЖД" оспорило вышеназванное постановление в судебном порядке.
Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в действиях ОАО "РЖД" состава вменяемого административного правонарушения, оспариваемое постановление признал незаконным и отменил его. В основу решения суда положен вывод о том, что договор N 03-СД/07 "П" от 12.04.2006 г. о долевом участии в инвестировании строительства, заключенный между ОАО "РЖД" и ЗАО "Желдорипотека", является договором инвестирования, а не договором участия в долевом строительстве, поэтому к нему не применимы нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также положения постановления Правительства РФ от 27.10.2005 г. N 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства".
С данным выводом суда первой инстанции суд апелляционной инстанции согласиться не может, считает его ошибочным, основанном на неправильном применении норм материального права по следующим основаниям.
Финансирование капитального строительства объектов недвижимости производится организациями в рамках осуществления инвестиционной деятельности в соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Федеральный закон N 39-ФЗ), а также при долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).
Правовые основы, цели и задачи инвестиционной деятельности, осуществляемой на основе инвестиционных контрактов и договоров инвестирования, существенно отличаются от деятельности застройщиков при осуществлении долевого строительства на основе договора участия в долевом строительстве.
Так, согласно статье 1 Федерального закона N 39-ФЗ под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Напротив, получение прибыли не является определяющей целью долевого строительства. Согласно статье 1 Федерального закона N 214-ФЗ в результате привлечения денежных средств граждан и юридических лиц (участников долевого строительства) у них возникает право собственности на объекты долевого строительства и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и ином объекте недвижимости.
Финансирование капитальных вложений в соответствии со статьей 9 Федерального закона N 39-ФЗ осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств. Инвестициями на основании статьи 1 Федерального закона N 39-ФЗ являются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
В отличие от широкого состава инвестиций при инвестиционной деятельности, финансирование долевого строительства осуществляется только за счет денежных средств граждан и юридических лиц, привлекаемых застройщиком на основании договора участия в долевом строительстве, а также за счет денежных средств граждан, полученных застройщиком от продажи облигаций особого вида - жилищных сертификатов, которые закрепляют право их владельцев на получение от эмитента (застройщика) жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах.
На основании статьи 4 Федерального закона N 39-ФЗ финансирование строительства осуществляют инвесторы - физические и юридические лица; объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица; государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности. Финансирование долевого строительства осуществляют граждане и юридические лица - участники долевого строительства, которые согласно положениям Федерального закона N 214-ФЗ инвесторами не являются. Также не являются инвестициями и вкладываемые ими в долевое строительство денежные средства.
Таким образом, законодательство разграничивает сферы действия законодательных актов об инвестиционной деятельности и о долевом строительстве.
Частью 3 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ установлено, что действие этого закона не распространяется на инвестиционную деятельность юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанную на договоре участия в долевом строительстве. Указанная деятельность регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности, в частности Федеральным законом N 39-ФЗ. Отношения сторон при инвестиционной деятельности регулируются инвестиционными контрактами и договорами инвестирования, которые отсутствуют в системе отдельных видов обязательств в гражданском законодательстве.
Застройщиком при осуществлении инвестиционной деятельности согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.
В отличие от этого понятия застройщиком при долевом строительстве согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона N 214-ФЗ может быть только юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основе полученного разрешения на строительство. Федеральным законом N 214-ФЗ определены условия заключения и исполнения договора участия в долевом строительстве.
Отсюда можно прийти к выводу, что застройщик жилищного строительства обеспечивает возведение объектов недвижимости, но не осуществляет капитальных вложений.
Следовательно, застройщика нельзя назвать инвестором, а заключаемые им договоры - инвестиционными.
Из материалов дела следует, что между ОАО "РЖД" и ЗАО "Желдорипотека" заключен договор N 03-СД/07 "П" от 12.04.2006 г. о долевом участии в инвестировании строительства (далее - Договор), согласно которому ОАО "РЖД" является застройщиком, а ЗАО "Желдорипотека" - инвестором.
Согласно пункту 1.1. Договора, инвестор обязуется осуществить инвестирование строительства жилого дома, находящегося по строительному адресу: г. Волгоград, ул. Кубанская, 4В, в микрорайоне 101 в Центральном районе, ОАО "РЖД" - в установленный договором срок обеспечить строительство объекта и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать инвестору 53 жилых помещения (квартиры) общей площадью 3308,74 кв. м.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из положений пункта 1 статьи 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что с 1 апреля 2005 года на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с Законом N 214-ФЗ, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Установлено, что застройщиком - ОАО "РЖД" в установленном законом порядке произведена регистрация вышеназванного Договора, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (л.д. 58)
Оценивая в совокупности собранные по делу доказательства, основываясь на нормах законодательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что для застройщика ОАО "РЖД" договор N 03-СД/07 "П" от 12.04.2006 г. является договором о долевом участии в строительстве.
В нарушение пункта 3 части 5 статьи 23 Федерального закона N 214-ФЗ ОАО "РЖД", являясь застройщиком жилого дома, находящегося по строительному адресу: г. Волгоград, ул. Кубанская, 4В, в микрорайоне 101 в Центральном районе, не представило до 30 июля 2007 года в Управление ежеквартальную отчетность застройщика за 2 квартал 2007 года.
Тем самым застройщик - ОАО "РЖД" нарушил срок представления ежеквартальной отчетности - не позднее 30 дней после окончания отчетного квартала, за исключением отчетности за IV квартал, которая представляется застройщиком в уполномоченный орган не позднее 90 дней после окончания IV квартала, установленный пунктом 4 Правил предоставления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27.10.05 N 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства".
Непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве, влечет ответственность юридических лиц по части 3 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде административного штрафа.
Суд апелляционной инстанции считает, что ОАО "РЖД", являясь застройщиком, обоснованно привлечено к административной ответственности, Управлением дана правильная квалификация его действиям по части 3 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
В силу прямого указания части 6 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности, арбитражный суд наряду с иными обстоятельствами, имеющими значение для дела, определяет, соблюден ли установленный порядок привлечения лица к административной ответственности.
При привлечении к административной ответственности должны быть соблюдены требования статей 25.1, 28.2 и 29.7 Кодекса РФ об административных правонарушениях, обеспечивающие гарантии прав и интересов лица, в отношении которого возбуждено дело об административном правонарушении.
Из материалов дела усматривается, что административный орган надлежащим образом, заблаговременно уведомил ОАО "РЖД" о месте и времени составления протокола об административном правонарушении, о месте и времени о рассмотрении дела об административном правонарушении, что подтверждается наличием в материалах дела уведомлений о вручении соответствующих телеграмм.
В судебном заседании представитель ОАО "РЖД" подтвердил, что ОАО "РЖД" не оспаривает соблюдение административным органом порядка (процедуры) привлечения к административной ответственности.
На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции суд пришел к выводу об удовлетворении апелляционной жалобы и отмене решение суда первой инстанции, принятого с нарушением норм материального права, повлекшим несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от "30" октября 2007 года по делу N А12-15001/07-С59 отменить и принять новый судебный акт.
В удовлетворении заявления открытого акционерного общества "Российские железные дороги" о признании незаконным постановления Управления государственного строительного надзора Администрации Волгоградской области N 276 по делу об административном правонарушении от 06 сентября 2007 года - отказать.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
М.А.АКИМОВА
Л.Б.АЛЕКСАНДРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)