Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаовым Т.Д.,
при участии:
от истца: представителя Гончарова С.В. по доверенности от 14.05.2013, представителя Аганикяна Л.Л. по доверенности от 05.03.2011,
рассмотрев в открытом судебном заседании
исковое заявление индивидуального предпринимателя Аганикян Галины Андреевны
к ответчикам: Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, обществу с ограниченной ответственностью "Юг-регион-оценка",
установил:
индивидуальный предприниматель Аганикян Галина Андреевна (далее - ИП Аганикян Г.А., истица) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент, ответчик) о признании недостоверной стоимости для выкупа нежилых помещений N 1, 1/1, 1/2, 2-7, 9, 9/1, 9/2, 10, 10/1, 10/2, 10/3, 10/4, 11, 13, 16, 17, 20, 21, 21/1, 22, 23, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Дмитрия Благоева, 10/3, указанной в отчете независимого оценщика ООО "Юг-регион-оценка" в размере 18 800 000 руб., а также об обязании ответчика заключить с истицей договор купли-продажи нежилых помещений N 1, 1/1, 1/2, 2-7, 9, 9/1, 9/2, 10, 10/1, 10/2, 10/3, 10/4, 11, 13, 16, 17, 20, 21, 21/1, 22, 23, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Дмитрия Благоева, 10/3, по цене 5 670 000 руб. с условием предоставления рассрочки платежа сроком на пять лет (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 3 л.д. 84-89)).
Исковые требования мотивированы тем, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2010 по делу N А32-43071/2009 был признан незаконным отказ департамента в отчуждении спорных нежилых помещений истице, на департамент была возложена обязанность подготовить и направить в адрес истицы решение об условиях приватизации, предложение о заключении договора купли-продажи и проект данного договора.
Департамент направил в адрес истицы предложение заключить договор купли-продажи нежилых помещений, определив их стоимость в размере 18 800 000 руб. Истица полагает, что стоимость нежилых помещений, которая была установлена независимым оценщиком - ООО "Юг-регион-оценка" в отчете N 11-041 от 23.05.2011, значительно завышена. Учитывая, что сведения о стоимости объектов недвижимого имущества, указанные в отчете оценщика, являлись обязательными при совершении сделки купли-продажи, истица имеет право на оспаривание достоверности указанного отчета оценщика.
О недостоверности отчета оценщика о рыночной стоимости спорных нежилых помещений свидетельствует заключение проведенной по делу судебной экспертизы. Учитывая, что между истицей и департаментом существует неразрешенный спор, касающийся стоимости объектов недвижимости, не подписание предпринимателем договора купли-продажи в тридцатидневный срок, установленный положениями части 4 статьи 4 Федерального закона Российской Федерации N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), не лишает ее преимущественного права на приобретение арендуемых объектов недвижимости в собственность.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2012 ООО "Юг-регион-оценка" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2013 заявленный иск удовлетворен в полном объеме.
Суд признал выкупную стоимость спорных нежилых помещений, указанную в отчете независимого оценщика ООО "Юг-регион-оценка" в размере 18 800 000 руб. недостоверной; обязал департамент заключить с индивидуальным предпринимателем договор купли-продажи нежилых помещений по цене 5 670 000 руб. с условием предоставления рассрочки платежа сроком на пять лет.
Судебный акт мотивирован тем, что предприниматель, в силу положений норм Закона N 159-ФЗ, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений по цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом департамент не наделен правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
Суд, сославшись на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11 по делу N А03-11363/2009, указал, что в рамках настоящего дела является допустимым соединение требований истицы об оспаривании результатов проведенной оценки совместно с иском об обязании заключить договор купли-продажи этого имущества.
Суд указал, что с учетом выводов судебной экспертизы, отчет N 11-041 от 23.05.2011 не отражает реальной рыночной стоимости спорных помещений, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этого имущества.
Признание оспариваемого отчета недостоверным является основанием для удовлетворения требования об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи муниципального имущества по цене, которая была определена в заключении судебной экспертизы.
С принятым судебным актом не согласился департамент, в порядке, определенном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска - отказать.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
- - суд не учел, что согласно положениям статьи 12 Федерального закона Российской Федерации N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. Истица в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации не имела права направлять в адрес департамента протокол разногласий к договору купли-продажи нежилых помещений, так как цена выкупаемого объекта не подлежала определению по соглашению сторон. Цена спорного имущества на момент подготовки проекта договора была установлена решением Городской Думы г. Краснодара N 5 от 21.12.2010, которое истицей не оспорено. Иск предпринимателя о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества по цене, не соответствующей закону, не подлежит удовлетворению (пункт 18 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 60 от 21.02.2001);
- - суд также не учел, что предприниматель утратила преимущественное право на заключение договора купли-продажи, так как не подписала проект договора в тридцатидневный срок, установленный статьей 4 Закона N 159-ФЗ.
Определением от 22.05.2013 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Указанный судебный акт мотивирован тем, что в рамках настоящего дела истица оспаривает достоверность отчета оценщика о стоимости спорных нежилых помещений, сведения которого носили обязательный характер для департамента при подготовке проекта договора купли-продажи, в связи с чем ООО "Юг-регион-оценка" подлежало привлечению к участию в деле в качестве ответчика (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 2419/11 от 27.07.2011).
Привлечение оценщика к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований не является достаточным для правильного разрешения существующего спора, так как объем процессуальных прав и обязанностей третьего лица и ответчика является различным. Констатируя факт недостоверности отчета оценщика, суд первой инстанции, по сути, вынес решение о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле в качестве ответчика - ООО "Юг-регион-оценка", что согласно положениям пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является безусловным основанием для отмены принятого судебного акта и для перехода судом апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дел в суде первой инстанции (часть 6.1 статьи 268 Кодекса).
К участию в деле в качестве ответчика привлечено ООО "Юг-регион-оценка".
В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в исковом заявлении, просили заявленные требования удовлетворить. Представители заявили ходатайство об отнесении судебных расходов по делу в виде расходов по оплате государственной пошлины и расходов по оплате судебной экспертизы на истицу.
Ответчики явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела. В отношении ответчиков дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ИП Аганикян Г.А. является арендатором спорных нежилых помещений.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2010 по делу N А32-43071/2009 был признан незаконным отказ Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар в отчуждении предпринимателю арендуемого имущества: нежилого здания литер "А", общей площадью 267,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. им. Дмитрия Благоева, дом 10/3, помещения N 1 коридор - 20,9 кв. м, N 1/1 подсобная - 2,5 кв. м, N 1/2 подсобная - 2,4 кв. м, N 2 подсобная - 5,6 кв. м, N 3 парикмахерская - 14,8 кв. м, N 4 парикмахерская - 14,8 кв. м, N 5 торговый зал - 14,8 кв. м, N 6 торговый зал - 14,8 кв. м, N 7 торговый зал - 14,8 кв. м, N 9 подсобная - 3,0 кв. м, N 9/1 холодильник - 2,0 кв. м, N 9/2 торговый зал - 7,6 кв. м, N 10 туалетная - 5,0 кв. м, N 10/1 туалет - 1,1 кв. м, N 10/2 туалет - 1,0 кв. м, N 10/3 коридор - 1,4 кв. м, N 10/4 теплоузел - 4,1 кв. м, N 11 солярий - 14,8 кв. м, N 12 кабинет - 14,8 кв. м, N 13 кабинет - 14, 8 кв. м, N 14 кабинет - 14, 8 кв. м, N 15 кабинет - 14, 8 кв. м, N 16 подсобная - 14, 2 кв. м, N 17 торговый зал - 65,6 кв. м, N 20 торговый зал - 5,2 кв. м, N 21 коридор - 2,3 кв. м, N 21/1 туалет - 2,6 кв. м, N 22 коридор - 3,9 кв. м, N 23 торговый зал - 13,7 кв. м.
Суд обязал департамент направить предпринимателю копию решения об условиях приватизации, предложение о заключении договора купли-продажи, проект договора купли-продажи вышеуказанного арендуемого имущества.
В рамках судебного дела N А32-43071/2009 была проведена судебная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Согласно заключению эксперта N 377-10-157 от 28.04.2010 стоимость объектов недвижимого имущества составила 3 003 157 руб. (т. 1 л.д. 81-107).
В связи с этим, 28.11.2010 ИП Аганикян Г.А. обратилась в департамент с заявлением, в котором просила заключить с ней договор купли-продажи арендуемых ею нежилых помещений по цене 3 003 157 руб. (т. 2 л.д. 1).
В соответствии со статьей 3 Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ, действующей на дату обращения предпринимателя с заявлением о выкупе арендуемых нежилых помещений - 26.08.2009) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В свою очередь, департамент обратился к независимому оценщику ООО "Юг-регион-оценка" в целях определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.
Согласно отчету N 11-041 ООО "Юг-регион-оценка" от 23.05.2011 рыночная стоимость нежилых помещений была определена в размере 18 800 000 руб. (т. 2 л.д. 26-33).
Решением Городской Думы г. Краснодара N 14 п. 9 от 23.06.2011 приложение N 3 к программе приватизации объектов муниципальной собственности МО г. Краснодар дополнено строкой 5, согласно которой приватизации подлежали нежилые помещения, арендуемые ИП Аганикян Г.А., по цене 18 800 000 руб. (т. 2 л.д. 25).
01.07.2011 ответчик направил истице письмо с предложением заключить договор купли-продажи объектов недвижимости по цене, соответствующей их рыночной стоимости - 18 800 000 руб., с приложением проекта договора. Проект договора ответчиком (продавцом) подписан не был. Письмо было получено ИП Аганикян Г.А. 06.07.2011, что подтверждается распиской (т. 2 л.д. 7-15, 22-24).
12.07.2011 ИП Аганикян Г.А. обратилась в суд с иском об оспаривании пункта 1.2 решения Городской Думы г. Краснодара от 23.06.2011, которым была установлена выкупная стоимость вышеуказанного имущества (т. 2 л.д. 4-6). В рамках данного судебного дела департамент выступал в качестве заинтересованного лица.
В письме от 23.09.2011 ИП Аганикян Г.А. просила департамент отложить вопрос о заключении договора купли-продажи до окончания судебного разбирательства по делу, в рамках которого предпринимателем оспорена определенная независимым оценщиком рыночная стоимость спорного имущества (т. 2 л.д. 2).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2011 по делу N А32-18192/2011 в удовлетворении требований предпринимателю было отказано в связи с тем, что на момент рассмотрения спора по существу отчет оценщика N 11-041 от 23.05.2011, на основании которого была определена выкупная стоимость спорного имущества, не был оспорен и не признан недействительным.
Полагая, что величина рыночной стоимости определена оценщиком неправильно и необоснованно предлагается департаментом в качестве выкупной, истец обратился в суд с настоящим иском.
Из правовой позиции истицы следует, что между ней и департаментом фактически сложился преддоговорной спор в части касающейся размера выкупной стоимости имущества. Одновременно с этим истица оспаривает достоверность отчета об оценки ООО "Юг-регион-оценка", подготовленного с целью определения рыночной стоимости спорного имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
На основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.
Орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 данного закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера. В предложении о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества должна быть указана цена этого имущества, установленная с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Законом N 135-ФЗ. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (статья 4 Закона 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (пункты 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", далее - информационное письмо от 30.05.2005 N 92).
Согласно статье 8 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статьи 12, 13 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).
При наличии в деле противоречивых заключений относительно рыночной стоимости имущества (заключение Торгово-промышленной палаты Динского района N 377-10-157 от 13.05.2010 и заключение ООО "Юг-регион-оценка" N 11-041 от 23.05.2011), суд первой инстанции назначил проведение судебной экспертизы, которой рыночная стоимость спорных нежилых помещений по состоянию на 17.05.2011 определена в сумме 5 670 000 руб. (т. 3 л.д. 4-43).
Ответчики в установленном законом порядке заключение судебной экспертизы не оспорили, доказательства того, что выводы судебного эксперта являются ошибочными либо необъективными, суду не представлены, правильность выводов и методик, примененных при проведении судебной экспертизы, ответчиками не опровергнуты.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что выкупная цена спорного недвижимого имущества, определенная независимым оценщиком ООО "Юг-регион-оценка" в отчете N 11-041 от 23.05.2011 и указанная департаментом в проекте договора купли-продажи, является недостоверной.
Суд апелляционной инстанции отклоняет довод департамента о том, что предприниматель утратила преимущественное право на заключение договора купли-продажи, так как не подписала проект договора в тридцатидневный срок, установленный статьей 4 Закона N 159-ФЗ.
Указанный довод основан на неправильном понимании норм статьи 4 Закона N 159-ФЗ. Из буквального толкования приведенной нормы права следует, что преимущественное право утрачивается лицом только в том случае, когда оно было согласно с рыночной стоимостью, определенной органом местного самоуправления, однако в тридцатидневный срок не подписало соответствующий договор купли-продажи.
Как указывалось ранее, проект договора купли-продажи спорного имущества не был подписан ИП Аганикян Г.А. в связи с несогласием с выкупной стоимостью имущества, установленной департаментом. Ответчик не мог не знать о сложившемся споре, так как после получения проекта договора 06.07.2011 истица уже 12.07.2011 обратилась в арбитражный суд с заявлением, направленным на оспаривание выкупной цены недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах, отсутствуют основания для констатации прекращения у ИП Аганикян Г.А. преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых ею нежилых помещений в порядке, предусмотренном положениями Закона N 159-ФЗ.
Несостоятелен довод департамента о том, что ИП Аганикян Г.А. не могла обращаться в арбитражный суд с иском по настоящему делу, не оспорив при этом принятое Городской Думой г. Краснодара решение, утвердившее заключение независимого оценщика об определении рыночной стоимости спорного недвижимого имущества. В пункте 1 информационного письма от 30.05.2005 N 92 разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объектов недвижимости путем предъявления самостоятельного иска возможно только до момента заключения договора. Поэтому обращение предпринимателя в суд с преддоговорным спором, а также с требованием о признании отчета оценщика недостоверным, является надлежащим способом защиты права. Действующее законодательство не содержит норм, согласно которым оспариванию достоверности отчета об оценке имущества должен предшествовать иска об оспаривании решения законодательного органа местного самоуправления, внесшего в план приватизации муниципального имущества сведения о рыночной стоимости спорного имущества, определенной независимым оценщиком.
Согласно части 2 статьи 13 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с нормами пункта 2 статьи 445 Кодекса, пункта 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, требования истицы об обязании департамента заключить с ней договор купли-продажи нежилых помещений по цене, определенной в процессе разрешения настоящего спора путем проведения судебной экспертизы.
Право истицы на получение рассрочки по оплате спорного недвижимого имущества предусмотрено положениями статьи 2 Закона Краснодарского края от 15.10.2010 N 2079-КЗ "Об установлении предельных значений площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Краснодарского края или в муниципальной собственности".
Таким образом, требования истицы являются законными и обоснованными, и подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", по результатам рассмотрения дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основанием для отмены судебного акта, и принимает новый судебный акт.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01 марта 2013 года по делу N А32-48127/2011 отменить, принять новое решение.
Исковые требования удовлетворить.
Признать выкупную стоимость нежилых помещений N 1, 1/1,1/2, 2-7, 9, 9/1, 9/2, 10, 10/1, 10/2, 10/3, 10/4, 11, 13, 16, 17, 20, 21, 21/1, 22, 23, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Дмитрия Благоева, 10/3, указанную в отчете независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью "Юг-регион-оценка" в размере 18 800 000 руб., недостоверной.
Обязать департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар заключить с индивидуальным предпринимателем Аганикян Галиной Андреевной (ОГРНИП 306230914600011) договор купли-продажи нежилых помещений N 1, 1/1,1/2, 2-7, 9, 9/1, 9/2, 10, 10/1, 10/2, 10/3, 10/4, 11, 13, 16, 17, 20, 21, 21/1, 22, 23, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Дмитрия Благоева, 10/3, по цене 5 670 000 руб. с условием предоставления рассрочки платежа сроком на пять лет.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.07.2013 N 15АП-5777/2013 ПО ДЕЛУ N А32-48127/2011
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июля 2013 г. N 15АП-5777/2013
Дело N А32-48127/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаовым Т.Д.,
при участии:
от истца: представителя Гончарова С.В. по доверенности от 14.05.2013, представителя Аганикяна Л.Л. по доверенности от 05.03.2011,
рассмотрев в открытом судебном заседании
исковое заявление индивидуального предпринимателя Аганикян Галины Андреевны
к ответчикам: Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, обществу с ограниченной ответственностью "Юг-регион-оценка",
установил:
индивидуальный предприниматель Аганикян Галина Андреевна (далее - ИП Аганикян Г.А., истица) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент, ответчик) о признании недостоверной стоимости для выкупа нежилых помещений N 1, 1/1, 1/2, 2-7, 9, 9/1, 9/2, 10, 10/1, 10/2, 10/3, 10/4, 11, 13, 16, 17, 20, 21, 21/1, 22, 23, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Дмитрия Благоева, 10/3, указанной в отчете независимого оценщика ООО "Юг-регион-оценка" в размере 18 800 000 руб., а также об обязании ответчика заключить с истицей договор купли-продажи нежилых помещений N 1, 1/1, 1/2, 2-7, 9, 9/1, 9/2, 10, 10/1, 10/2, 10/3, 10/4, 11, 13, 16, 17, 20, 21, 21/1, 22, 23, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Дмитрия Благоева, 10/3, по цене 5 670 000 руб. с условием предоставления рассрочки платежа сроком на пять лет (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 3 л.д. 84-89)).
Исковые требования мотивированы тем, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2010 по делу N А32-43071/2009 был признан незаконным отказ департамента в отчуждении спорных нежилых помещений истице, на департамент была возложена обязанность подготовить и направить в адрес истицы решение об условиях приватизации, предложение о заключении договора купли-продажи и проект данного договора.
Департамент направил в адрес истицы предложение заключить договор купли-продажи нежилых помещений, определив их стоимость в размере 18 800 000 руб. Истица полагает, что стоимость нежилых помещений, которая была установлена независимым оценщиком - ООО "Юг-регион-оценка" в отчете N 11-041 от 23.05.2011, значительно завышена. Учитывая, что сведения о стоимости объектов недвижимого имущества, указанные в отчете оценщика, являлись обязательными при совершении сделки купли-продажи, истица имеет право на оспаривание достоверности указанного отчета оценщика.
О недостоверности отчета оценщика о рыночной стоимости спорных нежилых помещений свидетельствует заключение проведенной по делу судебной экспертизы. Учитывая, что между истицей и департаментом существует неразрешенный спор, касающийся стоимости объектов недвижимости, не подписание предпринимателем договора купли-продажи в тридцатидневный срок, установленный положениями части 4 статьи 4 Федерального закона Российской Федерации N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), не лишает ее преимущественного права на приобретение арендуемых объектов недвижимости в собственность.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2012 ООО "Юг-регион-оценка" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2013 заявленный иск удовлетворен в полном объеме.
Суд признал выкупную стоимость спорных нежилых помещений, указанную в отчете независимого оценщика ООО "Юг-регион-оценка" в размере 18 800 000 руб. недостоверной; обязал департамент заключить с индивидуальным предпринимателем договор купли-продажи нежилых помещений по цене 5 670 000 руб. с условием предоставления рассрочки платежа сроком на пять лет.
Судебный акт мотивирован тем, что предприниматель, в силу положений норм Закона N 159-ФЗ, имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений по цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом департамент не наделен правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
Суд, сославшись на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11 по делу N А03-11363/2009, указал, что в рамках настоящего дела является допустимым соединение требований истицы об оспаривании результатов проведенной оценки совместно с иском об обязании заключить договор купли-продажи этого имущества.
Суд указал, что с учетом выводов судебной экспертизы, отчет N 11-041 от 23.05.2011 не отражает реальной рыночной стоимости спорных помещений, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этого имущества.
Признание оспариваемого отчета недостоверным является основанием для удовлетворения требования об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи муниципального имущества по цене, которая была определена в заключении судебной экспертизы.
С принятым судебным актом не согласился департамент, в порядке, определенном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска - отказать.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
- - суд не учел, что согласно положениям статьи 12 Федерального закона Российской Федерации N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. Истица в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации не имела права направлять в адрес департамента протокол разногласий к договору купли-продажи нежилых помещений, так как цена выкупаемого объекта не подлежала определению по соглашению сторон. Цена спорного имущества на момент подготовки проекта договора была установлена решением Городской Думы г. Краснодара N 5 от 21.12.2010, которое истицей не оспорено. Иск предпринимателя о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества по цене, не соответствующей закону, не подлежит удовлетворению (пункт 18 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 60 от 21.02.2001);
- - суд также не учел, что предприниматель утратила преимущественное право на заключение договора купли-продажи, так как не подписала проект договора в тридцатидневный срок, установленный статьей 4 Закона N 159-ФЗ.
Определением от 22.05.2013 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Указанный судебный акт мотивирован тем, что в рамках настоящего дела истица оспаривает достоверность отчета оценщика о стоимости спорных нежилых помещений, сведения которого носили обязательный характер для департамента при подготовке проекта договора купли-продажи, в связи с чем ООО "Юг-регион-оценка" подлежало привлечению к участию в деле в качестве ответчика (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 2419/11 от 27.07.2011).
Привлечение оценщика к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований не является достаточным для правильного разрешения существующего спора, так как объем процессуальных прав и обязанностей третьего лица и ответчика является различным. Констатируя факт недостоверности отчета оценщика, суд первой инстанции, по сути, вынес решение о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле в качестве ответчика - ООО "Юг-регион-оценка", что согласно положениям пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является безусловным основанием для отмены принятого судебного акта и для перехода судом апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дел в суде первой инстанции (часть 6.1 статьи 268 Кодекса).
К участию в деле в качестве ответчика привлечено ООО "Юг-регион-оценка".
В судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в исковом заявлении, просили заявленные требования удовлетворить. Представители заявили ходатайство об отнесении судебных расходов по делу в виде расходов по оплате государственной пошлины и расходов по оплате судебной экспертизы на истицу.
Ответчики явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела. В отношении ответчиков дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ИП Аганикян Г.А. является арендатором спорных нежилых помещений.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2010 по делу N А32-43071/2009 был признан незаконным отказ Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар в отчуждении предпринимателю арендуемого имущества: нежилого здания литер "А", общей площадью 267,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. им. Дмитрия Благоева, дом 10/3, помещения N 1 коридор - 20,9 кв. м, N 1/1 подсобная - 2,5 кв. м, N 1/2 подсобная - 2,4 кв. м, N 2 подсобная - 5,6 кв. м, N 3 парикмахерская - 14,8 кв. м, N 4 парикмахерская - 14,8 кв. м, N 5 торговый зал - 14,8 кв. м, N 6 торговый зал - 14,8 кв. м, N 7 торговый зал - 14,8 кв. м, N 9 подсобная - 3,0 кв. м, N 9/1 холодильник - 2,0 кв. м, N 9/2 торговый зал - 7,6 кв. м, N 10 туалетная - 5,0 кв. м, N 10/1 туалет - 1,1 кв. м, N 10/2 туалет - 1,0 кв. м, N 10/3 коридор - 1,4 кв. м, N 10/4 теплоузел - 4,1 кв. м, N 11 солярий - 14,8 кв. м, N 12 кабинет - 14,8 кв. м, N 13 кабинет - 14, 8 кв. м, N 14 кабинет - 14, 8 кв. м, N 15 кабинет - 14, 8 кв. м, N 16 подсобная - 14, 2 кв. м, N 17 торговый зал - 65,6 кв. м, N 20 торговый зал - 5,2 кв. м, N 21 коридор - 2,3 кв. м, N 21/1 туалет - 2,6 кв. м, N 22 коридор - 3,9 кв. м, N 23 торговый зал - 13,7 кв. м.
Суд обязал департамент направить предпринимателю копию решения об условиях приватизации, предложение о заключении договора купли-продажи, проект договора купли-продажи вышеуказанного арендуемого имущества.
В рамках судебного дела N А32-43071/2009 была проведена судебная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Согласно заключению эксперта N 377-10-157 от 28.04.2010 стоимость объектов недвижимого имущества составила 3 003 157 руб. (т. 1 л.д. 81-107).
В связи с этим, 28.11.2010 ИП Аганикян Г.А. обратилась в департамент с заявлением, в котором просила заключить с ней договор купли-продажи арендуемых ею нежилых помещений по цене 3 003 157 руб. (т. 2 л.д. 1).
В соответствии со статьей 3 Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ, действующей на дату обращения предпринимателя с заявлением о выкупе арендуемых нежилых помещений - 26.08.2009) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В свою очередь, департамент обратился к независимому оценщику ООО "Юг-регион-оценка" в целях определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.
Согласно отчету N 11-041 ООО "Юг-регион-оценка" от 23.05.2011 рыночная стоимость нежилых помещений была определена в размере 18 800 000 руб. (т. 2 л.д. 26-33).
Решением Городской Думы г. Краснодара N 14 п. 9 от 23.06.2011 приложение N 3 к программе приватизации объектов муниципальной собственности МО г. Краснодар дополнено строкой 5, согласно которой приватизации подлежали нежилые помещения, арендуемые ИП Аганикян Г.А., по цене 18 800 000 руб. (т. 2 л.д. 25).
01.07.2011 ответчик направил истице письмо с предложением заключить договор купли-продажи объектов недвижимости по цене, соответствующей их рыночной стоимости - 18 800 000 руб., с приложением проекта договора. Проект договора ответчиком (продавцом) подписан не был. Письмо было получено ИП Аганикян Г.А. 06.07.2011, что подтверждается распиской (т. 2 л.д. 7-15, 22-24).
12.07.2011 ИП Аганикян Г.А. обратилась в суд с иском об оспаривании пункта 1.2 решения Городской Думы г. Краснодара от 23.06.2011, которым была установлена выкупная стоимость вышеуказанного имущества (т. 2 л.д. 4-6). В рамках данного судебного дела департамент выступал в качестве заинтересованного лица.
В письме от 23.09.2011 ИП Аганикян Г.А. просила департамент отложить вопрос о заключении договора купли-продажи до окончания судебного разбирательства по делу, в рамках которого предпринимателем оспорена определенная независимым оценщиком рыночная стоимость спорного имущества (т. 2 л.д. 2).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2011 по делу N А32-18192/2011 в удовлетворении требований предпринимателю было отказано в связи с тем, что на момент рассмотрения спора по существу отчет оценщика N 11-041 от 23.05.2011, на основании которого была определена выкупная стоимость спорного имущества, не был оспорен и не признан недействительным.
Полагая, что величина рыночной стоимости определена оценщиком неправильно и необоснованно предлагается департаментом в качестве выкупной, истец обратился в суд с настоящим иском.
Из правовой позиции истицы следует, что между ней и департаментом фактически сложился преддоговорной спор в части касающейся размера выкупной стоимости имущества. Одновременно с этим истица оспаривает достоверность отчета об оценки ООО "Юг-регион-оценка", подготовленного с целью определения рыночной стоимости спорного имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
На основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.
Орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 данного закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера. В предложении о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества должна быть указана цена этого имущества, установленная с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Законом N 135-ФЗ. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (статья 4 Закона 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (пункты 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", далее - информационное письмо от 30.05.2005 N 92).
Согласно статье 8 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статьи 12, 13 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).
При наличии в деле противоречивых заключений относительно рыночной стоимости имущества (заключение Торгово-промышленной палаты Динского района N 377-10-157 от 13.05.2010 и заключение ООО "Юг-регион-оценка" N 11-041 от 23.05.2011), суд первой инстанции назначил проведение судебной экспертизы, которой рыночная стоимость спорных нежилых помещений по состоянию на 17.05.2011 определена в сумме 5 670 000 руб. (т. 3 л.д. 4-43).
Ответчики в установленном законом порядке заключение судебной экспертизы не оспорили, доказательства того, что выводы судебного эксперта являются ошибочными либо необъективными, суду не представлены, правильность выводов и методик, примененных при проведении судебной экспертизы, ответчиками не опровергнуты.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что выкупная цена спорного недвижимого имущества, определенная независимым оценщиком ООО "Юг-регион-оценка" в отчете N 11-041 от 23.05.2011 и указанная департаментом в проекте договора купли-продажи, является недостоверной.
Суд апелляционной инстанции отклоняет довод департамента о том, что предприниматель утратила преимущественное право на заключение договора купли-продажи, так как не подписала проект договора в тридцатидневный срок, установленный статьей 4 Закона N 159-ФЗ.
Указанный довод основан на неправильном понимании норм статьи 4 Закона N 159-ФЗ. Из буквального толкования приведенной нормы права следует, что преимущественное право утрачивается лицом только в том случае, когда оно было согласно с рыночной стоимостью, определенной органом местного самоуправления, однако в тридцатидневный срок не подписало соответствующий договор купли-продажи.
Как указывалось ранее, проект договора купли-продажи спорного имущества не был подписан ИП Аганикян Г.А. в связи с несогласием с выкупной стоимостью имущества, установленной департаментом. Ответчик не мог не знать о сложившемся споре, так как после получения проекта договора 06.07.2011 истица уже 12.07.2011 обратилась в арбитражный суд с заявлением, направленным на оспаривание выкупной цены недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах, отсутствуют основания для констатации прекращения у ИП Аганикян Г.А. преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых ею нежилых помещений в порядке, предусмотренном положениями Закона N 159-ФЗ.
Несостоятелен довод департамента о том, что ИП Аганикян Г.А. не могла обращаться в арбитражный суд с иском по настоящему делу, не оспорив при этом принятое Городской Думой г. Краснодара решение, утвердившее заключение независимого оценщика об определении рыночной стоимости спорного недвижимого имущества. В пункте 1 информационного письма от 30.05.2005 N 92 разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объектов недвижимости путем предъявления самостоятельного иска возможно только до момента заключения договора. Поэтому обращение предпринимателя в суд с преддоговорным спором, а также с требованием о признании отчета оценщика недостоверным, является надлежащим способом защиты права. Действующее законодательство не содержит норм, согласно которым оспариванию достоверности отчета об оценке имущества должен предшествовать иска об оспаривании решения законодательного органа местного самоуправления, внесшего в план приватизации муниципального имущества сведения о рыночной стоимости спорного имущества, определенной независимым оценщиком.
Согласно части 2 статьи 13 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с нормами пункта 2 статьи 445 Кодекса, пункта 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, требования истицы об обязании департамента заключить с ней договор купли-продажи нежилых помещений по цене, определенной в процессе разрешения настоящего спора путем проведения судебной экспертизы.
Право истицы на получение рассрочки по оплате спорного недвижимого имущества предусмотрено положениями статьи 2 Закона Краснодарского края от 15.10.2010 N 2079-КЗ "Об установлении предельных значений площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Краснодарского края или в муниципальной собственности".
Таким образом, требования истицы являются законными и обоснованными, и подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", по результатам рассмотрения дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основанием для отмены судебного акта, и принимает новый судебный акт.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01 марта 2013 года по делу N А32-48127/2011 отменить, принять новое решение.
Исковые требования удовлетворить.
Признать выкупную стоимость нежилых помещений N 1, 1/1,1/2, 2-7, 9, 9/1, 9/2, 10, 10/1, 10/2, 10/3, 10/4, 11, 13, 16, 17, 20, 21, 21/1, 22, 23, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Дмитрия Благоева, 10/3, указанную в отчете независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью "Юг-регион-оценка" в размере 18 800 000 руб., недостоверной.
Обязать департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар заключить с индивидуальным предпринимателем Аганикян Галиной Андреевной (ОГРНИП 306230914600011) договор купли-продажи нежилых помещений N 1, 1/1,1/2, 2-7, 9, 9/1, 9/2, 10, 10/1, 10/2, 10/3, 10/4, 11, 13, 16, 17, 20, 21, 21/1, 22, 23, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ, ул. им. Дмитрия Благоева, 10/3, по цене 5 670 000 руб. с условием предоставления рассрочки платежа сроком на пять лет.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)