Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 07 февраля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 14 февраля года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Комаровой О.И., Чучуновой Н.С.
при участии в заседании:
от истца - Коммандитного товарищества "ИП Лебедев Андрей Владимирович и компания" - Сушенкова А.С. (доверенность б/н от 05.06.2012 г., сроком до 05.06.2013 г.)
от ответчика - Администрации муниципального образования Сельское поселение Лозовское Сергиево-Посадского района Московской области - Молоканов С.Б. (доверенность N 733 от 09.07.2012 г., сроком на 1 год)
от третьего лица - ФГУП "Загорское ЭПХ ВНИТИП РОССЕЛЬХОЗАКАДЕМИИ" - не явился, извещен
рассмотрев 07 февраля 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу Коммандитного товарищества "ИП Лебедев Андрей Владимирович и компания" (истца)
на решение от 27 июня 2012 года
Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Бобковой С.Ю.,
на постановление от 24 сентября 2012 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Ханашевичем С.К., Боровиковой С.В., Ивановой Л.Н.,
по иску Коммандитного товарищества "Индивидуальный предприниматель Лебедев Андрей Владимирович и компания"
к Администрации муниципального образования Сельское поселение Лозовское Сергиево-Посадского района Московской области,
о переводе прав и обязанностей арендатора, взыскании убытков,
третье лицо - федеральное государственное унитарное предприятие "Загорское ЭПХ ВНИТИП РОССЕЛЬХОЗАКАДЕМИИ"
установил:
Коммандитное товарищество "Индивидуальный предприниматель Лебедев Андрей Владимирович и компания" (далее - КТ "ИП Лебедев А.В. и компания") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации муниципального образования Сельское поселение Лозовское Сергиево-Посадского района Московской области о переводе на КТ "ИП Лебедев А.В. и компания" прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения общей площадью 71,6 кв. м по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, п. Лоза, д. 4д, заключенному между администрацией муниципального образования сельское поселение Лозовское Сергиево-Посадского муниципального района Московской области и государственным унитарным предприятием "Загорское ЭПХ ВНИТИП"; о взыскании с администрации муниципального образования сельское поселение Лозовское Сергиево-Посадского муниципального района Московской области в пользу КТ "ИП Лебедев А.В. и компания" убытков в виде упущенной выгоды в сумме денежных средств по договору субаренды N 1 от 19.02.2009 за период с декабря 2011 года по март 2012 года в размере 100 000 руб.
В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует ГУП "Загорское ЭПХ ВНИТИП".
Определением Арбитражного суда Московской области от 29 мая 2012 по делу N А41-20958/12 ГУП "Загорское ЭПХ ВНИТИ" привлечено к участию в деле в качестве соответчика.
Решением Арбитражного суда Московской области от 28 июня 2012 года по делу N А41-20958/12, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2012 года, в удовлетворении иска отказано.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе КТ "ИП Лебедев А.В. и компания", которое считает, что судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить, и принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя кассационной жалобы, суды сделали неправильный вывод о недобросовестности арендатора, в связи с отдельными фактами просрочки платежей по договору аренды, поскольку на протяжении всего времени договорных отношений арендодателем не представлены претензии, срок действия договора продлевался, сдача имущества в субаренду была согласована с арендодателем, и как полагает заявитель кассационной жалобы, основанием для расторжения договора является не нарушение договора арендатором, а истечение срока действия дополнительного соглашения.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца КТ "ИП Лебедев А.В. и компания" поддержала кассационную жалобу по доводам, в ней изложенным.
Представитель ответчика администрации муниципального образования Сельское поселение Лозовское Сергиево-Посадского района Московской области возражал по доводам кассационной жалобы, ответчик считает судебные акты, принятые по делу N А41-20958/12 обоснованными и законными.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании представленных в материалы дела доказательств, истец по договору N 21 от 28.11.2008 арендовал нежилое помещение площадью 71,6 кв. м расположенное по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, п. Лоза, д. 4д, являющееся муниципальной собственностью.
Срок аренды составлял с 01.12.2008 по 31.12.2008 и ежегодно продлялся дополнительными соглашениями N 1 от 14.01.2009, N 2 от 28.12.2009, N 3 от 01.01.2011.
Таким образом, истец непрерывно арендовал помещение до 30.11.2011 года.
Письмом N 1566 от 14.11.2011 ответчик направил предложение о расторжении договора в связи с окончанием срока его действия.
22.11.2011 истец обратился к ответчику с просьбой перезаключить договор аренды на новый срок, в ответ на которого ответчик письмом от 30.11.2011 года предложил возвратить арендованное имущество.
30.11.2011 нежилое помещение площадью 71,6 кв. м расположенное по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, п. Лоза, д. 4д, было передано по договору аренды ГУП "Загорское ЭПХ ВНИТИП".
В обоснование своих требований истец ссылается на нарушение его преимущественного права, установленного статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации по аренде нежилого помещения перед новым арендатором ГУП "Загорское ЭПХ ВНИТИП".
Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанции, исходили из того, что отсутствует совокупность обстоятельств, необходимых и достаточных для возникновения и осуществления истцом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
Как следует из части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Вместе с тем, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды на разумный срок до окончания действия договора аренду; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предлагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Оспаривая решение и постановление, истец указывает, что вывод судов о выявленной недобросовестности арендатора - истца в связи с отдельными фактами просрочки платежей по договору аренды не соответствует действительности.
Вместе с тем, кассационная коллегия не принимает вышеуказанный довод заявителя в связи с тем, что согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестным признается исполнение, соответствующее условиям обязательства и требованиям закона, иных правовых актов.
При этом применительно к установлению обстоятельств наличия или отсутствия преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, значение имеет сам факт ненадлежащего исполнения обязательств по договору.
Из материалов дела следует, что со стороны истца имело место неоднократное нарушение обязательств по внесению арендной платы в установленный договором срок.
Согласно пункту 4.3 договора от 28.11.2008 года платежи за текущий месяц должны быть полностью внесены арендатором не позднее 10 числа следующего месяца.
Вместе с тем истец за январь 2011 года оплатил арендную плату 4 марта 11 года, за июль 2011 года - 15 августа 2011 года, за августа 2011 года - 11 октября 2011 года, за октябрь 2011 года - 28 ноября 2011 года, за ноябрь 2011 года - 12 декабря 2011 года, что подтверждено материалами дела, кроме того истец данные просрочки по оплате не отрицает, что следует из текста кассационной жалобы.
В связи с чем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец не может быть признан добросовестным арендатором по договору N 21 от 28.11.2008 года, в связи с чем, обоснованно отказал в удовлетворении иска.
Кроме того, в соответствии с материалами дела и с пояснениями ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции пунктом 3.1. договора аренды нежилого помещения от 28.11.2008 г. N 21 установлено, что нежилое помещение предоставляется арендатору во временное пользование для организации торговли и общественного питания.
В соответствии с п. 5.2.4 договора аренды нежилого помещения от 28.11.2008 г. N 21 арендатор должен использовать помещение исключительно в соответствии с целевым назначением, кроме того как следует из договора арендатор не вправе передавать помещение в пользование третьим лицам (п. 5.3.1).
Как установлено судами обеих инстанций переданное по договору аренды нежилое помещение использовалось истцом для сдачи в субаренду третьим лицам, и в соответствии с пояснениями истца в судебном заседании суда кассационной инстанции данный факт им не отрицается.
Таким образом, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что арендатором не соблюдены условия, предусмотренные нормами гражданского законодательства, предоставляющее юридическому лицу право преимущественного права аренды.
В связи с изложенным, доводы кассационной жалобы подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обеих инстанций обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования доказательств, а обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм процессуального и материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 января 2012 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2012 года по делу N А40-100809/11-28-864 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
О.И.КОМАРОВА
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 14.02.2013 ПО ДЕЛУ N А41-20958/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 февраля 2013 г. по делу N А41-20958/12
Резолютивная часть объявлена 07 февраля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 14 февраля года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Комаровой О.И., Чучуновой Н.С.
при участии в заседании:
от истца - Коммандитного товарищества "ИП Лебедев Андрей Владимирович и компания" - Сушенкова А.С. (доверенность б/н от 05.06.2012 г., сроком до 05.06.2013 г.)
от ответчика - Администрации муниципального образования Сельское поселение Лозовское Сергиево-Посадского района Московской области - Молоканов С.Б. (доверенность N 733 от 09.07.2012 г., сроком на 1 год)
от третьего лица - ФГУП "Загорское ЭПХ ВНИТИП РОССЕЛЬХОЗАКАДЕМИИ" - не явился, извещен
рассмотрев 07 февраля 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу Коммандитного товарищества "ИП Лебедев Андрей Владимирович и компания" (истца)
на решение от 27 июня 2012 года
Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Бобковой С.Ю.,
на постановление от 24 сентября 2012 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Ханашевичем С.К., Боровиковой С.В., Ивановой Л.Н.,
по иску Коммандитного товарищества "Индивидуальный предприниматель Лебедев Андрей Владимирович и компания"
к Администрации муниципального образования Сельское поселение Лозовское Сергиево-Посадского района Московской области,
о переводе прав и обязанностей арендатора, взыскании убытков,
третье лицо - федеральное государственное унитарное предприятие "Загорское ЭПХ ВНИТИП РОССЕЛЬХОЗАКАДЕМИИ"
установил:
Коммандитное товарищество "Индивидуальный предприниматель Лебедев Андрей Владимирович и компания" (далее - КТ "ИП Лебедев А.В. и компания") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации муниципального образования Сельское поселение Лозовское Сергиево-Посадского района Московской области о переводе на КТ "ИП Лебедев А.В. и компания" прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения общей площадью 71,6 кв. м по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, п. Лоза, д. 4д, заключенному между администрацией муниципального образования сельское поселение Лозовское Сергиево-Посадского муниципального района Московской области и государственным унитарным предприятием "Загорское ЭПХ ВНИТИП"; о взыскании с администрации муниципального образования сельское поселение Лозовское Сергиево-Посадского муниципального района Московской области в пользу КТ "ИП Лебедев А.В. и компания" убытков в виде упущенной выгоды в сумме денежных средств по договору субаренды N 1 от 19.02.2009 за период с декабря 2011 года по март 2012 года в размере 100 000 руб.
В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует ГУП "Загорское ЭПХ ВНИТИП".
Определением Арбитражного суда Московской области от 29 мая 2012 по делу N А41-20958/12 ГУП "Загорское ЭПХ ВНИТИ" привлечено к участию в деле в качестве соответчика.
Решением Арбитражного суда Московской области от 28 июня 2012 года по делу N А41-20958/12, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2012 года, в удовлетворении иска отказано.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе КТ "ИП Лебедев А.В. и компания", которое считает, что судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить, и принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя кассационной жалобы, суды сделали неправильный вывод о недобросовестности арендатора, в связи с отдельными фактами просрочки платежей по договору аренды, поскольку на протяжении всего времени договорных отношений арендодателем не представлены претензии, срок действия договора продлевался, сдача имущества в субаренду была согласована с арендодателем, и как полагает заявитель кассационной жалобы, основанием для расторжения договора является не нарушение договора арендатором, а истечение срока действия дополнительного соглашения.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца КТ "ИП Лебедев А.В. и компания" поддержала кассационную жалобу по доводам, в ней изложенным.
Представитель ответчика администрации муниципального образования Сельское поселение Лозовское Сергиево-Посадского района Московской области возражал по доводам кассационной жалобы, ответчик считает судебные акты, принятые по делу N А41-20958/12 обоснованными и законными.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании представленных в материалы дела доказательств, истец по договору N 21 от 28.11.2008 арендовал нежилое помещение площадью 71,6 кв. м расположенное по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, п. Лоза, д. 4д, являющееся муниципальной собственностью.
Срок аренды составлял с 01.12.2008 по 31.12.2008 и ежегодно продлялся дополнительными соглашениями N 1 от 14.01.2009, N 2 от 28.12.2009, N 3 от 01.01.2011.
Таким образом, истец непрерывно арендовал помещение до 30.11.2011 года.
Письмом N 1566 от 14.11.2011 ответчик направил предложение о расторжении договора в связи с окончанием срока его действия.
22.11.2011 истец обратился к ответчику с просьбой перезаключить договор аренды на новый срок, в ответ на которого ответчик письмом от 30.11.2011 года предложил возвратить арендованное имущество.
30.11.2011 нежилое помещение площадью 71,6 кв. м расположенное по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, п. Лоза, д. 4д, было передано по договору аренды ГУП "Загорское ЭПХ ВНИТИП".
В обоснование своих требований истец ссылается на нарушение его преимущественного права, установленного статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации по аренде нежилого помещения перед новым арендатором ГУП "Загорское ЭПХ ВНИТИП".
Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанции, исходили из того, что отсутствует совокупность обстоятельств, необходимых и достаточных для возникновения и осуществления истцом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
Как следует из части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Вместе с тем, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды на разумный срок до окончания действия договора аренду; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предлагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Оспаривая решение и постановление, истец указывает, что вывод судов о выявленной недобросовестности арендатора - истца в связи с отдельными фактами просрочки платежей по договору аренды не соответствует действительности.
Вместе с тем, кассационная коллегия не принимает вышеуказанный довод заявителя в связи с тем, что согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестным признается исполнение, соответствующее условиям обязательства и требованиям закона, иных правовых актов.
При этом применительно к установлению обстоятельств наличия или отсутствия преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, значение имеет сам факт ненадлежащего исполнения обязательств по договору.
Из материалов дела следует, что со стороны истца имело место неоднократное нарушение обязательств по внесению арендной платы в установленный договором срок.
Согласно пункту 4.3 договора от 28.11.2008 года платежи за текущий месяц должны быть полностью внесены арендатором не позднее 10 числа следующего месяца.
Вместе с тем истец за январь 2011 года оплатил арендную плату 4 марта 11 года, за июль 2011 года - 15 августа 2011 года, за августа 2011 года - 11 октября 2011 года, за октябрь 2011 года - 28 ноября 2011 года, за ноябрь 2011 года - 12 декабря 2011 года, что подтверждено материалами дела, кроме того истец данные просрочки по оплате не отрицает, что следует из текста кассационной жалобы.
В связи с чем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец не может быть признан добросовестным арендатором по договору N 21 от 28.11.2008 года, в связи с чем, обоснованно отказал в удовлетворении иска.
Кроме того, в соответствии с материалами дела и с пояснениями ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции пунктом 3.1. договора аренды нежилого помещения от 28.11.2008 г. N 21 установлено, что нежилое помещение предоставляется арендатору во временное пользование для организации торговли и общественного питания.
В соответствии с п. 5.2.4 договора аренды нежилого помещения от 28.11.2008 г. N 21 арендатор должен использовать помещение исключительно в соответствии с целевым назначением, кроме того как следует из договора арендатор не вправе передавать помещение в пользование третьим лицам (п. 5.3.1).
Как установлено судами обеих инстанций переданное по договору аренды нежилое помещение использовалось истцом для сдачи в субаренду третьим лицам, и в соответствии с пояснениями истца в судебном заседании суда кассационной инстанции данный факт им не отрицается.
Таким образом, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что арендатором не соблюдены условия, предусмотренные нормами гражданского законодательства, предоставляющее юридическому лицу право преимущественного права аренды.
В связи с изложенным, доводы кассационной жалобы подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обеих инстанций обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования доказательств, а обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм процессуального и материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 января 2012 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2012 года по делу N А40-100809/11-28-864 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
О.И.КОМАРОВА
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)