Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 августа 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Кондратьевой Я.В.
Судей: Красковской О.Г., Гребенщикова С.И.
при участии:
от ООО "Сахалин Строй Снаб - 2003": Харитонович С.В., представитель по доверенности б/н от 01.12.2010
от Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области: Неустроева Т.В., представитель по доверенности б/н от 15.11.2012
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу
ООО "Сахалин Строй Снаб - 2003"
на решение от 05.12.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2013
по делу N А59-3894/2012
Арбитражного суда Сахалинской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А.С.Белов; в суде апелляционной инстанции судьи: А.В.Ветошкевич, С.Б.Култышев, Н.А.Скрипка
По иску ООО "Сахалин Строй Снаб - 2003"
к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области
3-е лицо: Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, обязании заключить договор аренды земельного участка в редакции арендатора
Общество с ограниченной ответственностью "Сахалин Строй Снаб-2003" (ОГРН 1036500619286, адрес (место нахождения): 693008, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, переулок Солнечный, 3) (далее - ООО "Сахалин Строй Снаб-2003", общество) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области (ОГРН 1026500520364, адрес (место нахождения): 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 32) (далее - Министерство) с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, и обязании заключить договор аренды земельного участка в редакции, предложенной арендатором.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент градостроительства, управления недвижимостью и землепользования Сахалинской области (ОГРН 1026500544510, адрес (место нахождения): 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, 32) (далее - Департамент).
Решением суда от 05.12.2012, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2013, заявленные истцом требования удовлетворены в следующей части:
"Пункт 2 договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области изложить в редакции арендодателя, а именно:
"2. Целевое использование земельного участка: для строительства объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы для хранения автомобилей". Приведенное описание целей использования участка является окончательным, именуется в дальнейшем "Разрешенным использованием".
Пункт 3 договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области изложить в редакции арендодателя, а именно:
"3. Срок договора составляет: с 18.05.2012 по 17.05.2015 включительно"
- Пункт 8 договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области исключить;
- Пункт 13.2. договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области исключить;
- Пункт 13.3. договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области исключить;
- Пункт 16.9. договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области исключить;
- Пункт 24 договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области изложить в редакции арендатора, а именно:
"24. В случае если договор возобновлен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца."
- Пункт 30 договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области исключить;
- Пункт 31 договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области исключить;
- Пункт 32 договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области исключить.
Приложение N 1 к договору аренды от 18.05.2012 N 01622 между обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" - принять в редакции арендатора, исключив из приложения расчет оплаты с 18.05.2012 по 31.12.2012. в том числе из таблицы, изложив приложение в следующей редакции:
Расчет арендной платы
Арендатор(ы): ООО "Сахалин Строй Снаб-2003" (л/с 00027058)
Размер арендной платы в годовом исчислении: 1621552,83 руб.
Кинф - Коэффициент инфляции: 1,1289
Объект: Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, северо-восточнее пересечения ул. Емельянова и ул. Комсомольской
Кадастровый номер: 65:01:0601006:4
Разрешенное использование: для строительства объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы хранения автомобилей"
Площадь: 13084 кв. м.
Кд - Коэффициент вида использования: 0,1 (Проектирование, строительство и эксплуатация платных автостоянок, площадок по разборке и разбраковке автомобилей, площадок по продаже автомобилей и запчастей, АЗС, склады ГСМ, автогазонаполнительных станций, автомоек, объектов для ремонта и технического обслуживания транспортных средств)
Кз - Коэффициент зависящий от зоны градостроительной ценности: 1 (YI) Кс - Кадастровая стоимость участка. 14364007, 72 руб.
Годовая плата за пользование участком (Кс х Кд х Кз х Кинф): 1621552 руб. 83 коп.
Доля ООО "Сахалин Строй Снаб-2003": 13084 кв. м.
Годовая плата за пользование долей: 1621552,83 руб.
Арендная плата перечисляется: на р/счет N 40101810900000010000 в ГРКЦ ГУ банка России по Сахалинской области, г. Южно-Сахалинск,
БИК: 046401001. Получатель: УФК по Сахалинской области (ФУ администрации г. Южно-Сахалинска ДАГУН города Южно-Сахалинска л/с 02613001060/04613000760) ИНН 6501053780, КПП 650101001.
КБК: 90511105012040010120; Код ОКАТО: 64401000000
Назначение платежа: арендная плата за землю по договору N ___за период.".
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
В кассационной жалобе ООО "Сахалин Строй Снаб-2003", ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить в части отказа исковых требований, направить дело на новое рассмотрение. В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на то, что пункт 2 в редакции арендатора не нарушает законодательно определенного разрешенного использования земельного участка, поэтому считает, что вид разрешенного использования спорного земельного участка допускает его использование на период подготовительных к строительству работ под автостоянку с забором ручья "Пригородный" в коллектор. Также, по мнению заявителя жалобы, несостоятелен вывод судов о том, что установление начала действия договора с даты подписания акта приема-передачи (пункт 3 в редакции арендатора) не позволяет конкретизировать начало срока действия договора. Дата 18.05.2012 не может являться датой начала действия договора, так как стороны к этому моменту не заключили указанный договор. Кроме того, заявитель указывает на неправомерный вывод судов о том, что договор N 8528 от 19.04.2006 прекратил свое действие, поскольку, по мнению заявителя, указанный договор сохраняет юридическую силу до момента заключения спорного договора аренды для строительства капитального объекта.
В отзыве на кассационную жалобу Министерство, возражая относительно ее доводов и, полагая состоявшиеся по делу судебные акты законными и обоснованными, просило оставить их без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании кассационной инстанции, проводившемся путем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области, представители ООО "Сахалин Строй Снаб-2003" и Министерства изложили свои правовые позиции относительно доводов жалобы и отзыва на нее.
Департамент, участвующий в деле, извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечил.
Проверив законность решения и постановления суда апелляционной инстанции, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не находит оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО "Сахалин Строй Снаб-2003" предоставлен в аренду земельный участок площадью 13 084 кв. м, расположенный по адресу г. Южно-Сахалинск, северо-восточнее пересечения ул. Емельянова и ул. Комсомольская под строительство объекта "Автостоянка с забором ручья "Пригородный" в коллектор" (договор аренды от 19.04.2004 N 8528).
Строительство объекта осуществлено, общество пользуется указанным объектом.
В период действия договора аренды общество приняло решение о строительстве на предоставленном земельном участке капитального объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы для хранения автомобилей".
Ввиду препятствий со стороны уполномоченных органов, общество для реализации своих намерений было вынуждено обратиться в суд за защитой своих прав.
Вступившим в законную силу постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2011 по делу N А59-5285/2010 признан незаконным отказ Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области в предварительном согласовании места размещения объекта, обязании Министерства устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "Сахалин Строй Снаб-2003" путем принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы для хранения автомобилей", утверждающее акт о выборе земельного участка N 1874.
13.07.2011 во исполнение указанного судебного акта распоряжением N 1116-р Министерством принято решение о предварительном согласовании ООО "Сахалин Строй Снаб-2003" места размещения объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы для хранения автомобилей", утверждающее акт о выборе земельного участка N 1874.
Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 05.05.2012 по делу N А59-893/2012 по заявлению ООО "Сахалин Строй Снаб-2003" о признании незаконным отказа Министерства в предоставлении земельного участка для строительства, обязании устранить нарушение путем принятия указанного решения, утверждено мировое соглашение, по условиям которого Министерство в течение 2 недель со дня утверждения мирового соглашения принимает и направляет в адрес заявителя решение о предоставлении заявителю в аренду сроком на 3 года земельного участка площадью 13 084 кв. м с кадастровым номером 65:01:0601006:4 для целей строительства объекта: многоярусная автостоянка открытого типа и боксы для хранения автомобилей.
18.05.2012 во исполнение условий мирового соглашения Министерством издано распоряжение N 799-р о предоставлении земельного участка в аренду и направлен проект договора аренды N 01622 от 18.05.2012.
ООО "Сахалин Строй Снаб-2003" подписало проект указанного договора с протоколом разногласий по пунктам 2, 3, 8, 13.2, 13.3, 16.9, 23, 30 - 32 договора и Приложения 1.
Министерство письмом N 04-4070/12 от 27.07.2012 отклонило представленный протокол разногласий по всем пунктам.
В связи с тем, что стороны не достигли соглашения об условиях заключаемого договора аренды N 01622 от 18.05.2012, ООО "Сахалин Строй Снаб-2003" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Судами установлено, что в силу Закона Сахалинской области от 07.02.2008 N 6-ЗО "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе "Город Южно-Сахалинск" и пункта 3.36 Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Сахалинской области, утвержденного постановлением Правительства Сахалинской области от 16.12.2009 N 522-па, Министерство является органом, уполномоченным на заключение договоров аренды земельных участков, предоставляемых для целей строительства.
Из материалов дела усматривается, что спор по поводу законности судебных актов в этой в отношении спорных условий договора от 18.05.2012 N 01622 - пунктов 13.2, 13.3, 16.9, 24, 30, 31, 32, отсутствует
В отношении спорных условий договора - пунктов 2, 3, 8 суды пришли к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
Частью 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
В этой связи обоснован вывод судов о том, что земельный участок, предоставленный для целей строительства, может использоваться исключительно в соответствии с его разрешенным использованием, а именно в данном споре разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601006:4, предоставленного в аренду ООО "Сахалин Строй Снаб-2003", является строительство объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы для хранения автомобилей".
Поскольку разрешенным видом использования данного земельного участка является осуществление на нем строительства, но не эксплуатация уже существующего объекта, а также, учитывая, что Министерство является органом государственной власти, уполномоченным на предоставление земельных участков только для осуществления строительства и предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством, в его компетенцию не входит, суды обеих инстанций правомерно отказали в принятии пункта 2 договора в редакции истца: "На период подготовительных работ к строительству (до получения разрешения на строительство) сохраняется существующее разрешенное использование земельного участка - под объект "Автостоянка с забором ручья "Пригородный" в коллектор". Все работы и изменения земельного участка, связанные со строительством, осуществляемые согласно разрешенного использования и строительной документации, не являются ухудшением земельного участка, в том числе его качественных характеристик".
Рассмотрев требования истца относительно пункта 3 договора аренды, согласно которым истец предложил изложить указанный пункт в следующей редакции "срок договора составляет три года с момента подписания акта приема-передачи включительно" суды пришли к правильному выводу о том, что указанный пункт не конкретизирует начало срока действия договора аренды, поскольку связывают его с датой подписания акта приема - передачи земельного участка, что не является событием которое неизбежно должно наступить.
При таких обстоятельства, суды сочли, что предложенная ответчиком редакция указанного пункта нормам статей 190 - 194 ГК РФ не противоречит.
При этом судами первой и апелляционной инстанций принято во внимание, что спорный земельный участок фактически находится у арендатора, арендодателю не возвращался и именно с указанной арендодателем даты (18.05.2012), не выбывая из владения общества, предоставлен этому же обществу для целей строительства объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы для хранения автомобилей".
Проанализировав в редакции истца пункт 8 договора аренды земельного участка, суды, ссылаясь на положения статьи 425 ГК РФ и, принимая во внимание, что имущество фактически находится у истца, а дополнительное закрепление в договоре даты начала исполнения обязанности по внесению арендных платежей является излишним, суды обеих инстанций правомерно исключили пункт 8 договора.
Выводы судами сделаны с правильным применением норм материального права, с учетом положений статьи 71 АПК РФ, на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, аналогичные доводам апелляционной жалобы, в том числе о несогласии заявителя жалобы с выводами судов о пунктах 2, 3 и 8 договора аренды земельного участка для строительства капитального строительства в редакции арендатора, а также о прекращении действия договор N 8528 от 19.04.2006, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку.
Новых доводов, имеющих существенное значение для рассмотрения настоящего спора и свидетельствующих о неправильном применении арбитражными судами норм материального права, в кассационной жалобе не приводится.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
Решение от 05.12.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2013 по делу N А59-3894/2012 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Я.В.КОНДРАТЬЕВА
Судьи
О.Г.КРАСКОВСКАЯ
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 30.08.2013 N Ф03-3573/2013 ПО ДЕЛУ N А59-3894/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 августа 2013 г. N Ф03-3573/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 августа 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Кондратьевой Я.В.
Судей: Красковской О.Г., Гребенщикова С.И.
при участии:
от ООО "Сахалин Строй Снаб - 2003": Харитонович С.В., представитель по доверенности б/н от 01.12.2010
от Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области: Неустроева Т.В., представитель по доверенности б/н от 15.11.2012
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу
ООО "Сахалин Строй Снаб - 2003"
на решение от 05.12.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2013
по делу N А59-3894/2012
Арбитражного суда Сахалинской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А.С.Белов; в суде апелляционной инстанции судьи: А.В.Ветошкевич, С.Б.Култышев, Н.А.Скрипка
По иску ООО "Сахалин Строй Снаб - 2003"
к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области
3-е лицо: Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, обязании заключить договор аренды земельного участка в редакции арендатора
Общество с ограниченной ответственностью "Сахалин Строй Снаб-2003" (ОГРН 1036500619286, адрес (место нахождения): 693008, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, переулок Солнечный, 3) (далее - ООО "Сахалин Строй Снаб-2003", общество) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области (ОГРН 1026500520364, адрес (место нахождения): 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 32) (далее - Министерство) с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, и обязании заключить договор аренды земельного участка в редакции, предложенной арендатором.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент градостроительства, управления недвижимостью и землепользования Сахалинской области (ОГРН 1026500544510, адрес (место нахождения): 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, 32) (далее - Департамент).
Решением суда от 05.12.2012, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2013, заявленные истцом требования удовлетворены в следующей части:
"Пункт 2 договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области изложить в редакции арендодателя, а именно:
"2. Целевое использование земельного участка: для строительства объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы для хранения автомобилей". Приведенное описание целей использования участка является окончательным, именуется в дальнейшем "Разрешенным использованием".
Пункт 3 договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области изложить в редакции арендодателя, а именно:
"3. Срок договора составляет: с 18.05.2012 по 17.05.2015 включительно"
- Пункт 8 договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области исключить;
- Пункт 13.2. договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области исключить;
- Пункт 13.3. договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области исключить;
- Пункт 16.9. договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области исключить;
- Пункт 24 договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области изложить в редакции арендатора, а именно:
"24. В случае если договор возобновлен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца."
- Пункт 30 договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области исключить;
- Пункт 31 договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области исключить;
- Пункт 32 договора аренды от 18.05.2012 N 01622, между обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" и Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области исключить.
Приложение N 1 к договору аренды от 18.05.2012 N 01622 между обществом с ограниченной ответственностью "Сахалин строй Снаб-2003" - принять в редакции арендатора, исключив из приложения расчет оплаты с 18.05.2012 по 31.12.2012. в том числе из таблицы, изложив приложение в следующей редакции:
Расчет арендной платы
Арендатор(ы): ООО "Сахалин Строй Снаб-2003" (л/с 00027058)
Размер арендной платы в годовом исчислении: 1621552,83 руб.
Кинф - Коэффициент инфляции: 1,1289
Объект: Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, северо-восточнее пересечения ул. Емельянова и ул. Комсомольской
Кадастровый номер: 65:01:0601006:4
Разрешенное использование: для строительства объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы хранения автомобилей"
Площадь: 13084 кв. м.
Кд - Коэффициент вида использования: 0,1 (Проектирование, строительство и эксплуатация платных автостоянок, площадок по разборке и разбраковке автомобилей, площадок по продаже автомобилей и запчастей, АЗС, склады ГСМ, автогазонаполнительных станций, автомоек, объектов для ремонта и технического обслуживания транспортных средств)
Кз - Коэффициент зависящий от зоны градостроительной ценности: 1 (YI) Кс - Кадастровая стоимость участка. 14364007, 72 руб.
Годовая плата за пользование участком (Кс х Кд х Кз х Кинф): 1621552 руб. 83 коп.
Доля ООО "Сахалин Строй Снаб-2003": 13084 кв. м.
Годовая плата за пользование долей: 1621552,83 руб.
Арендная плата перечисляется: на р/счет N 40101810900000010000 в ГРКЦ ГУ банка России по Сахалинской области, г. Южно-Сахалинск,
БИК: 046401001. Получатель: УФК по Сахалинской области (ФУ администрации г. Южно-Сахалинска ДАГУН города Южно-Сахалинска л/с 02613001060/04613000760) ИНН 6501053780, КПП 650101001.
КБК: 90511105012040010120; Код ОКАТО: 64401000000
Назначение платежа: арендная плата за землю по договору N ___за период.".
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
В кассационной жалобе ООО "Сахалин Строй Снаб-2003", ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить в части отказа исковых требований, направить дело на новое рассмотрение. В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на то, что пункт 2 в редакции арендатора не нарушает законодательно определенного разрешенного использования земельного участка, поэтому считает, что вид разрешенного использования спорного земельного участка допускает его использование на период подготовительных к строительству работ под автостоянку с забором ручья "Пригородный" в коллектор. Также, по мнению заявителя жалобы, несостоятелен вывод судов о том, что установление начала действия договора с даты подписания акта приема-передачи (пункт 3 в редакции арендатора) не позволяет конкретизировать начало срока действия договора. Дата 18.05.2012 не может являться датой начала действия договора, так как стороны к этому моменту не заключили указанный договор. Кроме того, заявитель указывает на неправомерный вывод судов о том, что договор N 8528 от 19.04.2006 прекратил свое действие, поскольку, по мнению заявителя, указанный договор сохраняет юридическую силу до момента заключения спорного договора аренды для строительства капитального объекта.
В отзыве на кассационную жалобу Министерство, возражая относительно ее доводов и, полагая состоявшиеся по делу судебные акты законными и обоснованными, просило оставить их без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании кассационной инстанции, проводившемся путем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области, представители ООО "Сахалин Строй Снаб-2003" и Министерства изложили свои правовые позиции относительно доводов жалобы и отзыва на нее.
Департамент, участвующий в деле, извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечил.
Проверив законность решения и постановления суда апелляционной инстанции, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не находит оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО "Сахалин Строй Снаб-2003" предоставлен в аренду земельный участок площадью 13 084 кв. м, расположенный по адресу г. Южно-Сахалинск, северо-восточнее пересечения ул. Емельянова и ул. Комсомольская под строительство объекта "Автостоянка с забором ручья "Пригородный" в коллектор" (договор аренды от 19.04.2004 N 8528).
Строительство объекта осуществлено, общество пользуется указанным объектом.
В период действия договора аренды общество приняло решение о строительстве на предоставленном земельном участке капитального объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы для хранения автомобилей".
Ввиду препятствий со стороны уполномоченных органов, общество для реализации своих намерений было вынуждено обратиться в суд за защитой своих прав.
Вступившим в законную силу постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2011 по делу N А59-5285/2010 признан незаконным отказ Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области в предварительном согласовании места размещения объекта, обязании Министерства устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "Сахалин Строй Снаб-2003" путем принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы для хранения автомобилей", утверждающее акт о выборе земельного участка N 1874.
13.07.2011 во исполнение указанного судебного акта распоряжением N 1116-р Министерством принято решение о предварительном согласовании ООО "Сахалин Строй Снаб-2003" места размещения объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы для хранения автомобилей", утверждающее акт о выборе земельного участка N 1874.
Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 05.05.2012 по делу N А59-893/2012 по заявлению ООО "Сахалин Строй Снаб-2003" о признании незаконным отказа Министерства в предоставлении земельного участка для строительства, обязании устранить нарушение путем принятия указанного решения, утверждено мировое соглашение, по условиям которого Министерство в течение 2 недель со дня утверждения мирового соглашения принимает и направляет в адрес заявителя решение о предоставлении заявителю в аренду сроком на 3 года земельного участка площадью 13 084 кв. м с кадастровым номером 65:01:0601006:4 для целей строительства объекта: многоярусная автостоянка открытого типа и боксы для хранения автомобилей.
18.05.2012 во исполнение условий мирового соглашения Министерством издано распоряжение N 799-р о предоставлении земельного участка в аренду и направлен проект договора аренды N 01622 от 18.05.2012.
ООО "Сахалин Строй Снаб-2003" подписало проект указанного договора с протоколом разногласий по пунктам 2, 3, 8, 13.2, 13.3, 16.9, 23, 30 - 32 договора и Приложения 1.
Министерство письмом N 04-4070/12 от 27.07.2012 отклонило представленный протокол разногласий по всем пунктам.
В связи с тем, что стороны не достигли соглашения об условиях заключаемого договора аренды N 01622 от 18.05.2012, ООО "Сахалин Строй Снаб-2003" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Судами установлено, что в силу Закона Сахалинской области от 07.02.2008 N 6-ЗО "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе "Город Южно-Сахалинск" и пункта 3.36 Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Сахалинской области, утвержденного постановлением Правительства Сахалинской области от 16.12.2009 N 522-па, Министерство является органом, уполномоченным на заключение договоров аренды земельных участков, предоставляемых для целей строительства.
Из материалов дела усматривается, что спор по поводу законности судебных актов в этой в отношении спорных условий договора от 18.05.2012 N 01622 - пунктов 13.2, 13.3, 16.9, 24, 30, 31, 32, отсутствует
В отношении спорных условий договора - пунктов 2, 3, 8 суды пришли к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
Частью 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
В этой связи обоснован вывод судов о том, что земельный участок, предоставленный для целей строительства, может использоваться исключительно в соответствии с его разрешенным использованием, а именно в данном споре разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 65:01:0601006:4, предоставленного в аренду ООО "Сахалин Строй Снаб-2003", является строительство объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы для хранения автомобилей".
Поскольку разрешенным видом использования данного земельного участка является осуществление на нем строительства, но не эксплуатация уже существующего объекта, а также, учитывая, что Министерство является органом государственной власти, уполномоченным на предоставление земельных участков только для осуществления строительства и предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством, в его компетенцию не входит, суды обеих инстанций правомерно отказали в принятии пункта 2 договора в редакции истца: "На период подготовительных работ к строительству (до получения разрешения на строительство) сохраняется существующее разрешенное использование земельного участка - под объект "Автостоянка с забором ручья "Пригородный" в коллектор". Все работы и изменения земельного участка, связанные со строительством, осуществляемые согласно разрешенного использования и строительной документации, не являются ухудшением земельного участка, в том числе его качественных характеристик".
Рассмотрев требования истца относительно пункта 3 договора аренды, согласно которым истец предложил изложить указанный пункт в следующей редакции "срок договора составляет три года с момента подписания акта приема-передачи включительно" суды пришли к правильному выводу о том, что указанный пункт не конкретизирует начало срока действия договора аренды, поскольку связывают его с датой подписания акта приема - передачи земельного участка, что не является событием которое неизбежно должно наступить.
При таких обстоятельства, суды сочли, что предложенная ответчиком редакция указанного пункта нормам статей 190 - 194 ГК РФ не противоречит.
При этом судами первой и апелляционной инстанций принято во внимание, что спорный земельный участок фактически находится у арендатора, арендодателю не возвращался и именно с указанной арендодателем даты (18.05.2012), не выбывая из владения общества, предоставлен этому же обществу для целей строительства объекта "Многоярусная автостоянка открытого типа и боксы для хранения автомобилей".
Проанализировав в редакции истца пункт 8 договора аренды земельного участка, суды, ссылаясь на положения статьи 425 ГК РФ и, принимая во внимание, что имущество фактически находится у истца, а дополнительное закрепление в договоре даты начала исполнения обязанности по внесению арендных платежей является излишним, суды обеих инстанций правомерно исключили пункт 8 договора.
Выводы судами сделаны с правильным применением норм материального права, с учетом положений статьи 71 АПК РФ, на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, аналогичные доводам апелляционной жалобы, в том числе о несогласии заявителя жалобы с выводами судов о пунктах 2, 3 и 8 договора аренды земельного участка для строительства капитального строительства в редакции арендатора, а также о прекращении действия договор N 8528 от 19.04.2006, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку.
Новых доводов, имеющих существенное значение для рассмотрения настоящего спора и свидетельствующих о неправильном применении арбитражными судами норм материального права, в кассационной жалобе не приводится.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
Решение от 05.12.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2013 по делу N А59-3894/2012 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Я.В.КОНДРАТЬЕВА
Судьи
О.Г.КРАСКОВСКАЯ
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)