Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Насырова Д.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Чаус И.А.
судей Секериной С.П., Никитенко Н.В.
с участием прокурора Минкиной Л.В. при секретаре Г.В.
16 августа 2012 года рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске апелляционные жалобы К., Х., Г.К.Ф. на решение Кунашакского районного суда Челябинской области от 5 июня 2012 года.
Заслушав доклад судьи Чаус И.А. об обстоятельствах дела, объяснения Х. и ее представителя П., поддержавших доводы апелляционной жалобы, Г.С.С., Г.М.Г., судебная коллегия
установила:
Г.Г.Ш., Г.С.С. обратились в суд с иском к Г.К.М., К., Х. о признании договора купли-продажи жилого дома заключенным, о признании права собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <...>, о признании недействительными свидетельства о праве на наследство и договора купли-продажи указанного жилого дома и земельного участка, о признании зарегистрированного права на спорные объекты недвижимости за Х. отсутствующими.
В обоснование требований указали, что 2001 году заключили с Д. устный договор купли-продажи на спорный дом, вселились в него, зарегистрировались по месту пребывания, в 2006 году заключили с Д. договор купли-продажи указанного дома, в связи с чем произвели расчет, передав Д. <...> руб., однако оформить документы в регистрационной палате не успели в связи со смертью продавца. В 2011 году узнали, что собственниками спорного дома являются Х., К. на основании договора купли-продажи от 27 сентября 2011 года. Зарегистрированное право ответчиков на спорное недвижимое имущество нарушает права истцов.
Ответчики К., Х. иск не признали, обратились в суд с иском к Г.Г.Ш., Г.М.Г., Г.Р.Г. о признании их утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <...>. В обоснование иска указали, что являются собственниками указанного объекта, регистрация ответчиков нарушает их права, приобрели дом и земельный участок у Г.К.М., знали, что в доме проживают квартиранты.
Суд постановил решение, которым удовлетворил исковые требования Г.Г.Ш., Г.С.С., отказал в удовлетворении встречных требований К., Х.
Не согласившись с решением суда, К. просит в апелляционной жалобе его отменить, как незаконное, истцы не являются собственниками спорного дома в отсутствии заключенного договора, расписка от Д. таким доказательством не является, в описательной части решения не указаны принимавшие участие в деле лица, судом не учтено заключение прокурора.
В апелляционной жалобе Г.К.М. просит решение суда отменить, указывая, что Д. спорный дом никому не продавала, Г-вых в жилой дом не пускала, денег с них не брала, расписка является поддельной.
В апелляционной жалобе Х. просит решение суда отменить, ссылается на то, что между Г.Г.Ш. и Д. отсутствовал договор купли-продажи, составленный в предусмотренной законом форме, решение суда основано на свидетельских показаниях, вызывающих сомнение в достоверности. В расписке отсутствуют собственноручно написанные Д. фамилия, имя, отчество, прийти самостоятельно для написания расписки Д. не могла, поскольку находилась в квартире своей дочери. Признавая сделку недействительной, суд ссылается на ст. 168 ГК РФ, при этом не указывает, каким требованиям закона она не соответствует. Кроме того, судом допущены нарушения норм процессуального права - дело рассмотрено в отсутствие ответчика Г.К.М., просившей об отложении судебного заседания.
Г.К.М., К., Г.Р.Г., Г.Г.Ш., Управление Росреестра по Челябинской области, нотариус нотариального округа Кунашакского муниципального района о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, в суд не явились, причины неявки не сообщили, в связи с чем, судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене ввиду нарушения судом норм материального права, несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Как следует из материалов дела, решением мирового судьи судебного участка N 1 Кунашакского района Челябинской области от 18 сентября 2001 года за Д. признано право собственности на жилой дом по адресу: <...> (л.д. 89 - 90 т. 1).
Постановлением главы Кунашакского сельсовета N 74 от 6 сентября 2001 года Д. передан в собственность земельный участок, расположенный по адресу: <...> д. <...>, для ведения личного подсобного хозяйства (л.д. 121 т. 1).
18 марта 2006 года Д. умерла (л.д. 82 т. 1). После ее смерти наследство в виде спорного жилого дома и земельного участка приняла дочь Г.К.М. (т. 1 л.д. 92).
В настоящее время жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...> д. <...>, принадлежат на праве собственности К. и Х. по '/г доли каждой на основании договора купли- продажи от 27.09.2011 г. (л.д. 46 - 49 т. 1).
Из расписки от 6 марта 2006 года следует, что Д. "приняла наличными сумму в размере <...> руб. при купле-продаже жилого дома, находящегося по адресу: <...>, Кунашакского района Челябинской области от Г.Г.Ш." (л.д. 18 т. 1).
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, сторонами не оспариваются.
Удовлетворяя исковые требования Г.Г.Ш. и Г.С.С., суд первой инстанции исходил из того, что Д. распорядилась спорным жилым домом при своей жизни в пользу Г-вых, что подтверждается распиской от 06.03.2006 г., в которой указан предмет договора и его цена.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда ввиду нарушения норм материального права, несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Положениями ст. 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, переход и прекращение этих прав подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст. ст. 165, 551, 558 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости, а также сам договор продажи недвижимости подлежат государственной регистрации, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной.
Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При этом в силу статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
В подтверждение заключения договора купли-продажи истцами представлена расписка от 6 марта 2006 года, на которую сослался суд в обоснование своих выводов о состоявшемся между сторонами договоре купли-продажи спорного дома и земельного участка.
Однако указанная расписка не является допустимым доказательством заключения договора купли-продажи спорной недвижимости, поскольку не отвечает требованиям, предъявляемым законом к форме договора купли-продажи недвижимости и его содержанию, не является единым документом, подписанным сторонами и содержащим все существенные условия договора купли-продажи жилого помещения и земельного участка, а лишь свидетельствует о факте передачи денег.
Представленная суду расписка Д. от 06.03.2006 г. не содержит существенных условий договора купли- продажи спорного недвижимого имущества, в частности, в ней не указаны: предмет договора, покупатель имущества и цена имущества (дома и земельного участка), в том числе точные данные определяющие местонахождение имущества, его площадь (л.д. 18 т. 1). Передаточный акт не составлялся. Государственная регистрация сделки и перехода прав не производилась.
При отсутствии этих данных в договоре и условия о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Таким образом, расписка, в которой не отражены все существенные условия договора купли-продажи недвижимости (в частности, стороны, предмет и цена), не может служить доказательством заключения между покупателем и продавцом указанного договора.
В обоснование своих выводов о заключенном с Г-выми договоре купли- продажи и о возникшем у истцов праве совместной собственности на спорный дом и земельный участок, суд первой инстанции также сослался на показания свидетеля Г.Я.
При этом суд не учел, что в силу статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации показания свидетелей не могут служить допустимым доказательством факта заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества и его условий, поскольку в силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации факт заключения договора продажи недвижимости, его условия и их исполнение не могут доказываться посредством свидетельских показаний.
Кроме того, свидетельские показания Г.Я. о том, что расписка была составлена по просьбе Д., не свидетельствуют о факте заключения договора купли-продажи (т. 1 л.д. 62 (оборот)), наоборот, подтверждают отсутствие заключенного в установленном законом порядке договора купли- продажи и составление расписки о получении денег - "помогала Д. составить расписку о получении денежных средств от Г.А., ... печатала расписку о том, что они получили деньги ...".
Каких-либо иных доказательств, кроме указанной расписки и свидетельских показаний в подтверждение факта заключения договора купли-продажи дома, истцом суду представлено не было.
Исковое заявление Д. о признании права собственности на жилой дом от 04.09.2001 г., на которое ссылается в обоснование своих выводов суд первой инстанции, также не является доказательством заключенного с истцами договора купли-продажи спорного дома и земельного участка 06.03.2006 г., поскольку такой информации не содержит, не выражает волю сторон на заключение такого договора и не содержит существенных условий договора.
Не содержит таких данных и принятое мировым судьей судебного участка N 1 Кунашакского района Челябинской области от 18 сентября 2001 г. решение о признании за Д. права собственности на спорный дом, как самовольную постройку.
Кроме того, сами истцы не оспаривают, что в письменной форме договор с Д. не заключался, в исковом заявлении указывают о приобретении дома у Д. в 2001 г. по устной договоренности, однако просят признать заключенным договор по расписке от 06.03.2006 г., подтверждающей уплату денежных средств по ранее состоявшему соглашению о покупке дома.
Как следует из пояснений истцы Г.С.С. в суде апелляционной инстанции договор купли-продажи спорного дома заключался с Д. в 2001 г. в устной форме, но поскольку документов на дом и земельный участок оформлено не было, денежные средства в размере двух тысяч рублей были переданы Д., в 2006 г. узнав о том, что истица болеет, 06.03.2006 г. была составлена расписка о получении денежных средств, полученных ранее за спорный дом, не знает почему не оформлялся договор купли-продажи, ранее они с супругом имели дом в г. Челябинске, при его продаже оформляли договор купли- продажи.
Иных допустимых доказательств в обоснование своих требований Г.Г.Ш., Г.С.С. не представили.
Проживание Г.Г.Ш., Г.С.С. в спорном доме с 2001 года, наличие регистрации Г.Г.Ш., Г.М.Г., Г.Р.Г. по месту пребывания не являются допустимыми доказательствами заключения договора купли-продажи и передачи жилого помещения покупателю в собственность.
При таких обстоятельствах дела, в отсутствии соблюдения установленной законом формы договора и требований вышеуказанных норм, у суда первой инстанции не было оснований для признания заключенным договора купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка по расписке от 06.03.2006 г. и признания за истцами права совместной собственности на указанное недвижимое имущество, не было оснований и для отказа в удовлетворении встречных требований ответчиков.
Решение суда подлежит отмене, с принятием по делу нового решения.
Учитывая, что право собственности Х., К. на спорный жилой дом возникло на законных основаниях в силу договора купли-продажи, зарегистрировано в установленном законом порядке, и в отсутствии возникшего у истцов самостоятельного права пользования спорным жилым помещением, встречные исковые требования Х., К. о выселении Г.Г.Ш. и Г.Р.Г., М.Г. подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В силу ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Поскольку Г.Г.Ш., Г.Р.Г., Г.М.Г., зарегистрированные в спорном жилом доме, членами семьи собственников не являются, совместного хозяйства не ведут, каких-либо соглашений, определяющих порядок пользования спорным жилым помещением ответчиками, между сторонами не заключалось, то Г-вы не имеют право пользования спорным домом, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Х., К.
На основании вышеизложенного, решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении исковых требований Х., К., об отказе в удовлетворении требований Г.Г.Ш., Г.С.С.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кунашакского районного суда Челябинской области от 5 июня 2012 года отменить, принять по делу новое решение:
"В удовлетворении исковых требований Г.Г.Ш., Г.С.С. отказать.
Исковые требования Х., К. удовлетворить.
Выселить Г.Г.Ш., Г.Р.Г., Г.М.Г. из жилого помещения по адресу: <...>, без предоставления другого жилого помещения".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.08.2012 ПО ДЕЛУ N 11-5834/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 августа 2012 г. по делу N 11-5834/2012
Судья: Насырова Д.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Чаус И.А.
судей Секериной С.П., Никитенко Н.В.
с участием прокурора Минкиной Л.В. при секретаре Г.В.
16 августа 2012 года рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске апелляционные жалобы К., Х., Г.К.Ф. на решение Кунашакского районного суда Челябинской области от 5 июня 2012 года.
Заслушав доклад судьи Чаус И.А. об обстоятельствах дела, объяснения Х. и ее представителя П., поддержавших доводы апелляционной жалобы, Г.С.С., Г.М.Г., судебная коллегия
установила:
Г.Г.Ш., Г.С.С. обратились в суд с иском к Г.К.М., К., Х. о признании договора купли-продажи жилого дома заключенным, о признании права собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <...>, о признании недействительными свидетельства о праве на наследство и договора купли-продажи указанного жилого дома и земельного участка, о признании зарегистрированного права на спорные объекты недвижимости за Х. отсутствующими.
В обоснование требований указали, что 2001 году заключили с Д. устный договор купли-продажи на спорный дом, вселились в него, зарегистрировались по месту пребывания, в 2006 году заключили с Д. договор купли-продажи указанного дома, в связи с чем произвели расчет, передав Д. <...> руб., однако оформить документы в регистрационной палате не успели в связи со смертью продавца. В 2011 году узнали, что собственниками спорного дома являются Х., К. на основании договора купли-продажи от 27 сентября 2011 года. Зарегистрированное право ответчиков на спорное недвижимое имущество нарушает права истцов.
Ответчики К., Х. иск не признали, обратились в суд с иском к Г.Г.Ш., Г.М.Г., Г.Р.Г. о признании их утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <...>. В обоснование иска указали, что являются собственниками указанного объекта, регистрация ответчиков нарушает их права, приобрели дом и земельный участок у Г.К.М., знали, что в доме проживают квартиранты.
Суд постановил решение, которым удовлетворил исковые требования Г.Г.Ш., Г.С.С., отказал в удовлетворении встречных требований К., Х.
Не согласившись с решением суда, К. просит в апелляционной жалобе его отменить, как незаконное, истцы не являются собственниками спорного дома в отсутствии заключенного договора, расписка от Д. таким доказательством не является, в описательной части решения не указаны принимавшие участие в деле лица, судом не учтено заключение прокурора.
В апелляционной жалобе Г.К.М. просит решение суда отменить, указывая, что Д. спорный дом никому не продавала, Г-вых в жилой дом не пускала, денег с них не брала, расписка является поддельной.
В апелляционной жалобе Х. просит решение суда отменить, ссылается на то, что между Г.Г.Ш. и Д. отсутствовал договор купли-продажи, составленный в предусмотренной законом форме, решение суда основано на свидетельских показаниях, вызывающих сомнение в достоверности. В расписке отсутствуют собственноручно написанные Д. фамилия, имя, отчество, прийти самостоятельно для написания расписки Д. не могла, поскольку находилась в квартире своей дочери. Признавая сделку недействительной, суд ссылается на ст. 168 ГК РФ, при этом не указывает, каким требованиям закона она не соответствует. Кроме того, судом допущены нарушения норм процессуального права - дело рассмотрено в отсутствие ответчика Г.К.М., просившей об отложении судебного заседания.
Г.К.М., К., Г.Р.Г., Г.Г.Ш., Управление Росреестра по Челябинской области, нотариус нотариального округа Кунашакского муниципального района о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, в суд не явились, причины неявки не сообщили, в связи с чем, судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене ввиду нарушения судом норм материального права, несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Как следует из материалов дела, решением мирового судьи судебного участка N 1 Кунашакского района Челябинской области от 18 сентября 2001 года за Д. признано право собственности на жилой дом по адресу: <...> (л.д. 89 - 90 т. 1).
Постановлением главы Кунашакского сельсовета N 74 от 6 сентября 2001 года Д. передан в собственность земельный участок, расположенный по адресу: <...> д. <...>, для ведения личного подсобного хозяйства (л.д. 121 т. 1).
18 марта 2006 года Д. умерла (л.д. 82 т. 1). После ее смерти наследство в виде спорного жилого дома и земельного участка приняла дочь Г.К.М. (т. 1 л.д. 92).
В настоящее время жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...> д. <...>, принадлежат на праве собственности К. и Х. по '/г доли каждой на основании договора купли- продажи от 27.09.2011 г. (л.д. 46 - 49 т. 1).
Из расписки от 6 марта 2006 года следует, что Д. "приняла наличными сумму в размере <...> руб. при купле-продаже жилого дома, находящегося по адресу: <...>, Кунашакского района Челябинской области от Г.Г.Ш." (л.д. 18 т. 1).
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, сторонами не оспариваются.
Удовлетворяя исковые требования Г.Г.Ш. и Г.С.С., суд первой инстанции исходил из того, что Д. распорядилась спорным жилым домом при своей жизни в пользу Г-вых, что подтверждается распиской от 06.03.2006 г., в которой указан предмет договора и его цена.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда ввиду нарушения норм материального права, несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Положениями ст. 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, переход и прекращение этих прав подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст. ст. 165, 551, 558 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости, а также сам договор продажи недвижимости подлежат государственной регистрации, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной.
Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При этом в силу статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
В подтверждение заключения договора купли-продажи истцами представлена расписка от 6 марта 2006 года, на которую сослался суд в обоснование своих выводов о состоявшемся между сторонами договоре купли-продажи спорного дома и земельного участка.
Однако указанная расписка не является допустимым доказательством заключения договора купли-продажи спорной недвижимости, поскольку не отвечает требованиям, предъявляемым законом к форме договора купли-продажи недвижимости и его содержанию, не является единым документом, подписанным сторонами и содержащим все существенные условия договора купли-продажи жилого помещения и земельного участка, а лишь свидетельствует о факте передачи денег.
Представленная суду расписка Д. от 06.03.2006 г. не содержит существенных условий договора купли- продажи спорного недвижимого имущества, в частности, в ней не указаны: предмет договора, покупатель имущества и цена имущества (дома и земельного участка), в том числе точные данные определяющие местонахождение имущества, его площадь (л.д. 18 т. 1). Передаточный акт не составлялся. Государственная регистрация сделки и перехода прав не производилась.
При отсутствии этих данных в договоре и условия о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Таким образом, расписка, в которой не отражены все существенные условия договора купли-продажи недвижимости (в частности, стороны, предмет и цена), не может служить доказательством заключения между покупателем и продавцом указанного договора.
В обоснование своих выводов о заключенном с Г-выми договоре купли- продажи и о возникшем у истцов праве совместной собственности на спорный дом и земельный участок, суд первой инстанции также сослался на показания свидетеля Г.Я.
При этом суд не учел, что в силу статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации показания свидетелей не могут служить допустимым доказательством факта заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества и его условий, поскольку в силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации факт заключения договора продажи недвижимости, его условия и их исполнение не могут доказываться посредством свидетельских показаний.
Кроме того, свидетельские показания Г.Я. о том, что расписка была составлена по просьбе Д., не свидетельствуют о факте заключения договора купли-продажи (т. 1 л.д. 62 (оборот)), наоборот, подтверждают отсутствие заключенного в установленном законом порядке договора купли- продажи и составление расписки о получении денег - "помогала Д. составить расписку о получении денежных средств от Г.А., ... печатала расписку о том, что они получили деньги ...".
Каких-либо иных доказательств, кроме указанной расписки и свидетельских показаний в подтверждение факта заключения договора купли-продажи дома, истцом суду представлено не было.
Исковое заявление Д. о признании права собственности на жилой дом от 04.09.2001 г., на которое ссылается в обоснование своих выводов суд первой инстанции, также не является доказательством заключенного с истцами договора купли-продажи спорного дома и земельного участка 06.03.2006 г., поскольку такой информации не содержит, не выражает волю сторон на заключение такого договора и не содержит существенных условий договора.
Не содержит таких данных и принятое мировым судьей судебного участка N 1 Кунашакского района Челябинской области от 18 сентября 2001 г. решение о признании за Д. права собственности на спорный дом, как самовольную постройку.
Кроме того, сами истцы не оспаривают, что в письменной форме договор с Д. не заключался, в исковом заявлении указывают о приобретении дома у Д. в 2001 г. по устной договоренности, однако просят признать заключенным договор по расписке от 06.03.2006 г., подтверждающей уплату денежных средств по ранее состоявшему соглашению о покупке дома.
Как следует из пояснений истцы Г.С.С. в суде апелляционной инстанции договор купли-продажи спорного дома заключался с Д. в 2001 г. в устной форме, но поскольку документов на дом и земельный участок оформлено не было, денежные средства в размере двух тысяч рублей были переданы Д., в 2006 г. узнав о том, что истица болеет, 06.03.2006 г. была составлена расписка о получении денежных средств, полученных ранее за спорный дом, не знает почему не оформлялся договор купли-продажи, ранее они с супругом имели дом в г. Челябинске, при его продаже оформляли договор купли- продажи.
Иных допустимых доказательств в обоснование своих требований Г.Г.Ш., Г.С.С. не представили.
Проживание Г.Г.Ш., Г.С.С. в спорном доме с 2001 года, наличие регистрации Г.Г.Ш., Г.М.Г., Г.Р.Г. по месту пребывания не являются допустимыми доказательствами заключения договора купли-продажи и передачи жилого помещения покупателю в собственность.
При таких обстоятельствах дела, в отсутствии соблюдения установленной законом формы договора и требований вышеуказанных норм, у суда первой инстанции не было оснований для признания заключенным договора купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка по расписке от 06.03.2006 г. и признания за истцами права совместной собственности на указанное недвижимое имущество, не было оснований и для отказа в удовлетворении встречных требований ответчиков.
Решение суда подлежит отмене, с принятием по делу нового решения.
Учитывая, что право собственности Х., К. на спорный жилой дом возникло на законных основаниях в силу договора купли-продажи, зарегистрировано в установленном законом порядке, и в отсутствии возникшего у истцов самостоятельного права пользования спорным жилым помещением, встречные исковые требования Х., К. о выселении Г.Г.Ш. и Г.Р.Г., М.Г. подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В силу ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Поскольку Г.Г.Ш., Г.Р.Г., Г.М.Г., зарегистрированные в спорном жилом доме, членами семьи собственников не являются, совместного хозяйства не ведут, каких-либо соглашений, определяющих порядок пользования спорным жилым помещением ответчиками, между сторонами не заключалось, то Г-вы не имеют право пользования спорным домом, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Х., К.
На основании вышеизложенного, решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении исковых требований Х., К., об отказе в удовлетворении требований Г.Г.Ш., Г.С.С.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кунашакского районного суда Челябинской области от 5 июня 2012 года отменить, принять по делу новое решение:
"В удовлетворении исковых требований Г.Г.Ш., Г.С.С. отказать.
Исковые требования Х., К. удовлетворить.
Выселить Г.Г.Ш., Г.Р.Г., Г.М.Г. из жилого помещения по адресу: <...>, без предоставления другого жилого помещения".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)