Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Зотова Т.А.
судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего судьи Давыдова А.П.
и судей Крайневой Н.А., Кочневой Е.Н.,
при секретаре С.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Давыдова А.П.
дело по апелляционной жалобе Р.
с участием Т.. Г.П., прокурора Усова М.С.
на решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 20 февраля 2013 года
по делу по иску Т. к Р. и Д. о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении,
по встречным искам Р., Д. к Т., Г.П. о признании недействительными договоров купли продажи и применении последствий недействительности сделок,
установила:
Истец Т. обратился в суд с иском к Р. и Д. о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении из квартиры, расположенной по адресу: <...>, указав, что на основании договора купли-продажи квартиры от 26.07.2012 г. он является собственником спорной квартиры. До заключения договора купли-продажи в квартире были зарегистрированы по месту жительства Р. и Д. После подписания договора купли-продажи квартиры и государственной регистрации перехода права собственности ответчики отказываются в добровольном порядке выехать из квартиры и сняться с регистрационного учета.
Членами его семьи они не являются, договора о пользовании данным помещением на возмездной основе между ним и ответчиками не заключалось, в настоящий момент они пользуются данным жилым помещением без законных оснований. Квартира необходима ему для личного пользования и распоряжения. Регистрация в принадлежащем ему на праве собственности жилом помещении ответчиков существенным образом ограничивает его права владения, пользования и распоряжения жилым помещением.
Истец просил признать ответчиков утратившим право пользования жилым помещением и выселить из указанной выше квартиры, взыскать судебные расходы.
Ответчики Р. и Д. предъявили встречные исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры от 27.06.2012 года, заключенного между Т. и Г.П., указывая на то, что договором нарушены их права. Они проживают в квартире с 2007 года и по настоящее время, несут бремя по ее содержанию. Квартира фактически ответчику не передавалась и не осматривалась, в квартиру никто из посторонних лиц не приходил, о какой либо возможной продаже квартиры их в известность никто не ставил и не уведомлял. Оспариваемый договор содержит обязательства об освобождении квартиры в течение месяца с момента подписания договора купли-продажи от 27.06.2012 года, однако они подобных обязательств не принимали. Г.П. не имел законных оснований для заключения договора продажи, поскольку фактически, квартира находилась у него с 2010 года в залоге по договоренности в счет денежных обязательств (л.д. 49).
В дополнительном исковом заявлении Р. и Д. просят признать недействительным договор купли-продажи указанной выше квартиры от 30.11.2010 года, заключенный между Р. и Г.П., мотивируя тем, что при заключении договора Р. была введена в заблуждение относительно природы сделки. Подписывая договор, думала, что оформлялся залог квартиры, так как брала у Г.П. в займы денежные средства под проценты. Фактически был заключен договор залога в счет обеспечения имеющихся обязательств перед Г.П.
В уточненном исковом заявлении Р. просила признать недействительными договора купли продажи между ней и Г.П., между Г.П. и Т., государственную регистрации права собственности на Т., привести стороны по заключенным сделкам в первоначальное состояние. В обосновании заявленных требований ссылается на то, что договор купли-продажи от 30.11.2010 г. был заключен под влиянием заблуждения, является кабальной сделкой. Рыночная действительная стоимость квартиры фактически составляет <...> рублей, а по договору от 30 ноября 2010 года отчуждение квартиры было произведено за <...> рублей. В момент подписания договора купли-продажи она являлась заемщиком по нескольким кредитам, как раз в то время перестал работать <...>, на тот период она осталась без какой-либо работы и средств к существованию, необходимо было вносить деньги за продление лицензии на занятие <...> деятельностью и оплачивать ее стоимость, а также на тот момент существовал долг перед Г.П. под большие проценты, по которому производить выплаты процентов без дополнительных финансовых вложений было невозможно. Т. не является добросовестным приобретателем квартиры, поскольку он доподлинно осведомлен о кабальном характере предыдущей сделки по квартире по договору от 30 ноября 2010 года (л.д. 109-110).
В судебном заседании Т. поддержал исковые требования о признании утратившими право пользования квартирой и выселении Р. и Д. по основаниям, изложенным в иске. Встречные исковые требования не признал, мотивируя тем, что продавцом по заключенному договору был Г.П. Договора купли продажи с Р. не заключал. О наличии долгов и каких-либо финансовых обязательствах между Р. и Г.П. осведомлен не был.
Р. и ее представитель по доверенности адвокат Спиридонов В.В. поддержали заявленные встречные исковые требования и не признали требования об утрате права пользования квартирой и выселении, ссылаясь на обстоятельства, изложенные во встречных исковых требованиях. В применении сроков исковой давности просят отказать, поскольку о нарушении прав стало известно только летом 2012 года, когда было предложено освободить квартиру.
Представитель ответчика Г.П. по доверенности К. предъявленные исковые требования к его доверителю о признании сделок недействительными не признал, указал, что его доверитель не знал о материальном положении Р., имеющей кредитные обязательства перед банком. Наличие кредитных договоров у Р. свидетельствует о ее материальном благополучии, поскольку при предоставлении кредита проверяется материальное положение лица, которому предоставляется кредит. Просил применить срок исковой давности к предъявленным требованиям.
Решением Арзамасского городского суда Нижегородской области от 20 февраля 2013 года постановлено: исковые требования Т. удовлетворить. Признать Д. и Р. утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <...>. Выселить Д. и Р. из жилого помещения, расположенного по адресу: <...>.
Во встречных исковых требованиях о признании недействительными договоров купли продажи и применении последствий недействительности сделок отказать.
В апелляционной жалобе Р. просит данное решение отменить, в обоснование указала, что договор купли-продажи от 30.11.2010 г. является кабальной сделкой, заключен под влиянием заблуждения, суд не правильно применил срок исковой давности, так как о заключении договора купли-продажи от 30.11.2010 г. она узнала только летом 2012 г.
В возражениях на апелляционную жалобу заместитель Арзамасского городского прокурора Г.А.А. полагает решение суда законным и обоснованным.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены судебной коллегией в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, заслушав лиц, явившихся по делу, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Разрешая заявленные Р. требования, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, характер спорных правоотношений, к которым применил нормы материального права, их регулирующие, а именно ст. ст. 178, 179 ГК РФ, дал надлежащую оценку представленным доказательствам в их совокупности, в соответствии с требованиями ст. ст. 67, 71 ГПК РФ, и пришел к обоснованному выводу о том, что приведенные Р. обстоятельства, не свидетельствуют о совершении Р. оспариваемой сделки на крайне невыгодных для себя условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, которые Г.П. сознательно использовал, либо о совершении сделки под влиянием заблуждения.
Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи квартиры от 30 ноября 2010 года Р. - продавец, обязалась передать в собственность, а Г.П. - покупатель, обязался принять в собственность квартиру, находящуюся по адресу: <...> (л.д. 34, 40, т. 1).
На основании договора купли продажи от 30.11.2010 года была произведена регистрация перехода права собственности, получено свидетельство о государственной регистрации права на Г.П. (л.д. 141, т. 1).
Согласно п. 3 договора цена квартиры определена в размере <...> рублей, которые уплачены продавцу наличными денежными средствами в день подписания договора.
В соответствии с п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Из смысла п. 1 ст. 179 ГК РФ следует, что для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом, во-первых, на крайне невыгодных для него условиях, во-вторых, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства.
Только при наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности; самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву.
При этом в п. 1 ст. 179 ГК РФ говорится не об одном тяжелом обстоятельстве, а о стечении тяжелых обстоятельств, под воздействием которых лицо совершило сделку, и не о простой невыгодности совершенной сделки, а о "крайне невыгодных условиях" для нуждающейся стороны. Это означает, что условия сделки должны быть не просто неблагоприятными для одной из ее сторон, а резко отличаться от обычных условий такого рода сделок.
В силу закона такие сделки являются оспоримыми, в связи с чем лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной по основаниям, указанным в ст. 179 ГК РФ согласно положениям ст. 56 ГПК РФ обязано доказать недействительность сделки.
Основываясь на отсутствии достоверных доказательств того, что заключение с Г.П. договора купли-продажи квартиры являлось для Р. вынужденным и тем более, что со стороны Г.П. имели место умышленные действия, свидетельствующие о том, что он воспользовался стечением тяжелых для Р. обстоятельств в своих интересах, что могло являться основанием для признания сделки недействительной в силу п. 1 ст. 179 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска Р. по указанному обстоятельству.
Представленные в материалы дела документы, подтверждающие наличие кредитных обязательств перед ОАО "<...>" в размере <...> руб. по договору от 08.09.2010 г., перед ОАО "<...>" в размере <...> руб. по договору от 27.02.2007 г. (л.д. 196, т. 1), сведения о приостановлении работы <...>, в котором осуществляет трудовую деятельность Р. в период с 01.08.2010 г. по 28.09.2010 г. (л.д. 157, т. 1) не могут быть отнесены к тяжелым жизненным обстоятельствам по смыслу п. 1 ст. 179 ГК РФ. Как правильно установлено судом первой инстанции, то обстоятельство, что Р. имеет имущественные обязательства перед третьими лицами, само по себе не свидетельствует о кабальности оспариваемого договора.
Представленные в материалы дела кредитные договоры, заключенные между ОАО "<...>" и ООО "<...>" от 28.12.2009 г. и от 28.04.2010 г. не относятся к существу спора, поскольку влекут возникновение долговых обязательств непосредственно у ООО "<...>", а не у физического лица Р.
Не нашел своего подтверждения и факт наличия долговых обязательств Р. перед Г.В., при этом суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание показания свидетеля Б.В.Н., так как в соответствии с ч. 1 ст. 808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. Статья 162 ГК РФ устанавливает последствия несоблюдения простой письменной формы сделки - лишение стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Положения данной нормы допускают предоставление только письменных или других доказательств. Таким образом, показания свидетеля Б.В.Н. не являются допустимым доказательством факта наличия долговых обязательств между Р. и Г.П.
Необоснованна, а потому не может повлечь отмену решения суда и ссылка в апелляционной жалобе на то, что о кабальности сделки свидетельствует заниженная цена проданной квартиры, поскольку само по себе несоответствие стоимости проданного недвижимого имущества его рыночной стоимости не свидетельствует о заключении сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для истца условиях. Соглашение сторон о продаже имущества по цене, отличающейся от рыночной цены, соответствует п. 1 ст. 421 ГК РФ, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Кроме того, представленными доказательствами не подтверждается значительное отличие рыночной стоимости спорного объекта недвижимости от цены, определенной сторонами в договоре купли-продажи, поскольку представленный в материалы дела отчет об оценке рыночной стоимости квартиры составлен на 22.01.2013 г., а не на дату заключения оспариваемого договора.
Таким образом, Р. не доказана и не представлена вся совокупность обстоятельств, при наличии которых оспариваемый договор мог быть квалифицирован как кабальная сделка.
Доводы апелляционной жалобы о кабальности спорного договора купли-продажи не могут быть приняты во внимание по изложенным выше мотивам.
Ссылка Р. о том, что денежные средства по договору купли-продажи не передавались не влияет на действительность договора купли-продажи, кроме того опровергается текстом договора купли-продажи от 30.11.2010 г.
В качестве второго основания признания договора купли-продажи от 30.11.2010 г. Р. утверждает, что данная сделка совершена под влиянием заблуждения, поскольку она подписала договор, заблуждаясь относительно природы сделки, не читала его и не вникала в его суть, волеизъявление было направлено на заключение договора залога.
Согласно ч. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
При этом, исходя из смысла приведенных норм, бремя доказывания факта заблуждения относительно природы совершаемой сделки лежит на истце.
Между тем, Р. в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, свидетельствующих о ее заблуждении относительно природы совершаемой по договору купли-продажи сделки, а также о недействительности сделки.
Как видно из материалов дела, договор купли-продажи квартиры от 30.11.2010 г. подписан лично Р., свою подпись в договоре купли-продажи, она не оспаривала, сторонами согласованы все существенные условия договора, четко выражены его предмет и воля сторон.
Природа договора купли-продажи, ее правовые последствия в виде передачи Р. Г.П. права собственности на квартиру, вследствие чего право собственности Р. прекращается, явно следуют из договора купли-продажи, который не допускает неоднозначного толкования, в связи с чем, необоснованными являются доводы апелляционной жалобы Р. о том, что, подписывая договор, она заблуждалась относительно природы и последствий сделки, не предполагала, что лишается права собственности и права на жилище.
При таких обстоятельствах заблуждение истца относительно заключаемого договора купли-продажи исключено, доказательств наличия между Р. и Г.П. заемных обязательств, в обеспечение которых спорная квартира могла быть передана в залог, в материалах дела не имеется.
В связи с изложенным не принимаются во внимание доводы апелляционной жалобы о заключении договора под влиянием заблуждения.
Как правильно указал суд в решении, не влияет на существо сделки и фактическое проживание Р. и Д. в квартире после заключения договора купли-продажи, поскольку по смыслу ст. 30 ЖК РФ право собственника жилого помещения по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением, принадлежащим ему на праве собственности, ограничено лишь назначением жилого помещения - для проживания и пределами его использования, установленными жилищным законодательством, предоставление жилого помещения для проживание иным лицам к таким ограничениям не относится, находится в установленных законом пределах использования жилого помещения.
Указание в апелляционной жалобе на то, что квартира Г.П. не осматривалась, также не влияет на действительность сделки.
Довод о том, что квартира не передавалась по акту приема-передачи опровергается представленным в материалы дела актом приема-передачи квартиры (л.д. 140,т.1). Указание в акте приема-передачи на стоимость продаваемой квартиры действующим законодательством не предусмотрено.
Кроме того, отказывая в удовлетворении иска Р. суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что Р. пропущен срок исковой давности и оснований для его восстановления не имеется, что в соответствии со ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.
Как видно из материалов дела, с иском об оспаривании договора купли-продажи по мотиву заблуждения относительно природы сделки Р. обратилась 27 ноября 2012 года, по мотивам кабальности сделки - 10.01.2013 г. т.е. по истечении срока исковой давности, установленного положениями ст. 181 ГК РФ, согласно которым срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год; течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Судебная коллегия не принимает во внимание довод апелляционной жалобы о том, что о нарушении своего права Р. узнала только летом 2012 г., так как об обстоятельствах совершения оспариваемого договора купли-продажи и его условиях Р. было известно в момент заключения сделки, следовательно, годичный срок исковой давности начинает течь с момента заключения договора купли-продажи.
Кроме того, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворения встречного иска Д. об оспаривании договора купли-продажи квартиры от 30.11.2010 г. по мотиву заблуждения.
Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
В силу п. 1 ст. 178 ГК РФ с, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
В силу ст. 3 ГПК РФ предметом защиты в суде являются нарушенные или оспариваемые права и законные интересы обратившегося заинтересованного лица. Право на иск, по смыслу названной статьи ГПК РФ и, как следствие, право на судебную защиту определяется именно данными обстоятельствами - действительным наличием у истца субъективного материального права, подлежащего защите.
Поскольку Д. стороной договора купли-продажи от 30.11.2010 г. не являлся, он является ненадлежащим истцом по иску о признании договора купли-продажи недействительной сделкой по мотиву заблуждения.
Разрешая исковые требования истца Т. суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для признания Д., Р. утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <...>, и их выселения из спорной квартиры.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В соответствии с ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным данным кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Принимая во внимание вышеназванные положения закона и установленные по делу обстоятельства, суд пришел к правильному выводу, что после перехода права собственности на квартиру вначале от Р. к Г.В., а впоследствии от Г.В. к Т., последний вправе требовать от Д., Р. освобождения спорной квартиры. Поскольку право пользования спорной квартирой Д., Р. было обусловлено наличием у Р. права собственности на квартиру <...> дома <...> по ул. <...> города <...>, с отчуждением квартиры Г.В., Р., Д. прекратили право пользования жилым помещением, а следовательно, подлежат выселению.
Разрешая требования Д. и Р. относительно признания договора купли-продажи от 26.07.2012 г., заключенного между Т. и Г.П. недействительным, по мотивам того, что Д., Р. не давали обязательств по своему снятию с регистрационного учета, суде первой инстанции пришел к правильному выводу о необоснованности заявленных требований.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На момент продажи спорной квартиры 26.07.2012 г. ее единоличным собственником являлся Г.П., продавая квартиру, Г.П. распорядился своей собственностью, разрешения на сделку от Д., Р. не требовалось, так как они не являлись собственниками спорной квартиры, не имели право пользования спорной квартирой. Основанием прекращения права пользования спорной квартирой Р. и Д. является не исполнение ими обязательств, указанных в договоре купли-продажи, а установленное законом основание - переход права собственности на квартиру к другому лицу
Кроме того, оспариваемый договор купли-продажи от 26.07.2012 г. заключен между Т. и Г.П., Д., Р. сторонами по договору купли-продажи не являются. Право пользования квартирой Д. и Р. прекратилось при отчуждении квартиры 30.11.2010 г. Г.П., договор купли-продажи от 30.11.2010 г. недействительным признан не был. Таким образом, не являясь стороной оспариваемого им договора купли-продажи, Д. и Р. не имеют права требовать признания его недействительной сделкой, так как доказательств того, что оспариваемой сделкой нарушены их права и законные интересы, а также что в результате удовлетворения заявленных требований они будут восстановлены, в материалах дела не имеется.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание по основаниям, изложенным в данном определении. Судебная коллегия находит, что решение суда принято с соблюдением норм материального права, на тщательно проверенных материалах дела, которым дана надлежащая оценка. Нарушение норм процессуального права, которые могли бы привести к отмене решения суда, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 328 и 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 20 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-6060/2013Г
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 июля 2013 г. по делу N 33-6060/2013г
Судья: Зотова Т.А.
судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего судьи Давыдова А.П.
и судей Крайневой Н.А., Кочневой Е.Н.,
при секретаре С.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Давыдова А.П.
дело по апелляционной жалобе Р.
с участием Т.. Г.П., прокурора Усова М.С.
на решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 20 февраля 2013 года
по делу по иску Т. к Р. и Д. о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении,
по встречным искам Р., Д. к Т., Г.П. о признании недействительными договоров купли продажи и применении последствий недействительности сделок,
установила:
Истец Т. обратился в суд с иском к Р. и Д. о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении из квартиры, расположенной по адресу: <...>, указав, что на основании договора купли-продажи квартиры от 26.07.2012 г. он является собственником спорной квартиры. До заключения договора купли-продажи в квартире были зарегистрированы по месту жительства Р. и Д. После подписания договора купли-продажи квартиры и государственной регистрации перехода права собственности ответчики отказываются в добровольном порядке выехать из квартиры и сняться с регистрационного учета.
Членами его семьи они не являются, договора о пользовании данным помещением на возмездной основе между ним и ответчиками не заключалось, в настоящий момент они пользуются данным жилым помещением без законных оснований. Квартира необходима ему для личного пользования и распоряжения. Регистрация в принадлежащем ему на праве собственности жилом помещении ответчиков существенным образом ограничивает его права владения, пользования и распоряжения жилым помещением.
Истец просил признать ответчиков утратившим право пользования жилым помещением и выселить из указанной выше квартиры, взыскать судебные расходы.
Ответчики Р. и Д. предъявили встречные исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры от 27.06.2012 года, заключенного между Т. и Г.П., указывая на то, что договором нарушены их права. Они проживают в квартире с 2007 года и по настоящее время, несут бремя по ее содержанию. Квартира фактически ответчику не передавалась и не осматривалась, в квартиру никто из посторонних лиц не приходил, о какой либо возможной продаже квартиры их в известность никто не ставил и не уведомлял. Оспариваемый договор содержит обязательства об освобождении квартиры в течение месяца с момента подписания договора купли-продажи от 27.06.2012 года, однако они подобных обязательств не принимали. Г.П. не имел законных оснований для заключения договора продажи, поскольку фактически, квартира находилась у него с 2010 года в залоге по договоренности в счет денежных обязательств (л.д. 49).
В дополнительном исковом заявлении Р. и Д. просят признать недействительным договор купли-продажи указанной выше квартиры от 30.11.2010 года, заключенный между Р. и Г.П., мотивируя тем, что при заключении договора Р. была введена в заблуждение относительно природы сделки. Подписывая договор, думала, что оформлялся залог квартиры, так как брала у Г.П. в займы денежные средства под проценты. Фактически был заключен договор залога в счет обеспечения имеющихся обязательств перед Г.П.
В уточненном исковом заявлении Р. просила признать недействительными договора купли продажи между ней и Г.П., между Г.П. и Т., государственную регистрации права собственности на Т., привести стороны по заключенным сделкам в первоначальное состояние. В обосновании заявленных требований ссылается на то, что договор купли-продажи от 30.11.2010 г. был заключен под влиянием заблуждения, является кабальной сделкой. Рыночная действительная стоимость квартиры фактически составляет <...> рублей, а по договору от 30 ноября 2010 года отчуждение квартиры было произведено за <...> рублей. В момент подписания договора купли-продажи она являлась заемщиком по нескольким кредитам, как раз в то время перестал работать <...>, на тот период она осталась без какой-либо работы и средств к существованию, необходимо было вносить деньги за продление лицензии на занятие <...> деятельностью и оплачивать ее стоимость, а также на тот момент существовал долг перед Г.П. под большие проценты, по которому производить выплаты процентов без дополнительных финансовых вложений было невозможно. Т. не является добросовестным приобретателем квартиры, поскольку он доподлинно осведомлен о кабальном характере предыдущей сделки по квартире по договору от 30 ноября 2010 года (л.д. 109-110).
В судебном заседании Т. поддержал исковые требования о признании утратившими право пользования квартирой и выселении Р. и Д. по основаниям, изложенным в иске. Встречные исковые требования не признал, мотивируя тем, что продавцом по заключенному договору был Г.П. Договора купли продажи с Р. не заключал. О наличии долгов и каких-либо финансовых обязательствах между Р. и Г.П. осведомлен не был.
Р. и ее представитель по доверенности адвокат Спиридонов В.В. поддержали заявленные встречные исковые требования и не признали требования об утрате права пользования квартирой и выселении, ссылаясь на обстоятельства, изложенные во встречных исковых требованиях. В применении сроков исковой давности просят отказать, поскольку о нарушении прав стало известно только летом 2012 года, когда было предложено освободить квартиру.
Представитель ответчика Г.П. по доверенности К. предъявленные исковые требования к его доверителю о признании сделок недействительными не признал, указал, что его доверитель не знал о материальном положении Р., имеющей кредитные обязательства перед банком. Наличие кредитных договоров у Р. свидетельствует о ее материальном благополучии, поскольку при предоставлении кредита проверяется материальное положение лица, которому предоставляется кредит. Просил применить срок исковой давности к предъявленным требованиям.
Решением Арзамасского городского суда Нижегородской области от 20 февраля 2013 года постановлено: исковые требования Т. удовлетворить. Признать Д. и Р. утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <...>. Выселить Д. и Р. из жилого помещения, расположенного по адресу: <...>.
Во встречных исковых требованиях о признании недействительными договоров купли продажи и применении последствий недействительности сделок отказать.
В апелляционной жалобе Р. просит данное решение отменить, в обоснование указала, что договор купли-продажи от 30.11.2010 г. является кабальной сделкой, заключен под влиянием заблуждения, суд не правильно применил срок исковой давности, так как о заключении договора купли-продажи от 30.11.2010 г. она узнала только летом 2012 г.
В возражениях на апелляционную жалобу заместитель Арзамасского городского прокурора Г.А.А. полагает решение суда законным и обоснованным.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены судебной коллегией в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, заслушав лиц, явившихся по делу, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
Разрешая заявленные Р. требования, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, характер спорных правоотношений, к которым применил нормы материального права, их регулирующие, а именно ст. ст. 178, 179 ГК РФ, дал надлежащую оценку представленным доказательствам в их совокупности, в соответствии с требованиями ст. ст. 67, 71 ГПК РФ, и пришел к обоснованному выводу о том, что приведенные Р. обстоятельства, не свидетельствуют о совершении Р. оспариваемой сделки на крайне невыгодных для себя условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, которые Г.П. сознательно использовал, либо о совершении сделки под влиянием заблуждения.
Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи квартиры от 30 ноября 2010 года Р. - продавец, обязалась передать в собственность, а Г.П. - покупатель, обязался принять в собственность квартиру, находящуюся по адресу: <...> (л.д. 34, 40, т. 1).
На основании договора купли продажи от 30.11.2010 года была произведена регистрация перехода права собственности, получено свидетельство о государственной регистрации права на Г.П. (л.д. 141, т. 1).
Согласно п. 3 договора цена квартиры определена в размере <...> рублей, которые уплачены продавцу наличными денежными средствами в день подписания договора.
В соответствии с п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Из смысла п. 1 ст. 179 ГК РФ следует, что для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом, во-первых, на крайне невыгодных для него условиях, во-вторых, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства.
Только при наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности; самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву.
При этом в п. 1 ст. 179 ГК РФ говорится не об одном тяжелом обстоятельстве, а о стечении тяжелых обстоятельств, под воздействием которых лицо совершило сделку, и не о простой невыгодности совершенной сделки, а о "крайне невыгодных условиях" для нуждающейся стороны. Это означает, что условия сделки должны быть не просто неблагоприятными для одной из ее сторон, а резко отличаться от обычных условий такого рода сделок.
В силу закона такие сделки являются оспоримыми, в связи с чем лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной по основаниям, указанным в ст. 179 ГК РФ согласно положениям ст. 56 ГПК РФ обязано доказать недействительность сделки.
Основываясь на отсутствии достоверных доказательств того, что заключение с Г.П. договора купли-продажи квартиры являлось для Р. вынужденным и тем более, что со стороны Г.П. имели место умышленные действия, свидетельствующие о том, что он воспользовался стечением тяжелых для Р. обстоятельств в своих интересах, что могло являться основанием для признания сделки недействительной в силу п. 1 ст. 179 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска Р. по указанному обстоятельству.
Представленные в материалы дела документы, подтверждающие наличие кредитных обязательств перед ОАО "<...>" в размере <...> руб. по договору от 08.09.2010 г., перед ОАО "<...>" в размере <...> руб. по договору от 27.02.2007 г. (л.д. 196, т. 1), сведения о приостановлении работы <...>, в котором осуществляет трудовую деятельность Р. в период с 01.08.2010 г. по 28.09.2010 г. (л.д. 157, т. 1) не могут быть отнесены к тяжелым жизненным обстоятельствам по смыслу п. 1 ст. 179 ГК РФ. Как правильно установлено судом первой инстанции, то обстоятельство, что Р. имеет имущественные обязательства перед третьими лицами, само по себе не свидетельствует о кабальности оспариваемого договора.
Представленные в материалы дела кредитные договоры, заключенные между ОАО "<...>" и ООО "<...>" от 28.12.2009 г. и от 28.04.2010 г. не относятся к существу спора, поскольку влекут возникновение долговых обязательств непосредственно у ООО "<...>", а не у физического лица Р.
Не нашел своего подтверждения и факт наличия долговых обязательств Р. перед Г.В., при этом суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание показания свидетеля Б.В.Н., так как в соответствии с ч. 1 ст. 808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. Статья 162 ГК РФ устанавливает последствия несоблюдения простой письменной формы сделки - лишение стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Положения данной нормы допускают предоставление только письменных или других доказательств. Таким образом, показания свидетеля Б.В.Н. не являются допустимым доказательством факта наличия долговых обязательств между Р. и Г.П.
Необоснованна, а потому не может повлечь отмену решения суда и ссылка в апелляционной жалобе на то, что о кабальности сделки свидетельствует заниженная цена проданной квартиры, поскольку само по себе несоответствие стоимости проданного недвижимого имущества его рыночной стоимости не свидетельствует о заключении сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для истца условиях. Соглашение сторон о продаже имущества по цене, отличающейся от рыночной цены, соответствует п. 1 ст. 421 ГК РФ, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Кроме того, представленными доказательствами не подтверждается значительное отличие рыночной стоимости спорного объекта недвижимости от цены, определенной сторонами в договоре купли-продажи, поскольку представленный в материалы дела отчет об оценке рыночной стоимости квартиры составлен на 22.01.2013 г., а не на дату заключения оспариваемого договора.
Таким образом, Р. не доказана и не представлена вся совокупность обстоятельств, при наличии которых оспариваемый договор мог быть квалифицирован как кабальная сделка.
Доводы апелляционной жалобы о кабальности спорного договора купли-продажи не могут быть приняты во внимание по изложенным выше мотивам.
Ссылка Р. о том, что денежные средства по договору купли-продажи не передавались не влияет на действительность договора купли-продажи, кроме того опровергается текстом договора купли-продажи от 30.11.2010 г.
В качестве второго основания признания договора купли-продажи от 30.11.2010 г. Р. утверждает, что данная сделка совершена под влиянием заблуждения, поскольку она подписала договор, заблуждаясь относительно природы сделки, не читала его и не вникала в его суть, волеизъявление было направлено на заключение договора залога.
Согласно ч. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
При этом, исходя из смысла приведенных норм, бремя доказывания факта заблуждения относительно природы совершаемой сделки лежит на истце.
Между тем, Р. в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, свидетельствующих о ее заблуждении относительно природы совершаемой по договору купли-продажи сделки, а также о недействительности сделки.
Как видно из материалов дела, договор купли-продажи квартиры от 30.11.2010 г. подписан лично Р., свою подпись в договоре купли-продажи, она не оспаривала, сторонами согласованы все существенные условия договора, четко выражены его предмет и воля сторон.
Природа договора купли-продажи, ее правовые последствия в виде передачи Р. Г.П. права собственности на квартиру, вследствие чего право собственности Р. прекращается, явно следуют из договора купли-продажи, который не допускает неоднозначного толкования, в связи с чем, необоснованными являются доводы апелляционной жалобы Р. о том, что, подписывая договор, она заблуждалась относительно природы и последствий сделки, не предполагала, что лишается права собственности и права на жилище.
При таких обстоятельствах заблуждение истца относительно заключаемого договора купли-продажи исключено, доказательств наличия между Р. и Г.П. заемных обязательств, в обеспечение которых спорная квартира могла быть передана в залог, в материалах дела не имеется.
В связи с изложенным не принимаются во внимание доводы апелляционной жалобы о заключении договора под влиянием заблуждения.
Как правильно указал суд в решении, не влияет на существо сделки и фактическое проживание Р. и Д. в квартире после заключения договора купли-продажи, поскольку по смыслу ст. 30 ЖК РФ право собственника жилого помещения по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением, принадлежащим ему на праве собственности, ограничено лишь назначением жилого помещения - для проживания и пределами его использования, установленными жилищным законодательством, предоставление жилого помещения для проживание иным лицам к таким ограничениям не относится, находится в установленных законом пределах использования жилого помещения.
Указание в апелляционной жалобе на то, что квартира Г.П. не осматривалась, также не влияет на действительность сделки.
Довод о том, что квартира не передавалась по акту приема-передачи опровергается представленным в материалы дела актом приема-передачи квартиры (л.д. 140,т.1). Указание в акте приема-передачи на стоимость продаваемой квартиры действующим законодательством не предусмотрено.
Кроме того, отказывая в удовлетворении иска Р. суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что Р. пропущен срок исковой давности и оснований для его восстановления не имеется, что в соответствии со ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.
Как видно из материалов дела, с иском об оспаривании договора купли-продажи по мотиву заблуждения относительно природы сделки Р. обратилась 27 ноября 2012 года, по мотивам кабальности сделки - 10.01.2013 г. т.е. по истечении срока исковой давности, установленного положениями ст. 181 ГК РФ, согласно которым срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год; течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Судебная коллегия не принимает во внимание довод апелляционной жалобы о том, что о нарушении своего права Р. узнала только летом 2012 г., так как об обстоятельствах совершения оспариваемого договора купли-продажи и его условиях Р. было известно в момент заключения сделки, следовательно, годичный срок исковой давности начинает течь с момента заключения договора купли-продажи.
Кроме того, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворения встречного иска Д. об оспаривании договора купли-продажи квартиры от 30.11.2010 г. по мотиву заблуждения.
Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
В силу п. 1 ст. 178 ГК РФ с, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
В силу ст. 3 ГПК РФ предметом защиты в суде являются нарушенные или оспариваемые права и законные интересы обратившегося заинтересованного лица. Право на иск, по смыслу названной статьи ГПК РФ и, как следствие, право на судебную защиту определяется именно данными обстоятельствами - действительным наличием у истца субъективного материального права, подлежащего защите.
Поскольку Д. стороной договора купли-продажи от 30.11.2010 г. не являлся, он является ненадлежащим истцом по иску о признании договора купли-продажи недействительной сделкой по мотиву заблуждения.
Разрешая исковые требования истца Т. суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для признания Д., Р. утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <...>, и их выселения из спорной квартиры.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В соответствии с ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным данным кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Принимая во внимание вышеназванные положения закона и установленные по делу обстоятельства, суд пришел к правильному выводу, что после перехода права собственности на квартиру вначале от Р. к Г.В., а впоследствии от Г.В. к Т., последний вправе требовать от Д., Р. освобождения спорной квартиры. Поскольку право пользования спорной квартирой Д., Р. было обусловлено наличием у Р. права собственности на квартиру <...> дома <...> по ул. <...> города <...>, с отчуждением квартиры Г.В., Р., Д. прекратили право пользования жилым помещением, а следовательно, подлежат выселению.
Разрешая требования Д. и Р. относительно признания договора купли-продажи от 26.07.2012 г., заключенного между Т. и Г.П. недействительным, по мотивам того, что Д., Р. не давали обязательств по своему снятию с регистрационного учета, суде первой инстанции пришел к правильному выводу о необоснованности заявленных требований.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На момент продажи спорной квартиры 26.07.2012 г. ее единоличным собственником являлся Г.П., продавая квартиру, Г.П. распорядился своей собственностью, разрешения на сделку от Д., Р. не требовалось, так как они не являлись собственниками спорной квартиры, не имели право пользования спорной квартирой. Основанием прекращения права пользования спорной квартирой Р. и Д. является не исполнение ими обязательств, указанных в договоре купли-продажи, а установленное законом основание - переход права собственности на квартиру к другому лицу
Кроме того, оспариваемый договор купли-продажи от 26.07.2012 г. заключен между Т. и Г.П., Д., Р. сторонами по договору купли-продажи не являются. Право пользования квартирой Д. и Р. прекратилось при отчуждении квартиры 30.11.2010 г. Г.П., договор купли-продажи от 30.11.2010 г. недействительным признан не был. Таким образом, не являясь стороной оспариваемого им договора купли-продажи, Д. и Р. не имеют права требовать признания его недействительной сделкой, так как доказательств того, что оспариваемой сделкой нарушены их права и законные интересы, а также что в результате удовлетворения заявленных требований они будут восстановлены, в материалах дела не имеется.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание по основаниям, изложенным в данном определении. Судебная коллегия находит, что решение суда принято с соблюдением норм материального права, на тщательно проверенных материалах дела, которым дана надлежащая оценка. Нарушение норм процессуального права, которые могли бы привести к отмене решения суда, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 328 и 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 20 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)