Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 03 сентября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Комаровой О.И., Тихоновой В.К.
при участии в заседании:
от истца ЗАО "ПремиумСтрой" (ОГРН 1087746174196) - Козма А.А. дов. от 29.05.2013 г.
от ответчика ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" (ОГРН 1027739533227) - не явился, извещен.
от третьего лица Администрации сельского поселения Барвихинского Одинцовского муниципального района Московской области - не явилось, извещено.
рассмотрев 27.08.2013 г. в судебном заседании кассационную
жалобу ЗАО "Проминдустрия АГ"
на решение от 11 января 2013 года
Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Васильевой Е.В.
на постановление от 22 мая 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Коноваловым С.А., Мордкиной Л.М., Шевченко Е.Е.
по иску ЗАО "ПремиумСтрой"
к ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ"
третье лицо: Администрация сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области
о взыскании задолженности по арендной плате,
установил:
Закрытое акционерное общество "ПремиумСтрой" (далее - ЗАО "ПремиумСтрой", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" (далее - ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ", ответчик) о взыскании задолженности в размере до 629821,67 руб. суммы пени в размере 6956,82 руб. (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ).
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований к участию в деле привлечена Администрация сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района МО.
Решением Арбитражного суда Московской области от 11 января 2013 года требования ЗАО "ПремиумСтрой" удовлетворены: с ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" в пользу ЗАО "ПремиумСтрой" взыскана задолженность по арендной плате в рамках договора аренды земельного участка от 22.03.2011 N ПП-01/11-1340 за период с 4 квартала 2011 по 20.03.2012 в сумме 629821,67 руб. и пени за просрочку арендных платежей за период с 01.08.2011 по 20.03.2012 в сумме 6956,82 руб., судебные расходы по уплате госпошлины в размере 9678,46 руб., что в общей сумме составляет 646 456,95 руб.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 г. решение арбитражного суда Московской области от 11 января 2013 г. отменено в части удовлетворения требований ЗАО "ПремиумСтрой" о взыскании с ЗАО "Проминдустрия АГ" 6 956,82 руб. - пени. Во взыскании указанной суммы пени с ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ЗАО" ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение арбитражного суда Московской области от 11 января 2013 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении. Фактическим обстоятельства м и имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального и процессуального права, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.
В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что принимая решение о взыскании с арендатора арендной платы, суды первой и апелляционной инстанции неправильно применили ст. ст. 606, 611, 612 Гражданского кодекса РФ. Выводы судов о предоставлении арендатору земельного участка пригодного для строительства, не соответствует имеющимся в деле доказательствам.
ЗАО"ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" и ЗАО "ПремиумСтрой" 01.11.2010 г. заключен инвестиционный договор N ПП-1\\11 на строительство на нескольких земельных участках арендодателя комплекса жилых и нежилых зданий общей ориентировочной площадью 70 000 кв. м, а также связанной с таким комплексом инфраструктуры(инженерные сети, благоустройство и т.д.). На основании инвестиционного договора был заключен договор аренды.
В соответствии с п. 1.1 договора аренды земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010336:1340 площадью 5116 кв. м передан арендатору для осуществления проектирования и строительства комплекса жилых и нежилых зданий, а также связанных с его возведением транспортных, инженерных сетей, сооружений.
Выяснив. что в соответствии с существующей градостроительной документацией строительство жилого комплекса не допускается, арендатор вернул участок арендодателю, который принял его по акту приема-передачи.
В апреле 2012 г. арендодатель объединил участок с 8 - другими участками, в результате чего образовался участок с кадастровым номером 50:20:001033661858 площадью 77420 кв. м а из ЕГРП были исключены сведения об участке как самостоятельном объекте недвижимости.
Доказательствами наличия недостатков участка, препятствующих его использованию в соответствии с условиями договора аренды являются:
- письмо Администрации сельского поселения Барвихинское от 04.06.2012 г. N 946\\2.10, в котором указано, что участок относится в рекреационно-жилой зоне с частичным обременением зоной охраны объекта культурного наследия,
- письменные Администрации от 10.10.2012 г., подтверждающие, что в отношении участка существует проект генерального плана, который прошел в установленном порядке публичные слушания, и которым капитальное строительство на участке не предусмотрено.
- проект генерального плана сельского поселения Барвихинское не предусматривает возможность строительства жилого комплекса на участке и иных участках, указанных в инвестиционном договоре, поскольку они отнесены к зоне рекреационного назначения, частично обременены водоохранной зоной и зоной охраны объектов культурного наследия.
- результаты публичных слушаний, опубликованные в газете "Новые рубежи" от 19.10.2010 г. N 53 предусматривают разработку генерального плана сельское поселение Барвихинское исходя из необходимости ограничения застройки и развития на территории поселения рекреационно-оздоровительных и парковых зон. В силу ст. 24 Градостроительного кодекса РФ результаты публичных слушаний являются обязательными при разработке градостроительной документации и генеральный план поселения не может противоречить их результатам.
В решении и постановлении сделан необоснованный вывод о том, что строительство на участке допускается генеральным планом пос. Барвиха сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области, утвержденным решением Совета депутатов сельского поселения Барвихинское от 12.12.2008 г. N 9\\9. Однако, указанный генеральный план распространяется на территорию поселка Барвиха, а не всего сельского поселения Барвихинское.
Согласно ст. 9 Закона Московской области "О статусе и границах Одинцовского муниципального района вновь построенный в его составе муниципальных образований" от 28.02.2005 г. N 64\\2005-ЩЗ поселок Барвиха является населенным пунктом, находящимся в границах сельского поселения Барвихинское.
В соответствии с кадастровой выпиской участок расположен не в пос. Барвиха, а в" районе пос. Барвиха". Объединенный участок с кадастровым номером 50:20:001033661858 согласно выписки из ЕГРП расположен "в районе д. Барвиха". Генеральный план пос. Барвиха противоречит результатам публичных слушаний по генеральному плану сельского поселения Барвиха.
Согласно ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной" нарушение предусмотренной п. 1 ст. 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использовать его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.
В судебное заседание ЗАО"ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" не явился, о дне рассмотрения дела был извещен, дело рассматривается в его отсутствие в соответствие с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Истец, ЗАО "ПремиумСтрой" в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда Московской области от 11 января 2013 г. постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 г. находит законными и обоснованными.
В обоснование возражений истец указал, что на момент подписания договора аренды и на сегодняшний день действует генеральный план поселка Барвиха сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области от 12.12.2008 г., в соответствии с которым на земельном участке предусмотрена многоквартирная жилая застройка с высокой долей озеленения. Данный факт подтверждается кадастровой выпиской Федерального государственного учреждения "Кадастровая палата" по Московской области Одинцовского отдела от 05.02.2010 г. N 1.5020\\201\\10-01635, являющейся неотъемлемой частью договора аренды.
Участок находится в рамках границ поселка Барвиха. Согласно действующему генеральному плану поселка Барвиха сельского поселения Барвихинского Одинцовского муниципального района Московской области, утвержденному решением Совета депутатов сельского поселения Барвихинского Одинцовского муниципального района Московской области от 12.12.2008 г. N 9\\9 на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0010336:1858) предусмотрена многоэтажная квартирная жилая застройка с высокой долей озеленения.
Ответчик был осведомлен о всех обстоятельствах, связанных с реализацией инвестиционного проекта по освоению земельных участков, принадлежащих истцу на праве собственности
После оплаты арендных платежей за второй и третий квартала 2011 г. ответчик дальнейшие оплаты не производил, что послужило основанием для обращения в суд.
Третье лицо,, Администрация сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области в судебное заседание не явилось, о дне рассмотрения дела было извещено, отзыв на жалобу не представило, дело рассматривается в его отсутствие в соответствие с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения истца, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 г.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 01.11.2010 г. между ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ"(инвестор) и ЗАО "ПремиумСтрой"(собственник) был заключен инвестиционный договор N ПП-01/11, предметом которого являлась реализация Инвестиционного проекта по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию комплекса жилых и нежилых зданий, общей площадью ориентировочно 70000 кв. м, а также возведение транспортных, инженерных сетей и сооружений, парковочных мест, объектов благоустройства, социальной инфраструктуры и тому подобных объектов в соответствии с утвержденной исходно-разрешительной и проектной документацией с последующим распределением между сторонами результата инвестиционной деятельности (п. 2.1.,1.2.,1.10 инвестиционного договора).
Инвестиционный объект- вновь возводимый объект на земельных участках с кадастровыми номерами 50;2060010336:1343,50:2060010336:1344,50:20:0010336:1342,50:20:0010336:1340,50:20:0010336:1339,50:20:0010336:168,50:20:0010336:0171,50:20:001033661341 общей площадью 76055 кв. м, имеющий адресные ориентиры: Московская обл., Одинцовский район, Барвихинский сельский округ, в районе пос. Барвиха.
22 марта 2011 г. между ЗАО "ПремиумСтрой" (арендодатель) и ЗАО"ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ПП-01/11 - 1340, по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду для целей строительства земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010336:1340, площадью 5116 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: МО, Одинцовский район, в районе п. Барвиха (далее - Участок), принадлежащий на праве собственности истцу (п. 1.1 Договора аренды).
Использование участка должно осуществляться арендатором в соответствии с градостроительной документацией.
Срок Договора аренды установлен 4 года с момента государственной регистрации, которая произведена 22.07.2011 за номером 50-50-96/081/2011-032.
Согласно п. 2.1 договора аренды размер квартальной арендной платы, определяется по формуле: Па = Нз x 1,18, где
- Нз- сумма земельного налога, уплачиваемая истцом за Участок в отчетном квартале; данная сумма подтверждается истцом путем предоставления ежеквартального налогового расчета по платежам по земельному налогу;
- Па- размер квартальной арендной платы;
- 1,18- коэффициент предусматривающий налог на добавленную стоимость. На момент заключения договора аренда арендная плата составляет 333435 руб. в квартал.
Арендная плата вносится ответчиком не позднее одного месяца после окончания соответствующего квартала путем перечисления указанной в п. 2.1 суммы на расчетный счет истца (п. 2.2. Договора аренды).
Согласно п. 2.3 договора изменение размера арендной платы и порядка ее внесения осуществляется путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору аренды.
В соответствии с условиями договора аренды ответчику по акту от 22.04.2011 г. передан земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010336:1340, площадью 5116 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: МО, Одинцовский район, в районе п. Барвиха.
В нарушение п. 2.2 договора ответчик систематически нарушал обязательства по своевременной оплате арендуемого земельного участка с кадастровым номером 50:20:0010336:1340. по адресу: Московская обл., в районе пос. Барвиха. Сумма задолженности по внесению арендных платежей и пени по состоянию на 20.02.2012 г. составила, согласно расчета истца 333923,17 руб., которую истец просит взыскать в судебном порядке с ответчика.
Требования истца о взыскании задолженности по арендной плате признаны обоснованными судом первой и апелляционной инстанции.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского Кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды; в случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Доводы ответчика о том, что истцом был предоставлен земельный участок, не пригодный для строительства, что повлекло невозможность использовать его по назначению и является основанием для освобождения от уплаты арендной платы, обоснованно не приняты судом первой и апелляционной инстанции.
В соответствии с п. 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно пункту 1 статьи 612 Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Согласно тому же пункту статьи 612 Кодекса при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.
Ссылка ЗАО "Проминдустрия АГ" на письмо Администрации поселения от 04.06.2012 N 946/2.10 о том, что спорный земельный участок относится к рекреационно-жилой зоне с частичным обременением зоной охраны культурного наследия обоснованно не принята судами во внимание, так как из материалов дела следует, что в настоящий момент действует Генеральный план поселка Барвиха названного сельского поселения, утвержденный Решением Совета депутатов этого сельского поселения от 12.12.2008 N 9/9, в соответствии с которым на земельных участках с кадастровыми номерами, 50:20:0010336:0168, 50:20:0010336:0171, 50:20:0010336:1340 (спорный земельный участок), 50:20:0010336:1341, 50:20:0010336:1342, 50:20:0010336:1343 предусмотрена многоэтажная многоквартирная жилая застройка с высокой долей озеленения.
Переданный в аренду ответчику земельный участок находится в рамках границ поселка Барвиха.
Поскольку генеральный план поселка Барвиха действовал на момент заключения договора аренды, вид разрешенного использования спорного земельного участка не изменялся, суд первой и апелляционной инстанции обоснованно признал несостоятельным довод о ЗАО "Проминдустрия АГ" о предоставлении этого участка в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
При этом суд апелляционной инстанции правомерно указал, что возникновение у ЗАО "Проминдустрия АГ" независящих от ЗАО "ПремиумСтрой" препятствия в получении у администрации необходимых разрешения и согласований для осуществления строительства на спорном земельном участке в соответствии с условиями договора аренды и инвестиционного контракта, не является основанием для вывода о том, что ЗАО "ПремиумСтрой" передало ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" в аренду участок, который не мог использоваться по назначению и не освобождает ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" от исполнения обязанности по перечислению ЗАО "ПремиумСтрой" арендной платы.
Представленные в истцом в суд апелляционной инстанции налоговые декларации по уплате земельного налога в отношении спорного земельного участка за спорный период подтверждают размер заявленного к взысканию основного долга по арендной плате.
Однако, принимая во внимание условия договора, связывающие исполнение обязанности ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" по перечислению арендной платы с получением от ЗАО "ПремиумСтрой" квартального налогового расчета по платежам по земельному налогу, и учитывая, что налоговые декларации до обращения в суд истцом не представлялись ответчику, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требование ЗАО "ПремиумСтрой" о взыскании с ЗАО "Проминдустрия АГ" пени за несвоевременное перечисление (не перечисление) арендной платы за 1, 2, 4 кварталы 2011 г. и 4 квартал 2012 г. не подлежит удовлетворению.
Судом первой и апелляционной инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов соответствуют имеющимся доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 года по делу N А41-14849\\12 оставить без изменения, кассационную жалобу ЗАО "Проминдустрия АГ" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
О.И.КОМАРОВА
В.К.ТИХОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 03.09.2013 ПО ДЕЛУ N А41-14849/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 сентября 2013 г. по делу N А41-14849/12
Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 03 сентября 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Комаровой О.И., Тихоновой В.К.
при участии в заседании:
от истца ЗАО "ПремиумСтрой" (ОГРН 1087746174196) - Козма А.А. дов. от 29.05.2013 г.
от ответчика ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" (ОГРН 1027739533227) - не явился, извещен.
от третьего лица Администрации сельского поселения Барвихинского Одинцовского муниципального района Московской области - не явилось, извещено.
рассмотрев 27.08.2013 г. в судебном заседании кассационную
жалобу ЗАО "Проминдустрия АГ"
на решение от 11 января 2013 года
Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Васильевой Е.В.
на постановление от 22 мая 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Коноваловым С.А., Мордкиной Л.М., Шевченко Е.Е.
по иску ЗАО "ПремиумСтрой"
к ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ"
третье лицо: Администрация сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области
о взыскании задолженности по арендной плате,
установил:
Закрытое акционерное общество "ПремиумСтрой" (далее - ЗАО "ПремиумСтрой", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" (далее - ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ", ответчик) о взыскании задолженности в размере до 629821,67 руб. суммы пени в размере 6956,82 руб. (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ).
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований к участию в деле привлечена Администрация сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района МО.
Решением Арбитражного суда Московской области от 11 января 2013 года требования ЗАО "ПремиумСтрой" удовлетворены: с ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" в пользу ЗАО "ПремиумСтрой" взыскана задолженность по арендной плате в рамках договора аренды земельного участка от 22.03.2011 N ПП-01/11-1340 за период с 4 квартала 2011 по 20.03.2012 в сумме 629821,67 руб. и пени за просрочку арендных платежей за период с 01.08.2011 по 20.03.2012 в сумме 6956,82 руб., судебные расходы по уплате госпошлины в размере 9678,46 руб., что в общей сумме составляет 646 456,95 руб.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 г. решение арбитражного суда Московской области от 11 января 2013 г. отменено в части удовлетворения требований ЗАО "ПремиумСтрой" о взыскании с ЗАО "Проминдустрия АГ" 6 956,82 руб. - пени. Во взыскании указанной суммы пени с ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ЗАО" ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение арбитражного суда Московской области от 11 января 2013 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении. Фактическим обстоятельства м и имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального и процессуального права, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.
В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что принимая решение о взыскании с арендатора арендной платы, суды первой и апелляционной инстанции неправильно применили ст. ст. 606, 611, 612 Гражданского кодекса РФ. Выводы судов о предоставлении арендатору земельного участка пригодного для строительства, не соответствует имеющимся в деле доказательствам.
ЗАО"ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" и ЗАО "ПремиумСтрой" 01.11.2010 г. заключен инвестиционный договор N ПП-1\\11 на строительство на нескольких земельных участках арендодателя комплекса жилых и нежилых зданий общей ориентировочной площадью 70 000 кв. м, а также связанной с таким комплексом инфраструктуры(инженерные сети, благоустройство и т.д.). На основании инвестиционного договора был заключен договор аренды.
В соответствии с п. 1.1 договора аренды земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010336:1340 площадью 5116 кв. м передан арендатору для осуществления проектирования и строительства комплекса жилых и нежилых зданий, а также связанных с его возведением транспортных, инженерных сетей, сооружений.
Выяснив. что в соответствии с существующей градостроительной документацией строительство жилого комплекса не допускается, арендатор вернул участок арендодателю, который принял его по акту приема-передачи.
В апреле 2012 г. арендодатель объединил участок с 8 - другими участками, в результате чего образовался участок с кадастровым номером 50:20:001033661858 площадью 77420 кв. м а из ЕГРП были исключены сведения об участке как самостоятельном объекте недвижимости.
Доказательствами наличия недостатков участка, препятствующих его использованию в соответствии с условиями договора аренды являются:
- письмо Администрации сельского поселения Барвихинское от 04.06.2012 г. N 946\\2.10, в котором указано, что участок относится в рекреационно-жилой зоне с частичным обременением зоной охраны объекта культурного наследия,
- письменные Администрации от 10.10.2012 г., подтверждающие, что в отношении участка существует проект генерального плана, который прошел в установленном порядке публичные слушания, и которым капитальное строительство на участке не предусмотрено.
- проект генерального плана сельского поселения Барвихинское не предусматривает возможность строительства жилого комплекса на участке и иных участках, указанных в инвестиционном договоре, поскольку они отнесены к зоне рекреационного назначения, частично обременены водоохранной зоной и зоной охраны объектов культурного наследия.
- результаты публичных слушаний, опубликованные в газете "Новые рубежи" от 19.10.2010 г. N 53 предусматривают разработку генерального плана сельское поселение Барвихинское исходя из необходимости ограничения застройки и развития на территории поселения рекреационно-оздоровительных и парковых зон. В силу ст. 24 Градостроительного кодекса РФ результаты публичных слушаний являются обязательными при разработке градостроительной документации и генеральный план поселения не может противоречить их результатам.
В решении и постановлении сделан необоснованный вывод о том, что строительство на участке допускается генеральным планом пос. Барвиха сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области, утвержденным решением Совета депутатов сельского поселения Барвихинское от 12.12.2008 г. N 9\\9. Однако, указанный генеральный план распространяется на территорию поселка Барвиха, а не всего сельского поселения Барвихинское.
Согласно ст. 9 Закона Московской области "О статусе и границах Одинцовского муниципального района вновь построенный в его составе муниципальных образований" от 28.02.2005 г. N 64\\2005-ЩЗ поселок Барвиха является населенным пунктом, находящимся в границах сельского поселения Барвихинское.
В соответствии с кадастровой выпиской участок расположен не в пос. Барвиха, а в" районе пос. Барвиха". Объединенный участок с кадастровым номером 50:20:001033661858 согласно выписки из ЕГРП расположен "в районе д. Барвиха". Генеральный план пос. Барвиха противоречит результатам публичных слушаний по генеральному плану сельского поселения Барвиха.
Согласно ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной" нарушение предусмотренной п. 1 ст. 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использовать его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.
В судебное заседание ЗАО"ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" не явился, о дне рассмотрения дела был извещен, дело рассматривается в его отсутствие в соответствие с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Истец, ЗАО "ПремиумСтрой" в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда Московской области от 11 января 2013 г. постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 г. находит законными и обоснованными.
В обоснование возражений истец указал, что на момент подписания договора аренды и на сегодняшний день действует генеральный план поселка Барвиха сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области от 12.12.2008 г., в соответствии с которым на земельном участке предусмотрена многоквартирная жилая застройка с высокой долей озеленения. Данный факт подтверждается кадастровой выпиской Федерального государственного учреждения "Кадастровая палата" по Московской области Одинцовского отдела от 05.02.2010 г. N 1.5020\\201\\10-01635, являющейся неотъемлемой частью договора аренды.
Участок находится в рамках границ поселка Барвиха. Согласно действующему генеральному плану поселка Барвиха сельского поселения Барвихинского Одинцовского муниципального района Московской области, утвержденному решением Совета депутатов сельского поселения Барвихинского Одинцовского муниципального района Московской области от 12.12.2008 г. N 9\\9 на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0010336:1858) предусмотрена многоэтажная квартирная жилая застройка с высокой долей озеленения.
Ответчик был осведомлен о всех обстоятельствах, связанных с реализацией инвестиционного проекта по освоению земельных участков, принадлежащих истцу на праве собственности
После оплаты арендных платежей за второй и третий квартала 2011 г. ответчик дальнейшие оплаты не производил, что послужило основанием для обращения в суд.
Третье лицо,, Администрация сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области в судебное заседание не явилось, о дне рассмотрения дела было извещено, отзыв на жалобу не представило, дело рассматривается в его отсутствие в соответствие с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения истца, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 г.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 01.11.2010 г. между ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ"(инвестор) и ЗАО "ПремиумСтрой"(собственник) был заключен инвестиционный договор N ПП-01/11, предметом которого являлась реализация Инвестиционного проекта по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию комплекса жилых и нежилых зданий, общей площадью ориентировочно 70000 кв. м, а также возведение транспортных, инженерных сетей и сооружений, парковочных мест, объектов благоустройства, социальной инфраструктуры и тому подобных объектов в соответствии с утвержденной исходно-разрешительной и проектной документацией с последующим распределением между сторонами результата инвестиционной деятельности (п. 2.1.,1.2.,1.10 инвестиционного договора).
Инвестиционный объект- вновь возводимый объект на земельных участках с кадастровыми номерами 50;2060010336:1343,50:2060010336:1344,50:20:0010336:1342,50:20:0010336:1340,50:20:0010336:1339,50:20:0010336:168,50:20:0010336:0171,50:20:001033661341 общей площадью 76055 кв. м, имеющий адресные ориентиры: Московская обл., Одинцовский район, Барвихинский сельский округ, в районе пос. Барвиха.
22 марта 2011 г. между ЗАО "ПремиумСтрой" (арендодатель) и ЗАО"ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ПП-01/11 - 1340, по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду для целей строительства земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010336:1340, площадью 5116 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: МО, Одинцовский район, в районе п. Барвиха (далее - Участок), принадлежащий на праве собственности истцу (п. 1.1 Договора аренды).
Использование участка должно осуществляться арендатором в соответствии с градостроительной документацией.
Срок Договора аренды установлен 4 года с момента государственной регистрации, которая произведена 22.07.2011 за номером 50-50-96/081/2011-032.
Согласно п. 2.1 договора аренды размер квартальной арендной платы, определяется по формуле: Па = Нз x 1,18, где
- Нз- сумма земельного налога, уплачиваемая истцом за Участок в отчетном квартале; данная сумма подтверждается истцом путем предоставления ежеквартального налогового расчета по платежам по земельному налогу;
- Па- размер квартальной арендной платы;
- 1,18- коэффициент предусматривающий налог на добавленную стоимость. На момент заключения договора аренда арендная плата составляет 333435 руб. в квартал.
Арендная плата вносится ответчиком не позднее одного месяца после окончания соответствующего квартала путем перечисления указанной в п. 2.1 суммы на расчетный счет истца (п. 2.2. Договора аренды).
Согласно п. 2.3 договора изменение размера арендной платы и порядка ее внесения осуществляется путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору аренды.
В соответствии с условиями договора аренды ответчику по акту от 22.04.2011 г. передан земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010336:1340, площадью 5116 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: МО, Одинцовский район, в районе п. Барвиха.
В нарушение п. 2.2 договора ответчик систематически нарушал обязательства по своевременной оплате арендуемого земельного участка с кадастровым номером 50:20:0010336:1340. по адресу: Московская обл., в районе пос. Барвиха. Сумма задолженности по внесению арендных платежей и пени по состоянию на 20.02.2012 г. составила, согласно расчета истца 333923,17 руб., которую истец просит взыскать в судебном порядке с ответчика.
Требования истца о взыскании задолженности по арендной плате признаны обоснованными судом первой и апелляционной инстанции.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского Кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды; в случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Доводы ответчика о том, что истцом был предоставлен земельный участок, не пригодный для строительства, что повлекло невозможность использовать его по назначению и является основанием для освобождения от уплаты арендной платы, обоснованно не приняты судом первой и апелляционной инстанции.
В соответствии с п. 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно пункту 1 статьи 612 Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Согласно тому же пункту статьи 612 Кодекса при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.
Ссылка ЗАО "Проминдустрия АГ" на письмо Администрации поселения от 04.06.2012 N 946/2.10 о том, что спорный земельный участок относится к рекреационно-жилой зоне с частичным обременением зоной охраны культурного наследия обоснованно не принята судами во внимание, так как из материалов дела следует, что в настоящий момент действует Генеральный план поселка Барвиха названного сельского поселения, утвержденный Решением Совета депутатов этого сельского поселения от 12.12.2008 N 9/9, в соответствии с которым на земельных участках с кадастровыми номерами, 50:20:0010336:0168, 50:20:0010336:0171, 50:20:0010336:1340 (спорный земельный участок), 50:20:0010336:1341, 50:20:0010336:1342, 50:20:0010336:1343 предусмотрена многоэтажная многоквартирная жилая застройка с высокой долей озеленения.
Переданный в аренду ответчику земельный участок находится в рамках границ поселка Барвиха.
Поскольку генеральный план поселка Барвиха действовал на момент заключения договора аренды, вид разрешенного использования спорного земельного участка не изменялся, суд первой и апелляционной инстанции обоснованно признал несостоятельным довод о ЗАО "Проминдустрия АГ" о предоставлении этого участка в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
При этом суд апелляционной инстанции правомерно указал, что возникновение у ЗАО "Проминдустрия АГ" независящих от ЗАО "ПремиумСтрой" препятствия в получении у администрации необходимых разрешения и согласований для осуществления строительства на спорном земельном участке в соответствии с условиями договора аренды и инвестиционного контракта, не является основанием для вывода о том, что ЗАО "ПремиумСтрой" передало ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" в аренду участок, который не мог использоваться по назначению и не освобождает ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" от исполнения обязанности по перечислению ЗАО "ПремиумСтрой" арендной платы.
Представленные в истцом в суд апелляционной инстанции налоговые декларации по уплате земельного налога в отношении спорного земельного участка за спорный период подтверждают размер заявленного к взысканию основного долга по арендной плате.
Однако, принимая во внимание условия договора, связывающие исполнение обязанности ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" по перечислению арендной платы с получением от ЗАО "ПремиумСтрой" квартального налогового расчета по платежам по земельному налогу, и учитывая, что налоговые декларации до обращения в суд истцом не представлялись ответчику, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требование ЗАО "ПремиумСтрой" о взыскании с ЗАО "Проминдустрия АГ" пени за несвоевременное перечисление (не перечисление) арендной платы за 1, 2, 4 кварталы 2011 г. и 4 квартал 2012 г. не подлежит удовлетворению.
Судом первой и апелляционной инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов соответствуют имеющимся доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 года по делу N А41-14849\\12 оставить без изменения, кассационную жалобу ЗАО "Проминдустрия АГ" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
О.И.КОМАРОВА
В.К.ТИХОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)