Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Земельный налог; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Прилипченко Г.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Чубукова С.К.,
судей Рудь Е.П., Новоселовой Е.Г.,
при секретаре Д.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика (истца по встречному иску) Щ.С.А. на решение Железнодорожного районного суда г. Барнаула Алтайского края от 30 января 2013 года
по иску Главного управления имущественных отношений Алтайского края к Щ.С.А. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка,
встречному иску Щ.С.А. к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края о взыскании неосновательного обогащения.
Заслушав доклад судьи Рудь Е.П., судебная коллегия
установила:
Главное управление имущественных отношений Алтайского края (далее - ГУИО Алтайского края) обратилось в суд с иском к Щ.С.А. о взыскании задолженности по арендной плате в соответствии с договором аренды земельного участка и пени в размере <данные изъяты> руб. 46 коп.
В обоснование иска указывает на то, что ДД.ММ.ГГ между ООО "<данные изъяты>" и администрацией г. Барнаула был заключен договор *** аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 10 лет для эксплуатации административно-бытового здания. ДД.ММ.ГГ был заключен договор перенайма, по которому права и обязанности арендатора были переданы Щ.С.А. Договор перенайма прошел государственную регистрацию. После вступления в законную силу закона Алтайского края от 04.02.2007 г. N 12-ЗС распоряжение земельными участками, находящимися в границах муниципального образования городского округа города Барнаула, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом исполнительной власти Алтайского края в сфере управления и распоряжения земельными участками, каковым является Главное управление имущественных отношений Алтайского края.
В соответствии с пунктом 2.4, пп. "б" пункта 4.4 договора ответчик обязан вносить арендную плату ежеквартально, не позднее первого числа месяца, следующего за отчетным периодом. При этом согласно пункту 2.7 договора арендаторы должны самостоятельно производить расчет арендной платы с учетом изменения ставки земельного налога, повышающих коэффициентов и условий ее применения.
Поскольку указанные обязательства ответчиком исполняются ненадлежащим образом, за ним числится задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в сумме <данные изъяты> руб. 71 коп.
Кроме того, п. 5.3 договора аренды предусмотрена уплата неустойки в случае неуплаты платежей в установленный срок, размер которой составляет 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ за каждый день просрочки. За период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ размер пени составил <данные изъяты> руб. 75 коп.
Щ.С.А. обратилась со встречным иском к ГУИО Алтайского края о взыскании части суммы неосновательного обогащения в размере 200 рублей за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ При этом в обоснование требований ссылалась на то, что при расчете арендодателем размера арендной платы была применена неверная формула. В соответствии с договором, где в приложении *** установлена формула, указано, что арендная плата состоит из произведения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, площади земельного участка, налоговой ставки и коэффициентов. Изменения в договор относительно расчета аренды не вносились. Однако ГУИО Алтайского края в одностороннем порядке изменило формулу расчета. Кроме того при расчете аренды был применен завышенный коэффициент использования земельного участка. С учетом неверно произведенного расчета арендной платы и выплаченной Щ.С.А. суммы арендных платежей у нее образовалась переплата в размере <данные изъяты> руб. 46 коп., из которых она просит взыскать с ответчика только часть.
Решением Железнодорожного районного суда г. Барнаула Алтайского края от 30 января 2013 года исковые требования ГУИО Алтайского края удовлетворены частично.
С Щ.С.А. в пользу Главного управления имущественных отношений Алтайского края взыскано <данные изъяты> руб. 71 коп., в том числе: <данные изъяты> руб. 71 коп. - задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, <данные изъяты> рублей - сумма пени за несвоевременную уплату арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ.
С Щ.С.А. в доход муниципального образования - городского округа город Барнаул взыскана государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб. 85 коп.
В удовлетворении встречного иска Щ.С.А. отказано.
В апелляционной жалобе Щ.С.А. просит решение суда отменить, вынести новое об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречных исковых требований.
В обоснование жалобы ссылается на то, что фактически суд не рассмотрел дело по существу, так как не дал правовой оценки доводам ответчика на первоначальный иск и доводам, положенным в основание встречного иска.
Не была дана оценка о незаконности применения истцом формулы для расчета арендной платы, которая должна была применяться из договора аренды, согласованного сторонами.
Суд не дал оценки доводам о незаконности применения истцом коэффициента вида использования земельного участка. Из представленных в дело документов следует, что спорный земельный участок используется исключительно для эксплуатации промышленного здания, что соответствует коэффициенту 0,011, однако истцом при расчете аренды был применен коэффициент 0,025, что соответствует земельным участкам под объектами культуры. Суд не учел, что вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра, а не устанавливается этим документом. Изменение вида разрешенного использования любого земельного участка осуществляется при условии уже состоявшегося изменения вида его фактического использования. Истец не имел права ссылаться на данные кадастрового паспорта, а обязан был учитывать фактическое использование земельного участка для эксплуатации промышленного здания с единственно возможным коэффициентом 0,011.
Не дана оценка доводам об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка на основании решения Арбитражного суда N А03-6994/2012, что напрямую отражается на расчете арендной платы, так как истец незаконно произвел расчет исходя из более чем десятикратно завышенной кадастровой стоимости земельного участка, что повлекло его неосновательное обогащение.
В возражениях на апелляционную жалобу ГУИО Алтайского края просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Проверив материалы дела, выслушав ответчика (истца по встречному иску) Щ.С.А., ее представителя Д.ЭВ., поддержавших доводы жалобы, обсудив доводы жалобы, решение суда, судебная коллегия приходит к выводу, что судебное постановление подлежит изменению в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела (п. 3 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГ между администрацией <адрес> (арендодатель), с одной стороны, и арендаторами: ООО "<данные изъяты>" в лице генерального директора Щ.С.А., гражданами Л.Н.А. и И.А.В., заключен договор аренды земельного участка из земель поселений *** (л.д. 208-215 том ***).
В соответствии с п. п. 1.1, 2.1 указанного договора арендодатель передал, а арендаторы приняли в пользование на праве аренды земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, сроком на 10 лет для эксплуатации административно-бытового здания: <данные изъяты> кв. м - ООО "<данные изъяты>", <данные изъяты> кв. м - Л.Н.А., <данные изъяты> кв. м - И.А.В.
В соответствии с п. п. 2.3 - 2.7 договора арендная плата вносится на расчетный счет получателя (комитет по земельным ресурсам и землеустройству администрации г. Барнаула) ежеквартально не позднее первого числа месяца, следующего за отчетным. Арендная плата за единицу площади участка устанавливается в размере налоговой ставки земельного налога, с применением коэффициентов для различных видов разрешенного целевого использования земельных участков и категорий арендаторов.
На момент заключения договора аренды сумма арендной платы за участок в год составляет <данные изъяты> рублей 21 копейка.
Порядок расчета арендной платы установлен приложением 1 к договору аренды, являющимся неотъемлемой его частью.
Расчет арендной платы производится арендатором самостоятельно с учетом изменений кадастровой стоимости земельного участка, налоговой ставки земельного налога, коэффициентов и условий их применения (Приложение 1 к настоящему договору), принятых уполномоченными на это органами государственной власти Российской Федерации и органами местного самоуправления. В случае нарушения арендатором установленного приложением 1 к договору аренды порядка расчета арендной платы арендодатель вправе произвести расчет арендной платы в одностороннем порядке и предъявить арендатору для оплаты.
ДД.ММ.ГГ между арендатором ООО "<данные изъяты>" (по договору аренды от ДД.ММ.ГГ) и Щ.С.А. (перенаниматель) заключен договор перенайма на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м из земельного участка <данные изъяты> кв. м (л.д. 42-43 том ***).
Договор аренды и договор перенайма зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответственно ДД.ММ.ГГ и ДД.ММ.ГГ.
С учетом того, что на момент заключения договора аренды администрация г. Барнаула являлась органом, уполномоченным на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, а после вступления в законную силу 10 февраля 2007 года закона Алтайского края от 04.02.2007 г. N 12-ЗС, на основании постановлений администрации Алтайского края N 48 от 08.02.2007 г. и N 51 от 12.02.2007 г. таким органом исполнительной власти Алтайского края в сфере управления и распоряжения земельными участками определено Главное управление имущественных отношений Алтайского края, суд обоснованно указал, что договор аренды N 12933 от 09.02.2007 г. является действующим.
Право собственности на объект недвижимости - <данные изъяты> доли в общей долевой собственности на трехэтажное здание административно-бытового корпуса с РММ, литер А, А1, А2, общей площадью <данные изъяты> кв. м по <адрес> перешло от прежнего собственника недвижимого имущества ООО "<данные изъяты>" к Щ.С.А. с ДД.ММ.ГГ. Соответственно, к ответчице перешло и право пользования соответствующей частью земельного участка на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГ (л.д. 231 том ***).
Указанный объект недвижимости находился в собственности Щ.С.А. с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ (л.д. 234-235 том ***).
ДД.ММ.ГГ между Щ.С.А., Л.Н.А. и И.А.В. заключено соглашение, согласно которому установлено, что участникам соглашения принадлежат на праве собственности нежилые помещения в здании <адрес>, площадью <данные изъяты> кв. м, на земельном участке, площадью <данные изъяты> кв. м, соответственно: Щ.С.А. - <данные изъяты> доли в праве собственности на здание, ИП Л.Н.А. - <данные изъяты> доли, И.А.В. - <данные изъяты> доли. Соглашением определен порядок пользования земельным участком, предоставленным на праве аренды согласно договору аренды *** от ДД.ММ.ГГ. Согласно разделу 3 соглашения участники закрепили следующий порядок пользования земельным участком с ДД.ММ.ГГ: Щ.С.А. принимает в аренду земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м из земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м, ИП Л.Н.А. - <данные изъяты> кв. м, И.А.В. - <данные изъяты> кв. м. Указанный размер площадей земельного участка принят для внесения изменений в договор аренды земельного участка и оформления земельного участка (л.д. 22-23 том ***).
Как верно указано судом, размер арендных платежей на земельные участки, находящиеся в границах города Барнаула, государственная собственность на которые не разграничена, в спорный период определяется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в границах г. Барнаула Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, условий и сроков ее внесения (в редакции от 15.03.2010 года) (далее - Порядок), утвержденным постановлением администрации Алтайского края N 146 от 12.04.2007 года, который устанавливает порядок определения размера арендной платы на земельные участки на основе государственной кадастровой оценки земель.
При этом, в соответствии с разделом 2 Порядка размер годовой арендной платы, определяемой на основании кадастровой стоимости земельных участков, рассчитывается по формуле: АП (сумма годовой арендной платы) = КС (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка) x S (площадь земельного участка) x К (дифференцированный коэффициент, устанавливаемый в соответствии с таблицами 1,2 в зависимости от целевого использования земельного участка и вида деятельности арендатора).
Доводы жалобы о том, что формула для расчета арендной платы должна была применяться согласно договору, так как в него никаких изменений сторонами не вносилось, не могут быть приняты во внимание, как необоснованные.
В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.
В соответствии с п. 2.8 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в границах г. Барнаула Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, условий и сроков ее внесения, размер арендной платы за земельный участок изменяется в одностороннем порядке арендодателем не чаще одного раза в год в случае внесения изменений в нормативные правовые акты Российской Федерации и Алтайского края, регулирующие порядок определения размера арендной платы за земельные участки.
С учетом того, что после заключения договора в нормативные акты Алтайского края относительно порядка расчета арендной платы за земельные участки были внесены изменения, в соответствии с которыми при расчете из формулы исключен размер налоговой ставки земельного налога, он обоснованно не учитывался судом.
Кроме того, это согласуется и с положениями п. 2.7 договора аренды, где также указано, что расчет арендной платы производится с учетом изменений, принятых уполномоченными на это органами государственной власти субъекта РФ и органами местного самоуправления.
Не могут быть приняты во внимание и доводы об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка, с учетом которой необходимо производить расчет арендной платы.
Действительно, решением Арбитражного суда Алтайского края от *** года по делу N*** была установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 22:63:020417:0004, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> равная его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> <данные изъяты> руб. (л.д. 227-230 том ***).
Однако, поскольку изменения о кадастровой стоимости земельного участка могут быть внесены только на основании решения суда, вступившего в законную силу, измененная кадастровая стоимость участка будет учитываться только с этого момента. Решение Арбитражного суда Алтайского края принято ДД.ММ.ГГ, однако спорный период заявлен истцом с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ Кроме того, на момент рассмотрения дела районным судом изменения в сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка не вносились (л.д. 55 том ***). В связи с чем суд обоснованно учитывал при расчете кадастровую стоимость <данные изъяты> руб. /кв. м.
Вместе с тем, заслуживают внимания доводы жалобы о неправильном применении в расчете арендной платы коэффициента вида использования земельного участка.
Определяя размер арендной платы, ГУИО Алтайского края, исходя из сведений, содержащихся в договоре аренды земельного участка ***, кадастровой выписке, а также выписки из ЕГРП, применяет дифференцированный коэффициент, равный 0,025, установленный для земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий (п. 7 таблицы N 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в границах г. Барнаула Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, условий и сроков ее внесения).
Вместе с тем, из имеющихся в материалах дела документов, в частности акта обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГ, составленного представителем муниципального земельного контроля и администрирования неналоговых доходов комитета по земельным ресурсам и землеустройству, установлено, что на земельном участке по адресу: <адрес>, расположено производственно-складское здание, используемое Щ.С.А. под производство агрегатов для ремонта сельхозтехники, сделан вывод о фактическом использовании земельного участка под производственно-складские помещения (л.д. 44-51 том ***).
Пунктом 1.3 договора аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ цель использования земельного участка определена - для эксплуатации административно-бытового здания. Однако, такого вида разрешенного использования постановление администрации Алтайского края N 146 от 12.04.2007 г. не содержит.
Учитывая изложенное, принимая во внимание характер фактического использования ответчиком Щ.С.А. земельного участка, необходимо было применять коэффициент, равный 0,011, установленный для земельных участков с разрешенным видом использования в п. 9 таблицы *** Порядка - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
Таким образом, поскольку суд согласился с истцом в части применения дифференцированного коэффициента равного 0,025 и произвел с его учетом расчет арендной платы, решение в указанной части нельзя признать законным, оно подлежит изменению.
На основании вышесказанного, расчет задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ по формуле АП (сумма годовой арендной платы) = КС (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка) x S (площадь земельного участка) x К (дифференцированный коэффициент), будет следующим:
<данные изъяты> руб. /кв. м x <данные изъяты> кв. м x 0,011 = <данные изъяты> руб. 05 коп. - арендная плата за 12 месяцев.
<данные изъяты> руб. 05 коп. : 12 (месяцев) = <данные изъяты> руб. 09 коп. (арендная плата за месяц).
<данные изъяты> руб. 09 коп. x 11 (месяцев с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ) = <данные изъяты> руб. 99 коп.
Сумма задолженности по арендной плате, подлежащая взысканию с Щ.С.А. составляет <данные изъяты> руб. 99 коп.
Поскольку задолженность по оплате пени, предусмотренной п. 5.3 договора аренды, рассчитывалась судом на основании неверного размера арендной платы то, расчет по пени будет следующим:
1.За период (квартал) с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ подлежала оплате сумма арендной платы <данные изъяты> руб. 27 коп. (<данные изъяты> руб. 09 коп. x 3 месяца) в срок до ДД.ММ.ГГ. Внесение указанной арендной платы просрочено Щ.С.А. на 244 дня (с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ), размер пени по данной сумме составил <данные изъяты> руб. 10 коп. (<данные изъяты> руб. 27 коп. x 0,00027 ставка x 244 дня).
2. За период (квартал) с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ подлежала оплате сумма арендной платы <данные изъяты> руб. 27 коп. в срок до ДД.ММ.ГГ. Внесение арендной платы просрочено на 152 дня (с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ), размер пени составил <данные изъяты> руб. 44 коп.
3. За период (квартал) с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ подлежала оплате сумма арендной платы <данные изъяты> руб. 27 коп. в срок до ДД.ММ.ГГ. Внесение арендной платы просрочено на 61 день (с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ), размер пени составил <данные изъяты> руб. 53 коп.
С учетом изложенного, общая сумма пени по просроченным Щ.С.А. платежам, подлежащая взысканию составляет <данные изъяты> руб. 07 коп., при этом оснований для ее уменьшения на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.
Поскольку сумма, подлежащая взысканию с Щ.С.А. подлежит уменьшению, изменяется сумма взыскания государственной пошлины на основании ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, которая составит <данные изъяты> руб. 64 коп.
Судебная коллегия не находит подлежащими удовлетворению доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении встречных требований, поскольку с учетом вышеуказанного расчета и суммы подлежащей взысканию, а также внесенных Щ.С.А. платежей (л.д. 195-204 том ***), в том числе в счет погашения задолженности, взысканной по решениям судов, переплаты по арендной плате не имеется. Основания, на которые при предъявлении встречного иска ссылалась Щ.С.А., являются аналогичными доводам апелляционной жалобы, оценка которым дана судебной коллегией выше.
С учетом изложенного, апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению, а решение суда изменению. Оснований для отмены решения суда и принятия нового, как о том ставится вопрос в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу ответчика (истца по встречному иску) Щ.С.А. удовлетворить частично.
Решение Железнодорожного районного суда г. Барнаула Алтайского края от 30 января 2013 года изменить, изложить абзацы второй, третий резолютивной части в следующей редакции:
"Взыскать с Щ.С.А. в пользу Главного управления имущественных отношений Алтайского края <данные изъяты> рублей 06 копеек, в том числе: <данные изъяты> рублей 99 копеек - задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, <данные изъяты> рублей 07 копеек - сумма пени за несвоевременную уплату арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ.
Взыскать с Щ.С.А. государственную пошлину в доход муниципального образования - городского округа город Барнаул в размере <данные изъяты> рублей 64 копейки".
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 16.04.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2947/13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Земельный налог; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 апреля 2013 г. по делу N 33-2947/13
Судья Прилипченко Г.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Чубукова С.К.,
судей Рудь Е.П., Новоселовой Е.Г.,
при секретаре Д.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика (истца по встречному иску) Щ.С.А. на решение Железнодорожного районного суда г. Барнаула Алтайского края от 30 января 2013 года
по иску Главного управления имущественных отношений Алтайского края к Щ.С.А. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка,
встречному иску Щ.С.А. к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края о взыскании неосновательного обогащения.
Заслушав доклад судьи Рудь Е.П., судебная коллегия
установила:
Главное управление имущественных отношений Алтайского края (далее - ГУИО Алтайского края) обратилось в суд с иском к Щ.С.А. о взыскании задолженности по арендной плате в соответствии с договором аренды земельного участка и пени в размере <данные изъяты> руб. 46 коп.
В обоснование иска указывает на то, что ДД.ММ.ГГ между ООО "<данные изъяты>" и администрацией г. Барнаула был заключен договор *** аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 10 лет для эксплуатации административно-бытового здания. ДД.ММ.ГГ был заключен договор перенайма, по которому права и обязанности арендатора были переданы Щ.С.А. Договор перенайма прошел государственную регистрацию. После вступления в законную силу закона Алтайского края от 04.02.2007 г. N 12-ЗС распоряжение земельными участками, находящимися в границах муниципального образования городского округа города Барнаула, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом исполнительной власти Алтайского края в сфере управления и распоряжения земельными участками, каковым является Главное управление имущественных отношений Алтайского края.
В соответствии с пунктом 2.4, пп. "б" пункта 4.4 договора ответчик обязан вносить арендную плату ежеквартально, не позднее первого числа месяца, следующего за отчетным периодом. При этом согласно пункту 2.7 договора арендаторы должны самостоятельно производить расчет арендной платы с учетом изменения ставки земельного налога, повышающих коэффициентов и условий ее применения.
Поскольку указанные обязательства ответчиком исполняются ненадлежащим образом, за ним числится задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в сумме <данные изъяты> руб. 71 коп.
Кроме того, п. 5.3 договора аренды предусмотрена уплата неустойки в случае неуплаты платежей в установленный срок, размер которой составляет 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ за каждый день просрочки. За период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ размер пени составил <данные изъяты> руб. 75 коп.
Щ.С.А. обратилась со встречным иском к ГУИО Алтайского края о взыскании части суммы неосновательного обогащения в размере 200 рублей за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ При этом в обоснование требований ссылалась на то, что при расчете арендодателем размера арендной платы была применена неверная формула. В соответствии с договором, где в приложении *** установлена формула, указано, что арендная плата состоит из произведения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, площади земельного участка, налоговой ставки и коэффициентов. Изменения в договор относительно расчета аренды не вносились. Однако ГУИО Алтайского края в одностороннем порядке изменило формулу расчета. Кроме того при расчете аренды был применен завышенный коэффициент использования земельного участка. С учетом неверно произведенного расчета арендной платы и выплаченной Щ.С.А. суммы арендных платежей у нее образовалась переплата в размере <данные изъяты> руб. 46 коп., из которых она просит взыскать с ответчика только часть.
Решением Железнодорожного районного суда г. Барнаула Алтайского края от 30 января 2013 года исковые требования ГУИО Алтайского края удовлетворены частично.
С Щ.С.А. в пользу Главного управления имущественных отношений Алтайского края взыскано <данные изъяты> руб. 71 коп., в том числе: <данные изъяты> руб. 71 коп. - задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, <данные изъяты> рублей - сумма пени за несвоевременную уплату арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ.
С Щ.С.А. в доход муниципального образования - городского округа город Барнаул взыскана государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб. 85 коп.
В удовлетворении встречного иска Щ.С.А. отказано.
В апелляционной жалобе Щ.С.А. просит решение суда отменить, вынести новое об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречных исковых требований.
В обоснование жалобы ссылается на то, что фактически суд не рассмотрел дело по существу, так как не дал правовой оценки доводам ответчика на первоначальный иск и доводам, положенным в основание встречного иска.
Не была дана оценка о незаконности применения истцом формулы для расчета арендной платы, которая должна была применяться из договора аренды, согласованного сторонами.
Суд не дал оценки доводам о незаконности применения истцом коэффициента вида использования земельного участка. Из представленных в дело документов следует, что спорный земельный участок используется исключительно для эксплуатации промышленного здания, что соответствует коэффициенту 0,011, однако истцом при расчете аренды был применен коэффициент 0,025, что соответствует земельным участкам под объектами культуры. Суд не учел, что вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра, а не устанавливается этим документом. Изменение вида разрешенного использования любого земельного участка осуществляется при условии уже состоявшегося изменения вида его фактического использования. Истец не имел права ссылаться на данные кадастрового паспорта, а обязан был учитывать фактическое использование земельного участка для эксплуатации промышленного здания с единственно возможным коэффициентом 0,011.
Не дана оценка доводам об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка на основании решения Арбитражного суда N А03-6994/2012, что напрямую отражается на расчете арендной платы, так как истец незаконно произвел расчет исходя из более чем десятикратно завышенной кадастровой стоимости земельного участка, что повлекло его неосновательное обогащение.
В возражениях на апелляционную жалобу ГУИО Алтайского края просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Проверив материалы дела, выслушав ответчика (истца по встречному иску) Щ.С.А., ее представителя Д.ЭВ., поддержавших доводы жалобы, обсудив доводы жалобы, решение суда, судебная коллегия приходит к выводу, что судебное постановление подлежит изменению в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела (п. 3 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГ между администрацией <адрес> (арендодатель), с одной стороны, и арендаторами: ООО "<данные изъяты>" в лице генерального директора Щ.С.А., гражданами Л.Н.А. и И.А.В., заключен договор аренды земельного участка из земель поселений *** (л.д. 208-215 том ***).
В соответствии с п. п. 1.1, 2.1 указанного договора арендодатель передал, а арендаторы приняли в пользование на праве аренды земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, сроком на 10 лет для эксплуатации административно-бытового здания: <данные изъяты> кв. м - ООО "<данные изъяты>", <данные изъяты> кв. м - Л.Н.А., <данные изъяты> кв. м - И.А.В.
В соответствии с п. п. 2.3 - 2.7 договора арендная плата вносится на расчетный счет получателя (комитет по земельным ресурсам и землеустройству администрации г. Барнаула) ежеквартально не позднее первого числа месяца, следующего за отчетным. Арендная плата за единицу площади участка устанавливается в размере налоговой ставки земельного налога, с применением коэффициентов для различных видов разрешенного целевого использования земельных участков и категорий арендаторов.
На момент заключения договора аренды сумма арендной платы за участок в год составляет <данные изъяты> рублей 21 копейка.
Порядок расчета арендной платы установлен приложением 1 к договору аренды, являющимся неотъемлемой его частью.
Расчет арендной платы производится арендатором самостоятельно с учетом изменений кадастровой стоимости земельного участка, налоговой ставки земельного налога, коэффициентов и условий их применения (Приложение 1 к настоящему договору), принятых уполномоченными на это органами государственной власти Российской Федерации и органами местного самоуправления. В случае нарушения арендатором установленного приложением 1 к договору аренды порядка расчета арендной платы арендодатель вправе произвести расчет арендной платы в одностороннем порядке и предъявить арендатору для оплаты.
ДД.ММ.ГГ между арендатором ООО "<данные изъяты>" (по договору аренды от ДД.ММ.ГГ) и Щ.С.А. (перенаниматель) заключен договор перенайма на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м из земельного участка <данные изъяты> кв. м (л.д. 42-43 том ***).
Договор аренды и договор перенайма зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответственно ДД.ММ.ГГ и ДД.ММ.ГГ.
С учетом того, что на момент заключения договора аренды администрация г. Барнаула являлась органом, уполномоченным на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, а после вступления в законную силу 10 февраля 2007 года закона Алтайского края от 04.02.2007 г. N 12-ЗС, на основании постановлений администрации Алтайского края N 48 от 08.02.2007 г. и N 51 от 12.02.2007 г. таким органом исполнительной власти Алтайского края в сфере управления и распоряжения земельными участками определено Главное управление имущественных отношений Алтайского края, суд обоснованно указал, что договор аренды N 12933 от 09.02.2007 г. является действующим.
Право собственности на объект недвижимости - <данные изъяты> доли в общей долевой собственности на трехэтажное здание административно-бытового корпуса с РММ, литер А, А1, А2, общей площадью <данные изъяты> кв. м по <адрес> перешло от прежнего собственника недвижимого имущества ООО "<данные изъяты>" к Щ.С.А. с ДД.ММ.ГГ. Соответственно, к ответчице перешло и право пользования соответствующей частью земельного участка на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГ (л.д. 231 том ***).
Указанный объект недвижимости находился в собственности Щ.С.А. с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ (л.д. 234-235 том ***).
ДД.ММ.ГГ между Щ.С.А., Л.Н.А. и И.А.В. заключено соглашение, согласно которому установлено, что участникам соглашения принадлежат на праве собственности нежилые помещения в здании <адрес>, площадью <данные изъяты> кв. м, на земельном участке, площадью <данные изъяты> кв. м, соответственно: Щ.С.А. - <данные изъяты> доли в праве собственности на здание, ИП Л.Н.А. - <данные изъяты> доли, И.А.В. - <данные изъяты> доли. Соглашением определен порядок пользования земельным участком, предоставленным на праве аренды согласно договору аренды *** от ДД.ММ.ГГ. Согласно разделу 3 соглашения участники закрепили следующий порядок пользования земельным участком с ДД.ММ.ГГ: Щ.С.А. принимает в аренду земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м из земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м, ИП Л.Н.А. - <данные изъяты> кв. м, И.А.В. - <данные изъяты> кв. м. Указанный размер площадей земельного участка принят для внесения изменений в договор аренды земельного участка и оформления земельного участка (л.д. 22-23 том ***).
Как верно указано судом, размер арендных платежей на земельные участки, находящиеся в границах города Барнаула, государственная собственность на которые не разграничена, в спорный период определяется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в границах г. Барнаула Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, условий и сроков ее внесения (в редакции от 15.03.2010 года) (далее - Порядок), утвержденным постановлением администрации Алтайского края N 146 от 12.04.2007 года, который устанавливает порядок определения размера арендной платы на земельные участки на основе государственной кадастровой оценки земель.
При этом, в соответствии с разделом 2 Порядка размер годовой арендной платы, определяемой на основании кадастровой стоимости земельных участков, рассчитывается по формуле: АП (сумма годовой арендной платы) = КС (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка) x S (площадь земельного участка) x К (дифференцированный коэффициент, устанавливаемый в соответствии с таблицами 1,2 в зависимости от целевого использования земельного участка и вида деятельности арендатора).
Доводы жалобы о том, что формула для расчета арендной платы должна была применяться согласно договору, так как в него никаких изменений сторонами не вносилось, не могут быть приняты во внимание, как необоснованные.
В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.
В соответствии с п. 2.8 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в границах г. Барнаула Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, условий и сроков ее внесения, размер арендной платы за земельный участок изменяется в одностороннем порядке арендодателем не чаще одного раза в год в случае внесения изменений в нормативные правовые акты Российской Федерации и Алтайского края, регулирующие порядок определения размера арендной платы за земельные участки.
С учетом того, что после заключения договора в нормативные акты Алтайского края относительно порядка расчета арендной платы за земельные участки были внесены изменения, в соответствии с которыми при расчете из формулы исключен размер налоговой ставки земельного налога, он обоснованно не учитывался судом.
Кроме того, это согласуется и с положениями п. 2.7 договора аренды, где также указано, что расчет арендной платы производится с учетом изменений, принятых уполномоченными на это органами государственной власти субъекта РФ и органами местного самоуправления.
Не могут быть приняты во внимание и доводы об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка, с учетом которой необходимо производить расчет арендной платы.
Действительно, решением Арбитражного суда Алтайского края от *** года по делу N*** была установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 22:63:020417:0004, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> равная его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> <данные изъяты> руб. (л.д. 227-230 том ***).
Однако, поскольку изменения о кадастровой стоимости земельного участка могут быть внесены только на основании решения суда, вступившего в законную силу, измененная кадастровая стоимость участка будет учитываться только с этого момента. Решение Арбитражного суда Алтайского края принято ДД.ММ.ГГ, однако спорный период заявлен истцом с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ Кроме того, на момент рассмотрения дела районным судом изменения в сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка не вносились (л.д. 55 том ***). В связи с чем суд обоснованно учитывал при расчете кадастровую стоимость <данные изъяты> руб. /кв. м.
Вместе с тем, заслуживают внимания доводы жалобы о неправильном применении в расчете арендной платы коэффициента вида использования земельного участка.
Определяя размер арендной платы, ГУИО Алтайского края, исходя из сведений, содержащихся в договоре аренды земельного участка ***, кадастровой выписке, а также выписки из ЕГРП, применяет дифференцированный коэффициент, равный 0,025, установленный для земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий (п. 7 таблицы N 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в границах г. Барнаула Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, условий и сроков ее внесения).
Вместе с тем, из имеющихся в материалах дела документов, в частности акта обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГ, составленного представителем муниципального земельного контроля и администрирования неналоговых доходов комитета по земельным ресурсам и землеустройству, установлено, что на земельном участке по адресу: <адрес>, расположено производственно-складское здание, используемое Щ.С.А. под производство агрегатов для ремонта сельхозтехники, сделан вывод о фактическом использовании земельного участка под производственно-складские помещения (л.д. 44-51 том ***).
Пунктом 1.3 договора аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ цель использования земельного участка определена - для эксплуатации административно-бытового здания. Однако, такого вида разрешенного использования постановление администрации Алтайского края N 146 от 12.04.2007 г. не содержит.
Учитывая изложенное, принимая во внимание характер фактического использования ответчиком Щ.С.А. земельного участка, необходимо было применять коэффициент, равный 0,011, установленный для земельных участков с разрешенным видом использования в п. 9 таблицы *** Порядка - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
Таким образом, поскольку суд согласился с истцом в части применения дифференцированного коэффициента равного 0,025 и произвел с его учетом расчет арендной платы, решение в указанной части нельзя признать законным, оно подлежит изменению.
На основании вышесказанного, расчет задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ по формуле АП (сумма годовой арендной платы) = КС (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка) x S (площадь земельного участка) x К (дифференцированный коэффициент), будет следующим:
<данные изъяты> руб. /кв. м x <данные изъяты> кв. м x 0,011 = <данные изъяты> руб. 05 коп. - арендная плата за 12 месяцев.
<данные изъяты> руб. 05 коп. : 12 (месяцев) = <данные изъяты> руб. 09 коп. (арендная плата за месяц).
<данные изъяты> руб. 09 коп. x 11 (месяцев с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ) = <данные изъяты> руб. 99 коп.
Сумма задолженности по арендной плате, подлежащая взысканию с Щ.С.А. составляет <данные изъяты> руб. 99 коп.
Поскольку задолженность по оплате пени, предусмотренной п. 5.3 договора аренды, рассчитывалась судом на основании неверного размера арендной платы то, расчет по пени будет следующим:
1.За период (квартал) с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ подлежала оплате сумма арендной платы <данные изъяты> руб. 27 коп. (<данные изъяты> руб. 09 коп. x 3 месяца) в срок до ДД.ММ.ГГ. Внесение указанной арендной платы просрочено Щ.С.А. на 244 дня (с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ), размер пени по данной сумме составил <данные изъяты> руб. 10 коп. (<данные изъяты> руб. 27 коп. x 0,00027 ставка x 244 дня).
2. За период (квартал) с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ подлежала оплате сумма арендной платы <данные изъяты> руб. 27 коп. в срок до ДД.ММ.ГГ. Внесение арендной платы просрочено на 152 дня (с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ), размер пени составил <данные изъяты> руб. 44 коп.
3. За период (квартал) с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ подлежала оплате сумма арендной платы <данные изъяты> руб. 27 коп. в срок до ДД.ММ.ГГ. Внесение арендной платы просрочено на 61 день (с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ), размер пени составил <данные изъяты> руб. 53 коп.
С учетом изложенного, общая сумма пени по просроченным Щ.С.А. платежам, подлежащая взысканию составляет <данные изъяты> руб. 07 коп., при этом оснований для ее уменьшения на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.
Поскольку сумма, подлежащая взысканию с Щ.С.А. подлежит уменьшению, изменяется сумма взыскания государственной пошлины на основании ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, которая составит <данные изъяты> руб. 64 коп.
Судебная коллегия не находит подлежащими удовлетворению доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении встречных требований, поскольку с учетом вышеуказанного расчета и суммы подлежащей взысканию, а также внесенных Щ.С.А. платежей (л.д. 195-204 том ***), в том числе в счет погашения задолженности, взысканной по решениям судов, переплаты по арендной плате не имеется. Основания, на которые при предъявлении встречного иска ссылалась Щ.С.А., являются аналогичными доводам апелляционной жалобы, оценка которым дана судебной коллегией выше.
С учетом изложенного, апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению, а решение суда изменению. Оснований для отмены решения суда и принятия нового, как о том ставится вопрос в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу ответчика (истца по встречному иску) Щ.С.А. удовлетворить частично.
Решение Железнодорожного районного суда г. Барнаула Алтайского края от 30 января 2013 года изменить, изложить абзацы второй, третий резолютивной части в следующей редакции:
"Взыскать с Щ.С.А. в пользу Главного управления имущественных отношений Алтайского края <данные изъяты> рублей 06 копеек, в том числе: <данные изъяты> рублей 99 копеек - задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, <данные изъяты> рублей 07 копеек - сумма пени за несвоевременную уплату арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ.
Взыскать с Щ.С.А. государственную пошлину в доход муниципального образования - городского округа город Барнаул в размере <данные изъяты> рублей 64 копейки".
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)