Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 31 января 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Черник-В" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.10.2012 по делу N А47-6700/2011 (судья Федоренко А.Г.).
В заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "ФЕМИЛИ" - Трибуль Р.И. (доверенность от 13.12.2012 N 999);
- путем использования систем видеоконференц-связи - общества с ограниченной ответственностью "Черник-В" - Абубакирова К.В. (доверенность от 11.08.2012 N 2).
Общество с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "ФЕМИЛИ" (далее - ООО КБ "ФЕМИЛИ", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Черник-В" (далее - ООО "Черник-В", ответчик) о взыскании 2 976 006 руб. 01 коп., в том числе 2 585 021 руб. 51 коп. задолженности в счет возмещения затрат на ремонт и реконструкцию арендованного помещения и 390 984 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 08.09.2009 по 30.06.2011.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 30.11.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 06.06.2012 указанные решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела истец уточнил исковые требования: просил взыскать с ответчика 3 045 155 руб. 33 коп., в том числе 2 585 021 руб. 51 коп. задолженности в счет возмещения затрат на ремонт и реконструкцию арендованного помещения и 460 133 руб. 82 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 21.06.2010 по 03.09.2012 (т. 3, л.д. 95-98). Указанные уточнения приняты судом первой инстанции в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 3, л.д. 119).
Решением суда первой инстанции от 12.10.2012 (резолютивная часть объявлена 08.10.2012) исковые требования ООО КБ "ФЕМИЛИ" к ООО "Черник-В" удовлетворены частично: с ООО "Черник-В" в пользу ООО КБ "ФЕМИЛИ" взыскано 1 686 697 руб. 72 коп., из которых 1 428 698 руб. 57 коп. - задолженность в счет возмещения затрат на ремонт и реконструкцию арендованного помещения и 257 999 руб. 15 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Черник-В" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что судом первой инстанции сделан ошибочный вывод о том, что уведомление, направленное ООО КБ "ФЕМИЛИ", надлежащим образом подтверждает отказ истца от продления договора аренды в порядке пункта 7.1 договора. В указанном уведомлении истец просил арендодателя расторгнуть договор аренды, ссылаясь на признание его банкротом. Уведомление не соответствует статье 50.34 Федерального закона от 25.02.1999 N 40-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" (далее - Закон от 25.02.1999 N 40-ФЗ), так как не содержит обоснования причин отказа от договора, указание на прекращение использования помещения, а также требование принять его по акту приема-передачи. Податель жалобы считает, что договор аренды является действующим, так как возврат помещения по акту приема-передачи до настоящего времени не состоялся.
Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 19.12.2012 удовлетворено ходатайство подателя жалобы об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи в порядке, предусмотренном статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражному суду Оренбургской области поручена организация видеоконференц-связи.
До начала судебного заседания от ООО КБ "ФЕМИЛИ" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
В обоснование своих возражений истец указал, что суд первой инстанции сделал правильный вывод о прекращении действия договора аренды с учетом факта получения ответчиком 16.07.2009 письма истца об отказе от продления договора аренды на новый срок. Отсутствие в уведомлении ссылок на убыточность договора аренды правового значения не имеет, так как договор аренды был прекращен не на основании статьи 50.34 Закона от 25.02.1999 N 40-ФЗ, а на основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в соответствии с пунктом 7.1 указанного договора.
Приняв участие в судебном заседании посредством видеоконференц-связи в порядке, предусмотренном статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представитель ООО "Черник-В" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель ООО КБ "ФЕМИЛИ" против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 13.08.2007 между обществом с ограниченной ответственностью "Инновационный коммерческий банк "Стройсевзапбанк" (правопредшественник истца) (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор N 1 аренды нежилого помещения (т. 1, л.д. 15-20).
Дополнительным соглашением от 13.09.2007 наименование арендатора изменено на ООО КБ "ФЕМИЛИ" (т. 1, л.д. 21).
В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель сдает в аренду, а арендатор принимает во временное пользование и владение нежилые помещения общей площадью 320 кв. м, находящиеся в четырехэтажном кирпичном здании литера Е, условный номер 56-01/00-4/1998-176, расположенном по адресу: город Оренбург, улица Транспортная, дом 2, в целях его использования в качестве операционного офиса кредитной организации.
Согласно пункту 2.1.8 договора арендодатель обязуется по окончании срока действия договора рассмотреть предложение арендатора о возмещении стоимости отделимых улучшений с учетом износа, при этом после оплаты таких отделимых улучшений они становятся собственностью арендодателя.
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор вправе за свой счет и своими силами произвести работы по переустройству помещений в порядке и на условиях, определенных данным договором.
Арендатор в случае необходимости производства таких работ обязан получить письменное согласие арендодателя на их производство (пункт 3.2 договора). При этом во избежание разногласий в определении статуса производимых арендатором улучшений (отделимые/неотделимые без вреда для помещений) стороны заранее в письменной форме согласовывают статус предполагаемых улучшений (пункт 3.3 договора).
В пункте 3.4 договора определено, что перед производством неотделимых улучшений арендатор обязан предъявлять арендодателю для предварительного одобрения проектную документацию на такие улучшения.
В период с 13.08.2007 по 08.10.2007 ООО КБ "ФЕМИЛИ" заключен ряд договоров на производство работ в арендуемом помещении: 13.08.2007 заключен договор N 1 на производство работ по капитальному ремонту стоимостью 303 284 руб.; 08.10.2007 заключен договор N 1 на производство работ по созданию системы электроснабжения и освещения; 08.10.2007 заключен договор N 98/07м на производство работ по оснащению средствами пожарной сигнализации, монтажу системы охранной сигнализации, бронированию и укреплению дверей и окон.
Перечисленные выше договоры и сметные расчеты имеют отметку о согласовании с ООО "Черник-В".
В силу пункта 3.5 договора все неотделимые улучшения, произведенные арендатором в арендуемых помещениях, передаются в собственность арендодателя в момент подписания акта приема-передачи помещений.
В соответствии с пунктом 3.6 договора все отделимые улучшения, произведенные арендатором в арендуемых помещениях, не засчитываются и не включаются в арендную плату и являются собственностью арендатора.
Пунктом 3.7 договора предусмотрено право арендатора произвести реконструкцию и текущий ремонт помещений, имеющие целью создание нормальных условий для функционирования дополнительного офиса арендатора, за свой счет и зачесть их стоимость в счет арендной платы. Разницу между суммой арендной платы и затрат на текущий ремонт арендодатель возмещает арендатору в полном объеме в соответствии с условиями пункта 4.1.2 договора.
В пунктах 4.1, 4.1.2 договора стороны согласовали размер арендной платы в сумме 192 000 руб. в месяц, а также установили, что 96 000 руб. из указанной арендной платы учитываются арендодателем в счет выполнения арендатором ремонтных работ в арендуемом помещении, предельная стоимость которых составляет 2 407 879 руб.
Согласно пункту 4.1.3 договора в случае расторжения настоящего договора арендатор и арендодатель производят сверку взаиморасчетов. На основании акта сверки, являющегося неотъемлемой частью указанного договора, подписанного обеими сторонами, арендодатель в течение 30 рабочих дней обязуется вернуть денежные средства, составляющие разницу между общей суммой ремонтных работ и платежей, произведенных арендатором в соответствии с пунктом 4.1.2 договора.
В пункте 7.1 договора стороны установили срок действия договора 11 месяцев - с 13.08.2007 по 13.07.2008.
Стороны также предусмотрели, что если ни одна из сторон в срок за 30 дней до истечения срока действия договора не заявит о намерении его расторгнуть, настоящий договор автоматически пролонгируется на тот же срок - 11 месяцев, на прежних условиях.
Между ООО КБ "ФЕМИЛИ" и ООО "Черник-В" 19.03.2008 заключено дополнительное соглашение N 5 к договору аренды, в котором увеличен размер арендной платы, начиная с 01.04.2008 до 201 600 руб. в месяц, из которых 100 800 руб. арендатор выплачивает путем безналичного перечисления (т. 1, л.д. 22).
11 июля 2008 года стороны заключили дополнительное соглашение N 7 к договору аренды, в соответствии с которым изложили пункт 7.1 договора в следующей редакции: срок действия настоящего договора 11 месяцев: с 14.07.2008 по 14.06.2009 (т. 3, л.д. 117).
В дополнительном соглашении от 25.12.2008 N 8 к договору аренды ООО КБ "ФЕМИЛИ" и ООО "Черник-В" установлено, что суммы произведенных арендатором работ в размере цены договора на производство работ от 13.08.2007 N 1 (3 292 482 руб. 72 коп.), цены договора на производство работ от 08.10.2007 N 1 (303 284 руб. 39 коп.) и частичной цены договора от 08.10.2007 N 98/07м (688 454 руб.) учитываются арендодателем в счет арендных платежей и выполнения арендатором ремонтных работ (т. 1, л.д. 23).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.06.2009 по делу N А40-48859/09-123-173Б ООО КБ "ФЕМИЛИ" признано несостоятельным (банкротом) (т. 1, л.д. 74).
ООО КБ "ФЕМИЛИ" направило арендодателю письмо от 03.07.2009 N 14/30465, в котором сообщило о признании общества несостоятельным (банкротом), открытии процедуры конкурсного производства и отзыве лицензии на осуществление банковских операций. В письме выражена просьба расторгнуть договор аренды от 13.08.2007 N 1 с 01.07.2009 (т. 1, л.д. 37).
В письме от 21.07.2009 N 14/34414 ООО КБ "ФЕМИЛИ" повторно сообщило ООО "Черник-В" о признании его несостоятельным (банкротом), просило произвести сверку расчетов по договору аренды, поскольку им была произведена оплата стоимости ремонтных работ, а также возместить разницу между суммой арендной платы и стоимостью ремонтных работ (т. 1, л.д. 38).
Указанные уведомления были получены ответчиком, соответственно, 16.07.2009 и 27.07.2009 (т. 1, л.д. 39, 40) и оставлены без ответа.
Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя частично заявленные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что факт проведения истцом работ в арендуемом помещении и их стоимость подтверждены материалами дела. Суд установил, что договор аренды прекратил свое действие с 14.05.2010, поскольку истец уведомлением от 03.07.2009 сообщил о своем намерении его расторгнуть. С учетом указанного, самостоятельно произведя расчет спорной суммы, подлежащей взысканию в пользу истца, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в счет арендных платежей за счет стоимости произведенных улучшений подлежит зачету сумма в размере 2 853 522 руб. 58 коп. (с учетом ранее зачтенной суммы). Поскольку истцом произведены улучшения арендованного имущества на сумму 4 282 221 руб. 15 коп., суд пришел к выводу о необходимости возврата истцу 1 428 698 руб. 57 коп. - задолженности в счет возмещения затрат на ремонт и реконструкцию арендованного помещения. Соответственно, суд с учетом пункта 4.1.3 договора аренды произвел расчет процентов за пользование чужими денежными средствами и исчислил их в размере 257 999 руб. 15 коп. за период с 26.06.2010 по 03.09.2012.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Как указано выше, в дополнительном соглашении от 25.12.2008 N 8 к договору аренды стороны установили, что суммы произведенных арендатором работ в размере цены договора на производство работ от 13.08.2007 N 1 (3 292 482 руб. 72 коп.), цены договора на производство работ от 08.10.2007 N 1 (303 284 руб. 39 коп.) и частичной цены договора от 08.10.2007 N 98/07м (688 454 руб.) учитываются арендодателем в счет арендных платежей и выполнения арендатором ремонтных работ.
В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды в редакции дополнительных соглашений N N 5 и 8 стороны договорились о том, что разницу между суммой арендной платы и стоимостью произведенного арендатором текущего ремонта арендодатель возмещает арендатору в соответствии с пунктом 4.1.2 договора аренды.
В пункте 4.1.3 договора аренды стороны установили, что в случае расторжения договора арендодатель в течение 30 календарных дней обязуется вернуть денежные средства, составляющие разницу между общей суммой ремонтных работ и платежей, произведенных арендатором в соответствии с пунктом 4.1.2 договора.
Как следует из материалов дела, ответчик согласовал необходимость проведения работ в помещении по трем вышеуказанным договорам. Факт проведения работ и их стоимость на сумму 4 284 221 руб. 51 коп. подтверждаются материалами дела и самим ответчиком в дополнительном соглашении N 8 к договору аренды.
Также ответчиком в счет арендной платы частично учтены денежные средства в сумме 1 699 200 руб., затраченные арендатором при оплате ремонтных работ.
Таким образом, предметом спора является денежная сумма в размере 2 585 021 руб. 51 коп., затраченная арендатором при производстве ремонтных работ в арендуемом помещении (без учета процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных истцом).
Из пункте 4.1.3 договора аренды следует, что положения указанного пункта могут применяться только при одновременном наличии двух условий: расторжения (прекращения) договора и сохраняющейся возможности зачета (то есть когда стоимость ремонтных работ не в полном размере зачтена в счет арендной платы), на что верно указал суд первой инстанции.
С учетом содержания дополнительного соглашения N 7 к договору аренды и пункта 7.2 договора, а также уведомления истца от 03.07.2009 арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие с 14.05.2010.
Принимая во внимание, что письмо истца от 03.07.2009 получено ответчиком 16.07.2009, то есть после 14.06.2009 (дата окончания срока действия договора в соответствии с дополнительным соглашением N 7 к договору), договор аренды действовал до 14.05.2010.
В постановлении от 06.06.2012 по настоящему делу суд кассационной инстанции указал на то, что суды при рассмотрении настоящего дела пришли к неверному выводу о том, что письмо истца от 03.07.2009 не может быть признано в качестве отказа от продления договора, заявленного на основании пункта 7.2 договора, а значит, в качестве юридического факта, ведущего к прекращению договора.
С учетом указанного, ввиду того, что из письма ООО КБ "ФЕМИЛИ" от 03.07.2009 следует намерение арендатора не продолжать арендные правоотношения в рамках договора аренды, и данное письмо получено ООО "Черник-В" до 14.05.2010, то с 14.05.2010 договор аренды прекратил свое действие.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что в настоящем случае договор аренды прекратил свое действие в силу прекращения срока его действия, а не в силу его расторжения.
В связи с указанным не может быть принят довод апелляционной жалобы о том, что уведомление истца от 03.07.2009 не соответствует статье 50.34 Закона от 25.02.1999 N 40-ФЗ, так как данная норма устанавливает право конкурсного управляющего кредитной организации в указанных в статье случаях отказаться от исполнения договоров и иных сделок, что соответствует норме пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и не является тождественным прекращению действия договора в силу окончания срока его действия.
Также суд первой инстанции верно указал, что то обстоятельство, что истец не возвратил ответчику помещение по акту приема-передачи, не может свидетельствовать о возможности зачета стоимости работ после прекращения действия договора аренды, так как данный вывод соответствует воле сторон, выраженной в пункте 4.1.3 договора аренды.
Арбитражный суд первой инстанции, исходя из того, что стороны последний раз согласовали зачет арендной платы в мае 2009 года (т. 3, л.д. 90), верно указал, что за период с июня 2009 года по 14.05.2010 стоимость произведенных истцом улучшений арендованного имущества также подлежала зачету в счет арендных платежей, а после указанной даты подлежала возвращению истцу в течение 30 календарных дней с даты прекращения действия договора.
Довод о неверном расчете судом подлежащей взысканию суммы основанного долга податель жалобы не привел. Истец с указанным расчетом также согласился.
При этом суд апелляционной инстанции, проверив произведенный судом первой инстанции расчет исковых требований, отмечает, что при расчете на странице 8 решения суд допустил опечатку, указав сумму зачета в месяц 108 000 руб. вместо 100 800 руб., однако при этом произвел расчет верно, исходя из суммы 100 800 руб.
В пункте 4.1.3 договора аренды установлен 30-дневный срок (рабочие дни) с момента прекращения действия договора для возврата арендодателем спорных денежных средств арендатору.
С учетом указанного суд первой инстанции верно определил момент начала начисления процентов за пользование чужими денежными средствами - с 26.06.2010.
Довод о неверном расчете судом процентов за пользование чужими денежными средствами податель жалобы также не привел.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.10.2012 по делу N А47-6700/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Черник-В" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.01.2013 N 18АП-12418/2012 ПО ДЕЛУ N А47-6700/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 января 2013 г. N 18АП-12418/2012
Дело N А47-6700/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 31 января 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Черник-В" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.10.2012 по делу N А47-6700/2011 (судья Федоренко А.Г.).
В заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "ФЕМИЛИ" - Трибуль Р.И. (доверенность от 13.12.2012 N 999);
- путем использования систем видеоконференц-связи - общества с ограниченной ответственностью "Черник-В" - Абубакирова К.В. (доверенность от 11.08.2012 N 2).
Общество с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "ФЕМИЛИ" (далее - ООО КБ "ФЕМИЛИ", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Черник-В" (далее - ООО "Черник-В", ответчик) о взыскании 2 976 006 руб. 01 коп., в том числе 2 585 021 руб. 51 коп. задолженности в счет возмещения затрат на ремонт и реконструкцию арендованного помещения и 390 984 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 08.09.2009 по 30.06.2011.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 30.11.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 06.06.2012 указанные решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела истец уточнил исковые требования: просил взыскать с ответчика 3 045 155 руб. 33 коп., в том числе 2 585 021 руб. 51 коп. задолженности в счет возмещения затрат на ремонт и реконструкцию арендованного помещения и 460 133 руб. 82 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 21.06.2010 по 03.09.2012 (т. 3, л.д. 95-98). Указанные уточнения приняты судом первой инстанции в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 3, л.д. 119).
Решением суда первой инстанции от 12.10.2012 (резолютивная часть объявлена 08.10.2012) исковые требования ООО КБ "ФЕМИЛИ" к ООО "Черник-В" удовлетворены частично: с ООО "Черник-В" в пользу ООО КБ "ФЕМИЛИ" взыскано 1 686 697 руб. 72 коп., из которых 1 428 698 руб. 57 коп. - задолженность в счет возмещения затрат на ремонт и реконструкцию арендованного помещения и 257 999 руб. 15 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Черник-В" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что судом первой инстанции сделан ошибочный вывод о том, что уведомление, направленное ООО КБ "ФЕМИЛИ", надлежащим образом подтверждает отказ истца от продления договора аренды в порядке пункта 7.1 договора. В указанном уведомлении истец просил арендодателя расторгнуть договор аренды, ссылаясь на признание его банкротом. Уведомление не соответствует статье 50.34 Федерального закона от 25.02.1999 N 40-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" (далее - Закон от 25.02.1999 N 40-ФЗ), так как не содержит обоснования причин отказа от договора, указание на прекращение использования помещения, а также требование принять его по акту приема-передачи. Податель жалобы считает, что договор аренды является действующим, так как возврат помещения по акту приема-передачи до настоящего времени не состоялся.
Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 19.12.2012 удовлетворено ходатайство подателя жалобы об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи в порядке, предусмотренном статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражному суду Оренбургской области поручена организация видеоконференц-связи.
До начала судебного заседания от ООО КБ "ФЕМИЛИ" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
В обоснование своих возражений истец указал, что суд первой инстанции сделал правильный вывод о прекращении действия договора аренды с учетом факта получения ответчиком 16.07.2009 письма истца об отказе от продления договора аренды на новый срок. Отсутствие в уведомлении ссылок на убыточность договора аренды правового значения не имеет, так как договор аренды был прекращен не на основании статьи 50.34 Закона от 25.02.1999 N 40-ФЗ, а на основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в соответствии с пунктом 7.1 указанного договора.
Приняв участие в судебном заседании посредством видеоконференц-связи в порядке, предусмотренном статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представитель ООО "Черник-В" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель ООО КБ "ФЕМИЛИ" против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 13.08.2007 между обществом с ограниченной ответственностью "Инновационный коммерческий банк "Стройсевзапбанк" (правопредшественник истца) (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор N 1 аренды нежилого помещения (т. 1, л.д. 15-20).
Дополнительным соглашением от 13.09.2007 наименование арендатора изменено на ООО КБ "ФЕМИЛИ" (т. 1, л.д. 21).
В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель сдает в аренду, а арендатор принимает во временное пользование и владение нежилые помещения общей площадью 320 кв. м, находящиеся в четырехэтажном кирпичном здании литера Е, условный номер 56-01/00-4/1998-176, расположенном по адресу: город Оренбург, улица Транспортная, дом 2, в целях его использования в качестве операционного офиса кредитной организации.
Согласно пункту 2.1.8 договора арендодатель обязуется по окончании срока действия договора рассмотреть предложение арендатора о возмещении стоимости отделимых улучшений с учетом износа, при этом после оплаты таких отделимых улучшений они становятся собственностью арендодателя.
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор вправе за свой счет и своими силами произвести работы по переустройству помещений в порядке и на условиях, определенных данным договором.
Арендатор в случае необходимости производства таких работ обязан получить письменное согласие арендодателя на их производство (пункт 3.2 договора). При этом во избежание разногласий в определении статуса производимых арендатором улучшений (отделимые/неотделимые без вреда для помещений) стороны заранее в письменной форме согласовывают статус предполагаемых улучшений (пункт 3.3 договора).
В пункте 3.4 договора определено, что перед производством неотделимых улучшений арендатор обязан предъявлять арендодателю для предварительного одобрения проектную документацию на такие улучшения.
В период с 13.08.2007 по 08.10.2007 ООО КБ "ФЕМИЛИ" заключен ряд договоров на производство работ в арендуемом помещении: 13.08.2007 заключен договор N 1 на производство работ по капитальному ремонту стоимостью 303 284 руб.; 08.10.2007 заключен договор N 1 на производство работ по созданию системы электроснабжения и освещения; 08.10.2007 заключен договор N 98/07м на производство работ по оснащению средствами пожарной сигнализации, монтажу системы охранной сигнализации, бронированию и укреплению дверей и окон.
Перечисленные выше договоры и сметные расчеты имеют отметку о согласовании с ООО "Черник-В".
В силу пункта 3.5 договора все неотделимые улучшения, произведенные арендатором в арендуемых помещениях, передаются в собственность арендодателя в момент подписания акта приема-передачи помещений.
В соответствии с пунктом 3.6 договора все отделимые улучшения, произведенные арендатором в арендуемых помещениях, не засчитываются и не включаются в арендную плату и являются собственностью арендатора.
Пунктом 3.7 договора предусмотрено право арендатора произвести реконструкцию и текущий ремонт помещений, имеющие целью создание нормальных условий для функционирования дополнительного офиса арендатора, за свой счет и зачесть их стоимость в счет арендной платы. Разницу между суммой арендной платы и затрат на текущий ремонт арендодатель возмещает арендатору в полном объеме в соответствии с условиями пункта 4.1.2 договора.
В пунктах 4.1, 4.1.2 договора стороны согласовали размер арендной платы в сумме 192 000 руб. в месяц, а также установили, что 96 000 руб. из указанной арендной платы учитываются арендодателем в счет выполнения арендатором ремонтных работ в арендуемом помещении, предельная стоимость которых составляет 2 407 879 руб.
Согласно пункту 4.1.3 договора в случае расторжения настоящего договора арендатор и арендодатель производят сверку взаиморасчетов. На основании акта сверки, являющегося неотъемлемой частью указанного договора, подписанного обеими сторонами, арендодатель в течение 30 рабочих дней обязуется вернуть денежные средства, составляющие разницу между общей суммой ремонтных работ и платежей, произведенных арендатором в соответствии с пунктом 4.1.2 договора.
В пункте 7.1 договора стороны установили срок действия договора 11 месяцев - с 13.08.2007 по 13.07.2008.
Стороны также предусмотрели, что если ни одна из сторон в срок за 30 дней до истечения срока действия договора не заявит о намерении его расторгнуть, настоящий договор автоматически пролонгируется на тот же срок - 11 месяцев, на прежних условиях.
Между ООО КБ "ФЕМИЛИ" и ООО "Черник-В" 19.03.2008 заключено дополнительное соглашение N 5 к договору аренды, в котором увеличен размер арендной платы, начиная с 01.04.2008 до 201 600 руб. в месяц, из которых 100 800 руб. арендатор выплачивает путем безналичного перечисления (т. 1, л.д. 22).
11 июля 2008 года стороны заключили дополнительное соглашение N 7 к договору аренды, в соответствии с которым изложили пункт 7.1 договора в следующей редакции: срок действия настоящего договора 11 месяцев: с 14.07.2008 по 14.06.2009 (т. 3, л.д. 117).
В дополнительном соглашении от 25.12.2008 N 8 к договору аренды ООО КБ "ФЕМИЛИ" и ООО "Черник-В" установлено, что суммы произведенных арендатором работ в размере цены договора на производство работ от 13.08.2007 N 1 (3 292 482 руб. 72 коп.), цены договора на производство работ от 08.10.2007 N 1 (303 284 руб. 39 коп.) и частичной цены договора от 08.10.2007 N 98/07м (688 454 руб.) учитываются арендодателем в счет арендных платежей и выполнения арендатором ремонтных работ (т. 1, л.д. 23).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.06.2009 по делу N А40-48859/09-123-173Б ООО КБ "ФЕМИЛИ" признано несостоятельным (банкротом) (т. 1, л.д. 74).
ООО КБ "ФЕМИЛИ" направило арендодателю письмо от 03.07.2009 N 14/30465, в котором сообщило о признании общества несостоятельным (банкротом), открытии процедуры конкурсного производства и отзыве лицензии на осуществление банковских операций. В письме выражена просьба расторгнуть договор аренды от 13.08.2007 N 1 с 01.07.2009 (т. 1, л.д. 37).
В письме от 21.07.2009 N 14/34414 ООО КБ "ФЕМИЛИ" повторно сообщило ООО "Черник-В" о признании его несостоятельным (банкротом), просило произвести сверку расчетов по договору аренды, поскольку им была произведена оплата стоимости ремонтных работ, а также возместить разницу между суммой арендной платы и стоимостью ремонтных работ (т. 1, л.д. 38).
Указанные уведомления были получены ответчиком, соответственно, 16.07.2009 и 27.07.2009 (т. 1, л.д. 39, 40) и оставлены без ответа.
Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя частично заявленные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что факт проведения истцом работ в арендуемом помещении и их стоимость подтверждены материалами дела. Суд установил, что договор аренды прекратил свое действие с 14.05.2010, поскольку истец уведомлением от 03.07.2009 сообщил о своем намерении его расторгнуть. С учетом указанного, самостоятельно произведя расчет спорной суммы, подлежащей взысканию в пользу истца, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в счет арендных платежей за счет стоимости произведенных улучшений подлежит зачету сумма в размере 2 853 522 руб. 58 коп. (с учетом ранее зачтенной суммы). Поскольку истцом произведены улучшения арендованного имущества на сумму 4 282 221 руб. 15 коп., суд пришел к выводу о необходимости возврата истцу 1 428 698 руб. 57 коп. - задолженности в счет возмещения затрат на ремонт и реконструкцию арендованного помещения. Соответственно, суд с учетом пункта 4.1.3 договора аренды произвел расчет процентов за пользование чужими денежными средствами и исчислил их в размере 257 999 руб. 15 коп. за период с 26.06.2010 по 03.09.2012.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Как указано выше, в дополнительном соглашении от 25.12.2008 N 8 к договору аренды стороны установили, что суммы произведенных арендатором работ в размере цены договора на производство работ от 13.08.2007 N 1 (3 292 482 руб. 72 коп.), цены договора на производство работ от 08.10.2007 N 1 (303 284 руб. 39 коп.) и частичной цены договора от 08.10.2007 N 98/07м (688 454 руб.) учитываются арендодателем в счет арендных платежей и выполнения арендатором ремонтных работ.
В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды в редакции дополнительных соглашений N N 5 и 8 стороны договорились о том, что разницу между суммой арендной платы и стоимостью произведенного арендатором текущего ремонта арендодатель возмещает арендатору в соответствии с пунктом 4.1.2 договора аренды.
В пункте 4.1.3 договора аренды стороны установили, что в случае расторжения договора арендодатель в течение 30 календарных дней обязуется вернуть денежные средства, составляющие разницу между общей суммой ремонтных работ и платежей, произведенных арендатором в соответствии с пунктом 4.1.2 договора.
Как следует из материалов дела, ответчик согласовал необходимость проведения работ в помещении по трем вышеуказанным договорам. Факт проведения работ и их стоимость на сумму 4 284 221 руб. 51 коп. подтверждаются материалами дела и самим ответчиком в дополнительном соглашении N 8 к договору аренды.
Также ответчиком в счет арендной платы частично учтены денежные средства в сумме 1 699 200 руб., затраченные арендатором при оплате ремонтных работ.
Таким образом, предметом спора является денежная сумма в размере 2 585 021 руб. 51 коп., затраченная арендатором при производстве ремонтных работ в арендуемом помещении (без учета процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных истцом).
Из пункте 4.1.3 договора аренды следует, что положения указанного пункта могут применяться только при одновременном наличии двух условий: расторжения (прекращения) договора и сохраняющейся возможности зачета (то есть когда стоимость ремонтных работ не в полном размере зачтена в счет арендной платы), на что верно указал суд первой инстанции.
С учетом содержания дополнительного соглашения N 7 к договору аренды и пункта 7.2 договора, а также уведомления истца от 03.07.2009 арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие с 14.05.2010.
Принимая во внимание, что письмо истца от 03.07.2009 получено ответчиком 16.07.2009, то есть после 14.06.2009 (дата окончания срока действия договора в соответствии с дополнительным соглашением N 7 к договору), договор аренды действовал до 14.05.2010.
В постановлении от 06.06.2012 по настоящему делу суд кассационной инстанции указал на то, что суды при рассмотрении настоящего дела пришли к неверному выводу о том, что письмо истца от 03.07.2009 не может быть признано в качестве отказа от продления договора, заявленного на основании пункта 7.2 договора, а значит, в качестве юридического факта, ведущего к прекращению договора.
С учетом указанного, ввиду того, что из письма ООО КБ "ФЕМИЛИ" от 03.07.2009 следует намерение арендатора не продолжать арендные правоотношения в рамках договора аренды, и данное письмо получено ООО "Черник-В" до 14.05.2010, то с 14.05.2010 договор аренды прекратил свое действие.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что в настоящем случае договор аренды прекратил свое действие в силу прекращения срока его действия, а не в силу его расторжения.
В связи с указанным не может быть принят довод апелляционной жалобы о том, что уведомление истца от 03.07.2009 не соответствует статье 50.34 Закона от 25.02.1999 N 40-ФЗ, так как данная норма устанавливает право конкурсного управляющего кредитной организации в указанных в статье случаях отказаться от исполнения договоров и иных сделок, что соответствует норме пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и не является тождественным прекращению действия договора в силу окончания срока его действия.
Также суд первой инстанции верно указал, что то обстоятельство, что истец не возвратил ответчику помещение по акту приема-передачи, не может свидетельствовать о возможности зачета стоимости работ после прекращения действия договора аренды, так как данный вывод соответствует воле сторон, выраженной в пункте 4.1.3 договора аренды.
Арбитражный суд первой инстанции, исходя из того, что стороны последний раз согласовали зачет арендной платы в мае 2009 года (т. 3, л.д. 90), верно указал, что за период с июня 2009 года по 14.05.2010 стоимость произведенных истцом улучшений арендованного имущества также подлежала зачету в счет арендных платежей, а после указанной даты подлежала возвращению истцу в течение 30 календарных дней с даты прекращения действия договора.
Довод о неверном расчете судом подлежащей взысканию суммы основанного долга податель жалобы не привел. Истец с указанным расчетом также согласился.
При этом суд апелляционной инстанции, проверив произведенный судом первой инстанции расчет исковых требований, отмечает, что при расчете на странице 8 решения суд допустил опечатку, указав сумму зачета в месяц 108 000 руб. вместо 100 800 руб., однако при этом произвел расчет верно, исходя из суммы 100 800 руб.
В пункте 4.1.3 договора аренды установлен 30-дневный срок (рабочие дни) с момента прекращения действия договора для возврата арендодателем спорных денежных средств арендатору.
С учетом указанного суд первой инстанции верно определил момент начала начисления процентов за пользование чужими денежными средствами - с 26.06.2010.
Довод о неверном расчете судом процентов за пользование чужими денежными средствами податель жалобы также не привел.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.10.2012 по делу N А47-6700/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Черник-В" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)