Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Иордан Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Чукреевой Н.В.
судей областного суда Кочеровой Л.В., Пшиготского А.И.
при секретаре Ж.В.А.
рассмотрела в судебном заседании 8 февраля 2012 года дело по кассационной жалобе Г.Н.С., Г.Н.Н. на решение Азовского районного суда Омской области от ДД.ММ.ГГ., которым постановлено:
"Вселить Т.Т.В. и Т.А.В. в жилой дом, расположенный в с. ---, ул. ---, д. ---, Азовского немецкого национального района Омской области.
Обязать Г.Н.С. и Г.Н.Н. устранить препятствия для Т.Т.В. и Т.А.В. в пользовании и владении жилым домом, расположенным в с. ---, ул. ----, д. ---- Азовского немецкого национального района Омской области, обеспечив в него доступ, и предоставить дубликат ключей от входной двери жилого помещения.
В остальной части исковых требований Т.Т.В. и Т.А.В. о признании недействительным договора аренды и выселении из жилого помещения Г.Н.С. и Г.Н.Н. отказать."
Заслушав доклад судьи областного суда Кочеровой Л.В., судебная коллегия
установила:
Т.А.В., Т.Т.В. обратились с иском к Г.Н.С., Г.Н.Н. и ЗАО "Цветнополье" о признании договора аренды жилого помещения недействительным, об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, о вселении, о выселении, указав, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. являются собственниками жилого дома N ---, расположенного по ул. --- в с. ---- Азовского немецкого национального района Омской области. Пользоваться жилым помещением не представляется возможным, т.к. проживающие в нем по договору аренды Г.Н.С., Г.Н.Н. препятствуют вселению. Считают, что договор аренды между Г.Н.С. и ЗАО "Цветнополье" является недействительным ввиду отсутствия регистрации договора в Росреестре, в договоре не имеется указания на обременение дома правами третьих лиц. Кроме того, в договоре аренды не указан предмет договора и индивидуальные признаки, отсутствуют акт передачи жилого дома.
В судебном заседании истцы и их представитель А. исковые требования поддержали.
Ответчики Г.Н.С., Г.Н.Н., представитель ответчика Г.Н.С. - Я. исковые требования не признали.
Представитель ответчика ЗАО "Цветнополье" в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежаще.
Представитель УФМС по Омской области, привлеченный в качестве третьего лица, в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В кассационной жалобе ответчики Г.Н.С. и Г.Н.Н. просят решение суда отменить и принять по делу новое решение, указав, что в спорном доме проживают по договору найма жилого помещения с ЗАО "Цветнополье" с ДД.ММ.ГГ. по настоящее время. О расторжении договора найма они истцом предупреждены не были, считают договор продленным до ДД.ММ.ГГ., полагают, что имеют право пользования спорным жилым помещением до ДД.ММ.ГГ., т.к. согласно ст. 675 ГК РФ новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора. Право пользования домом у истцов возникнет после окончания договора найма или досрочного освобождения ими дома, в связи с чем не согласны со вселением истцов в спорный дом.
Изучив материалы дела, доводы жалобы, заслушав Г.Н.С. и Г.Н.Н., поддержавших доводы жалобы, Т.А.В. и Т.Т.В., выразивших согласие с решением суда, заключение прокурора, полагавшего, что решение суда в части вселения истцов в дом подлежит отмене, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГ. между ЗАО "Цветнополье" с одной стороны и Г.Н.С. с другой стороны был заключен договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: с. ---, ул. ----, сроком с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. В дальнейшем указанный договор пролонгировался сторонами, о чем свидетельствует факт проживания Г.Н.С. и Г.Н.Н. в спорном помещении по настоящее время. Как следует из пояснений сторон указанное жилое помещение в --- году было продано ЗАО "Цветнополье" с торгов. Покупателем спорного дома явилась Т.Т.В. Подтверждением состоявшейся купли-продажи является имеющийся в материалах дела договор купли-продажи жилого дома, расположенного в с. ----, ул. ----, ---- Азовского национального района от ДД.ММ.ГГ.
Из договора купли-продажи спорного жилого дома следует, что в указанном доме зарегистрированы Г.Н.С. и Г.Н.Н.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований о признании недействительным договора аренды и выселении из жилого помещения Г.Н.С. и Г.Н.Н. суд обоснованно исходил из положений ст. 684 ГК РФ и отсутствия оснований для выселения ответчиков.
Согласно ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Анализ возникших между сторонами правоотношений позволяет сделать вывод, что между ЗАО "Цветнополье" и Г.Н.С. имеет место договор найма, поскольку с введением в действие части второй ГК РФ (с 1 марта 1996 г.) договор аренды гражданами жилых помещений фактически стал представлять собой договор найма.
В силу положений ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Как следует из материалов дела новый собственник Т.Т.В. знала о том, что приобретает указанное жилое помещение, в котором проживают ответчики. О факте проживания ответчиков в спорном жилом помещении также свидетельствует указание в договоре купли-продажи на зарегистрированных в указанном помещении лиц.
В силу установленных по делу обстоятельств и приведенных положений гражданского законодательства возникновение новых собственников не является основанием для признания заключенного договора коммерческого найма недействительным на что обоснованно указал суд в решении.
Также правомерен вывод суда на несоблюдение истцами требований ст. 684 ГК РФ предусматривающей необходимость предупреждения ответчиков о расторжении договора найма не менее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения.
Установив, что трехмесячный срок истцами не был соблюден суд обоснованно пришел к выводу, что исковые требования о выселении ответчиков не подлежат удовлетворению.
Отказывая в удовлетворении требований истцов о признании недействительным договора аренды заключенного между Г.Н.С. и ЗАО "Цветнополье" ввиду отсутствия регистрации договора в Росреестре, а также в связи с тем, что в договоре аренды не указан предмет договора и индивидуальные признаки, не имеется акта передачи жилого дома, суд правильно исходил из существа договора, правильно определив его как договор коммерческого найма жилого помещения, в связи с чем его регистрация в Росреестре не требуется. Не указание в договоре предмета договора и индивидуальных признаков не могут являться основанием для удовлетворения требований истцов о признании указанного договора недействительным, поскольку ни одна из сторон договор не оспаривала, требований о его недействительности не заявляла.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда в данной части.
Рассматривая требования истцов и вселяя их в спорное жилое помещение, суд исходил из того обстоятельства, что собственники не могут быть ограничены в своих правах.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда.
В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Поскольку в рассматриваемом случае у ответчиков сохранилось право пользования спорным объектом, переход права собственности на указанный объект к другому собственнику в силу закона не влечет изменений договора найма, вследствие чего у суда не имелось оснований для вселения истцов в указанное жилое помещение, а также обязании предоставить дубликат ключей до окончания действия договора найма жилого помещения.
При указанных обстоятельствах решение в данной части нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене. Поскольку установления новых обстоятельств по делу не требуется, судебная коллегия полагает возможным принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных истцами требований отказать.
Руководствуясь ст. 362 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам
определила:
Решение Азовского районного суда Омской области от ДД.ММ.ГГ. в части удовлетворения требований о вселении, обязании Г.Н.С. и Г.Н.Н. устранить препятствия в пользовании и владении жилым домом, расположенным в с. ---, ул. ---, д. --- Азовского немецкого национального района Омской области, обеспечив в него доступ, и предоставлении дубликата ключей от входной двери жилого помещения отменить.
В удовлетворении требований о вселении, обязании Г.Н.С. и Г.Н.Н. устранить препятствия в пользовании и владении жилым домом, расположенным в с. ---, ул. ----, д. --- Азовского немецкого национального района Омской области, обеспечив в него доступ, и предоставлении дубликата ключей от входной двери жилого помещения Т.Т.В. и Т.А.В. отказать, в остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 08.02.2012 ПО ДЕЛУ N 33-989/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 февраля 2012 г. по делу N 33-989/12
Председательствующий: Иордан Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Чукреевой Н.В.
судей областного суда Кочеровой Л.В., Пшиготского А.И.
при секретаре Ж.В.А.
рассмотрела в судебном заседании 8 февраля 2012 года дело по кассационной жалобе Г.Н.С., Г.Н.Н. на решение Азовского районного суда Омской области от ДД.ММ.ГГ., которым постановлено:
"Вселить Т.Т.В. и Т.А.В. в жилой дом, расположенный в с. ---, ул. ---, д. ---, Азовского немецкого национального района Омской области.
Обязать Г.Н.С. и Г.Н.Н. устранить препятствия для Т.Т.В. и Т.А.В. в пользовании и владении жилым домом, расположенным в с. ---, ул. ----, д. ---- Азовского немецкого национального района Омской области, обеспечив в него доступ, и предоставить дубликат ключей от входной двери жилого помещения.
В остальной части исковых требований Т.Т.В. и Т.А.В. о признании недействительным договора аренды и выселении из жилого помещения Г.Н.С. и Г.Н.Н. отказать."
Заслушав доклад судьи областного суда Кочеровой Л.В., судебная коллегия
установила:
Т.А.В., Т.Т.В. обратились с иском к Г.Н.С., Г.Н.Н. и ЗАО "Цветнополье" о признании договора аренды жилого помещения недействительным, об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, о вселении, о выселении, указав, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. являются собственниками жилого дома N ---, расположенного по ул. --- в с. ---- Азовского немецкого национального района Омской области. Пользоваться жилым помещением не представляется возможным, т.к. проживающие в нем по договору аренды Г.Н.С., Г.Н.Н. препятствуют вселению. Считают, что договор аренды между Г.Н.С. и ЗАО "Цветнополье" является недействительным ввиду отсутствия регистрации договора в Росреестре, в договоре не имеется указания на обременение дома правами третьих лиц. Кроме того, в договоре аренды не указан предмет договора и индивидуальные признаки, отсутствуют акт передачи жилого дома.
В судебном заседании истцы и их представитель А. исковые требования поддержали.
Ответчики Г.Н.С., Г.Н.Н., представитель ответчика Г.Н.С. - Я. исковые требования не признали.
Представитель ответчика ЗАО "Цветнополье" в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежаще.
Представитель УФМС по Омской области, привлеченный в качестве третьего лица, в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В кассационной жалобе ответчики Г.Н.С. и Г.Н.Н. просят решение суда отменить и принять по делу новое решение, указав, что в спорном доме проживают по договору найма жилого помещения с ЗАО "Цветнополье" с ДД.ММ.ГГ. по настоящее время. О расторжении договора найма они истцом предупреждены не были, считают договор продленным до ДД.ММ.ГГ., полагают, что имеют право пользования спорным жилым помещением до ДД.ММ.ГГ., т.к. согласно ст. 675 ГК РФ новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора. Право пользования домом у истцов возникнет после окончания договора найма или досрочного освобождения ими дома, в связи с чем не согласны со вселением истцов в спорный дом.
Изучив материалы дела, доводы жалобы, заслушав Г.Н.С. и Г.Н.Н., поддержавших доводы жалобы, Т.А.В. и Т.Т.В., выразивших согласие с решением суда, заключение прокурора, полагавшего, что решение суда в части вселения истцов в дом подлежит отмене, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГ. между ЗАО "Цветнополье" с одной стороны и Г.Н.С. с другой стороны был заключен договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: с. ---, ул. ----, сроком с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. В дальнейшем указанный договор пролонгировался сторонами, о чем свидетельствует факт проживания Г.Н.С. и Г.Н.Н. в спорном помещении по настоящее время. Как следует из пояснений сторон указанное жилое помещение в --- году было продано ЗАО "Цветнополье" с торгов. Покупателем спорного дома явилась Т.Т.В. Подтверждением состоявшейся купли-продажи является имеющийся в материалах дела договор купли-продажи жилого дома, расположенного в с. ----, ул. ----, ---- Азовского национального района от ДД.ММ.ГГ.
Из договора купли-продажи спорного жилого дома следует, что в указанном доме зарегистрированы Г.Н.С. и Г.Н.Н.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований о признании недействительным договора аренды и выселении из жилого помещения Г.Н.С. и Г.Н.Н. суд обоснованно исходил из положений ст. 684 ГК РФ и отсутствия оснований для выселения ответчиков.
Согласно ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Анализ возникших между сторонами правоотношений позволяет сделать вывод, что между ЗАО "Цветнополье" и Г.Н.С. имеет место договор найма, поскольку с введением в действие части второй ГК РФ (с 1 марта 1996 г.) договор аренды гражданами жилых помещений фактически стал представлять собой договор найма.
В силу положений ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Как следует из материалов дела новый собственник Т.Т.В. знала о том, что приобретает указанное жилое помещение, в котором проживают ответчики. О факте проживания ответчиков в спорном жилом помещении также свидетельствует указание в договоре купли-продажи на зарегистрированных в указанном помещении лиц.
В силу установленных по делу обстоятельств и приведенных положений гражданского законодательства возникновение новых собственников не является основанием для признания заключенного договора коммерческого найма недействительным на что обоснованно указал суд в решении.
Также правомерен вывод суда на несоблюдение истцами требований ст. 684 ГК РФ предусматривающей необходимость предупреждения ответчиков о расторжении договора найма не менее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения.
Установив, что трехмесячный срок истцами не был соблюден суд обоснованно пришел к выводу, что исковые требования о выселении ответчиков не подлежат удовлетворению.
Отказывая в удовлетворении требований истцов о признании недействительным договора аренды заключенного между Г.Н.С. и ЗАО "Цветнополье" ввиду отсутствия регистрации договора в Росреестре, а также в связи с тем, что в договоре аренды не указан предмет договора и индивидуальные признаки, не имеется акта передачи жилого дома, суд правильно исходил из существа договора, правильно определив его как договор коммерческого найма жилого помещения, в связи с чем его регистрация в Росреестре не требуется. Не указание в договоре предмета договора и индивидуальных признаков не могут являться основанием для удовлетворения требований истцов о признании указанного договора недействительным, поскольку ни одна из сторон договор не оспаривала, требований о его недействительности не заявляла.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда в данной части.
Рассматривая требования истцов и вселяя их в спорное жилое помещение, суд исходил из того обстоятельства, что собственники не могут быть ограничены в своих правах.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда.
В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Поскольку в рассматриваемом случае у ответчиков сохранилось право пользования спорным объектом, переход права собственности на указанный объект к другому собственнику в силу закона не влечет изменений договора найма, вследствие чего у суда не имелось оснований для вселения истцов в указанное жилое помещение, а также обязании предоставить дубликат ключей до окончания действия договора найма жилого помещения.
При указанных обстоятельствах решение в данной части нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене. Поскольку установления новых обстоятельств по делу не требуется, судебная коллегия полагает возможным принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных истцами требований отказать.
Руководствуясь ст. 362 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам
определила:
Решение Азовского районного суда Омской области от ДД.ММ.ГГ. в части удовлетворения требований о вселении, обязании Г.Н.С. и Г.Н.Н. устранить препятствия в пользовании и владении жилым домом, расположенным в с. ---, ул. ---, д. --- Азовского немецкого национального района Омской области, обеспечив в него доступ, и предоставлении дубликата ключей от входной двери жилого помещения отменить.
В удовлетворении требований о вселении, обязании Г.Н.С. и Г.Н.Н. устранить препятствия в пользовании и владении жилым домом, расположенным в с. ---, ул. ----, д. --- Азовского немецкого национального района Омской области, обеспечив в него доступ, и предоставлении дубликата ключей от входной двери жилого помещения Т.Т.В. и Т.А.В. отказать, в остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)