Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глухих А.Н.,
судей Веревкина А.В., Зиновьевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Кундос Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9080/2013) общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов "Омский" на решение Арбитражного суда Омской области от 29 августа 2013 года по делу N А46-7730/2013 (судья К.В. Храмцов), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов "Омский" (ИНН 5502044787, ОГРН 1025500514918) к обществу с ограниченной ответственностью "РУСТОРГ" (ИНН 8601037909, ОГРН 1098601000475) о расторжении договора аренды и обязании возвратить объект,
при участии в судебном заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов "Омский" - представитель Волкова О.Ю. (паспорт, доверенность б/н от 09.01.2013 сроком действия до 31.12.2013);
- от общества с ограниченной ответственностью "РУСТОРГ" - представитель не явился, извещено;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов "Омский" (далее - ООО "КСМ "Омский", истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "РУСТОРГ" (далее - ООО "РУСТОРГ", ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 27.01.2010, заключенного между ООО "КСМ "Омский" и ООО "РУСТОРГ" сроком на 11 месяцев, и обязании возвратить по акту приема-передачи объект незавершенного строительства, общей площадью 77,1 кв. м, расположенный в пятиэтажном жилом доме, находящемся по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Мира, д. 66 в течение трех дней с момента вступления решения в законную силу.
Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 05.06.2013 арбитражное дело N А75-2012/2013 по иску ООО "КСМ "Омский" к ООО "РУСТОРГ" о расторжении договора аренды и обязании возвратить объект передано по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Омской области.
Определением Арбитражного суда Омской области от 09.07.2013 дело принято к производству, которому присвоен номер А46-7730/2013.
Решением Арбитражного суда Омской области от 29.08.2013 по делу N А46-7730/2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора от 27.01.2010, об обязании ответчика возвратить по акту приема-передачи объект незавершенного строительства, общей площадью 77,1 кв. м, расположенный в пятиэтажном жилом доме, находящемся по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Мира, д. 66 в течение трех дней с момента вступления решения в законную силу, исходил из того, что в силу норм гражданского законодательства и с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если отсутствуют или в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. В данном случае задолженности по арендной плате у ответчика не имеется; предусмотренных пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения договора в виде существенного нарушения ответчиком условий договора аренды суд не установил.
Возражая против принятого судебного акта, ООО "КСМ "Омский" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 29.08.2013 по делу N А46-7730/2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы, что согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
От ООО "РУСТОРГ" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчик, надлежащим образом извещенный в порядке статьи 123 АПК РФ о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.
На основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося участника процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Омской области от 29.08.2013 по делу N А46-7730/2013 в порядке статей 266, 270АПК РФ, не находит оснований для его отмены или изменения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, 27.01.2010 между ООО "РУСТОРГ" (арендатор) и ООО "КСМ "Омский" (арендодатель) заключен договор долгосрочной аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование объект незавершенного строительства площадью 77,1 кв. м, расположенный в пятиэтажном жилом доме, находящемся по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Мира, д. 66 для размещения магазина продуктов питания и сопутствующих товаров арендатора.
В пункте 3.1. договора стороны согласовали порядок уплаты арендной платы, которая в части постоянной составляющей должна перечисляться на расчетный счет арендодателя не позднее двадцатого числа оплачиваемого месяца.
В соответствии с пунктом 4.5 договора при несвоевременном внесении арендной платы более 2 месяцев подряд, договор аренды подлежит расторжению.
Согласно пунктам 5.1, 5.2 договора от 27.01.2010, срок действия настоящего договора составляет 11 месяцев. Если за 30 дней до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит в письменной форме о своем намерении прекратить действие договора, то он автоматически продляется на тот же срок, на тех же условиях
05.02.2013 ООО "КСМ "Омский" направило в адрес ООО "РУСТОРГ" уведомление о расторжении договора аренды на основании пункта 4.5 вышеуказанного договора, пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), указав на систематическое нарушение сроков внесения арендных платежей за периоды ноябрь - декабрь 2011 года, январь - февраль 2012 года и сентябрь - октябрь 2012 года.
Отсутствие действий со стороны ответчика по удовлетворению требования послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Сложившиеся между сторонами отношения в рамках договора аренды являются обязательствами по договору аренды и подлежат регулированию параграфами 1, 4 главы 34 ГК РФ.
В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу статьи 621 ГК РФ договор аренды по истечении срока его действия может быть заключен на новый срок по соглашению сторон или на неопределенный срок при наличии условий, установленных пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит.
Как следует из материалов дела и установлено судом, срок действия вышеуказанного договора аренды составляет 11 месяцев, при этом стороны предусмотрели, что если за 30 дней до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит в письменной форме о своем намерении прекратить действие договора, то он автоматически продляется на тот же срок, на тех же условиях.
Как следует из пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Таким образом, фактически при продлении вышеуказанного договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок (менее одного года) после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулировались новыми договорами аренды, которые заключались на тот же срок и на тех же условиях.
Договор по форме и содержанию соответствует требованиям гражданского законодательства.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы, ее размер определяются договором аренды.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Частью 5 статьи 4 АПК РФ предусмотрено, что если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
В пункте 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, определенных частью 2 статьи 452 ГК РФ.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (часть 2 статьи 452 ГК РФ).
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии со статьями 452 и 619 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность до предъявления иска о досрочном расторжении договора надлежащим образом направить предупреждение об исполнении обязательств и предложение о расторжении договора. Данное толкование норм статей 452 и 619 ГК РФ подтверждено Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации при рассмотрении примеров судебной практики в пунктах 29, 30 Информационного письма N 66 от 11 января 2002 года "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Как усматривается из материалов дела, истец представил в материалы дела уведомление от 05.02.2013, в соответствии с которым ООО "КСМ "Омский" предложило ООО "РУСТОРГ" расторгнуть договор от 27.01.2010, а также возвратить по акту приема-передачи объект незавершенного строительства, общей площадью 77,1 кв. м, расположенный в пятиэтажном жилом доме, находящемся по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Мира, д. 66
Таким образом, с учетом соблюдения истцом досудебного порядка ему на основании пункта 3 статьи 619 ГК РФ предоставлено право потребовать расторжения договора в судебном порядке в случае доказанности факта невнесении арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Указанное право, по смыслу положений статей 606, 614 ГК РФ, вытекает из того, что содержанием обязательства арендатора по договору аренды, на надлежащее исполнение которого в первую очередь вправе рассчитывать арендодатель, является своевременное внесение платы за пользование имуществом.
Между тем, согласно статье 619 ГК РФ, расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны.
При этом, с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" и 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", устранение арендатором допущенных нарушений в разумный срок, которое может выразиться именно в исполнении денежного обязательства, исключает расторжение договора. Данная правовая позиция сформулирована исходя из того, что срок внесения арендных платежей в любом случае будет нарушен, поскольку такое нарушение, как несвоевременность оплаты, невозможно устранить впоследствии.
При этом, пунктом 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Указанное право на предъявление иска о расторжении договора аренды в разумный срок направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота и недопущение со стороны арендодателя злоупотреблений в виде реализации права, предусмотренного пунктом 3 статьи 619 ГК РФ, по истечении значительного времени после просрочки арендатором внесения арендных платежей и их соответствующей оплаты за пределами договорных сроков.
Таким образом, право на односторонний отказ от договора, предоставленное арендодателю пунктом 3 статьи 619 ГК РФ в случае просрочки оплаты арендной платы и иных платежей по договору, поставлено для арендодателя в зависимость от совершения им соответствующих действий в разумный срок с момента возношения таковых обстоятельств.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждено истцом в апелляционной жалобе, ответчиком была допущена просрочка оплаты арендных платежей за периоды ноябрь - декабрь 2011 года, январь - февраль 2012 года.
Указанные арендные платежи были оплачены ответчиком по платежным поручениям N 207 от 21.11.2011 (за ноябрь 2011 года), N 27 от 21.12.2011 (за декабрь 2011 года), N 27 от 25.01.2012 (за январь 2012 года) и N 63 от 21.02.2012 (за февраль 2012 года).
Указанное исполнение было принято истцом.
После совершения ответчиком исполнения, истцом (начиная с ноября 2011 года) каких-либо действий по заявлению о расторжении договора в связи с просрочкой внесения истцом арендных платежей за периоды ноябрь - декабрь 2011 года, январь - февраль 2012 года не заявлялось, препятствий в пользовании ответчику нежилым помещением не чинилось.
Доказательств обратного истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.
Уведомление о расторжении договора датировано лишь 05.02.2013.
Таким образом, истец, не заявив как с самого начала возникновения задолженности (ноябрь 2011 года), так и после исполнения ООО "РУСТОРГ" обязанности по внесению арендной платы, своими действиями обозначил свою правовую позицию по вопросу допущения и последующего устранения просрочки внесения ответчиком арендных платежей за периоды ноябрь - декабрь 2011 года, январь - февраль 2012 года как направленную на сохранение в дальнейшем договорных отношений.
В связи с чем, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что просрочка, допущенная арендатором еще в 2011 и 2012 годах, и устраненная ответчиком, не может являться основанием расторжения договора от 27.01.2010 ввиду истечения разумного срока для предъявления соответствующего требования (пункт 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
В данном случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций.
Учитывая, что правом на предъявление штрафных санкций истец не воспользовался, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что с учетом оплаты задолженности за периоды ноябрь - декабрь 2011 года, январь - февраль 2012 года в добровольном порядке по платежным поручениям N 207 от 21.11.2011, N 27 от 21.12.2011, N 27 от 25.01.2012 и N 63 от 21.02.2012, расторжение договора по данному основанию, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.
Иных оснований для расторжения договора от 27.01.2010 истцом не приведено.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованные решение, отказав в удовлетворении требования ООО "КСМ "Омский" о расторжении договора от 27.01.2010 долгосрочной аренды недвижимого имущества, заключенного между ООО "КСМ "Омский" и ООО "РУСТОРГ" сроком на 11 месяцев.
Отказ в расторжении договора автоматически влечет отказ в удовлетворении требования об обязании возвратить по акту приема-передачи объект незавершенного строительства, общей площадью 77,1 кв. м, расположенный в пятиэтажном жилом доме, находящемся по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Мира, д. 66 в течение трех дней с момента вступления решения в законную силу.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Омской области от 29.08.2013 по делу N А46-7730/2013 суд апелляционной инстанции не усматривает. Решение принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит.
Апелляционная жалоба ООО "КСМ "Омский" удовлетворению не подлежит.
По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по уплаченной государственной пошлине относятся на ее подателя - ООО "КСМ "Омский".
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 29 августа 2013 года по делу N А46-7730/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.ГЛУХИХ
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.11.2013 ПО ДЕЛУ N А46-7730/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 ноября 2013 г. по делу N А46-7730/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глухих А.Н.,
судей Веревкина А.В., Зиновьевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Кундос Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9080/2013) общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов "Омский" на решение Арбитражного суда Омской области от 29 августа 2013 года по делу N А46-7730/2013 (судья К.В. Храмцов), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов "Омский" (ИНН 5502044787, ОГРН 1025500514918) к обществу с ограниченной ответственностью "РУСТОРГ" (ИНН 8601037909, ОГРН 1098601000475) о расторжении договора аренды и обязании возвратить объект,
при участии в судебном заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов "Омский" - представитель Волкова О.Ю. (паспорт, доверенность б/н от 09.01.2013 сроком действия до 31.12.2013);
- от общества с ограниченной ответственностью "РУСТОРГ" - представитель не явился, извещено;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Комбинат строительных материалов "Омский" (далее - ООО "КСМ "Омский", истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "РУСТОРГ" (далее - ООО "РУСТОРГ", ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 27.01.2010, заключенного между ООО "КСМ "Омский" и ООО "РУСТОРГ" сроком на 11 месяцев, и обязании возвратить по акту приема-передачи объект незавершенного строительства, общей площадью 77,1 кв. м, расположенный в пятиэтажном жилом доме, находящемся по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Мира, д. 66 в течение трех дней с момента вступления решения в законную силу.
Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 05.06.2013 арбитражное дело N А75-2012/2013 по иску ООО "КСМ "Омский" к ООО "РУСТОРГ" о расторжении договора аренды и обязании возвратить объект передано по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Омской области.
Определением Арбитражного суда Омской области от 09.07.2013 дело принято к производству, которому присвоен номер А46-7730/2013.
Решением Арбитражного суда Омской области от 29.08.2013 по делу N А46-7730/2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора от 27.01.2010, об обязании ответчика возвратить по акту приема-передачи объект незавершенного строительства, общей площадью 77,1 кв. м, расположенный в пятиэтажном жилом доме, находящемся по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Мира, д. 66 в течение трех дней с момента вступления решения в законную силу, исходил из того, что в силу норм гражданского законодательства и с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если отсутствуют или в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. В данном случае задолженности по арендной плате у ответчика не имеется; предусмотренных пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения договора в виде существенного нарушения ответчиком условий договора аренды суд не установил.
Возражая против принятого судебного акта, ООО "КСМ "Омский" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 29.08.2013 по делу N А46-7730/2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы, что согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
От ООО "РУСТОРГ" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчик, надлежащим образом извещенный в порядке статьи 123 АПК РФ о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.
На основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося участника процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Омской области от 29.08.2013 по делу N А46-7730/2013 в порядке статей 266, 270АПК РФ, не находит оснований для его отмены или изменения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, 27.01.2010 между ООО "РУСТОРГ" (арендатор) и ООО "КСМ "Омский" (арендодатель) заключен договор долгосрочной аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование объект незавершенного строительства площадью 77,1 кв. м, расположенный в пятиэтажном жилом доме, находящемся по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Мира, д. 66 для размещения магазина продуктов питания и сопутствующих товаров арендатора.
В пункте 3.1. договора стороны согласовали порядок уплаты арендной платы, которая в части постоянной составляющей должна перечисляться на расчетный счет арендодателя не позднее двадцатого числа оплачиваемого месяца.
В соответствии с пунктом 4.5 договора при несвоевременном внесении арендной платы более 2 месяцев подряд, договор аренды подлежит расторжению.
Согласно пунктам 5.1, 5.2 договора от 27.01.2010, срок действия настоящего договора составляет 11 месяцев. Если за 30 дней до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит в письменной форме о своем намерении прекратить действие договора, то он автоматически продляется на тот же срок, на тех же условиях
05.02.2013 ООО "КСМ "Омский" направило в адрес ООО "РУСТОРГ" уведомление о расторжении договора аренды на основании пункта 4.5 вышеуказанного договора, пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), указав на систематическое нарушение сроков внесения арендных платежей за периоды ноябрь - декабрь 2011 года, январь - февраль 2012 года и сентябрь - октябрь 2012 года.
Отсутствие действий со стороны ответчика по удовлетворению требования послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Сложившиеся между сторонами отношения в рамках договора аренды являются обязательствами по договору аренды и подлежат регулированию параграфами 1, 4 главы 34 ГК РФ.
В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу статьи 621 ГК РФ договор аренды по истечении срока его действия может быть заключен на новый срок по соглашению сторон или на неопределенный срок при наличии условий, установленных пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит.
Как следует из материалов дела и установлено судом, срок действия вышеуказанного договора аренды составляет 11 месяцев, при этом стороны предусмотрели, что если за 30 дней до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит в письменной форме о своем намерении прекратить действие договора, то он автоматически продляется на тот же срок, на тех же условиях.
Как следует из пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Таким образом, фактически при продлении вышеуказанного договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок (менее одного года) после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулировались новыми договорами аренды, которые заключались на тот же срок и на тех же условиях.
Договор по форме и содержанию соответствует требованиям гражданского законодательства.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы, ее размер определяются договором аренды.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Частью 5 статьи 4 АПК РФ предусмотрено, что если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
В пункте 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, определенных частью 2 статьи 452 ГК РФ.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (часть 2 статьи 452 ГК РФ).
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии со статьями 452 и 619 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность до предъявления иска о досрочном расторжении договора надлежащим образом направить предупреждение об исполнении обязательств и предложение о расторжении договора. Данное толкование норм статей 452 и 619 ГК РФ подтверждено Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации при рассмотрении примеров судебной практики в пунктах 29, 30 Информационного письма N 66 от 11 января 2002 года "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Как усматривается из материалов дела, истец представил в материалы дела уведомление от 05.02.2013, в соответствии с которым ООО "КСМ "Омский" предложило ООО "РУСТОРГ" расторгнуть договор от 27.01.2010, а также возвратить по акту приема-передачи объект незавершенного строительства, общей площадью 77,1 кв. м, расположенный в пятиэтажном жилом доме, находящемся по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Мира, д. 66
Таким образом, с учетом соблюдения истцом досудебного порядка ему на основании пункта 3 статьи 619 ГК РФ предоставлено право потребовать расторжения договора в судебном порядке в случае доказанности факта невнесении арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Указанное право, по смыслу положений статей 606, 614 ГК РФ, вытекает из того, что содержанием обязательства арендатора по договору аренды, на надлежащее исполнение которого в первую очередь вправе рассчитывать арендодатель, является своевременное внесение платы за пользование имуществом.
Между тем, согласно статье 619 ГК РФ, расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны.
При этом, с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" и 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", устранение арендатором допущенных нарушений в разумный срок, которое может выразиться именно в исполнении денежного обязательства, исключает расторжение договора. Данная правовая позиция сформулирована исходя из того, что срок внесения арендных платежей в любом случае будет нарушен, поскольку такое нарушение, как несвоевременность оплаты, невозможно устранить впоследствии.
При этом, пунктом 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Указанное право на предъявление иска о расторжении договора аренды в разумный срок направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота и недопущение со стороны арендодателя злоупотреблений в виде реализации права, предусмотренного пунктом 3 статьи 619 ГК РФ, по истечении значительного времени после просрочки арендатором внесения арендных платежей и их соответствующей оплаты за пределами договорных сроков.
Таким образом, право на односторонний отказ от договора, предоставленное арендодателю пунктом 3 статьи 619 ГК РФ в случае просрочки оплаты арендной платы и иных платежей по договору, поставлено для арендодателя в зависимость от совершения им соответствующих действий в разумный срок с момента возношения таковых обстоятельств.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждено истцом в апелляционной жалобе, ответчиком была допущена просрочка оплаты арендных платежей за периоды ноябрь - декабрь 2011 года, январь - февраль 2012 года.
Указанные арендные платежи были оплачены ответчиком по платежным поручениям N 207 от 21.11.2011 (за ноябрь 2011 года), N 27 от 21.12.2011 (за декабрь 2011 года), N 27 от 25.01.2012 (за январь 2012 года) и N 63 от 21.02.2012 (за февраль 2012 года).
Указанное исполнение было принято истцом.
После совершения ответчиком исполнения, истцом (начиная с ноября 2011 года) каких-либо действий по заявлению о расторжении договора в связи с просрочкой внесения истцом арендных платежей за периоды ноябрь - декабрь 2011 года, январь - февраль 2012 года не заявлялось, препятствий в пользовании ответчику нежилым помещением не чинилось.
Доказательств обратного истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.
Уведомление о расторжении договора датировано лишь 05.02.2013.
Таким образом, истец, не заявив как с самого начала возникновения задолженности (ноябрь 2011 года), так и после исполнения ООО "РУСТОРГ" обязанности по внесению арендной платы, своими действиями обозначил свою правовую позицию по вопросу допущения и последующего устранения просрочки внесения ответчиком арендных платежей за периоды ноябрь - декабрь 2011 года, январь - февраль 2012 года как направленную на сохранение в дальнейшем договорных отношений.
В связи с чем, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что просрочка, допущенная арендатором еще в 2011 и 2012 годах, и устраненная ответчиком, не может являться основанием расторжения договора от 27.01.2010 ввиду истечения разумного срока для предъявления соответствующего требования (пункт 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
В данном случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций.
Учитывая, что правом на предъявление штрафных санкций истец не воспользовался, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что с учетом оплаты задолженности за периоды ноябрь - декабрь 2011 года, январь - февраль 2012 года в добровольном порядке по платежным поручениям N 207 от 21.11.2011, N 27 от 21.12.2011, N 27 от 25.01.2012 и N 63 от 21.02.2012, расторжение договора по данному основанию, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.
Иных оснований для расторжения договора от 27.01.2010 истцом не приведено.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованные решение, отказав в удовлетворении требования ООО "КСМ "Омский" о расторжении договора от 27.01.2010 долгосрочной аренды недвижимого имущества, заключенного между ООО "КСМ "Омский" и ООО "РУСТОРГ" сроком на 11 месяцев.
Отказ в расторжении договора автоматически влечет отказ в удовлетворении требования об обязании возвратить по акту приема-передачи объект незавершенного строительства, общей площадью 77,1 кв. м, расположенный в пятиэтажном жилом доме, находящемся по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Мира, д. 66 в течение трех дней с момента вступления решения в законную силу.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Омской области от 29.08.2013 по делу N А46-7730/2013 суд апелляционной инстанции не усматривает. Решение принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит.
Апелляционная жалоба ООО "КСМ "Омский" удовлетворению не подлежит.
По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по уплаченной государственной пошлине относятся на ее подателя - ООО "КСМ "Омский".
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 29 августа 2013 года по делу N А46-7730/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.ГЛУХИХ
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)