Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Динмухаметовой Фирдаус Гариповны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.03.2013 по делу N А76-19723/2012 (судья Лакирев А.С.).
Муниципальное образование "Кунашакский муниципальный район" в лице Управления имущественных и земельных отношений Администрации Кунашакского муниципального района (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Динмухаметовой Фирдаус Гариповне (далее - ИП Динмухаметова, ответчик) о расторжении договора аренды от 01.01.2011 на нежилое помещение, выселении из занимаемого нежилого помещения общей площадью 61 кв. м по адресу: Челябинская область, с. Кунашак, ул. Победы, д. 10.
ИП Динмухаметова обратилась с встречным иском о признании незаконными действий Администрации по продлению договора аренды помещения, расположенного по адресу: Челябинская область, с. Кунашак, ул. Победы, д. 10, на неопределенный срок и о возложении обязанности заключить с ИП Динмухаметовой договор аренды помещения на три года.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 21.03.2013 (резолютивная часть объявлена 21.03.2013) первоначальные исковые требования удовлетворены частично: суд обязал ответчика выселить из нежилого помещения общей площадью 61 кв. м по адресу: Челябинская область, с. Кунашак, ул. Победы, д. 10. В удовлетворении остальной части иска суд отказал. В удовлетворении встречного искового заявления отказано в полном объеме.
С вынесенным решением не согласилась ИП Динмухаметова и обжаловала его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Динмухаметова (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Податель жалобы считает, что решение суда вынесено с неверным определением фактических обстоятельств дела, а также с нарушением норм материального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что суд не применил нормы частей 9 и 10 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), а также статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчик отметил, что арендодатель не уведомил его о пролонгации договора аренды на неопределенный срок. Суд не учел, что срок договора аренды в настоящем случае не может быть менее трех лет и более пяти лет. Суд необоснованно сослался на подписанное сторонами соглашение о расторжении договора аренды, так как оно подписано после истечения срока действия договора. Довод суда о том, что здание, в котором находится спорное помещение, подлежит сносу, не подтвержден материалами дела.
От Управления письменный отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что между Управлением (арендодатель) и ИП Динмухаметовой (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.01.2011 N 6 (т. 1, л.д. 9-11).
Как следует из пункта 1.1 договора, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 61 кв. м, находящееся по адресу: Кунашакский район, с. Кунашак, ул. Победы, 10.
В соответствии с пунктом 2.1 договора Управление предоставляет ИП Динмухаметовой объект аренды во временное владение и пользование на срок с 01.01.2011 по 01.05.2011.
Актом приема-передачи нежилого помещения объект аренды передан ИП Динмухаметовой (т. 1, л.д. 12).
В материалы дела представлены также соглашения о продлении указанного договора аренды до 31.10.2011, до 25.03.2012 (л. д. 86, 87).
20 марта 2012 года ИП Динмухаметова направила арендодателю уведомление о намерении заключить договор аренды на новый срок (л. д. 77).
Однако соглашением от 10.04.2012 стороны расторгли договор аренды от 01.01.2011 N 6 в связи со сносом здания (л. д. 152).
Кроме того, из материалов дела следует, что изначально договор аренды на указанное помещение был заключен с ответчиком 01.11.2007 по итогам аукциона (л. д. 106-108, 121, 139, 140).
В последующем с ответчиком также был заключен краткосрочный договор аренды от 01.11.2008 (л. д. 110-113).
Идентичность помещений, указанных в договоре аренды от 01.01.2011 N 6 и в ранее заключенных договорах, следует из постановления от 14.08.2012 N 97 (л. д. 105).
Истец в исковом заявлении указал на то, что договор аренды был продлен на неопределенный срок, в дальнейшем истец отказался от договора в одностороннем порядке. Однако арендованное помещение ИП Динмухаметова не освободила. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с названными требованиями.
Удовлетворяя частично заявленные первоначальные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 01.01.2011 N 6 был возобновлен на неопределенный срок, после чего расторгнут сторонами по их соглашению. В связи с указанным суд обязал ответчика освободить занимаемое помещение. В удовлетворении требования о расторжении договора суд отказал, так как договор является расторгнутым. Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления, арбитражный суд исходил из того, что договор аренды сторонами расторгнут после обращения ответчика с заявлением о заключении договора аренды на новый срок.
Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как отмечено выше, изначально договор аренды указанного помещения был заключен с ответчиком в 2007 году, то есть до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (Федеральный закон от 30.06.2008 N 108-ФЗ).
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
На основании изложенного, в связи с отсутствием доказательств наличия возражений со стороны арендодателя арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды от 01.01.2011 N 6 был возобновлен на неопределенный срок (после 25.03.2012).
В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Договор аренды от 01.01.2011 N 6 был расторгнут с 10.04.2012 по соглашению сторон.
Таким образом, неверно указание подателя жалобы на то, что соглашение о расторжении договора аренды подписано после истечения срока действия договора и в связи с этим не может приниматься во внимание.
Между тем, так как арендованное помещение ИП Динмухаметовой не освобождено, арбитражный суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что требования Управления об обязании ИП Динмухаметовой освободить помещение подлежат удовлетворению.
Соответственно, арбитражный суд первой инстанции верно исходил из отсутствия оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке ввиду его расторжения по соглашению сторон.
Также в связи с расторжением сторонами договора аренды по соглашению арбитражный суд первой инстанции верно отказал в удовлетворении встречного искового заявления, обоснованно отметив при этом, что договор аренды сторонами расторгнут после обращения ответчика с заявлением о заключении договора аренды на новый срок.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ИП Динмухаметову.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.03.2013 по делу N А76-19723/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Динмухаметовой Фирдаус Гариповны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.07.2013 N 18АП-4789/2013 ПО ДЕЛУ N А76-19723/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июля 2013 г. N 18АП-4789/2013
Дело N А76-19723/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Динмухаметовой Фирдаус Гариповны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.03.2013 по делу N А76-19723/2012 (судья Лакирев А.С.).
Муниципальное образование "Кунашакский муниципальный район" в лице Управления имущественных и земельных отношений Администрации Кунашакского муниципального района (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Динмухаметовой Фирдаус Гариповне (далее - ИП Динмухаметова, ответчик) о расторжении договора аренды от 01.01.2011 на нежилое помещение, выселении из занимаемого нежилого помещения общей площадью 61 кв. м по адресу: Челябинская область, с. Кунашак, ул. Победы, д. 10.
ИП Динмухаметова обратилась с встречным иском о признании незаконными действий Администрации по продлению договора аренды помещения, расположенного по адресу: Челябинская область, с. Кунашак, ул. Победы, д. 10, на неопределенный срок и о возложении обязанности заключить с ИП Динмухаметовой договор аренды помещения на три года.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 21.03.2013 (резолютивная часть объявлена 21.03.2013) первоначальные исковые требования удовлетворены частично: суд обязал ответчика выселить из нежилого помещения общей площадью 61 кв. м по адресу: Челябинская область, с. Кунашак, ул. Победы, д. 10. В удовлетворении остальной части иска суд отказал. В удовлетворении встречного искового заявления отказано в полном объеме.
С вынесенным решением не согласилась ИП Динмухаметова и обжаловала его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Динмухаметова (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Податель жалобы считает, что решение суда вынесено с неверным определением фактических обстоятельств дела, а также с нарушением норм материального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что суд не применил нормы частей 9 и 10 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), а также статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчик отметил, что арендодатель не уведомил его о пролонгации договора аренды на неопределенный срок. Суд не учел, что срок договора аренды в настоящем случае не может быть менее трех лет и более пяти лет. Суд необоснованно сослался на подписанное сторонами соглашение о расторжении договора аренды, так как оно подписано после истечения срока действия договора. Довод суда о том, что здание, в котором находится спорное помещение, подлежит сносу, не подтвержден материалами дела.
От Управления письменный отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что между Управлением (арендодатель) и ИП Динмухаметовой (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.01.2011 N 6 (т. 1, л.д. 9-11).
Как следует из пункта 1.1 договора, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 61 кв. м, находящееся по адресу: Кунашакский район, с. Кунашак, ул. Победы, 10.
В соответствии с пунктом 2.1 договора Управление предоставляет ИП Динмухаметовой объект аренды во временное владение и пользование на срок с 01.01.2011 по 01.05.2011.
Актом приема-передачи нежилого помещения объект аренды передан ИП Динмухаметовой (т. 1, л.д. 12).
В материалы дела представлены также соглашения о продлении указанного договора аренды до 31.10.2011, до 25.03.2012 (л. д. 86, 87).
20 марта 2012 года ИП Динмухаметова направила арендодателю уведомление о намерении заключить договор аренды на новый срок (л. д. 77).
Однако соглашением от 10.04.2012 стороны расторгли договор аренды от 01.01.2011 N 6 в связи со сносом здания (л. д. 152).
Кроме того, из материалов дела следует, что изначально договор аренды на указанное помещение был заключен с ответчиком 01.11.2007 по итогам аукциона (л. д. 106-108, 121, 139, 140).
В последующем с ответчиком также был заключен краткосрочный договор аренды от 01.11.2008 (л. д. 110-113).
Идентичность помещений, указанных в договоре аренды от 01.01.2011 N 6 и в ранее заключенных договорах, следует из постановления от 14.08.2012 N 97 (л. д. 105).
Истец в исковом заявлении указал на то, что договор аренды был продлен на неопределенный срок, в дальнейшем истец отказался от договора в одностороннем порядке. Однако арендованное помещение ИП Динмухаметова не освободила. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с названными требованиями.
Удовлетворяя частично заявленные первоначальные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 01.01.2011 N 6 был возобновлен на неопределенный срок, после чего расторгнут сторонами по их соглашению. В связи с указанным суд обязал ответчика освободить занимаемое помещение. В удовлетворении требования о расторжении договора суд отказал, так как договор является расторгнутым. Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления, арбитражный суд исходил из того, что договор аренды сторонами расторгнут после обращения ответчика с заявлением о заключении договора аренды на новый срок.
Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как отмечено выше, изначально договор аренды указанного помещения был заключен с ответчиком в 2007 году, то есть до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (Федеральный закон от 30.06.2008 N 108-ФЗ).
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
На основании изложенного, в связи с отсутствием доказательств наличия возражений со стороны арендодателя арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды от 01.01.2011 N 6 был возобновлен на неопределенный срок (после 25.03.2012).
В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Договор аренды от 01.01.2011 N 6 был расторгнут с 10.04.2012 по соглашению сторон.
Таким образом, неверно указание подателя жалобы на то, что соглашение о расторжении договора аренды подписано после истечения срока действия договора и в связи с этим не может приниматься во внимание.
Между тем, так как арендованное помещение ИП Динмухаметовой не освобождено, арбитражный суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что требования Управления об обязании ИП Динмухаметовой освободить помещение подлежат удовлетворению.
Соответственно, арбитражный суд первой инстанции верно исходил из отсутствия оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке ввиду его расторжения по соглашению сторон.
Также в связи с расторжением сторонами договора аренды по соглашению арбитражный суд первой инстанции верно отказал в удовлетворении встречного искового заявления, обоснованно отметив при этом, что договор аренды сторонами расторгнут после обращения ответчика с заявлением о заключении договора аренды на новый срок.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ИП Динмухаметову.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.03.2013 по делу N А76-19723/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Динмухаметовой Фирдаус Гариповны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)