Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 марта 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Фединой Г.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кузичева Андрея Сергеевича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.01.2013 по делу N А47-8578/2012 (судья Федорова Г.А.).
Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кузичеву Андрею Сергеевичу (далее - ИП Кузичев А.С., предприниматель, ответчик) о взыскании 2 994 259 руб. 47 коп., составляющих 2 755 333 руб. 30 коп. - основной долг по арендной плате по договору аренды земельного участка N 05-05/525 от 17.11.2008 за период с 10.02.2011 по 30.11.2012 и 238 926 руб. 17 коп. - неустойка за просрочку платежей за период с 10.02.2012 по 22.11.2012 (с учетом уточнения заявленных требований, т. 3 л.д. 63).
ИП Кузичев А.С. обратился в суд с встречным исковым заявлением о внесении изменений в п. 3.1 договора аренды N 05-05/525 от 17.11.2008 следующего содержания "Размер годовой арендной платы за участок установлен в размере - 904 753 руб." (т. 2 л.д. 36-38).
Решением суда от 22.01.2013 (резолютивная часть от 10.01.2013) с предпринимателя в пользу Министерства взыскано 2 994 259 руб. 47 коп., в том числе 2 755 333 руб. 30 коп. - основного долга и 238 926 руб. 17 коп. - неустойки. Встречное исковое заявление оставлено без рассмотрения (т. 3 л.д. 94-99).
В апелляционной жалобе ИП Кузичев А.С. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить полностью, дело направить в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, а также допущенное нарушение норм материального права.
По мнению апеллянта, вывод суда о взыскании арендной платы за период с 10.02.2012 по 30.11.2012 не соответствует обстоятельствам дела, так как сторонами согласован срок договора аренды с 13.11.2008 по 12.11.2011, на иной срок дополнительного соглашения подписано не было и не было зарегистрировано в установленном законом порядке.
Полагает, что суд не оценил представленный ответчиком отзыв на исковое заявление. Указывает на то, что договор аренды заключен по результатам торгов, в связи с чем на него распространяются положения Постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п, в силу п. 8 которого арендная плата подлежит изменению в связи изменением существенных характеристик земельного участка, в том числе вида разрешенного использования. Постановлением Администрации города Оренбурга от 14.02.2011 N 729-п разрешенное использование земельного участка было изменено на "для размещения административных зданий и сооружений", кроме того, согласно выписке из кадастрового паспорта кадастровая стоимость земельного участка составляет 3 809 955, 3 руб., ранее кадастровая стоимость земельного участка составляла 6 725 165,25 руб. Таким образом, взысканная арендная плата должна быть уменьшена до 904 753 руб. согласно рыночной стоимости земельного участка по отчету общества с ограниченной ответственностью "Авантаж".
Министерство представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, по результатам проведения торгов между Министерством (арендодатель) и ИП Кузичевым А.С. (арендатор) 17.11.2008 был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в административном центре Оренбургской области - городе Оренбурге N 05-05/525, согласно условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:44:0105003:8, общей площадью 3849+22 кв. м, с местоположением: участок находится примерно в 48 м по направлению на юго-восток от ориентира столовая, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Базовая, 23, с разрешенным использованием: строительство производственной базы, складских помещений, сервисного центра по ремонту автомобилей, административного здания с комплексом гаражей, многоярусного гаража в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 25.04.2008 г. N 44/08-07-12764. Категория земель - земли населенных пунктов (т. 1 л.д. 20-23).
Срок действия договора определен с 13.11.2008 по 12.11.2011 (п. 2.1 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 09.02.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области за номером 56-56-01/004/2009-021 (т. 1 л.д. 28).
Внесенный арендатором как победителем торгов задаток в сумме 1 612 000 руб. был засчитан в счет арендной платы за период с 13.11.2008 по 12.11.2009 (п. 3.2 договора).
Согласно п. 3.4. договора аренды с 13.11.2009 размер арендной платы, установленный в соответствии с п. 3.1. настоящего договора, должен изменяться ежегодно путем корректировки на индекс инфляции, устанавливаемый законодательством о бюджете на текущий финансовый год, а также в случае внесения изменений и (или) дополнений в федеральное, областное законодательство, определяющих иной порядок исчисления размера арендной платы. В этом случае исчисление и оплата арендатором арендной платы должна осуществляться на основании дополнительных соглашений к договору аренды.
26.08.2010 Министерством и ИП Кузичевым А.С. было заключено дополнительное соглашение от N 07-05/64, в соответствии с п. 1.2 которого, внесенный арендатором, как победителем торгов, задаток в сумме 1 612 000 руб., засчитан в счет арендной платы за период с 13.11.2008 по 12.11.2010 (т. 1 л.д. 34-35). Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано 08.09.2010.
На основании п. 5.1 договора аренды, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 3.1 - 3.4 договора, арендатору начисляется пеня в размере, равном 1/300 учетной ставки банковского процента на день исполнения соответствующего обязательства за каждый день просрочки.
Из дела также усматривается, что Постановлением Администрации г. Оренбурга N 729-п от 14.02.2011, разрешенное использование арендуемого участка было изменено на: земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий и сооружений, материально-технического снабжения, с размещением незавершенного строительством административно-складского здания, лит. В.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Встречный иск мотивирован предпринимателем тем, что взыскиваемая арендная плата должна быть снижена до 904 753 руб., согласно рыночной стоимости, определенной на основании отчета ООО "Авантаж" N 28/09-12 от 03.10.2012, в связи с изменением характеристик земельного участка.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства, принятые им согласно условиям заключенного договора аренды. Судом указано, что размер арендной платы установлен договором и в установленном законом и договором порядке не изменен.
Встречные требования оставлены судом без рассмотрения в связи с несоблюдением предпринимателем претензионного порядка.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 17.11.2008 земельного участка с кадастровым номером 56:44:0105003:8 площадью 3849 кв. м, расположенного по адресу г. Оренбург, ул. Базовая, 23, разрешенное использование: строительство административного производственной базы, складских помещений, сервисного центра по ремонту автомобилей, административного здания с комплексом гаражей, многоярусного гаража (т. 1 л.д. 20).
Земельный участок поставлен на кадастровый учет (т. 1 л.д. 25), условие о цене согласовано сторонами в п. 3.1. договора, договор (с учетом дополнительного соглашения, т. 1 л.д. 34) зарегистрирован 08.09.2010 (т. 1 л.д. 35 оборот), что в силу п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 433 ГК РФ и п. 1 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о его заключенности.
Из преамбулы договора, а также протокола об итогах торгов от 30.10.2008 (т. 1 л.д. 23) и распоряжения Министерства N 2043-р от 13.11.2008 (т. 1 л.д. 24) следует, что договор заключен с ИП Кузичевым А.С. как с единственным участником торгов, объявленных несостоявшимися.
В силу указанного, и с учетом требований ст. 447 ГК РФ данный договор нельзя считать заключенным по результатам торгов, ввиду чего допускается его возобновление на неопределенный срок в порядке п. 1 ст. 621 ГК РФ (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Из материалов дела следует, что по окончании срока договора аренды стороны не выразили намерения прекратить договорные отношения, ввиду чего договор аренды является возобновленным на неопределенный срок, ввиду чего довод апелляционной жалобы о неправомерном взыскании с ответчика суммы арендной платы за период после истечения срока действия договора следует признать необоснованным.
Исходя из положений ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Из искового заявления (с учетом уточнения, т. 2 л.д. 62) следует, что истец предъявил к взысканию задолженность по арендной плате за период с 10.02.2011 по 30.11.2012 (т. 2 л.д. 64).
Размер арендной платы согласован сторонами в п. 3.1. договора и составляет 1 612 000 рублей за период с 13.11.2008 по 12.11.2009. Решением суда от 09.07.2010 по делу N А47-11463/2009 (т. 1 л.д. 29) указанная сумма зачтена в счет периода с 13.11.2008 по 12.11.2010, что впоследствии оформлено сторонами дополнительным соглашением к договору (т. 1 л.д. 34).
Учитывая, что в соответствии с распоряжением Министерства N 2043-р от 13.11.2008 (т. 1 л.д. 24) договор аренды с ИП Кузичевым А.С. заключен на условиях, изложенных в извещении о проведении торгов, а в соответствии с п. 4 Порядка определения размера арендной платы, а также порядком, условиями и сроками внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, утв. Постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п (далее - Постановлении N 530-п) размер арендной платы в случае предоставления земельного участка по итогам проведения торгов определяется по результатам рыночной оценки, согласованная сторонами сумма арендной платы определена на основании оценки стоимости арендной платы.
Согласно п. 3.4. договора с 13.11.2009 размер арендной платы, установленный в соответствии с п. 3.1. настоящего договора, должен изменяться ежегодно путем корректировки на индекс инфляции, устанавливаемый законодательством о бюджете на текущий финансовый год, а также в случае внесения изменений и (или) дополнений в федеральное, областное законодательство, определяющих иной порядок исчисления размера арендной платы.
Аналогичный принцип изменения арендной платы предусмотрен п. 7 Постановления N 530-п.
Как следует из расчета исковых требований, размер арендной платы за спорный период определен истцом с учетом согласованного сторонами порядка изменения арендной платы.
Доводы апеллянта, полагающего, что изменение арендной платы в данном случае следует производить, исходя из требований абз. 4 п. 8 Постановления N 530-п, подлежат отклонению.
Как ранее установлено судом, размер арендной платы в договоре был определен на основании рыночной оценки в силу того, что земельный участок был приобретен предпринимателем как единственным участником торгов, признанных несостоявшимися.
Согласно п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013), размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически, регулируемая арендная плата не применяется.
Применительно к названным разъяснениям порядок изменения арендной платы, установленный нормативным актом, применению не подлежит.
При этом, порядок изменения арендной платы согласован сторонами в п. 3.4. договора, ввиду чего является договорным условием и изменение истцом арендной платы в данном случае является исполнением названного договорного условия.
Апелляционный суд, кроме того, отмечает следующее.
Из абз. 4 п. 4 Постановления N 530-п, на который ссылается ответчик в обоснование своей правовой позиции, следует, что если размер арендной платы установлен по результатам рыночной оценки, изменение кадастровой стоимости земельного участка без изменения иных существенных характеристик земельного участка не влечет изменения размера арендной платы по данному основанию.
Из материалов дела следует, что постановлением администрации г. Оренбурга от 14.02.2012 N 729-п (т. 2 л.д. 83) характеристика земельного участка с кадастровым номером 56:44:0105003:8, предоставленного ответчику в аренду, уточнена в части его разрешенного использования, которое установлено как "земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий и сооружений, материально-технического снабжения, с размещением незавершенного строительством административно-складского здания".
Из материалов дела не следует, что на момент рассмотрения настоящего спора, строительство объекта, для возведения которого предоставлялся земельный участок по договору от 17.11.2008, завершено, более того, из кадастрового паспорта объекта (т. 1 л.д. 122) следует, что степень его готовности составляет 5%, что не позволяет суду сделать вывод о том, что уточнение разрешенного использования земельного участка имело целью формирования земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости.
Более того, изложенная в Типовом перечне видов разрешенного использования, утв. Приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 N П/0152, классификация видов разрешенного использования земельных участков не определяет их назначение в соответствии с целями предоставления земельного участка, определенными в данном случае в договоре аренды.
Таким образом, учитывая возобновление договора аренды от 17.11.2008 на неопределенный срок, назначение земельного участка как предоставленного для строительства объекта недвижимости не изменилось, в связи с чем нельзя согласиться с доводом апеллянта об изменении существенных характеристик земельного участка в части его разрешенного использования.
При таких обстоятельствах изменение кадастровой стоимости земельного участка без изменения его существенных характеристик не может являться основанием для изменения размера арендной платы (п. 4 Постановления N 530-п).
Таким образом, в соответствии с п. 7 Постановления N 530-п изменение арендной платы производится путем ее увеличения на размер уровня инфляции, что соответствует условиям заключенного истцом и ответчиком договора аренды (п. 3.4. договора).
В связи с указанным, порядок изменения арендной платы, установленный абз. 4 п. 8 Постановления N 530-п, в данном случае неприменим, поскольку данная норма содержит исключения, отсылающие к порядку изменения арендной платы, установленные п. 7 Постановления N 530-п (увеличение на индекс инфляции).
При изложенных обстоятельствах, размер арендной платы изменен истцом в соответствии с условиями договора, и расчет задолженности ответчика определен правильно.
В нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств погашения задолженности по арендной плате.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования, взыскав с ответчика задолженность по арендной плате, и отказав во внесении изменений в договор аренды в рамках требований по встречному иску.
В силу изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.01.2013 по делу N А47-8578/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кузичева Андрея Сергеевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.03.2013 N 18АП-2221/2013 ПО ДЕЛУ N А47-8578/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 марта 2013 г. N 18АП-2221/2013
Дело N А47-8578/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 марта 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Фединой Г.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кузичева Андрея Сергеевича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.01.2013 по делу N А47-8578/2012 (судья Федорова Г.А.).
Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кузичеву Андрею Сергеевичу (далее - ИП Кузичев А.С., предприниматель, ответчик) о взыскании 2 994 259 руб. 47 коп., составляющих 2 755 333 руб. 30 коп. - основной долг по арендной плате по договору аренды земельного участка N 05-05/525 от 17.11.2008 за период с 10.02.2011 по 30.11.2012 и 238 926 руб. 17 коп. - неустойка за просрочку платежей за период с 10.02.2012 по 22.11.2012 (с учетом уточнения заявленных требований, т. 3 л.д. 63).
ИП Кузичев А.С. обратился в суд с встречным исковым заявлением о внесении изменений в п. 3.1 договора аренды N 05-05/525 от 17.11.2008 следующего содержания "Размер годовой арендной платы за участок установлен в размере - 904 753 руб." (т. 2 л.д. 36-38).
Решением суда от 22.01.2013 (резолютивная часть от 10.01.2013) с предпринимателя в пользу Министерства взыскано 2 994 259 руб. 47 коп., в том числе 2 755 333 руб. 30 коп. - основного долга и 238 926 руб. 17 коп. - неустойки. Встречное исковое заявление оставлено без рассмотрения (т. 3 л.д. 94-99).
В апелляционной жалобе ИП Кузичев А.С. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить полностью, дело направить в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, а также допущенное нарушение норм материального права.
По мнению апеллянта, вывод суда о взыскании арендной платы за период с 10.02.2012 по 30.11.2012 не соответствует обстоятельствам дела, так как сторонами согласован срок договора аренды с 13.11.2008 по 12.11.2011, на иной срок дополнительного соглашения подписано не было и не было зарегистрировано в установленном законом порядке.
Полагает, что суд не оценил представленный ответчиком отзыв на исковое заявление. Указывает на то, что договор аренды заключен по результатам торгов, в связи с чем на него распространяются положения Постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п, в силу п. 8 которого арендная плата подлежит изменению в связи изменением существенных характеристик земельного участка, в том числе вида разрешенного использования. Постановлением Администрации города Оренбурга от 14.02.2011 N 729-п разрешенное использование земельного участка было изменено на "для размещения административных зданий и сооружений", кроме того, согласно выписке из кадастрового паспорта кадастровая стоимость земельного участка составляет 3 809 955, 3 руб., ранее кадастровая стоимость земельного участка составляла 6 725 165,25 руб. Таким образом, взысканная арендная плата должна быть уменьшена до 904 753 руб. согласно рыночной стоимости земельного участка по отчету общества с ограниченной ответственностью "Авантаж".
Министерство представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, по результатам проведения торгов между Министерством (арендодатель) и ИП Кузичевым А.С. (арендатор) 17.11.2008 был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в административном центре Оренбургской области - городе Оренбурге N 05-05/525, согласно условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:44:0105003:8, общей площадью 3849+22 кв. м, с местоположением: участок находится примерно в 48 м по направлению на юго-восток от ориентира столовая, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Базовая, 23, с разрешенным использованием: строительство производственной базы, складских помещений, сервисного центра по ремонту автомобилей, административного здания с комплексом гаражей, многоярусного гаража в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 25.04.2008 г. N 44/08-07-12764. Категория земель - земли населенных пунктов (т. 1 л.д. 20-23).
Срок действия договора определен с 13.11.2008 по 12.11.2011 (п. 2.1 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 09.02.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области за номером 56-56-01/004/2009-021 (т. 1 л.д. 28).
Внесенный арендатором как победителем торгов задаток в сумме 1 612 000 руб. был засчитан в счет арендной платы за период с 13.11.2008 по 12.11.2009 (п. 3.2 договора).
Согласно п. 3.4. договора аренды с 13.11.2009 размер арендной платы, установленный в соответствии с п. 3.1. настоящего договора, должен изменяться ежегодно путем корректировки на индекс инфляции, устанавливаемый законодательством о бюджете на текущий финансовый год, а также в случае внесения изменений и (или) дополнений в федеральное, областное законодательство, определяющих иной порядок исчисления размера арендной платы. В этом случае исчисление и оплата арендатором арендной платы должна осуществляться на основании дополнительных соглашений к договору аренды.
26.08.2010 Министерством и ИП Кузичевым А.С. было заключено дополнительное соглашение от N 07-05/64, в соответствии с п. 1.2 которого, внесенный арендатором, как победителем торгов, задаток в сумме 1 612 000 руб., засчитан в счет арендной платы за период с 13.11.2008 по 12.11.2010 (т. 1 л.д. 34-35). Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано 08.09.2010.
На основании п. 5.1 договора аренды, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 3.1 - 3.4 договора, арендатору начисляется пеня в размере, равном 1/300 учетной ставки банковского процента на день исполнения соответствующего обязательства за каждый день просрочки.
Из дела также усматривается, что Постановлением Администрации г. Оренбурга N 729-п от 14.02.2011, разрешенное использование арендуемого участка было изменено на: земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий и сооружений, материально-технического снабжения, с размещением незавершенного строительством административно-складского здания, лит. В.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Встречный иск мотивирован предпринимателем тем, что взыскиваемая арендная плата должна быть снижена до 904 753 руб., согласно рыночной стоимости, определенной на основании отчета ООО "Авантаж" N 28/09-12 от 03.10.2012, в связи с изменением характеристик земельного участка.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства, принятые им согласно условиям заключенного договора аренды. Судом указано, что размер арендной платы установлен договором и в установленном законом и договором порядке не изменен.
Встречные требования оставлены судом без рассмотрения в связи с несоблюдением предпринимателем претензионного порядка.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 17.11.2008 земельного участка с кадастровым номером 56:44:0105003:8 площадью 3849 кв. м, расположенного по адресу г. Оренбург, ул. Базовая, 23, разрешенное использование: строительство административного производственной базы, складских помещений, сервисного центра по ремонту автомобилей, административного здания с комплексом гаражей, многоярусного гаража (т. 1 л.д. 20).
Земельный участок поставлен на кадастровый учет (т. 1 л.д. 25), условие о цене согласовано сторонами в п. 3.1. договора, договор (с учетом дополнительного соглашения, т. 1 л.д. 34) зарегистрирован 08.09.2010 (т. 1 л.д. 35 оборот), что в силу п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 433 ГК РФ и п. 1 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о его заключенности.
Из преамбулы договора, а также протокола об итогах торгов от 30.10.2008 (т. 1 л.д. 23) и распоряжения Министерства N 2043-р от 13.11.2008 (т. 1 л.д. 24) следует, что договор заключен с ИП Кузичевым А.С. как с единственным участником торгов, объявленных несостоявшимися.
В силу указанного, и с учетом требований ст. 447 ГК РФ данный договор нельзя считать заключенным по результатам торгов, ввиду чего допускается его возобновление на неопределенный срок в порядке п. 1 ст. 621 ГК РФ (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Из материалов дела следует, что по окончании срока договора аренды стороны не выразили намерения прекратить договорные отношения, ввиду чего договор аренды является возобновленным на неопределенный срок, ввиду чего довод апелляционной жалобы о неправомерном взыскании с ответчика суммы арендной платы за период после истечения срока действия договора следует признать необоснованным.
Исходя из положений ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Из искового заявления (с учетом уточнения, т. 2 л.д. 62) следует, что истец предъявил к взысканию задолженность по арендной плате за период с 10.02.2011 по 30.11.2012 (т. 2 л.д. 64).
Размер арендной платы согласован сторонами в п. 3.1. договора и составляет 1 612 000 рублей за период с 13.11.2008 по 12.11.2009. Решением суда от 09.07.2010 по делу N А47-11463/2009 (т. 1 л.д. 29) указанная сумма зачтена в счет периода с 13.11.2008 по 12.11.2010, что впоследствии оформлено сторонами дополнительным соглашением к договору (т. 1 л.д. 34).
Учитывая, что в соответствии с распоряжением Министерства N 2043-р от 13.11.2008 (т. 1 л.д. 24) договор аренды с ИП Кузичевым А.С. заключен на условиях, изложенных в извещении о проведении торгов, а в соответствии с п. 4 Порядка определения размера арендной платы, а также порядком, условиями и сроками внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, утв. Постановлением Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п (далее - Постановлении N 530-п) размер арендной платы в случае предоставления земельного участка по итогам проведения торгов определяется по результатам рыночной оценки, согласованная сторонами сумма арендной платы определена на основании оценки стоимости арендной платы.
Согласно п. 3.4. договора с 13.11.2009 размер арендной платы, установленный в соответствии с п. 3.1. настоящего договора, должен изменяться ежегодно путем корректировки на индекс инфляции, устанавливаемый законодательством о бюджете на текущий финансовый год, а также в случае внесения изменений и (или) дополнений в федеральное, областное законодательство, определяющих иной порядок исчисления размера арендной платы.
Аналогичный принцип изменения арендной платы предусмотрен п. 7 Постановления N 530-п.
Как следует из расчета исковых требований, размер арендной платы за спорный период определен истцом с учетом согласованного сторонами порядка изменения арендной платы.
Доводы апеллянта, полагающего, что изменение арендной платы в данном случае следует производить, исходя из требований абз. 4 п. 8 Постановления N 530-п, подлежат отклонению.
Как ранее установлено судом, размер арендной платы в договоре был определен на основании рыночной оценки в силу того, что земельный участок был приобретен предпринимателем как единственным участником торгов, признанных несостоявшимися.
Согласно п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013), размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически, регулируемая арендная плата не применяется.
Применительно к названным разъяснениям порядок изменения арендной платы, установленный нормативным актом, применению не подлежит.
При этом, порядок изменения арендной платы согласован сторонами в п. 3.4. договора, ввиду чего является договорным условием и изменение истцом арендной платы в данном случае является исполнением названного договорного условия.
Апелляционный суд, кроме того, отмечает следующее.
Из абз. 4 п. 4 Постановления N 530-п, на который ссылается ответчик в обоснование своей правовой позиции, следует, что если размер арендной платы установлен по результатам рыночной оценки, изменение кадастровой стоимости земельного участка без изменения иных существенных характеристик земельного участка не влечет изменения размера арендной платы по данному основанию.
Из материалов дела следует, что постановлением администрации г. Оренбурга от 14.02.2012 N 729-п (т. 2 л.д. 83) характеристика земельного участка с кадастровым номером 56:44:0105003:8, предоставленного ответчику в аренду, уточнена в части его разрешенного использования, которое установлено как "земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий и сооружений, материально-технического снабжения, с размещением незавершенного строительством административно-складского здания".
Из материалов дела не следует, что на момент рассмотрения настоящего спора, строительство объекта, для возведения которого предоставлялся земельный участок по договору от 17.11.2008, завершено, более того, из кадастрового паспорта объекта (т. 1 л.д. 122) следует, что степень его готовности составляет 5%, что не позволяет суду сделать вывод о том, что уточнение разрешенного использования земельного участка имело целью формирования земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости.
Более того, изложенная в Типовом перечне видов разрешенного использования, утв. Приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 N П/0152, классификация видов разрешенного использования земельных участков не определяет их назначение в соответствии с целями предоставления земельного участка, определенными в данном случае в договоре аренды.
Таким образом, учитывая возобновление договора аренды от 17.11.2008 на неопределенный срок, назначение земельного участка как предоставленного для строительства объекта недвижимости не изменилось, в связи с чем нельзя согласиться с доводом апеллянта об изменении существенных характеристик земельного участка в части его разрешенного использования.
При таких обстоятельствах изменение кадастровой стоимости земельного участка без изменения его существенных характеристик не может являться основанием для изменения размера арендной платы (п. 4 Постановления N 530-п).
Таким образом, в соответствии с п. 7 Постановления N 530-п изменение арендной платы производится путем ее увеличения на размер уровня инфляции, что соответствует условиям заключенного истцом и ответчиком договора аренды (п. 3.4. договора).
В связи с указанным, порядок изменения арендной платы, установленный абз. 4 п. 8 Постановления N 530-п, в данном случае неприменим, поскольку данная норма содержит исключения, отсылающие к порядку изменения арендной платы, установленные п. 7 Постановления N 530-п (увеличение на индекс инфляции).
При изложенных обстоятельствах, размер арендной платы изменен истцом в соответствии с условиями договора, и расчет задолженности ответчика определен правильно.
В нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств погашения задолженности по арендной плате.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования, взыскав с ответчика задолженность по арендной плате, и отказав во внесении изменений в договор аренды в рамках требований по встречному иску.
В силу изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.01.2013 по делу N А47-8578/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кузичева Андрея Сергеевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Г.А.ФЕДИНА
И.Ю.СОКОЛОВА
Г.А.ФЕДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)