Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Григорьев Д.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Корниловой Т.Г.
судей Михайлова Г.В., Шевчук Т.В.
при секретаре А.Т.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Михайлова Г.В., гражданское дело по кассационной жалобе ОАО Банк "Петрокоммерц", на решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 12 апреля 2011 года,
установила:
Ю. обратился в суд с иском к М., ОАО Банк "Петрокоммерц", третьи лица: конкурсный управляющий Х., Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по о признании договора залога недвижимого имущества недействительным в части, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и М. был заключен договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу:, на третьем этаже четырехэтажного здания литер "А", общей площадью 336,8 кв. м и земельного участка площадью 444,2 кв. м, соответствующий 92/1000 доли.
Вступившим в законную силу решением Новочеркасского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ за истцом признано право собственности на указанное имущество.
Истец указал, что позднее ему стало известно о том, что между М. и ОАО КБ "Петрокоммерц" был заключен договор залога недвижимого имущества N от ДД.ММ.ГГГГ в качестве обеспечения по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом ипотеки является административное здание общей площадью 3 671,1 кв. м, инвентарный номер N, условный номер N, литер "А" этажность - 4.
Истец указал, что М. заключил договор залога с банком после заключенного договора купли-продажи с истцом, то есть предоставил документы, подтверждающие право собственности на имущество банку, которое к тому моменту им было продано. Истец указал, что в отношении М. по указанному факту возбуждено уголовное дело.
Таким образом, за истцом зарегистрировано право собственности на спорное имущество с обременением права виде ипотеки, которое нарушает права истца.
С учетом изложенного истец просил признать указанный договор залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ N недействительным в части, исключив из под залога нежилые помещения, расположенное по адресу:, литер "А", общей площадью 336,8 кв. м и земельный участок, площадью 444,2 кв. м, соответствующий 92/1000 доли, принадлежащее на праве собственности ему Ю.
Возражая против исковых требований Банк "Петрокоммерц" (далее по тексту - Банк) подал встречный иск к Ю. об обращении взыскания на заложенное имущество, ссылаясь на то, что договор ипотеки был заключен правомерно, поскольку право собственности на момент заключения договора ипотеки за истцом в установленном законом порядке зарегистрировано не было. Банк указал, что оспариваемый договор залога соответствует законодательству, а передаче имущества переданного по договору купли-продажи истцу, чье право собственности не было зарегистрировано в установленном законом порядке, не свидетельствует о недействительности сделки о залоге. Переход права собственности на залоговое имущество не является основанием для прекращения залоговых обязательств.
Кроме того, Банк указал, что М. не исполнил свои обязательства по кредитному договору, залогом которого является спорное имущество, в связи с чем имеет право на взыскание залога в соответствии с условиями договора. Для оценки, площадь административного здания была уточнена в размере 3120,4 кв. м с учетом прав третьих лиц на помещения расположенные в данном здании - общая площадь административного здания - 3671,1 кв. м. Площадь помещения принадлежащего Л. составляет 213,9 кв. м, а Ю. - 336,8 кв. м. Таким образом, стоимость 1 кв. м равна, то есть стоимость помещения истца составляет.
В связи с чем, Банк просил суд отказать в удовлетворении иска Ю. и обратить взыскание на имущество Ю., а именно: на нежилое помещение общей площадью 336,8 кв. м, номера на поэтажном плане 11 - 25, 27 - 29, третий этаж, расположенное по адресу:, установив начальную продажную цену в размере, взыскать государственную пошлину в размере 4 000 рублей.
В судебном заседании истец исковые требования поддержал, повторил обстоятельства, изложенные в иске, встречные исковые требования не признал.
Ответчик М. в судебном заседании исковые требования Ю. признал в полном объеме.
Представитель ответчика Банка в судебном заседании заявленные исковые требования не признал, на удовлетворении встречных исковых требованиях настаивал.
Решением Новочеркасского городского суда Ростовской области от 12 апреля 2011 года исковые требования удовлетворены.
Суд признал договор залога недвижимого имущества (договор ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ N, зарегистрированный Федеральной регистрационной службой по ростовской области за N от ДД.ММ.ГГГГ.
Заключенный между М. и ОАО Банк "Петрокоммерц" недействительным в части, включения в него нежилых помещений (N 11 - 25, 27 - 29, этаж 3), расположенных по адресу:, литер "А", общей площадью 336,8 кв. м и земельного участка площадью 444,2 кв. м, соответствующего 92/1000 доли, принадлежащие на праве собственности Ю.
Прекратить ипотеку в отношении нежилых помещений (N 11 - 25, 27 - 29, этаж 3), расположенных по адресу:, литер "А", общей площадью 336,8 кв. м и земельного участка площадью 444,2 кв. м, соответствующего 92/1000 доли, принадлежащие на праве собственности Ю.
В удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, Банк "Петрокоммерц" подал кассационную жалобу, в которой ставит вопрос об отмене решения как незаконного и необоснованного.
В обоснование жалобы приведены следующие доводы.
Кассатор, ссылается на то, что вывод суда о том, что договор ипотеки был заключен после заключения договора купли-продажи противоречит обстоятельствам дела, а именно из вступившего в законную силу приговора от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому М. ДД.ММ.ГГГГ в первой половине дня заключил договор ипотеки с ОАО КБ "Петрокоммерц", а во второй половине дня заключил договор купли-продажи с Ю.
Кроме того, кассатор считает, что поскольку перехода права собственности не произошло, то соответственно договор залога заключен правомерно. Кассатор обращает внимание на то, что передача в залог имущества частично проданного по договору купли-продажи, чье право собственности не было зарегистрировано в установленном порядке, может повлечь гражданско-правовую ответственность продавца, и не может свидетельствовать о недействительности сделки о залоге.
Кассатор указывает, что иск заявлен о признании недействительной сделки по основаниям ст. 179 ГПК РФ, в соответствии с которой сделка может быть признана недействительной лишь по иску потерпевшего, а исковые требования могут быть заявлены только стороной по сделке, а Ю. таковым не является. Суд не дал оценку обоснованиям иска, а сделал вывод о недействительности сделки по основаниям ст. 168 ГПК РФ.
Также кассатор не согласен, с тем, что суд не принял доводы о том, что в момент заключения договора залога отсутствовало зарегистрированное в законном порядке право собственности, поскольку в соответствии со ст. ст. 223, 551 ГК РФ право собственности от продавца к покупателю переходит при регистрации такового, а до этого момента собственником является продавец.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения.
В соответствии со ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Суд первой инстанции всесторонне исследовал обстоятельства по делу, установил характер спорного правоотношения между сторонами, применил закон, регулирующий данный вид правоотношений, и в соответствии с представленными сторонами доказательствами принял законное и обоснованное решение.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования Ю., суд первой инстанции исходил из того, что спорные помещения не могли являться предметом залога, поскольку принадлежали другому лицу ответчику Ю.
К таким выводам суд пришел, установив, что первоначально между Ю. и ответчиком М. был заключен договор о долевом участии в строительстве объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно которому, стороны обязуются участвовать в долевом строительстве объекта незавершенного строительства по адресу: с целю приобретения истцом права собственности на нежилые помещения на третьем этаже в объекте незавершенного строительства, по наружному обмеру площадью 3802,1 кв. м литер "А", а всего одиннадцать нежилых помещений общей полезной площадью - 378,4 кв. м.
Впоследствии, ДД.ММ.ГГГГ между М. и Ю. вместо указанного выше договора, заключен договор купли-продажи N нежилых помещений N 11 - 25, 27 - 29 общей площадью 336,8 кв. м, расположенных по адресу: РО, на третьем этаже четырех этажного здания, литер "А". Акт приема передачи составлен ДД.ММ.ГГГГ.
Решением Новочеркасского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования истца к ответчику М. о признании действительным договора купли-продажи, признании права собственности. Указанное решение вступило в законную силу. Данным решением за истцом признано право собственности на спорные жилые помещения и на часть земельного участка площадью 444,2 кв. м.
Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО Банк "Петрокоммерц" и М. был заключен кредитный договор N об открытии кредитной линии. В обеспечение данного кредитного договора ДД.ММ.ГГГГ между указанными лицами заключен договор залога недвижимого имущества N, зарегистрированный в ФРС по РО ДД.ММ.ГГГГ. Предметом ипотеки являлось целое четырехэтажное административное здание, общей площадью 3 671,1 кв. м инвентарный номер N, литер "А", объект незавершенного строительства, по наружному обмеру площадью 65,9 кв. м, первый этаж литер "Б", объект незавершенного строительства по наружному обмеру площадью 50,3 кв. м, первый этаж литер "В", земельный участок, категории земель - земли населенных пунктов - под незавершенное строительство, площадью 4 828 кв. м, расположенные по адресу: Ростовская область. Рыночная стоимость предмета залога составила, общая залоговая стоимость, т.е. в предмет залога включено имущество, принадлежащее истцу Ю.
В связи с чем суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, более того, вопрос о праве на спорное имущество был разрешен вступившим в законную силу решением Новочеркасского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, суд исходил из того, что приговором Новочеркасского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ М. был признан виновным в совершении преступления предусмотренного ч. 1 ст. 176 УК РФ. С учетом чего, суд первой инстанции сделал вывод о том, что Банк своим обращением в правоохранительные органы признал то обстоятельство, что М. предоставив в залог спорные помещения, действовал незаконно и, по сути, передал не принадлежавшие ему помещения. На основании чего, суд сделал вывод о том, что спорное имущество не могло являться предметом залога.
Судебная коллегия согласна с выводами суда, поскольку суд правильно определил материальный закон, подлежащий применению к разрешению спорных правоотношений, верно установил обстоятельства, подлежащие доказыванию, дал оценку доказательствам в соответствии с требованиями процессуального закона, постановив решение, соответствующее требованиям ст. 195 ГПК РФ.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такового признания (ничтожная сделка).
Требованием о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Проанализировав указанные нормы права, возникшие между сторонами правоотношения, суд обоснованно пришел к выводу о том, что на момент заключения договора залога спорное имущество не могло являться предметом договора залога, данное имущество в момент заключения договора было передано истцу на основании договора-купли продажи, в котором нет указания на обременение имущества.
Кроме того, приговором Новочеркасского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что М. передавал в залог имущество, часть которого не принадлежало ему.
В кассационной жалобе не приведены основания для отмены решения суда.
Утверждения кассатора о первичном заключении договора залога, не может являться основанием для отмены обжалуемого решения, т.к. между истцом и ответчиком М. в 2005 году был заключен договор долевого участия, а, поскольку как пояснил в судебном заседании в суде кассационной инстанции истец у М. были проблемы с вводом объекта недвижимости в эксплуатацию, то после признания за ним права собственности решением городского суда 2007 году, он заключил с ним договор купли-продажи спорных объектов.
Довод кассатора о том, что отсутствие зарегистрированного права собственности за истцом, является основанием для признания договора залога действительным, не может быть принят судебной коллегией как противоречащий закону. Отсутствие регистрации права за покупателем не может являться основанием для распоряжения имуществом продавцом как собственником данного имущества, поскольку у продавца в силу заключенного между сторонами договора купли-продажи такое право отсутствовало.
Довод кассатора о том, что передача в залог проданного имущества влечет только гражданско-правовую ответственность, и не может являться основанием для признания данного договора залога недействительным, подлежит отклонению как противоречащий закону. Поскольку по смыслу ст. 335 ГК РФ залогодателем может являться только собственник, а третье лицо может являться залогодателем только с согласия собственника, то есть сделка о залоге была заключена лицом, не являющимся собственником данного имущества, противоречит требованиям закона, соответственно может быть признана недействительной.
Доводы кассатора о не применении судом ст. 179 ГПК, не могут являться основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку свидетельствуют о неверном толковании кассатором норм права. В силу ст. 196 ГПК РФ при принятии решения суд определяет, какой закон должен быть применен по данному делу.
Кроме того, указания кассатора на то, что сделка может быть оспорена только стороной по делу, а не истцом, который стороной данной сделки не является, подлежит отклонению, как несостоятельные. В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Истец является заинтересованным лицом, в связи с чем, имел право на обращение в суд и на оспаривание сделки затрагивающей его интересы.
Указанные выводы суда подтверждаются имеющимися в деле доказательствами, получившими оценку суда в порядке ст. 67 ГПК РФ.
Судебная коллегия полагает, что выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, сделаны на основе представленных сторонами доказательств, при правильном применении норм действующего законодательства, в связи с чем постановленное судом решение следует признать законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения.
Доводы кассационной жалобы о его незаконности и необоснованности являются несостоятельными, и не могут быть приняты во внимание по изложенным выше основаниям. По существу они не опровергают выводы суда, сводятся лишь к несогласию с ними и субъективной оценке установленных обстоятельств, что не может рассматриваться в качестве достаточного основания для отмены обжалуемого решения суда.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Новочеркасского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а кассационную жалобу ОАО Банк "Петрокоммерц" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.06.2011 ПО ДЕЛУ N 33-8431
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 июня 2011 г. по делу N 33-8431
Судья: Григорьев Д.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Корниловой Т.Г.
судей Михайлова Г.В., Шевчук Т.В.
при секретаре А.Т.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Михайлова Г.В., гражданское дело по кассационной жалобе ОАО Банк "Петрокоммерц", на решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 12 апреля 2011 года,
установила:
Ю. обратился в суд с иском к М., ОАО Банк "Петрокоммерц", третьи лица: конкурсный управляющий Х., Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по о признании договора залога недвижимого имущества недействительным в части, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и М. был заключен договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу:, на третьем этаже четырехэтажного здания литер "А", общей площадью 336,8 кв. м и земельного участка площадью 444,2 кв. м, соответствующий 92/1000 доли.
Вступившим в законную силу решением Новочеркасского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ за истцом признано право собственности на указанное имущество.
Истец указал, что позднее ему стало известно о том, что между М. и ОАО КБ "Петрокоммерц" был заключен договор залога недвижимого имущества N от ДД.ММ.ГГГГ в качестве обеспечения по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом ипотеки является административное здание общей площадью 3 671,1 кв. м, инвентарный номер N, условный номер N, литер "А" этажность - 4.
Истец указал, что М. заключил договор залога с банком после заключенного договора купли-продажи с истцом, то есть предоставил документы, подтверждающие право собственности на имущество банку, которое к тому моменту им было продано. Истец указал, что в отношении М. по указанному факту возбуждено уголовное дело.
Таким образом, за истцом зарегистрировано право собственности на спорное имущество с обременением права виде ипотеки, которое нарушает права истца.
С учетом изложенного истец просил признать указанный договор залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ N недействительным в части, исключив из под залога нежилые помещения, расположенное по адресу:, литер "А", общей площадью 336,8 кв. м и земельный участок, площадью 444,2 кв. м, соответствующий 92/1000 доли, принадлежащее на праве собственности ему Ю.
Возражая против исковых требований Банк "Петрокоммерц" (далее по тексту - Банк) подал встречный иск к Ю. об обращении взыскания на заложенное имущество, ссылаясь на то, что договор ипотеки был заключен правомерно, поскольку право собственности на момент заключения договора ипотеки за истцом в установленном законом порядке зарегистрировано не было. Банк указал, что оспариваемый договор залога соответствует законодательству, а передаче имущества переданного по договору купли-продажи истцу, чье право собственности не было зарегистрировано в установленном законом порядке, не свидетельствует о недействительности сделки о залоге. Переход права собственности на залоговое имущество не является основанием для прекращения залоговых обязательств.
Кроме того, Банк указал, что М. не исполнил свои обязательства по кредитному договору, залогом которого является спорное имущество, в связи с чем имеет право на взыскание залога в соответствии с условиями договора. Для оценки, площадь административного здания была уточнена в размере 3120,4 кв. м с учетом прав третьих лиц на помещения расположенные в данном здании - общая площадь административного здания - 3671,1 кв. м. Площадь помещения принадлежащего Л. составляет 213,9 кв. м, а Ю. - 336,8 кв. м. Таким образом, стоимость 1 кв. м равна, то есть стоимость помещения истца составляет.
В связи с чем, Банк просил суд отказать в удовлетворении иска Ю. и обратить взыскание на имущество Ю., а именно: на нежилое помещение общей площадью 336,8 кв. м, номера на поэтажном плане 11 - 25, 27 - 29, третий этаж, расположенное по адресу:, установив начальную продажную цену в размере, взыскать государственную пошлину в размере 4 000 рублей.
В судебном заседании истец исковые требования поддержал, повторил обстоятельства, изложенные в иске, встречные исковые требования не признал.
Ответчик М. в судебном заседании исковые требования Ю. признал в полном объеме.
Представитель ответчика Банка в судебном заседании заявленные исковые требования не признал, на удовлетворении встречных исковых требованиях настаивал.
Решением Новочеркасского городского суда Ростовской области от 12 апреля 2011 года исковые требования удовлетворены.
Суд признал договор залога недвижимого имущества (договор ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ N, зарегистрированный Федеральной регистрационной службой по ростовской области за N от ДД.ММ.ГГГГ.
Заключенный между М. и ОАО Банк "Петрокоммерц" недействительным в части, включения в него нежилых помещений (N 11 - 25, 27 - 29, этаж 3), расположенных по адресу:, литер "А", общей площадью 336,8 кв. м и земельного участка площадью 444,2 кв. м, соответствующего 92/1000 доли, принадлежащие на праве собственности Ю.
Прекратить ипотеку в отношении нежилых помещений (N 11 - 25, 27 - 29, этаж 3), расположенных по адресу:, литер "А", общей площадью 336,8 кв. м и земельного участка площадью 444,2 кв. м, соответствующего 92/1000 доли, принадлежащие на праве собственности Ю.
В удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, Банк "Петрокоммерц" подал кассационную жалобу, в которой ставит вопрос об отмене решения как незаконного и необоснованного.
В обоснование жалобы приведены следующие доводы.
Кассатор, ссылается на то, что вывод суда о том, что договор ипотеки был заключен после заключения договора купли-продажи противоречит обстоятельствам дела, а именно из вступившего в законную силу приговора от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому М. ДД.ММ.ГГГГ в первой половине дня заключил договор ипотеки с ОАО КБ "Петрокоммерц", а во второй половине дня заключил договор купли-продажи с Ю.
Кроме того, кассатор считает, что поскольку перехода права собственности не произошло, то соответственно договор залога заключен правомерно. Кассатор обращает внимание на то, что передача в залог имущества частично проданного по договору купли-продажи, чье право собственности не было зарегистрировано в установленном порядке, может повлечь гражданско-правовую ответственность продавца, и не может свидетельствовать о недействительности сделки о залоге.
Кассатор указывает, что иск заявлен о признании недействительной сделки по основаниям ст. 179 ГПК РФ, в соответствии с которой сделка может быть признана недействительной лишь по иску потерпевшего, а исковые требования могут быть заявлены только стороной по сделке, а Ю. таковым не является. Суд не дал оценку обоснованиям иска, а сделал вывод о недействительности сделки по основаниям ст. 168 ГПК РФ.
Также кассатор не согласен, с тем, что суд не принял доводы о том, что в момент заключения договора залога отсутствовало зарегистрированное в законном порядке право собственности, поскольку в соответствии со ст. ст. 223, 551 ГК РФ право собственности от продавца к покупателю переходит при регистрации такового, а до этого момента собственником является продавец.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения.
В соответствии со ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Суд первой инстанции всесторонне исследовал обстоятельства по делу, установил характер спорного правоотношения между сторонами, применил закон, регулирующий данный вид правоотношений, и в соответствии с представленными сторонами доказательствами принял законное и обоснованное решение.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования Ю., суд первой инстанции исходил из того, что спорные помещения не могли являться предметом залога, поскольку принадлежали другому лицу ответчику Ю.
К таким выводам суд пришел, установив, что первоначально между Ю. и ответчиком М. был заключен договор о долевом участии в строительстве объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно которому, стороны обязуются участвовать в долевом строительстве объекта незавершенного строительства по адресу: с целю приобретения истцом права собственности на нежилые помещения на третьем этаже в объекте незавершенного строительства, по наружному обмеру площадью 3802,1 кв. м литер "А", а всего одиннадцать нежилых помещений общей полезной площадью - 378,4 кв. м.
Впоследствии, ДД.ММ.ГГГГ между М. и Ю. вместо указанного выше договора, заключен договор купли-продажи N нежилых помещений N 11 - 25, 27 - 29 общей площадью 336,8 кв. м, расположенных по адресу: РО, на третьем этаже четырех этажного здания, литер "А". Акт приема передачи составлен ДД.ММ.ГГГГ.
Решением Новочеркасского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования истца к ответчику М. о признании действительным договора купли-продажи, признании права собственности. Указанное решение вступило в законную силу. Данным решением за истцом признано право собственности на спорные жилые помещения и на часть земельного участка площадью 444,2 кв. м.
Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО Банк "Петрокоммерц" и М. был заключен кредитный договор N об открытии кредитной линии. В обеспечение данного кредитного договора ДД.ММ.ГГГГ между указанными лицами заключен договор залога недвижимого имущества N, зарегистрированный в ФРС по РО ДД.ММ.ГГГГ. Предметом ипотеки являлось целое четырехэтажное административное здание, общей площадью 3 671,1 кв. м инвентарный номер N, литер "А", объект незавершенного строительства, по наружному обмеру площадью 65,9 кв. м, первый этаж литер "Б", объект незавершенного строительства по наружному обмеру площадью 50,3 кв. м, первый этаж литер "В", земельный участок, категории земель - земли населенных пунктов - под незавершенное строительство, площадью 4 828 кв. м, расположенные по адресу: Ростовская область. Рыночная стоимость предмета залога составила, общая залоговая стоимость, т.е. в предмет залога включено имущество, принадлежащее истцу Ю.
В связи с чем суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, более того, вопрос о праве на спорное имущество был разрешен вступившим в законную силу решением Новочеркасского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, суд исходил из того, что приговором Новочеркасского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ М. был признан виновным в совершении преступления предусмотренного ч. 1 ст. 176 УК РФ. С учетом чего, суд первой инстанции сделал вывод о том, что Банк своим обращением в правоохранительные органы признал то обстоятельство, что М. предоставив в залог спорные помещения, действовал незаконно и, по сути, передал не принадлежавшие ему помещения. На основании чего, суд сделал вывод о том, что спорное имущество не могло являться предметом залога.
Судебная коллегия согласна с выводами суда, поскольку суд правильно определил материальный закон, подлежащий применению к разрешению спорных правоотношений, верно установил обстоятельства, подлежащие доказыванию, дал оценку доказательствам в соответствии с требованиями процессуального закона, постановив решение, соответствующее требованиям ст. 195 ГПК РФ.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такового признания (ничтожная сделка).
Требованием о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Проанализировав указанные нормы права, возникшие между сторонами правоотношения, суд обоснованно пришел к выводу о том, что на момент заключения договора залога спорное имущество не могло являться предметом договора залога, данное имущество в момент заключения договора было передано истцу на основании договора-купли продажи, в котором нет указания на обременение имущества.
Кроме того, приговором Новочеркасского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что М. передавал в залог имущество, часть которого не принадлежало ему.
В кассационной жалобе не приведены основания для отмены решения суда.
Утверждения кассатора о первичном заключении договора залога, не может являться основанием для отмены обжалуемого решения, т.к. между истцом и ответчиком М. в 2005 году был заключен договор долевого участия, а, поскольку как пояснил в судебном заседании в суде кассационной инстанции истец у М. были проблемы с вводом объекта недвижимости в эксплуатацию, то после признания за ним права собственности решением городского суда 2007 году, он заключил с ним договор купли-продажи спорных объектов.
Довод кассатора о том, что отсутствие зарегистрированного права собственности за истцом, является основанием для признания договора залога действительным, не может быть принят судебной коллегией как противоречащий закону. Отсутствие регистрации права за покупателем не может являться основанием для распоряжения имуществом продавцом как собственником данного имущества, поскольку у продавца в силу заключенного между сторонами договора купли-продажи такое право отсутствовало.
Довод кассатора о том, что передача в залог проданного имущества влечет только гражданско-правовую ответственность, и не может являться основанием для признания данного договора залога недействительным, подлежит отклонению как противоречащий закону. Поскольку по смыслу ст. 335 ГК РФ залогодателем может являться только собственник, а третье лицо может являться залогодателем только с согласия собственника, то есть сделка о залоге была заключена лицом, не являющимся собственником данного имущества, противоречит требованиям закона, соответственно может быть признана недействительной.
Доводы кассатора о не применении судом ст. 179 ГПК, не могут являться основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку свидетельствуют о неверном толковании кассатором норм права. В силу ст. 196 ГПК РФ при принятии решения суд определяет, какой закон должен быть применен по данному делу.
Кроме того, указания кассатора на то, что сделка может быть оспорена только стороной по делу, а не истцом, который стороной данной сделки не является, подлежит отклонению, как несостоятельные. В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Истец является заинтересованным лицом, в связи с чем, имел право на обращение в суд и на оспаривание сделки затрагивающей его интересы.
Указанные выводы суда подтверждаются имеющимися в деле доказательствами, получившими оценку суда в порядке ст. 67 ГПК РФ.
Судебная коллегия полагает, что выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, сделаны на основе представленных сторонами доказательств, при правильном применении норм действующего законодательства, в связи с чем постановленное судом решение следует признать законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения.
Доводы кассационной жалобы о его незаконности и необоснованности являются несостоятельными, и не могут быть приняты во внимание по изложенным выше основаниям. По существу они не опровергают выводы суда, сводятся лишь к несогласию с ними и субъективной оценке установленных обстоятельств, что не может рассматриваться в качестве достаточного основания для отмены обжалуемого решения суда.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Новочеркасского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а кассационную жалобу ОАО Банк "Петрокоммерц" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)