Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2008 г.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей М.В. Ильиной, О.Х. Тимченко
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.
при участии:
от истца: Журавлев Владимир Антонович, паспорт <...>, директор, приказ N 1 от 15.06.1999 г.
от ответчика: Гужина Елена Павловна, паспорт <...>, удостоверение адвоката N 0427 от 28.11.2002 г., ордер N 696 от 12.08.2008 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Афродита"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 16 июня 2008 г. по делу N А53-4509/2008-С2-41
по иску общества с ограниченной ответственностью "Нива"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Афродита"
при участии третьих лиц
об истребовании имущества из чужого незаконного владения,
принятое в составе судьи Авдеева В.Н.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Нива" (далее - ООО "Нива", истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Афродита" (далее - ООО "Афродита", ответчик) об истребовании из чужого незаконного владения здания кафе, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский мкр. Лиховской, ул. Советская, 91-А, общей площадью 177,8 кв. м 1-этажное, Литер А - А2, принадлежащее истцу на основании свидетельства о праве собственности 61 АГ N 425649 от 02.04.07 г., выданного ГУ ФРС по Ростовской области.
Исковые требования мотивированы тем, что ответчик являлся арендатором указанного имущества на основании договора от 02.04.2007 г. Срок аренды истек 31.12.2007 г. однако ответчик уклоняется от возврата арендованного имущества истцу.
Решением суда от 16 июня 2008 г. исковые требования удовлетворены. Решение мотивировано тем, что арендодатель вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, если арендатор не возвратил его при прекращении договора аренды.
ООО "Афродита" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило решение суда отменить как незаконное и необоснованное, в иске отказать. Жалоба мотивирована тем, что договор аренды содержал положения о преимущественном праве на его продление арендатором при условии надлежащего исполнения своих обязанностей. Истец не уведомлял арендатора о прекращении договора, ответчик не имеет задолженности по арендной плате, истец продолжает принимать арендные платежи от ответчика, следовательно, договор пролонгирован сторонами на новый срок. Кроме того, суд неправильно применил к правоотношениям сторон нормы о виндикации (ст. 301 ГК РФ).
В судебном заседании ответчик доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в иске отказать. Представил копии расходных кассовых ордеров в подтверждение того, что и после вынесения решения суда истец продолжал принимать арендные платежи от ответчика, а следовательно, договорные отношения продолжаются.
В судебном заседании истец против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения. Пояснил, что принимал платежи в счет погашения задолженности по арендной плате за 2007 год. Кроме того, ответчик продолжает фактически пользоваться помещением, а следовательно должен вносить плату.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 02.04.2007 г. ООО "Нива", являясь собственником здания кафе, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский мкр. Лиховской, ул. Советская, 91-А, общей площадью 177,8 кв. м 1-этажное, Литер А-А2, передал указанное помещение в аренду ООО "Афродита" на срок до 31.12.2007 г.
03.12.2007 года истцом в адрес ответчика было направлено письмо за N 21 с требованием о возвращении арендованного имущества по истечении срока действия договора и погашении задолженности по арендной плате. Отправка и вручение корреспонденции ответчику в лице директора ООО "Афродита" Журавлевой Е.П. подтверждается почтовой квитанцией N 00078 от 03.12.2007 г. и почтовым уведомлением о вручении 08.12.2007 г. N 85 00078
Письмом N 6 от 30.01.2008 г. (в ответ на письмо ответчика от 15.01.2008 г.) истец уведомил ответчика о том, что в связи с неисполнением обязанности по возврату имущества произведенные платежи будут учтены как оплата за фактическое пользование. Кроме того, было предъявлено повторное требование о возврате помещения, ответчик уведомлялся о намерении истца обратиться за судебной защитой своих прав.
В материалах дела имеются акты сверки (л.д. 143, 144, 160), подписанные истцом и ответчиком, которые свидетельствует о наличии у ответчика по состоянию на 31.12.2007 г. (дату истечения срока действия договора) задолженности по арендной плате за 2007 г. Факт наличия задолженности на указанную дату признается ответчиком в отзыве на исковое заявление (л.д. 60).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Таким образом, арендодатель до истечения срока действия договора аренды уведомил арендатора, ненадлежаще исполняющего свои обязанности по договору, об отсутствии намерения пролонгировать арендные отношения.
Согласно п. 4.3. договора аренды от 02.04.2007 г. арендатор имеет преимущественное право на продление договора при условии надлежащего исполнения обязательств.
Из п. 4.4. договора следует, что если ни одна из сторон не оповестит другую сторону за 2 месяца до окончания договора о его прекращении, договор считается продленным на следующий срок на тех же условиях.
В соответствии с ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исходя из указанной нормы закона, п. 4.4. договора аренды (в совокупном толковании с п. 4.3.) суд оценивает как подлежащий применению только в случае надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по договору. Поэтому суд отклоняет довод ответчика о том, что двухмесячный срок для уведомления о прекращении договора арендодателем соблюден не был.
Суд отклоняет также довод ответчика о том, что принятие арендодателем арендных платежей за 2008 год означает продление срока действия договора на новый срок. Поскольку ответчик фактически продолжает использовать помещение, невнесение платежей создавало бы неосновательное обогащение ответчика за счет истца. Соответственно истец имеет право на получение платы за фактическое использование принадлежащего ему имущества за весь период такого использования, не основанного на договоре. Согласно ч. 2 ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные в материалы дела доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства.
В то же время суд не правильно применил нормы материального права. Удовлетворяя исковые требования, суд опирался на ст. 301 ГК РФ, регламентирующую возврат имущества из чужого незаконного владения.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 23 Постановления Пленума от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснил, что иск собственника о возврате имущества лицом, с которым собственник находится в обязательственном правоотношении по поводу спорного имущества, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данное правоотношение. Поскольку между сторонами существовали арендные отношения, к требованиям истца о возврате имущества подлежат применению правила главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Соответственно суду при удовлетворении требований истца следовало применять ст. 622 ГК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку при подаче иска судом было удовлетворено ходатайство истца об отсрочке уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 16 июня 2008 г. по делу N А53-4509/2008-С2-41 отменить.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Афродита" возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Нива" здание кафе, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский мкр. Лиховской, ул. Советская, 91-А, общей площадью 177,8 кв. м 1-этажное, Литер А-А2.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Афродита" в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.08.2008 N 15АП-4654/2008 ПО ДЕЛУ N А53-4509/2008-С2-41
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 августа 2008 г. N 15АП-4654/2008
Дело N А53-4509/2008-С2-41
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2008 г.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей М.В. Ильиной, О.Х. Тимченко
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.
при участии:
от истца: Журавлев Владимир Антонович, паспорт <...>, директор, приказ N 1 от 15.06.1999 г.
от ответчика: Гужина Елена Павловна, паспорт <...>, удостоверение адвоката N 0427 от 28.11.2002 г., ордер N 696 от 12.08.2008 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Афродита"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 16 июня 2008 г. по делу N А53-4509/2008-С2-41
по иску общества с ограниченной ответственностью "Нива"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Афродита"
при участии третьих лиц
об истребовании имущества из чужого незаконного владения,
принятое в составе судьи Авдеева В.Н.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Нива" (далее - ООО "Нива", истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Афродита" (далее - ООО "Афродита", ответчик) об истребовании из чужого незаконного владения здания кафе, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский мкр. Лиховской, ул. Советская, 91-А, общей площадью 177,8 кв. м 1-этажное, Литер А - А2, принадлежащее истцу на основании свидетельства о праве собственности 61 АГ N 425649 от 02.04.07 г., выданного ГУ ФРС по Ростовской области.
Исковые требования мотивированы тем, что ответчик являлся арендатором указанного имущества на основании договора от 02.04.2007 г. Срок аренды истек 31.12.2007 г. однако ответчик уклоняется от возврата арендованного имущества истцу.
Решением суда от 16 июня 2008 г. исковые требования удовлетворены. Решение мотивировано тем, что арендодатель вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, если арендатор не возвратил его при прекращении договора аренды.
ООО "Афродита" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ и просило решение суда отменить как незаконное и необоснованное, в иске отказать. Жалоба мотивирована тем, что договор аренды содержал положения о преимущественном праве на его продление арендатором при условии надлежащего исполнения своих обязанностей. Истец не уведомлял арендатора о прекращении договора, ответчик не имеет задолженности по арендной плате, истец продолжает принимать арендные платежи от ответчика, следовательно, договор пролонгирован сторонами на новый срок. Кроме того, суд неправильно применил к правоотношениям сторон нормы о виндикации (ст. 301 ГК РФ).
В судебном заседании ответчик доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в иске отказать. Представил копии расходных кассовых ордеров в подтверждение того, что и после вынесения решения суда истец продолжал принимать арендные платежи от ответчика, а следовательно, договорные отношения продолжаются.
В судебном заседании истец против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения. Пояснил, что принимал платежи в счет погашения задолженности по арендной плате за 2007 год. Кроме того, ответчик продолжает фактически пользоваться помещением, а следовательно должен вносить плату.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 02.04.2007 г. ООО "Нива", являясь собственником здания кафе, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский мкр. Лиховской, ул. Советская, 91-А, общей площадью 177,8 кв. м 1-этажное, Литер А-А2, передал указанное помещение в аренду ООО "Афродита" на срок до 31.12.2007 г.
03.12.2007 года истцом в адрес ответчика было направлено письмо за N 21 с требованием о возвращении арендованного имущества по истечении срока действия договора и погашении задолженности по арендной плате. Отправка и вручение корреспонденции ответчику в лице директора ООО "Афродита" Журавлевой Е.П. подтверждается почтовой квитанцией N 00078 от 03.12.2007 г. и почтовым уведомлением о вручении 08.12.2007 г. N 85 00078
Письмом N 6 от 30.01.2008 г. (в ответ на письмо ответчика от 15.01.2008 г.) истец уведомил ответчика о том, что в связи с неисполнением обязанности по возврату имущества произведенные платежи будут учтены как оплата за фактическое пользование. Кроме того, было предъявлено повторное требование о возврате помещения, ответчик уведомлялся о намерении истца обратиться за судебной защитой своих прав.
В материалах дела имеются акты сверки (л.д. 143, 144, 160), подписанные истцом и ответчиком, которые свидетельствует о наличии у ответчика по состоянию на 31.12.2007 г. (дату истечения срока действия договора) задолженности по арендной плате за 2007 г. Факт наличия задолженности на указанную дату признается ответчиком в отзыве на исковое заявление (л.д. 60).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Таким образом, арендодатель до истечения срока действия договора аренды уведомил арендатора, ненадлежаще исполняющего свои обязанности по договору, об отсутствии намерения пролонгировать арендные отношения.
Согласно п. 4.3. договора аренды от 02.04.2007 г. арендатор имеет преимущественное право на продление договора при условии надлежащего исполнения обязательств.
Из п. 4.4. договора следует, что если ни одна из сторон не оповестит другую сторону за 2 месяца до окончания договора о его прекращении, договор считается продленным на следующий срок на тех же условиях.
В соответствии с ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исходя из указанной нормы закона, п. 4.4. договора аренды (в совокупном толковании с п. 4.3.) суд оценивает как подлежащий применению только в случае надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по договору. Поэтому суд отклоняет довод ответчика о том, что двухмесячный срок для уведомления о прекращении договора арендодателем соблюден не был.
Суд отклоняет также довод ответчика о том, что принятие арендодателем арендных платежей за 2008 год означает продление срока действия договора на новый срок. Поскольку ответчик фактически продолжает использовать помещение, невнесение платежей создавало бы неосновательное обогащение ответчика за счет истца. Соответственно истец имеет право на получение платы за фактическое использование принадлежащего ему имущества за весь период такого использования, не основанного на договоре. Согласно ч. 2 ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные в материалы дела доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства.
В то же время суд не правильно применил нормы материального права. Удовлетворяя исковые требования, суд опирался на ст. 301 ГК РФ, регламентирующую возврат имущества из чужого незаконного владения.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 23 Постановления Пленума от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснил, что иск собственника о возврате имущества лицом, с которым собственник находится в обязательственном правоотношении по поводу спорного имущества, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данное правоотношение. Поскольку между сторонами существовали арендные отношения, к требованиям истца о возврате имущества подлежат применению правила главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Соответственно суду при удовлетворении требований истца следовало применять ст. 622 ГК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку при подаче иска судом было удовлетворено ходатайство истца об отсрочке уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 16 июня 2008 г. по делу N А53-4509/2008-С2-41 отменить.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Афродита" возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Нива" здание кафе, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Каменск-Шахтинский мкр. Лиховской, ул. Советская, 91-А, общей площадью 177,8 кв. м 1-этажное, Литер А-А2.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Афродита" в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)