Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик Агеев О.В.
Судья Мамуткина О.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе
председательствующего Шумилова А.А.,
судей Агеева О.В., Савельевой Г.В.,
при секретаре К.О.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Ф. к С.А.В. о взыскании задатка в двойном размере, возмещении судебных расходов, поступившее по апелляционной жалобе представителя ответчика С.А.В. - С.А.В. на решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 30 мая 2013 года, которым постановлено:
Взыскать со С.А.В. в пользу Ф. <сумма> в счет двойной суммы задатка, <сумма> возврат госпошлины.
Заслушав доклад судьи Агеева О.В., судебная коллегия
Ф. обратилась в суд с иском к С.А.В. о взыскании денежных средств. Требование истицей мотивировано тем, что 2 августа 2002 года с ответчиком было заключено соглашение о намерении совершить сделку по купле-продаже принадлежащей ответчику на праве собственности квартиры по адресу: <адрес>, по цене <сумма>. Пунктом 1.4 соглашения стороны обязались подписать основной договор купли-продажи не позднее 15 сентября 2012 года. В данный пункт соглашения стороны внесли дополнение, согласно которому в случае неисполнения п. 1.4, стороны определяют новый срок.
В счет договора она передала ответчику задаток в размере <сумма>. Договор купли-продажи заключен не был, так как ответчик к указанному в п. 1.4 соглашения сроку договор купли-продажи квартиры не подписал, в дальнейшем стал уклоняться от встреч.
1 ноября 2012 года она направила в адрес ответчика претензию по поводу ненадлежащего исполнения им своих обязанностей, однако письмо возвратилось.
Пунктом 4.2 соглашения предусмотрено, что в случае невыполнения продавцом обязательств по настоящему соглашению, он обязан вернуть покупателю полученный задаток в двойном размере на основании ст. 381 ГК РФ.
Ссылаясь на перечисленные обстоятельства, истица просит взыскать с ответчика в свою пользу сумму задатка в двойном размере - <сумма>, возместить судебные расходы.
В судебном заседании истица Ф. не принимала участие, заявлением просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель истицы Ф. - К.В. в судебном заседании требования поддержал по изложенным основаниям.
Ответчик С.А.В. в судебное заседание не явился.
Представитель ответчика С.А.В. - С.А.В. в судебном заседания требования не признал, поддержал ранее представленный на исковое заявление отзыв, согласно которому иск не подлежит удовлетворению, так как переданная сумма не может являться задатком ввиду отсутствия основного договора купли-продажи квартиры, истица сама отказалась от заключения договора из-за несогласия со стоимостью квартиры, возможно применение ст. 333 ГК РФ.
Судом вынесено указанное ранее решение, обжалованное представителем ответчика С.А.В. - С.А.В. на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности судебного постановления. В апелляционной жалобе он указал на неправильные выводы суда о признании переданной денежной суммы задатком, о вине ответчика в незаключении договора купли-продажи квартиры.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика С.А.В. - С.А.В. апелляционную жалобу поддержал и просил ее удовлетворить.
Ответчик С.А.В. в судебное заседание не явился.
Представитель истицы Ф. - К.В. в судебном заседании просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика.
Истица Ф. в судебное заседание не явилась.
Изучив материалы дела, выслушав выступления представителей сторон, проверив решение суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 2 августа 2012 года С.А.В. и Ф. подписали составленное в письменной форме в виде одного документа соглашение о задатке, по которому предметом соглашения является намерение сторон совершить в будущем сделку купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, принадлежащей С.А.В. на праве собственности, за <сумма> (пункты 1.1, 1.2, 1.3 соглашения).
Пунктом 2.1 Соглашения стороны предусмотрели, что в обязательство по покупке квартиры, являющегося предметом соглашения, покупатель вносит продавцу задаток в размере <сумма> при подписании соглашения.
В соответствии с п. 1.4 названного Соглашения стороны обязуются подписать основной договор купли-продажи и произвести полный расчет в срок не позднее 15 сентября 2012 года.
Согласно п. 5.2 названного Соглашения стоимость квартиры за вычетом размера задатка покупатель Ф. оплачивает продавцу С.А.В. при подписании договора купли-продажи в срок до 15 сентября 2012 года.
Примечанием к договору стороны предусмотрели, что в случае неисполнения пунктов 1.4, 5.2 стороны определяют новый срок.
Во исполнение соглашения Ф. передала С.А.В. денежную сумму в размере <сумма>, о чем он составил расписку.
На 15 сентября 2012 года стороны не заключили договор купли-продажи квартиры.
1 ноября 2012 года истица Ф. направила ответчику С.А.В. претензию с просьбой вернуть полученную сумму задатка в двойном размере.
На день предъявления иска 19 декабря 2012 года договор купли-продажи квартиры между сторонами также не заключен.
Удовлетворяя требование истицы, суд исходил из того, что денежная сумма в размере <сумма> передана истицей ответчику в счет причитающихся платежей по договору и в счет обеспечения исполнения договора, является задатком. Суд пришел к выводу, что возложенная на ответчика обязанность по отчуждению квартиры предполагает действия ответчика по направлению истице предложения о заключении договора купли-продажи квартиры. И поскольку ответчик не совершил необходимые действия, то он фактически отказался от продажи квартиры, следовательно, договор купли-продажи квартиры не был заключен по его вине.
Судебная коллегия считает, что решение суда принято без учета всех обстоятельств по делу.
В соответствии с п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Заключенное между сторонами соглашение в части намерения сторон о заключении договора купли-продажи квартиры фактически является предварительным договором о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры.
Согласно п. 4.2 заключенного между сторонами соглашения в случае невыполнения продавцом обязательств по настоящему соглашению он обязуется вернуть покупателю полученный задаток в двойном размере на основании ст. 381 Гражданского кодекса РФ в течение 5 дней с момента отказа от договора.
Переданная истицей ответчику денежная сумма в размере <сумма> является задатком, так как обеспечивала обязательства сторон по заключению договора купли-продажи квартиры по предварительному договору, что допускается п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со ст. 381 Гражданского кодекса РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Судебной коллегией поставлен на обсуждение сторон вопрос о праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>. Доказательства о праве собственности на квартиру на день заключения соглашения о задатке от 2 августа 2012 года сторонами не представлены, поэтому исходя из указанных в п. 1.3 Соглашения сведений о праве собственности ответчика на квартиру следует исходить из принадлежности ответчику квартиры на праве собственности на день заключения Соглашения. Представленная ответчиком справка МУП "БТИ" г. Чебоксары от 31 июля 2013 года N о том, что с 14 августа 1995 года собственником указанной квартиры являлась ФИО1, не подтверждает то обстоятельство, что ФИО1 также являлась собственником квартиры на 2 августа 2012 года, поскольку с 1 июня 1998 года МУП "БТИ" г. Чебоксары не вело учет собственников квартир в связи с введением в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июня 1997 года N 122-ФЗ.
Ответчиком представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26 июля 2013 года N, согласно которой с 31 октября 2012 года собственником указанной квартиры является ФИО2.
Исходя из предусмотренной примечанием к Соглашению оговорки об определении нового срока в случае незаключении договора купли-продажи квартиры до 15 сентября 2012 года, а также положений ст. 435 Гражданского кодекса РФ об оферте следует, что одна из сторон должна была направить другой стороне предложение о новом сроке заключения договора купли-продажи квартиры. Однако допустимые доказательства в подтверждение данного обстоятельства сторонами не представлены. Детализация звонков с телефона истицы не может подтверждать ее объяснения о предложении ответчику о согласовании срока заключения договора купли-продажи квартиры либо о предложении заключения договора, так как содержание разговоров между сторонами не приведено. Следовательно, отсутствует вина сторон в незаключении договора купли-продажи квартиры. И поскольку в разумный срок стороны не согласовали новый срок, в течение которого они обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, на 31 октября 2012 года ответчик С.А.В. не являлся собственником квартиры, то обязательства сторон по заключению договора и задатке прекратились, полученная ответчиком денежная сумма в размере <сумма> как неосновательное обогащение должна быть возвращена истице без учета положений ст. 381 Гражданского кодекса РФ, согласно ст. 1102 Гражданского кодекса РФ.
Выводы суда о вине ответчика в незаключении договора купли-продажи квартиры не соответствуют обстоятельствам дела, решение суда подлежит изменению указанием на взыскание с ответчика в пользу истицы <сумма> и расходов по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части требования, что составит <сумма>, согласно ст. 98 ГПК РФ, так как удовлетворяется требование о взыскании 50 процентов заявленной суммы и при уплате истицей при подаче искового заявления государственной пошлины в размере <сумма>.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что соглашение о задатке ничтожно в отсутствие договора купли-продажи квартиры, не влекут отмену решения суда и полный отказ в иске, так как полученная истицей денежная сумма обеспечивала исполнение предварительного договора, что допускается законом, а не обязательства об оплате по незаключенному договору купли-продажи квартиры.
Изменяя решение суда, судебная коллегия излагает резолютивную часть в новой редакции.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 30 мая 2013 года изменить и резолютивную часть изложить в следующей редакции.
"Взыскать со С.А.В. в пользу Ф. денежную сумму в размере <сумма>, расходы по уплате государственной пошлины в размере <сумма>.
Ф. отказать в удовлетворении остальной части иска к С.А.В. о взыскании денежных средств.".
В остальной части апелляционную жалобу представителя ответчика С.А.В. - С.А.В. на решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 30 мая 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 31.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2692/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 31 июля 2013 г. по делу N 33-2692/2013
Докладчик Агеев О.В.
Судья Мамуткина О.Ф.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе
председательствующего Шумилова А.А.,
судей Агеева О.В., Савельевой Г.В.,
при секретаре К.О.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Ф. к С.А.В. о взыскании задатка в двойном размере, возмещении судебных расходов, поступившее по апелляционной жалобе представителя ответчика С.А.В. - С.А.В. на решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 30 мая 2013 года, которым постановлено:
Взыскать со С.А.В. в пользу Ф. <сумма> в счет двойной суммы задатка, <сумма> возврат госпошлины.
Заслушав доклад судьи Агеева О.В., судебная коллегия
установила:
Ф. обратилась в суд с иском к С.А.В. о взыскании денежных средств. Требование истицей мотивировано тем, что 2 августа 2002 года с ответчиком было заключено соглашение о намерении совершить сделку по купле-продаже принадлежащей ответчику на праве собственности квартиры по адресу: <адрес>, по цене <сумма>. Пунктом 1.4 соглашения стороны обязались подписать основной договор купли-продажи не позднее 15 сентября 2012 года. В данный пункт соглашения стороны внесли дополнение, согласно которому в случае неисполнения п. 1.4, стороны определяют новый срок.
В счет договора она передала ответчику задаток в размере <сумма>. Договор купли-продажи заключен не был, так как ответчик к указанному в п. 1.4 соглашения сроку договор купли-продажи квартиры не подписал, в дальнейшем стал уклоняться от встреч.
1 ноября 2012 года она направила в адрес ответчика претензию по поводу ненадлежащего исполнения им своих обязанностей, однако письмо возвратилось.
Пунктом 4.2 соглашения предусмотрено, что в случае невыполнения продавцом обязательств по настоящему соглашению, он обязан вернуть покупателю полученный задаток в двойном размере на основании ст. 381 ГК РФ.
Ссылаясь на перечисленные обстоятельства, истица просит взыскать с ответчика в свою пользу сумму задатка в двойном размере - <сумма>, возместить судебные расходы.
В судебном заседании истица Ф. не принимала участие, заявлением просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель истицы Ф. - К.В. в судебном заседании требования поддержал по изложенным основаниям.
Ответчик С.А.В. в судебное заседание не явился.
Представитель ответчика С.А.В. - С.А.В. в судебном заседания требования не признал, поддержал ранее представленный на исковое заявление отзыв, согласно которому иск не подлежит удовлетворению, так как переданная сумма не может являться задатком ввиду отсутствия основного договора купли-продажи квартиры, истица сама отказалась от заключения договора из-за несогласия со стоимостью квартиры, возможно применение ст. 333 ГК РФ.
Судом вынесено указанное ранее решение, обжалованное представителем ответчика С.А.В. - С.А.В. на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности судебного постановления. В апелляционной жалобе он указал на неправильные выводы суда о признании переданной денежной суммы задатком, о вине ответчика в незаключении договора купли-продажи квартиры.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика С.А.В. - С.А.В. апелляционную жалобу поддержал и просил ее удовлетворить.
Ответчик С.А.В. в судебное заседание не явился.
Представитель истицы Ф. - К.В. в судебном заседании просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика.
Истица Ф. в судебное заседание не явилась.
Изучив материалы дела, выслушав выступления представителей сторон, проверив решение суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 2 августа 2012 года С.А.В. и Ф. подписали составленное в письменной форме в виде одного документа соглашение о задатке, по которому предметом соглашения является намерение сторон совершить в будущем сделку купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, принадлежащей С.А.В. на праве собственности, за <сумма> (пункты 1.1, 1.2, 1.3 соглашения).
Пунктом 2.1 Соглашения стороны предусмотрели, что в обязательство по покупке квартиры, являющегося предметом соглашения, покупатель вносит продавцу задаток в размере <сумма> при подписании соглашения.
В соответствии с п. 1.4 названного Соглашения стороны обязуются подписать основной договор купли-продажи и произвести полный расчет в срок не позднее 15 сентября 2012 года.
Согласно п. 5.2 названного Соглашения стоимость квартиры за вычетом размера задатка покупатель Ф. оплачивает продавцу С.А.В. при подписании договора купли-продажи в срок до 15 сентября 2012 года.
Примечанием к договору стороны предусмотрели, что в случае неисполнения пунктов 1.4, 5.2 стороны определяют новый срок.
Во исполнение соглашения Ф. передала С.А.В. денежную сумму в размере <сумма>, о чем он составил расписку.
На 15 сентября 2012 года стороны не заключили договор купли-продажи квартиры.
1 ноября 2012 года истица Ф. направила ответчику С.А.В. претензию с просьбой вернуть полученную сумму задатка в двойном размере.
На день предъявления иска 19 декабря 2012 года договор купли-продажи квартиры между сторонами также не заключен.
Удовлетворяя требование истицы, суд исходил из того, что денежная сумма в размере <сумма> передана истицей ответчику в счет причитающихся платежей по договору и в счет обеспечения исполнения договора, является задатком. Суд пришел к выводу, что возложенная на ответчика обязанность по отчуждению квартиры предполагает действия ответчика по направлению истице предложения о заключении договора купли-продажи квартиры. И поскольку ответчик не совершил необходимые действия, то он фактически отказался от продажи квартиры, следовательно, договор купли-продажи квартиры не был заключен по его вине.
Судебная коллегия считает, что решение суда принято без учета всех обстоятельств по делу.
В соответствии с п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Заключенное между сторонами соглашение в части намерения сторон о заключении договора купли-продажи квартиры фактически является предварительным договором о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры.
Согласно п. 4.2 заключенного между сторонами соглашения в случае невыполнения продавцом обязательств по настоящему соглашению он обязуется вернуть покупателю полученный задаток в двойном размере на основании ст. 381 Гражданского кодекса РФ в течение 5 дней с момента отказа от договора.
Переданная истицей ответчику денежная сумма в размере <сумма> является задатком, так как обеспечивала обязательства сторон по заключению договора купли-продажи квартиры по предварительному договору, что допускается п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со ст. 381 Гражданского кодекса РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Судебной коллегией поставлен на обсуждение сторон вопрос о праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>. Доказательства о праве собственности на квартиру на день заключения соглашения о задатке от 2 августа 2012 года сторонами не представлены, поэтому исходя из указанных в п. 1.3 Соглашения сведений о праве собственности ответчика на квартиру следует исходить из принадлежности ответчику квартиры на праве собственности на день заключения Соглашения. Представленная ответчиком справка МУП "БТИ" г. Чебоксары от 31 июля 2013 года N о том, что с 14 августа 1995 года собственником указанной квартиры являлась ФИО1, не подтверждает то обстоятельство, что ФИО1 также являлась собственником квартиры на 2 августа 2012 года, поскольку с 1 июня 1998 года МУП "БТИ" г. Чебоксары не вело учет собственников квартир в связи с введением в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июня 1997 года N 122-ФЗ.
Ответчиком представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26 июля 2013 года N, согласно которой с 31 октября 2012 года собственником указанной квартиры является ФИО2.
Исходя из предусмотренной примечанием к Соглашению оговорки об определении нового срока в случае незаключении договора купли-продажи квартиры до 15 сентября 2012 года, а также положений ст. 435 Гражданского кодекса РФ об оферте следует, что одна из сторон должна была направить другой стороне предложение о новом сроке заключения договора купли-продажи квартиры. Однако допустимые доказательства в подтверждение данного обстоятельства сторонами не представлены. Детализация звонков с телефона истицы не может подтверждать ее объяснения о предложении ответчику о согласовании срока заключения договора купли-продажи квартиры либо о предложении заключения договора, так как содержание разговоров между сторонами не приведено. Следовательно, отсутствует вина сторон в незаключении договора купли-продажи квартиры. И поскольку в разумный срок стороны не согласовали новый срок, в течение которого они обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, на 31 октября 2012 года ответчик С.А.В. не являлся собственником квартиры, то обязательства сторон по заключению договора и задатке прекратились, полученная ответчиком денежная сумма в размере <сумма> как неосновательное обогащение должна быть возвращена истице без учета положений ст. 381 Гражданского кодекса РФ, согласно ст. 1102 Гражданского кодекса РФ.
Выводы суда о вине ответчика в незаключении договора купли-продажи квартиры не соответствуют обстоятельствам дела, решение суда подлежит изменению указанием на взыскание с ответчика в пользу истицы <сумма> и расходов по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части требования, что составит <сумма>, согласно ст. 98 ГПК РФ, так как удовлетворяется требование о взыскании 50 процентов заявленной суммы и при уплате истицей при подаче искового заявления государственной пошлины в размере <сумма>.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что соглашение о задатке ничтожно в отсутствие договора купли-продажи квартиры, не влекут отмену решения суда и полный отказ в иске, так как полученная истицей денежная сумма обеспечивала исполнение предварительного договора, что допускается законом, а не обязательства об оплате по незаключенному договору купли-продажи квартиры.
Изменяя решение суда, судебная коллегия излагает резолютивную часть в новой редакции.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 30 мая 2013 года изменить и резолютивную часть изложить в следующей редакции.
"Взыскать со С.А.В. в пользу Ф. денежную сумму в размере <сумма>, расходы по уплате государственной пошлины в размере <сумма>.
Ф. отказать в удовлетворении остальной части иска к С.А.В. о взыскании денежных средств.".
В остальной части апелляционную жалобу представителя ответчика С.А.В. - С.А.В. на решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 30 мая 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)