Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 сентября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - открытого акционерного общества "Гостиничный комплекс "Сочи-Магнолия" (ИНН 2320033513, ОГРН 1022302920551) - Шулаева А.И. (доверенность от 01.01.2013), в отсутствие представителя истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2013 (судья Тарасенко А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2013 (судьи Кузнецов С.А., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-30399/2012, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "Гостиничный комплекс "Сочи-Магнолия" (далее - общество) о расторжении заключенного Комитетом по управлению имуществом города Сочи (далее - комитет) и обществом договора от 12.02.1998 N 633 аренды занимаемого зданиями и сооружениями гостиницы земельного участка площадью 12 тыс. кв. м, расположенного по Курортному проспекту, N 50 в Центральном районе города Сочи (далее - договор, земельный участок).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2013, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что торговая деятельность на земельном участке, предоставленном для целей размещения гостиницы, является сопутствующей, доказательства ее преимущественного характера не представлены, осуществление названной деятельности не свидетельствует о нарушении ответчиком условий договора, администрацией не обосновано наличие защищаемого в суде интереса, у нее отсутствуют препятствия для изменения условий договора посредством внесения в него изменений, касающихся вида разрешенного использования земельного участка.
Администрация обжаловала судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Заявитель кассационной жалобы считает, что использование обществом отдельных зданий в торговой деятельности противоречит условиям договора, в соответствии с которыми земельный участок предоставлялся обществу для использования в целях осуществления гостиничной деятельности.
В отзыве на кассационную жалобу общество указывает на использование арендуемого земельного участка в строгом соответствии с требованиями закона и условиями договора, без существенных нарушений условий последнего.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Из материалов дела видно и судами установлено, что комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка на сорока девятилетний срок в целях осуществления гостиничной деятельности в находящемся на нем комплексе зданий, строений. Пунктом 1.3 договора установлен запрет на расширительное толкование названного вида разрешенного использования земельного участка.
Установив, что два из четырех расположенных на земельном участке нежилых здания используются обществом для осуществления торговой деятельности, отразив соответствующие обстоятельства в актах от 29.09.2011, от 06.07.2012, администрация направила обществу претензию об устранения нарушения пункта 1.3 договора (письмо от 11.07.2012 N 0205-16/10372), отказ общества в удовлетворении которой (письмо от 13.08.2012 исх. N 0116/130) послужил основанием инициативы арендодателя в вопросе расторжения договора (письмо от 15.08.2012 N 02-05-16/12336 с проектом соглашения о расторжении договора) и последующего обращения в арбитражный суд.
По общим правилам, установленным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Применительно к правоотношениям, связанным с землепользованием, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.
Частью 1 статьи 46 Земельного кодекса со ссылкой на часть 2 статьи 45 Земельного кодекса определено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, в том числе в связи с использованием земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли - не в соответствии с целевым назначением земельного участка.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10 сформулировал правовой подход, согласно которому, применительно к рассматриваемой ситуации, реализация арендодателем своего права на расторжение договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и возможности реализовать исключительное право на приобретение права аренды в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Суды, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса представленные в материалы дела документы и с учетом положений действующего законодательства, пришли к выводу о том, что администрация не доказала наличие обстоятельств, с которыми закон связывает досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя.
Суд апелляционной инстанции правомерно отметил, что пунктом 9.6 приложения N 3 "Критерии балльной оценки гостиниц и других средств размещения различных категорий" к приложению N 1 "Система классификации гостиниц и иных средств размещения" к приказу Министерства спорта, туризма и молодежной политики Российской Федерации от 25.01.2011 N 35 "Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи", наличие в гостиницах объектов торговли названо одним из критериев оценки гостиниц.
Поскольку торговая деятельность общества на земельном участке сопутствует его гостиничной деятельности, ее осуществление не может быть квалифицировано как существенное нарушение договора.
Администрация при доказанности определенных обстоятельств вправе ставить вопрос о внесении в договор изменений, касающихся вида разрешенного использования земельного участка.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2013 по делу N А32-30399/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 27.09.2013 ПО ДЕЛУ N А32-30399/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 сентября 2013 г. по делу N А32-30399/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 сентября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - открытого акционерного общества "Гостиничный комплекс "Сочи-Магнолия" (ИНН 2320033513, ОГРН 1022302920551) - Шулаева А.И. (доверенность от 01.01.2013), в отсутствие представителя истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2013 (судья Тарасенко А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2013 (судьи Кузнецов С.А., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-30399/2012, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "Гостиничный комплекс "Сочи-Магнолия" (далее - общество) о расторжении заключенного Комитетом по управлению имуществом города Сочи (далее - комитет) и обществом договора от 12.02.1998 N 633 аренды занимаемого зданиями и сооружениями гостиницы земельного участка площадью 12 тыс. кв. м, расположенного по Курортному проспекту, N 50 в Центральном районе города Сочи (далее - договор, земельный участок).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2013, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что торговая деятельность на земельном участке, предоставленном для целей размещения гостиницы, является сопутствующей, доказательства ее преимущественного характера не представлены, осуществление названной деятельности не свидетельствует о нарушении ответчиком условий договора, администрацией не обосновано наличие защищаемого в суде интереса, у нее отсутствуют препятствия для изменения условий договора посредством внесения в него изменений, касающихся вида разрешенного использования земельного участка.
Администрация обжаловала судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Заявитель кассационной жалобы считает, что использование обществом отдельных зданий в торговой деятельности противоречит условиям договора, в соответствии с которыми земельный участок предоставлялся обществу для использования в целях осуществления гостиничной деятельности.
В отзыве на кассационную жалобу общество указывает на использование арендуемого земельного участка в строгом соответствии с требованиями закона и условиями договора, без существенных нарушений условий последнего.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Из материалов дела видно и судами установлено, что комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка на сорока девятилетний срок в целях осуществления гостиничной деятельности в находящемся на нем комплексе зданий, строений. Пунктом 1.3 договора установлен запрет на расширительное толкование названного вида разрешенного использования земельного участка.
Установив, что два из четырех расположенных на земельном участке нежилых здания используются обществом для осуществления торговой деятельности, отразив соответствующие обстоятельства в актах от 29.09.2011, от 06.07.2012, администрация направила обществу претензию об устранения нарушения пункта 1.3 договора (письмо от 11.07.2012 N 0205-16/10372), отказ общества в удовлетворении которой (письмо от 13.08.2012 исх. N 0116/130) послужил основанием инициативы арендодателя в вопросе расторжения договора (письмо от 15.08.2012 N 02-05-16/12336 с проектом соглашения о расторжении договора) и последующего обращения в арбитражный суд.
По общим правилам, установленным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Применительно к правоотношениям, связанным с землепользованием, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.
Частью 1 статьи 46 Земельного кодекса со ссылкой на часть 2 статьи 45 Земельного кодекса определено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, в том числе в связи с использованием земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли - не в соответствии с целевым назначением земельного участка.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10 сформулировал правовой подход, согласно которому, применительно к рассматриваемой ситуации, реализация арендодателем своего права на расторжение договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и возможности реализовать исключительное право на приобретение права аренды в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Суды, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Кодекса представленные в материалы дела документы и с учетом положений действующего законодательства, пришли к выводу о том, что администрация не доказала наличие обстоятельств, с которыми закон связывает досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя.
Суд апелляционной инстанции правомерно отметил, что пунктом 9.6 приложения N 3 "Критерии балльной оценки гостиниц и других средств размещения различных категорий" к приложению N 1 "Система классификации гостиниц и иных средств размещения" к приказу Министерства спорта, туризма и молодежной политики Российской Федерации от 25.01.2011 N 35 "Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи", наличие в гостиницах объектов торговли названо одним из критериев оценки гостиниц.
Поскольку торговая деятельность общества на земельном участке сопутствует его гостиничной деятельности, ее осуществление не может быть квалифицировано как существенное нарушение договора.
Администрация при доказанности определенных обстоятельств вправе ставить вопрос о внесении в договор изменений, касающихся вида разрешенного использования земельного участка.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2013 по делу N А32-30399/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)