Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Петрова Е.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Шиловской Н.Ю.
судей Ильинской Л.В. и Кудасовой Т.А.
при секретаре Д.
рассмотрела в судебном заседании 04 апреля 2013 года гражданское дело N 2-2980/12 по апелляционной жалобе Л. на решение Пушкинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 28 ноября 2012 года по иску Л. к ООО "Концерн "Росстрой", ООО "Строительная компания Дальпитерстрой" о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Шиловской Н.Ю., объяснения Л., его представителя - К., представителя ООО "Концерн "Росстрой" - Г., судебная коллегия городского суда,
установила:
Л. обратился в Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга к ООО "Концерн "Росстрой" и ООО "СК Дальпитерстрой" о признании за ним права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>
В обоснование своих требований указал, что 20.05.2008 между ним и ООО "Брик" был заключен договор N <...> об инвестировании строительства жилого дома, по условиям которого Л. взял на себя обязательства оплатить инвестору сумму в размере <...> рублей, а ООО "Брик" по окончании строительства дома обязалось передать Л. <...> квартиру под строительным номером <...>, расположенную по указанному выше адресу. Л. оплатил ООО "Брик" указанную в договоре сумму (л.д. 7 - 10, 11).
В настоящее время строительство жилого дома завершено ООО "СК Дальпитерстрой", а ООО "Брик" находится в состоянии банкротства, однако до настоящего времени документы, необходимые для регистрации права собственности истцу не переданы, в связи с чем истец не может оформить квартиру в собственность.
Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 28 ноября 2012 года в удовлетворении исковых требований было отказано.
В апелляционной жалобе Л. просит решение отменить, полагает его незаконными необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права.
Представители ООО "Дальпитерстрой", ООО "Брик", представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, о дате рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.
Согласно части 1 статьи 327, статье 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции.
Судебная коллегия, выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, ссылаясь на Федеральный закон РФ от 30.12.2004 г. N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", действие которого распространяется на отношения, связанные с перечислением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона, пришел к выводу что денежные средства Л. могли быть привлечены в строительство многоквартирного дома только указанными в ФЗ N 214 способами и только юридическим лицом (независимо от его организационно-правовой формы), имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и разрешение на строительство, при этом договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации.
Денежные средства на инвестирование строительства жилого дома истцом перечислены не ответчикам, а ООО "Брик", на которого в силу условий договора N <...> об инвестировании строительства жилого дома, заключенного 20.05.2008 г. между ООО "Брик" и Л. возложена обязанность передать Л. <...> квартиру, а кроме того, истец не является стороной по договору N <...>, заключенному 29.11.2006 года между ООО "Концерн "Росстрой" и ООО "Брик".
Также суд указал, что с учетом положений статьи 126 и положений параграфа 7 главы IX Закона "О несостоятельности (банкротстве)", требования Л. могут быть предъявлены к ООО "Брик" и только в рамках дела о банкротстве застройщика, оснований, предусмотренных частью 1 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации для возложения исполнения обязательств ООО "Брик" на ответчиков не имеется.
Однако с данным выводом судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
Как установлено материалами дела, Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга N 183 от 04.07.2006 г. ООО "Рубикон", собственнику земельного участка по адресу: <адрес> площадью <...> кв. м с кадастровым номером N <...>, разрешено проектирование и строительство первой очереди жилых домов, газовой котельной, торгово-бытового комплекса, трансформаторной подстанции (л.д. 40).
Согласно договору N 1 от 29.12.2005 г. между ООО "Рубикон" (арендодатель) и ООО "Концерн "Росстрой" (арендатор) арендодатель предоставляет на условиях аренды арендатору часть указанного выше земельного участка общей площадью <...> кв. м, данная часть земельного участка передана ООО "Концерн "Росстрой" по акту от 01.01.2006 г. (л.д. 39, 43).
12.09.2006 г. ООО "Рубикон" и ООО "Концерн "Росстрой" заключили договор об инвестировании строительства жилого дома-3 по адресу: <адрес> (земельный участок площадью <...> кв. м). Согласно условиям договора и приложению N <...> к договору (квартирография к жилому дому N <...>) квартира со строительным номером N <...> должна быть передана ООО "Концерн "Росстрой" (л.д. 29 - 38).
По договору N <...> от 12.09.2006 г. между ООО "Рубикон" и ООО "Концерн "Росстрой" ООО "Рубикон", являясь собственником земельного участка по адресу: <адрес> площадью <...> кв. м с кадастровым номером N <...> не приобретает право собственности на многоквартирный жилой дом N <...>, возводимый на части этого земельного участка. Право собственности на жилой многоквартирный дом N <...> (или его часть), возводимый на части этого земельного участка, приобретают юридические лица, участвующие в создании дома по договору простого товарищества от 03.07.2006 г. в соответствующих долях (л.д. 28).
По соглашению от 21.11.2011 г. между ООО "Рубикон", ООО "Концерн Росстрой" и ООО "СК "Дальпитерстрой", ООО "Рубикон" передало права и обязанности по договору от 12.09.2006 г. ООО "СК "Дальпитерстрой" (л.д. 27).
В результате раздела земельного участка по адресу: <адрес> площадью <...> кв. м с кадастровым номером N <...> был образован земельный участок площадью <...> кв. м с кадастровым номером N <...>, установлен строительный адрес объекта <адрес> (л.д. 14).
31.05.2012 г. Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ООО "СК "Дальпитерстрой" было выдано разрешение на строительство N <...> комплекса жилых домов (корпус 3) по адресу: <адрес> (л.д. 12 - 13, 47).
30.08.2012 г. застройщику ООО "СК "Дальпитерстрой" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N <...> построенного жилого дома (корпус N <...>), расположенного по адресу: <адрес> номер квартиры по данным ПИБ - N <...> (л.д. 62, 64).
Согласно протоколу распределения жилых помещений от 25.09.2012 г. между ООО "Концерн "Росстрой" и ООО "СК "Дальпитерстрой" в жилом доме N <...> по адресу: <адрес> квартира с условным номером N <...> принадлежит ООО "Концерн "Росстрой" (л.д. 16 - 26).
29.11.2006 г. между ООО "Брик" и ООО "Концерн "Росстрой" был заключен договор N <...> об инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, и 22.05.2007 г. - соглашение к нему, в соответствии с которым ООО "Брик" финансирует строительство указанного дома в размере <...> рублей, а ООО "Концерн "Росстрой" по окончании строительства дома передает ООО "Брик" <...> кв. м общей площади квартир, в том числе квартиру со строительным N <...> согласно приложению N <...> к договору.
Согласно акту сверки между ООО "Брик" и ООО "Концерн "Росстрой" от 01.07.2012 г. квартира N <...> оплачена ООО "Брик" в полном объеме - <...> рублей (л.д. 63).
20.05.2008 г. между ООО "Брик" и Л. был заключен договор N <...> об инвестировании строительства жилого дома, в соответствии с которым Л. взял на себя обязательства оплатить инвестору ООО "Брик" <...> рублей, а ООО "Брик" по окончании строительства дома обязалось передать Л. <...> квартиру под строительным номером N <...>, расположенную по строительному адресу: <адрес>
20.05.2008 года Л. оплатил ООО "Брик" указанную в договоре сумму, а именно <...> (л.д. 7 - 10, 11).
На основании договора купли-продажи земельный участок по адресу: <адрес> перешел в собственность ООО "СК "Дальпитерстрой".
ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" было выдано ООО "СК "Дальпитерстрой" разрешение N <...> на присвоение милицейского адреса строению <адрес> присвоен адрес: <адрес> (л.д. 47).
Судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела установлено и следует из материалов дела, что 30 декабря 2008 г. дом по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 78-2316в-2012 (л.д. 64).
Согласно представленной справке ООО "СК "Дальпитерстрой" фактические данные квартиры, которую проинвестировал истец, в соответствии с ведомостью помещений составляют: номер квартиры - N <...>, условный номер - N <...>, этаж - N <...>, общая площадь N <...> кв. м, общая площадь по ПИБ - N <...> кв. м, жилая площадь по ПИБ - N <...> кв. м, площадь кухни по ПИБ - N <...> кв. м.
В силу положений статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат нарушенные, либо оспариваемые права, свободы или законные интересы граждан и организаций.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации, к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Следовательно, признание права собственности на новую вещь, изготовленную с соблюдением закона и иных правовых актов, возможно по решению суда.
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно п. 2 ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно положениям ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, учитывая, что Л. надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору от 20.05.2008 г. путем внесения платы по инвестированию строительства квартиры в полном объеме, то он вправе был рассчитывать на ее получение, а при неисполнении обязательств вправе был требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования к застройщику о признании за ним права собственности на новую вещь в виде квартиры.
Как усматривается из материалов дела, дом полностью построен, введен в эксплуатацию 30 августа 2012 г., что подтверждено разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N 78-2316в-2012, присвоен милицейский адрес, таким образом, квартира как объект недвижимости создана в установленном порядке, индивидуализирована в качестве объекта недвижимости, однако по настоящее время, ответчиками не было предпринято действий, необходимых для регистрации в установленном порядке вновь созданного объекта недвижимости, что нарушает права истца, выполнившего в полном объеме договорные обязательства по инвестированию строительства.
Согласно положениям ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п. 3).
В силу п. 1 ст. 8 указанного Федерального закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Объект долевого строительства можно передать только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 2).
Согласно п. 1 ст. 12 N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" государство в соответствии с названным Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности.
Право собственности на вещь, изготовленную с соблюдением закона и иных правовых актом, приобретается этим лицом, а отсутствие у застройщика намерений осуществить действия, необходимые для регистрации в установленном порядке вновь созданного объекта недвижимости, не может послужить препятствием для приобретения гражданами-инвесторами прав на оплаченные ими квартиры.
Таким образом, судебная коллегия на основании вышеизложенного приходит к выводу, что поскольку строительство дома было завершено, дом введен в эксплуатацию, то права на квартиру согласно заключенному с инвестором договору N <...> от 20.05.2008 г. принадлежат истцу. Все принятые Л. на себя обязательства надлежащим образом исполнены, оплата стоимости квартиры произведена в полном объеме, в связи с чем стал лицом, которому должно принадлежать право собственности на долю в общей долевой собственности на построенный объект в виде квартиры, что соответствует положениям ст. ст. 4, 6, 8 Федерального закона РФ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
При этом, согласно объяснениям представителя ООО "Концерн "Росстрой" факт оплаты истцом суммы по договору, заключенному с ООО "Брик", а также перечисление последним денежных средств за указанную квартиру ООО "Концерн "Росстрой" не оспаривается, указал при этом, что не вправе самостоятельно передать квартиру истцу, поскольку не состоит с ним в договорных отношениях, а по заключенному с ООО "Брик" договору квартира подлежит передаче ООО "Брик", что свидетельствует в совокупности с вышеизложенными нормами материального права, возникновении у истца права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>
При этом, судебная коллегия учитывает, что несогласованность действий участников инвестиционного контракта, не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований и ограничения прав Л. в данном случае.
Вывод суд о том, что Л. может предъявить требования к ООО "Брик" и только в рамках дела о банкротстве застройщика необоснован по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.02.2011 года в отношении ООО "Брик" была введена процедура наблюдения.
Решением того же суда от 19.08.2011 г. ООО "Брик" было признано банкротом, в отношении него открыта процедура конкурсного производства.
Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.11.2011 г. по делу N А56-66493 в отношении ООО "Брик" были применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в частности было определено уведомить всех известных участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области требование Л. о передаче спорного жилого помещения включено в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Брик".
Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2012 года срок конкурсного производства в отношении ООО "Брик" был продлен на 6 месяцев, то есть до 19.08.2012 года.
Право выбора способа защиты нарушенного права, согласно ч. 1 ст. 9, ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежит истцу.
В данном случае Л. воспользовался своим правом и предъявил исковые требования в порядке гражданского судопроизводства именно к застройщику и покупателю земельного участка.
Судебная коллегия полагает, что истец, обращаясь в суд с иском не к инвестору ООО "Брик", но предъявляя требования, основанные на положениях статей 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации к застройщику - ответчику ООО "Концерн Росстрой" и покупателю земельного участка ООО "СК "Дальпитерстрой", получившему разрешение N <...> на присвоение милицейского адреса, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 78-2316в-2012, реализовал право на судебную защиту, гарантированную ст. ст. 45, 46 Конституции Российской Федерации.
Судебная коллегия с учетом сложившихся между истцом и ответчиками правоотношений, исходя из того, что истцом представлены достаточные доказательства возникновения у него соответствующего права на квартиру, приходит к выводу об удовлетворения требования истца применительно к рассматриваемой ситуации.
Таким образом решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 28 ноября 2012 года подлежит отмене с вынесением нового решения о признании за Л. права собственности на однокомнатную квартиру N <...> дома N <...>, литера N <...> по <адрес> в Санкт-Петербурге.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 28 ноября 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Признать за Л. <...> года рождения, уроженца <...> право собственности на однокомнатную квартиру N <...> общей площадью <...> кв. м, жилой площадью <...> кв. м, расположенную на <...> этаже жилого дома N <...>, литера <...> по <адрес> в Санкт-Петербурге.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 04.04.2013 N 33-2879/2013
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 апреля 2013 г. N 33-2879/2013
Судья: Петрова Е.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Шиловской Н.Ю.
судей Ильинской Л.В. и Кудасовой Т.А.
при секретаре Д.
рассмотрела в судебном заседании 04 апреля 2013 года гражданское дело N 2-2980/12 по апелляционной жалобе Л. на решение Пушкинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 28 ноября 2012 года по иску Л. к ООО "Концерн "Росстрой", ООО "Строительная компания Дальпитерстрой" о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Шиловской Н.Ю., объяснения Л., его представителя - К., представителя ООО "Концерн "Росстрой" - Г., судебная коллегия городского суда,
установила:
Л. обратился в Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга к ООО "Концерн "Росстрой" и ООО "СК Дальпитерстрой" о признании за ним права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>
В обоснование своих требований указал, что 20.05.2008 между ним и ООО "Брик" был заключен договор N <...> об инвестировании строительства жилого дома, по условиям которого Л. взял на себя обязательства оплатить инвестору сумму в размере <...> рублей, а ООО "Брик" по окончании строительства дома обязалось передать Л. <...> квартиру под строительным номером <...>, расположенную по указанному выше адресу. Л. оплатил ООО "Брик" указанную в договоре сумму (л.д. 7 - 10, 11).
В настоящее время строительство жилого дома завершено ООО "СК Дальпитерстрой", а ООО "Брик" находится в состоянии банкротства, однако до настоящего времени документы, необходимые для регистрации права собственности истцу не переданы, в связи с чем истец не может оформить квартиру в собственность.
Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 28 ноября 2012 года в удовлетворении исковых требований было отказано.
В апелляционной жалобе Л. просит решение отменить, полагает его незаконными необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права.
Представители ООО "Дальпитерстрой", ООО "Брик", представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, о дате рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.
Согласно части 1 статьи 327, статье 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции.
Судебная коллегия, выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, ссылаясь на Федеральный закон РФ от 30.12.2004 г. N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", действие которого распространяется на отношения, связанные с перечислением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона, пришел к выводу что денежные средства Л. могли быть привлечены в строительство многоквартирного дома только указанными в ФЗ N 214 способами и только юридическим лицом (независимо от его организационно-правовой формы), имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и разрешение на строительство, при этом договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации.
Денежные средства на инвестирование строительства жилого дома истцом перечислены не ответчикам, а ООО "Брик", на которого в силу условий договора N <...> об инвестировании строительства жилого дома, заключенного 20.05.2008 г. между ООО "Брик" и Л. возложена обязанность передать Л. <...> квартиру, а кроме того, истец не является стороной по договору N <...>, заключенному 29.11.2006 года между ООО "Концерн "Росстрой" и ООО "Брик".
Также суд указал, что с учетом положений статьи 126 и положений параграфа 7 главы IX Закона "О несостоятельности (банкротстве)", требования Л. могут быть предъявлены к ООО "Брик" и только в рамках дела о банкротстве застройщика, оснований, предусмотренных частью 1 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации для возложения исполнения обязательств ООО "Брик" на ответчиков не имеется.
Однако с данным выводом судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
Как установлено материалами дела, Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга N 183 от 04.07.2006 г. ООО "Рубикон", собственнику земельного участка по адресу: <адрес> площадью <...> кв. м с кадастровым номером N <...>, разрешено проектирование и строительство первой очереди жилых домов, газовой котельной, торгово-бытового комплекса, трансформаторной подстанции (л.д. 40).
Согласно договору N 1 от 29.12.2005 г. между ООО "Рубикон" (арендодатель) и ООО "Концерн "Росстрой" (арендатор) арендодатель предоставляет на условиях аренды арендатору часть указанного выше земельного участка общей площадью <...> кв. м, данная часть земельного участка передана ООО "Концерн "Росстрой" по акту от 01.01.2006 г. (л.д. 39, 43).
12.09.2006 г. ООО "Рубикон" и ООО "Концерн "Росстрой" заключили договор об инвестировании строительства жилого дома-3 по адресу: <адрес> (земельный участок площадью <...> кв. м). Согласно условиям договора и приложению N <...> к договору (квартирография к жилому дому N <...>) квартира со строительным номером N <...> должна быть передана ООО "Концерн "Росстрой" (л.д. 29 - 38).
По договору N <...> от 12.09.2006 г. между ООО "Рубикон" и ООО "Концерн "Росстрой" ООО "Рубикон", являясь собственником земельного участка по адресу: <адрес> площадью <...> кв. м с кадастровым номером N <...> не приобретает право собственности на многоквартирный жилой дом N <...>, возводимый на части этого земельного участка. Право собственности на жилой многоквартирный дом N <...> (или его часть), возводимый на части этого земельного участка, приобретают юридические лица, участвующие в создании дома по договору простого товарищества от 03.07.2006 г. в соответствующих долях (л.д. 28).
По соглашению от 21.11.2011 г. между ООО "Рубикон", ООО "Концерн Росстрой" и ООО "СК "Дальпитерстрой", ООО "Рубикон" передало права и обязанности по договору от 12.09.2006 г. ООО "СК "Дальпитерстрой" (л.д. 27).
В результате раздела земельного участка по адресу: <адрес> площадью <...> кв. м с кадастровым номером N <...> был образован земельный участок площадью <...> кв. м с кадастровым номером N <...>, установлен строительный адрес объекта <адрес> (л.д. 14).
31.05.2012 г. Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ООО "СК "Дальпитерстрой" было выдано разрешение на строительство N <...> комплекса жилых домов (корпус 3) по адресу: <адрес> (л.д. 12 - 13, 47).
30.08.2012 г. застройщику ООО "СК "Дальпитерстрой" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N <...> построенного жилого дома (корпус N <...>), расположенного по адресу: <адрес> номер квартиры по данным ПИБ - N <...> (л.д. 62, 64).
Согласно протоколу распределения жилых помещений от 25.09.2012 г. между ООО "Концерн "Росстрой" и ООО "СК "Дальпитерстрой" в жилом доме N <...> по адресу: <адрес> квартира с условным номером N <...> принадлежит ООО "Концерн "Росстрой" (л.д. 16 - 26).
29.11.2006 г. между ООО "Брик" и ООО "Концерн "Росстрой" был заключен договор N <...> об инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, и 22.05.2007 г. - соглашение к нему, в соответствии с которым ООО "Брик" финансирует строительство указанного дома в размере <...> рублей, а ООО "Концерн "Росстрой" по окончании строительства дома передает ООО "Брик" <...> кв. м общей площади квартир, в том числе квартиру со строительным N <...> согласно приложению N <...> к договору.
Согласно акту сверки между ООО "Брик" и ООО "Концерн "Росстрой" от 01.07.2012 г. квартира N <...> оплачена ООО "Брик" в полном объеме - <...> рублей (л.д. 63).
20.05.2008 г. между ООО "Брик" и Л. был заключен договор N <...> об инвестировании строительства жилого дома, в соответствии с которым Л. взял на себя обязательства оплатить инвестору ООО "Брик" <...> рублей, а ООО "Брик" по окончании строительства дома обязалось передать Л. <...> квартиру под строительным номером N <...>, расположенную по строительному адресу: <адрес>
20.05.2008 года Л. оплатил ООО "Брик" указанную в договоре сумму, а именно <...> (л.д. 7 - 10, 11).
На основании договора купли-продажи земельный участок по адресу: <адрес> перешел в собственность ООО "СК "Дальпитерстрой".
ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" было выдано ООО "СК "Дальпитерстрой" разрешение N <...> на присвоение милицейского адреса строению <адрес> присвоен адрес: <адрес> (л.д. 47).
Судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела установлено и следует из материалов дела, что 30 декабря 2008 г. дом по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 78-2316в-2012 (л.д. 64).
Согласно представленной справке ООО "СК "Дальпитерстрой" фактические данные квартиры, которую проинвестировал истец, в соответствии с ведомостью помещений составляют: номер квартиры - N <...>, условный номер - N <...>, этаж - N <...>, общая площадь N <...> кв. м, общая площадь по ПИБ - N <...> кв. м, жилая площадь по ПИБ - N <...> кв. м, площадь кухни по ПИБ - N <...> кв. м.
В силу положений статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат нарушенные, либо оспариваемые права, свободы или законные интересы граждан и организаций.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации, к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Следовательно, признание права собственности на новую вещь, изготовленную с соблюдением закона и иных правовых актов, возможно по решению суда.
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно п. 2 ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно положениям ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, учитывая, что Л. надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору от 20.05.2008 г. путем внесения платы по инвестированию строительства квартиры в полном объеме, то он вправе был рассчитывать на ее получение, а при неисполнении обязательств вправе был требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования к застройщику о признании за ним права собственности на новую вещь в виде квартиры.
Как усматривается из материалов дела, дом полностью построен, введен в эксплуатацию 30 августа 2012 г., что подтверждено разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N 78-2316в-2012, присвоен милицейский адрес, таким образом, квартира как объект недвижимости создана в установленном порядке, индивидуализирована в качестве объекта недвижимости, однако по настоящее время, ответчиками не было предпринято действий, необходимых для регистрации в установленном порядке вновь созданного объекта недвижимости, что нарушает права истца, выполнившего в полном объеме договорные обязательства по инвестированию строительства.
Согласно положениям ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п. 3).
В силу п. 1 ст. 8 указанного Федерального закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Объект долевого строительства можно передать только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 2).
Согласно п. 1 ст. 12 N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" государство в соответствии с названным Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности.
Право собственности на вещь, изготовленную с соблюдением закона и иных правовых актом, приобретается этим лицом, а отсутствие у застройщика намерений осуществить действия, необходимые для регистрации в установленном порядке вновь созданного объекта недвижимости, не может послужить препятствием для приобретения гражданами-инвесторами прав на оплаченные ими квартиры.
Таким образом, судебная коллегия на основании вышеизложенного приходит к выводу, что поскольку строительство дома было завершено, дом введен в эксплуатацию, то права на квартиру согласно заключенному с инвестором договору N <...> от 20.05.2008 г. принадлежат истцу. Все принятые Л. на себя обязательства надлежащим образом исполнены, оплата стоимости квартиры произведена в полном объеме, в связи с чем стал лицом, которому должно принадлежать право собственности на долю в общей долевой собственности на построенный объект в виде квартиры, что соответствует положениям ст. ст. 4, 6, 8 Федерального закона РФ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
При этом, согласно объяснениям представителя ООО "Концерн "Росстрой" факт оплаты истцом суммы по договору, заключенному с ООО "Брик", а также перечисление последним денежных средств за указанную квартиру ООО "Концерн "Росстрой" не оспаривается, указал при этом, что не вправе самостоятельно передать квартиру истцу, поскольку не состоит с ним в договорных отношениях, а по заключенному с ООО "Брик" договору квартира подлежит передаче ООО "Брик", что свидетельствует в совокупности с вышеизложенными нормами материального права, возникновении у истца права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>
При этом, судебная коллегия учитывает, что несогласованность действий участников инвестиционного контракта, не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований и ограничения прав Л. в данном случае.
Вывод суд о том, что Л. может предъявить требования к ООО "Брик" и только в рамках дела о банкротстве застройщика необоснован по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.02.2011 года в отношении ООО "Брик" была введена процедура наблюдения.
Решением того же суда от 19.08.2011 г. ООО "Брик" было признано банкротом, в отношении него открыта процедура конкурсного производства.
Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.11.2011 г. по делу N А56-66493 в отношении ООО "Брик" были применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в частности было определено уведомить всех известных участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области требование Л. о передаче спорного жилого помещения включено в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Брик".
Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2012 года срок конкурсного производства в отношении ООО "Брик" был продлен на 6 месяцев, то есть до 19.08.2012 года.
Право выбора способа защиты нарушенного права, согласно ч. 1 ст. 9, ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежит истцу.
В данном случае Л. воспользовался своим правом и предъявил исковые требования в порядке гражданского судопроизводства именно к застройщику и покупателю земельного участка.
Судебная коллегия полагает, что истец, обращаясь в суд с иском не к инвестору ООО "Брик", но предъявляя требования, основанные на положениях статей 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации к застройщику - ответчику ООО "Концерн Росстрой" и покупателю земельного участка ООО "СК "Дальпитерстрой", получившему разрешение N <...> на присвоение милицейского адреса, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 78-2316в-2012, реализовал право на судебную защиту, гарантированную ст. ст. 45, 46 Конституции Российской Федерации.
Судебная коллегия с учетом сложившихся между истцом и ответчиками правоотношений, исходя из того, что истцом представлены достаточные доказательства возникновения у него соответствующего права на квартиру, приходит к выводу об удовлетворения требования истца применительно к рассматриваемой ситуации.
Таким образом решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 28 ноября 2012 года подлежит отмене с вынесением нового решения о признании за Л. права собственности на однокомнатную квартиру N <...> дома N <...>, литера N <...> по <адрес> в Санкт-Петербурге.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 28 ноября 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Признать за Л. <...> года рождения, уроженца <...> право собственности на однокомнатную квартиру N <...> общей площадью <...> кв. м, жилой площадью <...> кв. м, расположенную на <...> этаже жилого дома N <...>, литера <...> по <адрес> в Санкт-Петербурге.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)