Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 01 февраля 2010 года
Постановление в полном объеме изготовлено 08 февраля 2010 года
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: И.Л. Яковенко
судей: Т.А. Аппаковой, К.П. Засорина
при ведении протокола секретарем судебного заседания: К.А. Сухецкой
при участии:
от истца: Тришкин М.В., доверенность от 15.04.2009, паспорт
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Беби"
апелляционное производство N 05АП-60/2010
на решение от 30.11.2009
судьи Е.З. Литвиненко
по делу N А24-4602/2009 Арбитражного суда Камчатского края
по иску (заявлению) ОАО "Единая городская недвижимость"
к ООО "Беби"
о взыскании 187 987 руб. 06 коп., расторжении договора аренды N 420 от 31.01.2008, об обязании ответчика возвратить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Тушканова, 11, общей площадью 104,0 кв. м
установил:
Открытое акционерное общество "Единая городская недвижимость" обратилось в суд с иском к ООО "Беби" о взыскании задолженности по арендной плате, пени за несвоевременную оплату платежей, расторжении договора аренды и обязании ответчика возвратить имущество.
В порядке статьи 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования, отказался от требований о взыскании основного долга по арендной плате в размере 91 620,75 рублей, в части взыскания пени уменьшил требования до 49 271,99 рублей
Решением от 30.11.2009 Арбитражный суд Камчатского края удовлетворил исковые требования.
В судебное заседание представитель заявителя не явился, о времени и месте судебного слушания извещен надлежащим образом.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассмотрел доводы апелляционной жалобы в отсутствие не явившегося лица.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы опроверг, считает решение не подлежащим отмене.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации
Как установлено материалами дела, 31.01.2008 между МУП "Богородское озеро" (арендодатель) и ООО "Беби" (арендатор) был заключен договор N 420 аренды нежилого помещения, срок действия которого стороны установили с 01.12.2007 по 31.10.2008.
Указанное имущество принадлежало МУП "Богородское озеро" на праве хозяйственного ведения. Что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.05.2008.
Согласно п. 3.2. договора арендная плата за текущий месяц вносится арендатором самостоятельно в соответствии с расчетом не позднее 15 числа предыдущего месяца.
Во исполнение своих обязательств по договору, МУП "Богородское озеро" 01.12.2007 по акту передало ответчику помещение площадью 104 кв. м, расположенное по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Тушканова, 11.
На основании постановления главы г. Петропавловск-Камчатский N 3111 от 22.10.2008 МУП "Богородское озеро" было реорганизовано путем преобразования в процессе приватизации в ОАО "Единая городская недвижимость".
Права арендодателя по договору аренды N 420 перешли к преобразованному ОАО "Единая городская недвижимость", о чем ответчик был уведомлен письмом от 13.11.2008.
Право собственности на спорное имущество было зарегистрировано за истцом 16.02.2009.
По истечению срока действия договора аренды N 420 ответчик продолжал использовать имущество, а арендодатель не возражал, в связи с чем договор аренды N 420 считает продленным на неопределенный срок.
Поскольку ответчик несвоевременно оплачивал арендные платежи, истец обратился в суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения истца, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что истцом при подаче настоящего иска соблюден досудебный порядок урегулирования спора в соответствии со статьями 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Из пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Нормами ст. 619 ГК РФ предусмотрены основания, позволяющие арендодателю требовать досрочного расторжения договора аренды, к числу которых относится случай, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Частью 2 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.
Согласно п. 6.4. договора N 420 данный договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае однократного неполного внесения и (или) однократного невнесения Арендатором арендной платы в установленный договором срок.
Поскольку материалами дела подтверждается нарушение ответчиком условий договора аренды в виде несвоевременного внесения арендных платежей, а также соблюдение истцом досудебного порядка и направление ответчику предупреждения от 26.08.2009 о расторжении договора в соответствии с пунктом 6.4. договора, суд правомерно удовлетворил требования о расторжении договора.
Обязанность ответчика в случае прекращения договора аренды возвратить арендованное имущество арендодателю предусмотрена статьей 622 ГК РФ, в связи с чем требование истца о выселении ООО "Беби" из занимаемого помещения правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Проанализировав обстоятельства дела, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о взыскании неустойки за спорный период, с учетом положений статьи 333 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы заявителя о наличие у него преимущественного права на выкуп арендованного имущества, поскольку ответчик не доказал, что является субъектом малого предпринимательства.
- В соответствии со статьей 3 Закона от 22.08.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при соблюдении ряда условий, в числе которых требование о том, что арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение трех и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.08.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором аренды такого имущества;
- Согласно статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Федеральный закон N 159-ФЗ не содержит указания о применении к правоотношениям, возникшим до вступления его в законную силу.
Материалами дела подтверждается, что решение собственника о приватизации спорного имущества путем включения его в уставной капитал истца было утверждено решением Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 14.12.2007 N 773-р (прогнозный план приватизации объектов муниципальной собственности).
Поскольку решение о приватизации спорного имущества было утверждено до вступления в силу указанного закона, на основании и во исполнение актов органов местного самоуправления, то основания для применения статьи 4 ФЗ-159 к сложившимся отношениям отсутствуют.
Ссылки заявителя на наличие между сторонами иного договора аренды суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку в соответствии со статьей 65 АПК РФ заявитель не подтвердил данные доводы.
Суд первой инстанции правомерно отклонил ходатайство ответчика о принятии встречного иска, поскольку данный иск был подан ответчиком с нарушением требований, установленных действующим законодательством.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 30 ноября 2009 года по делу N А51-4602/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
И.Л.ЯКОВЕНКО
Судьи
Т.А.АППАКОВА
К.П.ЗАСОРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.02.2010 N 05АП-60/2010 ПО ДЕЛУ N А24-4602/2009
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 февраля 2010 г. N 05АП-60/2010
Дело N А24-4602/2009
Резолютивная часть постановления оглашена 01 февраля 2010 года
Постановление в полном объеме изготовлено 08 февраля 2010 года
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: И.Л. Яковенко
судей: Т.А. Аппаковой, К.П. Засорина
при ведении протокола секретарем судебного заседания: К.А. Сухецкой
при участии:
от истца: Тришкин М.В., доверенность от 15.04.2009, паспорт
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Беби"
апелляционное производство N 05АП-60/2010
на решение от 30.11.2009
судьи Е.З. Литвиненко
по делу N А24-4602/2009 Арбитражного суда Камчатского края
по иску (заявлению) ОАО "Единая городская недвижимость"
к ООО "Беби"
о взыскании 187 987 руб. 06 коп., расторжении договора аренды N 420 от 31.01.2008, об обязании ответчика возвратить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Тушканова, 11, общей площадью 104,0 кв. м
установил:
Открытое акционерное общество "Единая городская недвижимость" обратилось в суд с иском к ООО "Беби" о взыскании задолженности по арендной плате, пени за несвоевременную оплату платежей, расторжении договора аренды и обязании ответчика возвратить имущество.
В порядке статьи 49 АПК РФ истец уточнил исковые требования, отказался от требований о взыскании основного долга по арендной плате в размере 91 620,75 рублей, в части взыскания пени уменьшил требования до 49 271,99 рублей
Решением от 30.11.2009 Арбитражный суд Камчатского края удовлетворил исковые требования.
В судебное заседание представитель заявителя не явился, о времени и месте судебного слушания извещен надлежащим образом.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассмотрел доводы апелляционной жалобы в отсутствие не явившегося лица.
Представитель истца доводы апелляционной жалобы опроверг, считает решение не подлежащим отмене.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации
Как установлено материалами дела, 31.01.2008 между МУП "Богородское озеро" (арендодатель) и ООО "Беби" (арендатор) был заключен договор N 420 аренды нежилого помещения, срок действия которого стороны установили с 01.12.2007 по 31.10.2008.
Указанное имущество принадлежало МУП "Богородское озеро" на праве хозяйственного ведения. Что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.05.2008.
Согласно п. 3.2. договора арендная плата за текущий месяц вносится арендатором самостоятельно в соответствии с расчетом не позднее 15 числа предыдущего месяца.
Во исполнение своих обязательств по договору, МУП "Богородское озеро" 01.12.2007 по акту передало ответчику помещение площадью 104 кв. м, расположенное по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Тушканова, 11.
На основании постановления главы г. Петропавловск-Камчатский N 3111 от 22.10.2008 МУП "Богородское озеро" было реорганизовано путем преобразования в процессе приватизации в ОАО "Единая городская недвижимость".
Права арендодателя по договору аренды N 420 перешли к преобразованному ОАО "Единая городская недвижимость", о чем ответчик был уведомлен письмом от 13.11.2008.
Право собственности на спорное имущество было зарегистрировано за истцом 16.02.2009.
По истечению срока действия договора аренды N 420 ответчик продолжал использовать имущество, а арендодатель не возражал, в связи с чем договор аренды N 420 считает продленным на неопределенный срок.
Поскольку ответчик несвоевременно оплачивал арендные платежи, истец обратился в суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения истца, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что истцом при подаче настоящего иска соблюден досудебный порядок урегулирования спора в соответствии со статьями 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Из пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Нормами ст. 619 ГК РФ предусмотрены основания, позволяющие арендодателю требовать досрочного расторжения договора аренды, к числу которых относится случай, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Частью 2 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.
Согласно п. 6.4. договора N 420 данный договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае однократного неполного внесения и (или) однократного невнесения Арендатором арендной платы в установленный договором срок.
Поскольку материалами дела подтверждается нарушение ответчиком условий договора аренды в виде несвоевременного внесения арендных платежей, а также соблюдение истцом досудебного порядка и направление ответчику предупреждения от 26.08.2009 о расторжении договора в соответствии с пунктом 6.4. договора, суд правомерно удовлетворил требования о расторжении договора.
Обязанность ответчика в случае прекращения договора аренды возвратить арендованное имущество арендодателю предусмотрена статьей 622 ГК РФ, в связи с чем требование истца о выселении ООО "Беби" из занимаемого помещения правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Проанализировав обстоятельства дела, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о взыскании неустойки за спорный период, с учетом положений статьи 333 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы заявителя о наличие у него преимущественного права на выкуп арендованного имущества, поскольку ответчик не доказал, что является субъектом малого предпринимательства.
- В соответствии со статьей 3 Закона от 22.08.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при соблюдении ряда условий, в числе которых требование о том, что арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение трех и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.08.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором аренды такого имущества;
- Согласно статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Федеральный закон N 159-ФЗ не содержит указания о применении к правоотношениям, возникшим до вступления его в законную силу.
Материалами дела подтверждается, что решение собственника о приватизации спорного имущества путем включения его в уставной капитал истца было утверждено решением Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 14.12.2007 N 773-р (прогнозный план приватизации объектов муниципальной собственности).
Поскольку решение о приватизации спорного имущества было утверждено до вступления в силу указанного закона, на основании и во исполнение актов органов местного самоуправления, то основания для применения статьи 4 ФЗ-159 к сложившимся отношениям отсутствуют.
Ссылки заявителя на наличие между сторонами иного договора аренды суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку в соответствии со статьей 65 АПК РФ заявитель не подтвердил данные доводы.
Суд первой инстанции правомерно отклонил ходатайство ответчика о принятии встречного иска, поскольку данный иск был подан ответчиком с нарушением требований, установленных действующим законодательством.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 30 ноября 2009 года по делу N А51-4602/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
И.Л.ЯКОВЕНКО
Судьи
Т.А.АППАКОВА
К.П.ЗАСОРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)