Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2007 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2007 года
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Можеевой Е.И.
судей Рыжовой Е.В., Юдиной Л.А.
при ведении протокола судебного заседания: помощник судьи Радивон П.С.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации МО Новомосковский район на решение Арбитражного суда Тульской области от 10.11.2006 г. по делу N А68-4944/06-338/5 (судья Драчен А.В.), принятое по заявлению Администрации МО Новомосковский район к УФРС РФ по Тульской области, третье лицо: Глава КФХ "Полюс" Годунов В.А. о признании недействительными действий УФРС РФ по Тульской области по государственной регистрации договора аренды земель сельскохозяйственного назначения N 1 от 24.04.2002 и внесению 12.05.2003 записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 71-01.15-13.2003-0079
при участии:
- от заявителя: не явился, извещен;
- от ответчика: представитель Кузнецов М.В. по доверенности N 01-11/79АС от 15.01.2007, уд. N 009371 от 25.05.2006;
- от третьего лица: Годунов В.А. паспорт <...>;
- установил:
Администрация МО Новомосковский район Тульской области обратилась в Арбитражный суд Тульской области с заявлением о признании недействительными действий УФРС РФ по Тульской области по государственной регистрации договора аренды земель сельскохозяйственного назначения N 1 от 24.04.2002 г. и внесению 12.05.2003 г. записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 71-01.15-13.2003-0079.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 10.11.2006 в удовлетворении заявления Администрации МО Новомосковский район Тульской области отказано.
Не согласившись с решением суда, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Тульской области от 10.11.2006 отменить и принять по делу новый судебный акт, которым заявление Администрации МО Новомосковский район удовлетворить.
Заявитель жалобы ссылается на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
По мнению заявителя жалобы, на момент проведения государственной регистрации договора, последний не соответствовал требованиям ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в связи с чем, являлся ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ.
Вывод суда о преимущественном праве КФХ "Полюс" на аренду земельного участка неправильный, поскольку договорные отношения между Администрацией МО Новомосковский район и Годуновым В.А. в период с 20.02.1998 по 12.05.2003 отсутствовали.
Кроме того, пропуск заявителем срока исковой давности для оспаривания действий по государственной регистрации судом необоснован.
Представители ответчика и третьего лица с апелляционной жалобой не согласны, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В судебное заседание представитель Администрации МО Новомосковский район не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.
Руководствуясь ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося лица.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее Управления Федеральной регистрационной службы по Тульской области, заслушав представителей ответчика и третьего лица, апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Тульской области от 10.11.2006 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что постановлением Главы МО "г. Новомосковск и Новомосковский район" N 973 от 24.04.2002 было предписано продлить срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:15:03 05 01:0003 площадью 27 га пашни, используемого для сельскохозяйственного производства, расположенного на землях сельскохозяйственного назначения по адресу: Тульская обл., Новомосковский район, к(ф)х "Полюс" с 10.04.2001 г. на 17 лет до 09.04.2018 года.
На основании данного постановления был заключен договор аренды N 1 земель сельскохозяйственного назначения от 24.04.2002 г., согласно которому в аренду КФХ "Полюс" передавался земельный участок с кадастровым номером 71:15:03 05 01:0003 для сельскохозяйственного производства, расположенный на землях сельскохозяйственного назначения по адресу: Тульская обл., Новомосковский район, КФХ "Полюс". Договор был заключен на 17 лет, подписан Главой администрации Минаковым Н.Н. и скрепленной печатью Администрации муниципального образования.
Указанный договор согласован Комитетом по управлению имуществом Тульской области 01.04.2003 г.
17.02.2003 Годунов В.А. обратился в Тульский областной регистрационный центр (правопредшественник УФРС РФ по Тульской области) с заявлением о регистрации договора аренды N 1 от 24.04.2002 г.
Договор аренды был зарегистрирован Тульским областным регистрационным центром 12.05.2003 г., запись регистрации N 71-01.15-13.2003-0079.02.
Предметом настоящего заявления является требование Администрации МО Новомосковский район Тульской области о признании недействительными действий УФРС РФ по Тульской области по государственной регистрации договора аренды земель сельскохозяйственного назначения N 1 от 24.04.2002 и внесению 12.05.2003 записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 71-01.15-13.2003-0079.
В обоснование своего требования заявитель указал, что регистрирующий орган при регистрации не проверил действительность договора N 1 от 24.04.2002 и постановления N 973 от 24.04.2002, соответствие условий договора данному постановлению, факт передачи земельного участка.
Договор аренды N 1 от 24.02.2002 и постановление N 973 от 24.04.2002 имеют неустранимые противоречия в дате окончания аренды: договор заключен на срок до 11.05.2020, тогда как в постановлении указан срок окончания аренды - до 09.04.2018.
Договор N 1 является ничтожным, поскольку противоречит ст. 10 Закона РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и ст. 34 Земельного кодекса РФ, в частности, земельный участок предоставлялся в аренду без предварительного опубликования сообщения о наличии предлагаемых в аренду земельных участков, проект границ изготовлен не был, документы о межевании переданного земельного участка отсутствовали. Кроме того, указанный договор подписан неуполномоченным лицом.
В обоснование нарушения прав оспариваемыми действиями заявитель сослался на невозможность распорядиться земельным участком по своему усмотрению.
Рассмотрев данное требование, суд первой инстанции в удовлетворении заявления отказал.
Апелляционная инстанция вывод суда первой инстанции считает правильным.
В силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагает, что оспариваемый ненормативный акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ст. 2 Закона Российской Федерации от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии со ст. 17 Закона Российской Федерации от 21.07.97 N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию права.
В силу ст. 18 указанного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представленные на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.
Основаниями для осуществления Тульским областным регистрационным центром оспариваемых действий послужили постановление Главы МО "г. Новомосковск и Новомосковский район" N 973 от 24.04.2002 и договор аренды N 1 земель сельскохозяйственного назначения от 24.04.2002.
Согласно ст. 26 вышеуказанного Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
Вывод суда области о представлении заявителем всех необходимых в соответствии со ст. 26 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документов является обоснованным.
Материалы дела свидетельствуют, что первоначально спорный земельный участок был предоставлен КФХ "Полюс" в аренду на основании постановления главы Администрации г. Новомосковска и Новомосковского района Тульской области N 120 от 04.02.1993 и договора аренды N 20 от 20.02.1993. Договор был заключен сроком на пять лет. План земель подтверждает фактическое предоставление земельного участка.
После окончания срока действия договора аренды от 20.02.1993, воспользовавшись преимущественным правом на заключение нового договора, предоставленным ему п. 3 ст. 22 ЗК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ, глава КФХ "Полюс" обратился с заявлением о продлении срока данного договора.
10.04.1998 Главой Администрации г. Новомосковска и Новомосковского района Тульской области вынесено постановление N 730, в соответствии с которым заявителю продлялся срок договора аренды на 3 года с оформлением нового договора. Однако в дальнейшем данный договор заключен не был.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Таким образом, поскольку КФХ "Полюс" продолжало пользоваться предоставленным ему в аренду земельным участком и после окончания срока действия договора аренды от 20.02.1993, возражения на это со стороны арендодателя не поступали и земельный участок у арендатора не изымался, то в соответствии с ч. 2 ст. 621, ст. 610 ГК РФ данный договор возобновился на тех же условиях.
Доказательства, опровергающие указанное обстоятельство, в материалах дела отсутствуют.
С учетом вышеизложенного, довод апелляционной жалобы об отсутствии арендных отношений в период с 20.02.1998 по 12.05.2003 является несостоятельным.
Постановлением Главы МО "г. Новомосковск и Новомосковский район" N 973 от 24.04.2002 срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:15:03 05 01:0003 продлен. Во исполнение данного постановления 24.04.2002 был заключен договор аренды N 1.
Противоречий между договором от 24.04.2002 и постановлением N 973 от 24.04.2002 не усматривается, поскольку как постановлением, так и договором срок аренды определен на 17 лет.
Поскольку земельный участок у арендатора не изымался, то необходимость составлять акт приема-передачи к договору от 24.04.2002 отсутствовала. В свою очередь к регистрируемому договору аренды был приложен кадастровый план земельного участка.
Довод заявителя апелляционной жалобы о ничтожности договора аренды, несостоятелен.
Спорный договор аренды земельного участка был заключен 24.02.2002, то есть до принятия Закона РФ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В соответствии со ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со ст. 422 ГК РФ, то есть условия договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Закон РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" такого указания не содержит.
Поскольку КФХ "Полюс" ранее арендовало спорный земельный участок, оно имело преимущественное право на его аренду по истечении срока договора аренды в соответствии с ч. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Следовательно, публикация сообщения о предлагаемых в аренду земельных участках не требовалась. По этой же причине отсутствуют нарушения ст. 10 Закона РФ от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Нарушений ст. 34 Земельного кодекса РФ при предоставлении земельного участка также не установлено.
Доказательства подписания данного договора неуполномоченным лицом в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах, нарушений норм законодательства регистрирующим органом при осуществлении оспариваемых действий не усматривается.
Как правильно отметил суд области, не нарушают оспариваемые действия и права заявителя. Правовых оснований для переоценки указанного обстоятельства у апелляционного суда не имеется.
Таким образом, отказ в удовлетворении заявленных требований является правомерным.
Согласно п. 4 ст. 198 АПК РФ заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными может быть подано в Арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.
Суд области верно указал, что об осуществлении оспариваемых действий заявитель был поставлен в известность письмом N 598 от 12.03.2003.
Обращаясь в Арбитражный суд Тульской области с иском о расторжении договора аренды N 1 от 24.04.2002 г. (дело N А68-ГП-2273-245/4-06), заявитель расценивал договор как заключенный, следовательно, ему было известно об осуществлении действий по его регистрации.
С настоящим требованием Администрация МО Новомосковский район обратилась только в августе 2006 года, то есть по истечении установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ трехмесячного срока обжалования, о чем заявлено ответчиком.
Пропуск указанного срока является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Безусловных оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом вышеуказанных обстоятельств суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Администрация Новомосковского района Тульской области и отмены принятого решения.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тульской области от 10.11.2006 по делу N А68-4944/06-338/5 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации МО Новомосковский район - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.И.МОЖЕЕВА
Судьи
Е.В.РЫЖОВА
Л.А.ЮДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.02.2007 ПО ДЕЛУ N А68-4944/06-338/5
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 февраля 2007 г. по делу N А68-4944/06-338/5
Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2007 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2007 года
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Можеевой Е.И.
судей Рыжовой Е.В., Юдиной Л.А.
при ведении протокола судебного заседания: помощник судьи Радивон П.С.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации МО Новомосковский район на решение Арбитражного суда Тульской области от 10.11.2006 г. по делу N А68-4944/06-338/5 (судья Драчен А.В.), принятое по заявлению Администрации МО Новомосковский район к УФРС РФ по Тульской области, третье лицо: Глава КФХ "Полюс" Годунов В.А. о признании недействительными действий УФРС РФ по Тульской области по государственной регистрации договора аренды земель сельскохозяйственного назначения N 1 от 24.04.2002 и внесению 12.05.2003 записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 71-01.15-13.2003-0079
при участии:
- от заявителя: не явился, извещен;
- от ответчика: представитель Кузнецов М.В. по доверенности N 01-11/79АС от 15.01.2007, уд. N 009371 от 25.05.2006;
- от третьего лица: Годунов В.А. паспорт <...>;
- установил:
Администрация МО Новомосковский район Тульской области обратилась в Арбитражный суд Тульской области с заявлением о признании недействительными действий УФРС РФ по Тульской области по государственной регистрации договора аренды земель сельскохозяйственного назначения N 1 от 24.04.2002 г. и внесению 12.05.2003 г. записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 71-01.15-13.2003-0079.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 10.11.2006 в удовлетворении заявления Администрации МО Новомосковский район Тульской области отказано.
Не согласившись с решением суда, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Тульской области от 10.11.2006 отменить и принять по делу новый судебный акт, которым заявление Администрации МО Новомосковский район удовлетворить.
Заявитель жалобы ссылается на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
По мнению заявителя жалобы, на момент проведения государственной регистрации договора, последний не соответствовал требованиям ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в связи с чем, являлся ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ.
Вывод суда о преимущественном праве КФХ "Полюс" на аренду земельного участка неправильный, поскольку договорные отношения между Администрацией МО Новомосковский район и Годуновым В.А. в период с 20.02.1998 по 12.05.2003 отсутствовали.
Кроме того, пропуск заявителем срока исковой давности для оспаривания действий по государственной регистрации судом необоснован.
Представители ответчика и третьего лица с апелляционной жалобой не согласны, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В судебное заседание представитель Администрации МО Новомосковский район не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.
Руководствуясь ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося лица.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее Управления Федеральной регистрационной службы по Тульской области, заслушав представителей ответчика и третьего лица, апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Тульской области от 10.11.2006 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что постановлением Главы МО "г. Новомосковск и Новомосковский район" N 973 от 24.04.2002 было предписано продлить срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:15:03 05 01:0003 площадью 27 га пашни, используемого для сельскохозяйственного производства, расположенного на землях сельскохозяйственного назначения по адресу: Тульская обл., Новомосковский район, к(ф)х "Полюс" с 10.04.2001 г. на 17 лет до 09.04.2018 года.
На основании данного постановления был заключен договор аренды N 1 земель сельскохозяйственного назначения от 24.04.2002 г., согласно которому в аренду КФХ "Полюс" передавался земельный участок с кадастровым номером 71:15:03 05 01:0003 для сельскохозяйственного производства, расположенный на землях сельскохозяйственного назначения по адресу: Тульская обл., Новомосковский район, КФХ "Полюс". Договор был заключен на 17 лет, подписан Главой администрации Минаковым Н.Н. и скрепленной печатью Администрации муниципального образования.
Указанный договор согласован Комитетом по управлению имуществом Тульской области 01.04.2003 г.
17.02.2003 Годунов В.А. обратился в Тульский областной регистрационный центр (правопредшественник УФРС РФ по Тульской области) с заявлением о регистрации договора аренды N 1 от 24.04.2002 г.
Договор аренды был зарегистрирован Тульским областным регистрационным центром 12.05.2003 г., запись регистрации N 71-01.15-13.2003-0079.02.
Предметом настоящего заявления является требование Администрации МО Новомосковский район Тульской области о признании недействительными действий УФРС РФ по Тульской области по государственной регистрации договора аренды земель сельскохозяйственного назначения N 1 от 24.04.2002 и внесению 12.05.2003 записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 71-01.15-13.2003-0079.
В обоснование своего требования заявитель указал, что регистрирующий орган при регистрации не проверил действительность договора N 1 от 24.04.2002 и постановления N 973 от 24.04.2002, соответствие условий договора данному постановлению, факт передачи земельного участка.
Договор аренды N 1 от 24.02.2002 и постановление N 973 от 24.04.2002 имеют неустранимые противоречия в дате окончания аренды: договор заключен на срок до 11.05.2020, тогда как в постановлении указан срок окончания аренды - до 09.04.2018.
Договор N 1 является ничтожным, поскольку противоречит ст. 10 Закона РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и ст. 34 Земельного кодекса РФ, в частности, земельный участок предоставлялся в аренду без предварительного опубликования сообщения о наличии предлагаемых в аренду земельных участков, проект границ изготовлен не был, документы о межевании переданного земельного участка отсутствовали. Кроме того, указанный договор подписан неуполномоченным лицом.
В обоснование нарушения прав оспариваемыми действиями заявитель сослался на невозможность распорядиться земельным участком по своему усмотрению.
Рассмотрев данное требование, суд первой инстанции в удовлетворении заявления отказал.
Апелляционная инстанция вывод суда первой инстанции считает правильным.
В силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагает, что оспариваемый ненормативный акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ст. 2 Закона Российской Федерации от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии со ст. 17 Закона Российской Федерации от 21.07.97 N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию права.
В силу ст. 18 указанного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представленные на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.
Основаниями для осуществления Тульским областным регистрационным центром оспариваемых действий послужили постановление Главы МО "г. Новомосковск и Новомосковский район" N 973 от 24.04.2002 и договор аренды N 1 земель сельскохозяйственного назначения от 24.04.2002.
Согласно ст. 26 вышеуказанного Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
Вывод суда области о представлении заявителем всех необходимых в соответствии со ст. 26 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документов является обоснованным.
Материалы дела свидетельствуют, что первоначально спорный земельный участок был предоставлен КФХ "Полюс" в аренду на основании постановления главы Администрации г. Новомосковска и Новомосковского района Тульской области N 120 от 04.02.1993 и договора аренды N 20 от 20.02.1993. Договор был заключен сроком на пять лет. План земель подтверждает фактическое предоставление земельного участка.
После окончания срока действия договора аренды от 20.02.1993, воспользовавшись преимущественным правом на заключение нового договора, предоставленным ему п. 3 ст. 22 ЗК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ, глава КФХ "Полюс" обратился с заявлением о продлении срока данного договора.
10.04.1998 Главой Администрации г. Новомосковска и Новомосковского района Тульской области вынесено постановление N 730, в соответствии с которым заявителю продлялся срок договора аренды на 3 года с оформлением нового договора. Однако в дальнейшем данный договор заключен не был.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Таким образом, поскольку КФХ "Полюс" продолжало пользоваться предоставленным ему в аренду земельным участком и после окончания срока действия договора аренды от 20.02.1993, возражения на это со стороны арендодателя не поступали и земельный участок у арендатора не изымался, то в соответствии с ч. 2 ст. 621, ст. 610 ГК РФ данный договор возобновился на тех же условиях.
Доказательства, опровергающие указанное обстоятельство, в материалах дела отсутствуют.
С учетом вышеизложенного, довод апелляционной жалобы об отсутствии арендных отношений в период с 20.02.1998 по 12.05.2003 является несостоятельным.
Постановлением Главы МО "г. Новомосковск и Новомосковский район" N 973 от 24.04.2002 срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:15:03 05 01:0003 продлен. Во исполнение данного постановления 24.04.2002 был заключен договор аренды N 1.
Противоречий между договором от 24.04.2002 и постановлением N 973 от 24.04.2002 не усматривается, поскольку как постановлением, так и договором срок аренды определен на 17 лет.
Поскольку земельный участок у арендатора не изымался, то необходимость составлять акт приема-передачи к договору от 24.04.2002 отсутствовала. В свою очередь к регистрируемому договору аренды был приложен кадастровый план земельного участка.
Довод заявителя апелляционной жалобы о ничтожности договора аренды, несостоятелен.
Спорный договор аренды земельного участка был заключен 24.02.2002, то есть до принятия Закона РФ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В соответствии со ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со ст. 422 ГК РФ, то есть условия договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Закон РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" такого указания не содержит.
Поскольку КФХ "Полюс" ранее арендовало спорный земельный участок, оно имело преимущественное право на его аренду по истечении срока договора аренды в соответствии с ч. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Следовательно, публикация сообщения о предлагаемых в аренду земельных участках не требовалась. По этой же причине отсутствуют нарушения ст. 10 Закона РФ от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Нарушений ст. 34 Земельного кодекса РФ при предоставлении земельного участка также не установлено.
Доказательства подписания данного договора неуполномоченным лицом в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах, нарушений норм законодательства регистрирующим органом при осуществлении оспариваемых действий не усматривается.
Как правильно отметил суд области, не нарушают оспариваемые действия и права заявителя. Правовых оснований для переоценки указанного обстоятельства у апелляционного суда не имеется.
Таким образом, отказ в удовлетворении заявленных требований является правомерным.
Согласно п. 4 ст. 198 АПК РФ заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными может быть подано в Арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.
Суд области верно указал, что об осуществлении оспариваемых действий заявитель был поставлен в известность письмом N 598 от 12.03.2003.
Обращаясь в Арбитражный суд Тульской области с иском о расторжении договора аренды N 1 от 24.04.2002 г. (дело N А68-ГП-2273-245/4-06), заявитель расценивал договор как заключенный, следовательно, ему было известно об осуществлении действий по его регистрации.
С настоящим требованием Администрация МО Новомосковский район обратилась только в августе 2006 года, то есть по истечении установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ трехмесячного срока обжалования, о чем заявлено ответчиком.
Пропуск указанного срока является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Безусловных оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом вышеуказанных обстоятельств суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Администрация Новомосковского района Тульской области и отмены принятого решения.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тульской области от 10.11.2006 по делу N А68-4944/06-338/5 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Администрации МО Новомосковский район - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.И.МОЖЕЕВА
Судьи
Е.В.РЫЖОВА
Л.А.ЮДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)