Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23.01.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 30.01.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Каструба М.В., судей Волковой Ю.А., Рыжовой Е.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Некрасовой С.Е., рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Демина Алексея Владимировича (ИНН 710706384033, ОГРН 305710703300049) на решение Арбитражного суда Тульской области от 17.10.2012 по делу N А68-5087/2012 (судья В.М. Большаков) принятое по исковому заявлению ООО "ТПК "Тройка" (ИНН 7106059913; ОГРН 1047100774753) к Индивидуальному предпринимателю Демину Алексею Владимировичу (ИНН 710706384033; ОГРН 305710703300049) о взыскании 472 420 рублей и встречному исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Демина Алексея Владимировича (ИНН 710706384033; ОГРН 305710703300049) к ООО "ТПК "Тройка" (ИНН 7106059913; ОГРН 1047100774753) о признании недействительными договора аренды N 14-1 от 01.10.2011г. и акта приема-передачи от 01.10.2011, при участии от ИП Демин А.В. (до перерыва) Павлова Я.В. (доверенность от 16.07.2012 N 2), Моисеевой Т.А. (доверенность от 16.07.2012 N 1), (после перерыва) Павлова Я.В. (доверенность от 16.07.2012 N 2) в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Тройка" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю, осуществляющему свою деятельность без образования юридического лица, Демину Алексею Владимировичу (далее - ИП Демин А.В.) о взыскании 472 420 рублей.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец уточнил исковые требования просил взыскать 562 873 рубля 89 копеек, в том числе задолженность по внесению основной части арендной платы в сумме 393 923 рубля 06 копеек, по переменной части арендной платы 31 304 рубля, неустойку за просрочку внесения арендной платы в сумме 137 646 рублей 89 копеек. Уточнение судом области принято.
ИП Демин А.В. предъявил встречное исковое заявление о признании договора аренды N 14-1 от 01 октября 2011 года недействительным; признании акта приема-передачи, являющегося приложением договора N 4 от 01 октября 2011 года недействительным.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 17.10.2012 исковые требования удовлетворены частично. С индивидуального предпринимателя Демина Алексея Владимировича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Тройка" взыскано 343 827 рублей 06 копеек долга, 129 850 рублей 04 копейки пени, всего 473 677 рублей 10 копеек и 11 998 рублей 14 копеек расходов по уплате госпошлины. Встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Демина Алексея Владимировича к ООО "ТПК "Тройка" о признании договора аренды N 14-1 от 01.10.2011г. недействительным оставлено без удовлетворения.
В апелляционной жалобе ИП Демин А.В. просит обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт. Считает, что предмет договора аренды N 14-1 от 01.10.2011 сторонами не согласован, в плане 1 этажа здания, представленном ООО "ТПК "Тройка" в суд первой инстанции содержатся ошибки в указании метража сдаваемой в аренду площади. Указывает, что в связи с тем, что объект не был введен в эксплуатацию, заявитель не мог его использовать по назначению - для осуществления розничной торговли. Полагает, что договор аренды N 14-1 от 01.10.2011 не заключен, поскольку не прошел государственную регистрацию.
Исследовав материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
17 августа 2011 года между индивидуальным предпринимателем Деминым Алексеем Владимировичем и ООО "ТПК "Тройка" заключен предварительный договор, в соответствии с пунктом 1.1 которого, стороны обязуются заключить в будущем договор аренды недвижимого имущества.
Согласно пункту 2.1.1 предварительного договора, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду следующее недвижимое имущество: помещение площадью 36 кв. м, расположенное на 1 этаже согласно схеме - приложению N 1, расположенное в нежилом здании - торгово-развлекательном центре "Тройка-Посад", расположенном по адресу: г. Тула, ул. Каминского, д. 24, лит В.
Помещение передано предпринимателю по акту приема-передачи имущества для выполнения ремонтных работ от 22.08.2011.
В пункте 2 акта приема-передачи стороны указали характеристику строительных конструкций объекта, в том числе наличие приточно-вытяжной воздушной магистрали, кабелей электроснабжения, кабеля видеонаблюдения, противопожарной сигнализации, телефонной линии, интернета, датчиков пожарной сигнализации, выпуска трубы водопровода пожаротушения. Стороны констатировали, что указанное оборудование исправно.
В соответствии с пунктом 3 акта приема-передачи, акт является подтверждением того, что помещения фактически переданы от арендодателя к арендатору в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию для проведения ремонтных работ.
01 октября 2011 года между индивидуальным предпринимателем Деминым Алексеем Владимировичем и ООО "ТПК "Тройка" 01.10.2011 был заключен договор аренды N 14-1 недвижимого имущества: нежилого помещения, площадью 36,6 кв. м, расположенного на 1 этаже нежилого здания - Торгово-развлекательного центра "Тройка-Посад", расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, ул. Каминского, д. 24, лит. В.
Помещение передано арендатору 26 ноября 2011 года по акту приема-передачи.
Согласно разделу 4 договора арендная плата складывается из двух составляющих - основной и переменной частей. Основная составляющая установлена в размере 107 238 рублей в месяц, в том числе НДС - 16 358 рублей 34 копейки. Переменная составляющая арендной платы рассчитывается ежемесячно в соответствии с приложением N 5 к договору.
В соответствии с пунктом 4.4 договора основную арендную плату арендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа текущего месяца за текущий месяц в размере, определенном пунктом 4.2 договора.
Согласно пункту 4.5 договора оплата переменной части арендной платы за текущий месяц осуществляется арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 25 числа каждого календарного месяца следующего за истекшим, в размере исчисленном согласно пункту 4.3. договора согласно показаний приборов учета.
Судом первой инстанции установлено и сторонами не оспаривается, что в нарушение пункта 1.4 договора арендатором не была внесена в полном объеме основная и переменная часть арендной платы за декабрь 2011 года, январь - май 2012 года.
Согласно расчету истца, представленному в суд первой инстанции, общая сумма задолженности по арендной плате составляет 425 227 рублей 06 копеек, в том числе: по основной части арендной части арендной платы - 393 923 рубля 06 копеек, по переменной части арендной платы - 31 304 рубля.
Пунктом 5.3 договора предусмотрена уплата арендатором неустойки в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Истцом заявлена ко взысканию неустойка за период с 11.01.2012 по 17.05.2012 по основной части арендной платы в размере 117 293 рубля 26 копеек и 12 557 рублей 14 копеек за период с 26.01.2012 по 17.05.2012 по переменной части арендной платы.
Из материалов дела следует, что 27 апреля 2012 года в адрес ответчика была направлена претензия с требованием погасить сумму задолженности по основной арендной плате, а также уплатить неустойку в установленном размере. В свою очередь 01.03.2012 в адрес истца поступило заявление от ответчика о расторжении договора аренды N 14-1. По акту приема-передачи 17.05.2012 арендуемое имущество было возвращено арендатором арендодателю.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В свою очередь на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Пунктом 3.2.4 договора арендодателю предоставлено право использовать обеспечительный взнос полностью или частично для компенсации ущерба, понесенного в результате действий арендатора или неисполнения им своих обязательства по договору, производить вычеты из полученной им суммы обеспечительного платежа в размере сумм, причитающихся арендодателю в соответствии с условиями договора.
Судом области установлено, что с 03.10.2011 по 08.11.2011 ИП Деминым частями была внесена сумма обеспечительного взноса в размере 81 400 руб.
Суд первой инстанции на основании расчета ООО "ТПК "Тройка" взыскал с ИП Демина А.В. задолженность по арендной плате с учетом зачета обеспечительного платежа 312 523 руб. 06 коп. по основной части арендной платы и 31 304 руб. по переменной части, а также неустойку в сумме 117 293 руб. 26 коп. по основной части арендной платы и 12 557 руб. 14 коп. по переменной части арендной платы.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для взыскания переменной части арендной платы и неустойки по ней ввиду следующего.
Как следует из условий пунктом 4.3, 4.5 и приложения N 5 к договору, переменная составляющая арендной платы представляет собой оплату коммунальных услуг, размер которой определяется расчетным путем на основании показаний приборов учета электроэнергии, тепловой энергии и воды. В приложении N 5 к договору сторонами согласованы формулы определения стоимости для каждой из указанных коммунальных услуг, составляющей частью данных формул является показания приборов учета по каждому коммунальному ресурсу, общее количество арендаторов, площадь всего здания торгового центра и др. ООО "ТПК "Тройка" представив расчет переменной арендной платы не представила суду доказательств, подтверждающих показания приборов учета за спорные периоды, а также данные подтверждающие общее количество арендаторов и площадь здания.
В связи с изложенным, представленный ООО "ТПК "Тройка" расчет не может быть принят в качестве доказательства размера переменной арендной платы в связи с чем исковые требования ООО "ТПК "Тройка" о взыскании переменной составляющей арендной платы и насчитанной на нее неустойки удовлетворению не подлежат.
В связи с изложенным, обжалуемое решение в части взыскания 31 304 руб. переменной арендной платы и 12 557 руб. 14 коп. неустойки по ней подлежит отмене.
Поскольку предприниматель не оплатил стоимость аренды за заявленный период, взыскание задолженности ИП Демина А.В. по основной арендной плате в сумме 312 523 руб. 06 коп. и начисленной на нее неустойки в сумме 117 293 руб. 26 коп. суд апелляционной инстанции считает правильным.
Суд апелляционной инстанции также соглашается с позицией суда области, отклонившего встречные исковые требования ИП Демина А.В. В обоснование требования о признании договора аренды недействительным ИП Демин А.В. указывает, что кадастровый паспорт на объект аренды не передан арендодателем, предмет договора от 01.10.2011 N 14-1 не определен, вследствие чего договор является не заключенным.
Как следует из материалов дела, спорный объект был передан предпринимателю 22.08.2011 после подписания предварительного договора от 17.08.2011. Получив указанное помещение, предприниматель произвел в нем ремонтные работы, что подтверждается актом N 4 от 10.05.2012, по которому арендное помещение было возвращено арендодателю и в котором указаны произведенные предпринимателем неотделимые улучшения. Отсюда следует, что предприниматель, получив объект по предварительному договору, не имел неясностей в его площади либо технических характеристиках и произвел его ремонт по имеющимся параметрам. Заключая основной договор аренды 01.10.2011 арендатор знал как технические характеристики получаемого в аренду объекта так и его фактическое состояние.
Из обстоятельств дела следует, что заключая договор аренды предприниматель осознавал состояние всего здания торгового центра, а также возможность использования арендованного имущества в данном торговом центре в соответствии с планируемым назначением.
Таким образом, из обстоятельств дела следует, что ИП Демин А.В. не имел заблуждений относительно параметров и состояния, передаваемого ему в аренду имущества, а также с учетом состояния всего здания торгового центра мог определить возможность используемого полученного имущества по назначению - для розничной торговли промышленными товарами.
В связи с изложенным, оснований для признания договора аренды недействительным либо незаключенным не имеется. Также не имеется оснований для признания недействительным акта приема-передачи к договору аренды от 01.10.2011. В обоснование данных требований предприниматель указывает, что данный акт является приложением к договору, подписан одновременно с договором и не может являться доказательством совершения приема-передачи объекта аренды в будущем.
Однако из обстоятельств дела следует, что спорное помещение было передано предпринимателю на основании предварительного договора по акту от 22.08.2011 и на момент заключения договора аренды от 01.10.2011 арендодателю не возвращалось.
Таким образом, передача спорного помещения состоялась до заключения договора аренды, а указание в оспариваемом акте даты передачи - 26.11.2011 связано с согласованием сторонами даты, с которой данное помещение передавалось по договору аренды и с которой в силу пункта 4.1 договора подлежат начислению арендные платежи.
Таким образом, оспариваемый акт отражает фактически сложившиеся между сторонами отношения на основании их волеизъявления. Согласование в данном акте каких-либо условий, противоречащих нормам закона либо заключенных с пороком воли судом апелляционной инстанции не установлено, в связи с чем оснований для признания данного акта недействительным не имеется.
ИП Деминым А.В. также заявлены доводы о том, что здание торгового центра не было введено в эксплуатацию ООО "ТПК "Тройка", арендодатель при заключении договора не передал предпринимателю техническую документацию, на объекте были непригодны к использованию системы электроснабжения, вентиляции, пожарной сигнализации. Указанные обстоятельства предприниматель расценивает как доказательства непригодности использования объекта аренды по назначению.
Суд апелляционной инстанции отклоняет указанные доводы как необоснованные, поскольку предприниматель ни при заключении договора, ни в период фактического пользования помещением не предъявлял обществу каких-либо претензий о невозможности использования помещения по назначению, при том, что все перечисленные инженерные системы проверяются путем обычного включения. Предпринимателем не представлено доказательств того, что отсутствие технической документации препятствовало ему использовать помещение по назначению, претензии по отсутствию такой документации к обществу также не предъявлялись.
Отклоняя довод заявителя жалобы о том, что здание торгового центра не введено в эксплуатацию и арендное помещение не могло использоваться арендатором, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее.
Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Здание торгового центра по адресу: г. Тула, ул. Каминского, д. 24, лит В принадлежит ООО "ТПК "Тройка" на праве собственности, что подтверждается свидетельством от 06.12.2007. О проводимой в здании реконструкции предпринимателю было достоверно известно, арендуемые им помещения он ремонтировал самостоятельно. То есть, предприниматель исходя из собственного волеизъявления заключил с обществом договор аренды помещения в здании, в котором производилась реконструкция и которое не было введено в эксплуатацию. При этом, как указывалось выше, предприниматель имел все возможности установить фактическое состояние как своего помещения, так и всего здания. При таких обстоятельствах заключение указанного договора в своей воле и при своем интересе является коммерческим риском предпринимателя.
Представленный обществом акт обследования от 04.10.2011 за подписью Трофимова А.Е., в котором указано, что на момент проверки предпринимательская деятельность ИП Деминым в арендованном помещении не ведется, не может служить доказательством невозможности использования объекта аренды по назначению поскольку осмотр произведен через 3 дня после заключения договора и до установленной актом приема-передачи даты передачи помещения по договору аренды.
Представители ООО "ТПК "Тройка" заявили ходатайство об опросе в судебном заседании в качестве свидетеля Трофимова А.Е. в отношении сведений о состоянии арендуемого объекта.
Судом апелляционной инстанции отказано в удовлетворении данного ходатайства, поскольку, как указано выше, осмотр спорного помещения, производился Трофимовым А.Е. до передачи спорного помещения в пользование по договору аренды (в акте установлен срок начала пользования имуществом 26.11.2011). Кроме того, с учетом правоотношений сторон, свидетельские показания по данному спору не могут быть приняты в качестве доказательства возможности использования арендованного помещения.
Таким образом, объект аренды был передан ИП Демину А.В. и несмотря на то, что по результатам произведенной реконструкции здание торгового центра не было введено в эксплуатацию, помещение использовалось арендатором, который производил оплату аренды. В деле отсутствуют доказательства того, что арендованное помещение не могло быть использовано ИП Деминым А.В. в целях, предусмотренных договором аренды.
Довод апелляционной жалобы о том, что поскольку договор аренды N 14-1 от 01.10.2011 заключен на срок более 1 года, то подлежал государственной регистрации, отсутствие которой свидетельствует о незаключенности данного договора, не принимается судом апелляционной инстанции. В соответствии с пунктом 1.3 договора, срок аренды устанавливается с момента передачи объекта арендатору по 20 октября 2012 года. Для использования по договору аренды объект передается с 26.11.2011, следовательно договор аренды N 14-1 от 01.10.2011 был заключен на срок менее одного года, поэтому не подлежит государственной регистрации. Фактическое нахождение спорного помещения в пользовании предпринимателя до установленного в акте срока передачи не может быть отнесено к сроку пользования по договору аренды.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по госпошлине по иску в сумме 10 887 рублей 15 копеек относятся на ответчика, в сумме 1110 рублей 99 копеек на истца.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в сумме 1814 рублей 80 копеек относятся на ответчика, в сумме 185 рублей 20 копеек на истца.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 27 сентября 2012 по делу N А68-5087/2012 отменить в части взыскания переменной части арендной платы в размере 31304 рубля и неустойки по переменной части арендной платы в размере 12 557 рублей 14 копеек.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Демина Алексея Владимировича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Тройка" 312 523 рубля 06 копеек задолженности, 117 293 рубля 26 копеек пени, 10 887 рублей 15 копеек госпошлины по первоначальному иску и 185 рублей 20 копеек госпошлины по апелляционной жалобе. В остальной части исковых требований ООО "ТПК "Тройка" отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований индивидуальному предпринимателю Демину Алексею Владимировичу отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.В.КАСТРУБА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.01.2013 ПО ДЕЛУ N А68-5087/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 января 2013 г. по делу N А68-5087/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 23.01.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 30.01.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Каструба М.В., судей Волковой Ю.А., Рыжовой Е.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Некрасовой С.Е., рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Демина Алексея Владимировича (ИНН 710706384033, ОГРН 305710703300049) на решение Арбитражного суда Тульской области от 17.10.2012 по делу N А68-5087/2012 (судья В.М. Большаков) принятое по исковому заявлению ООО "ТПК "Тройка" (ИНН 7106059913; ОГРН 1047100774753) к Индивидуальному предпринимателю Демину Алексею Владимировичу (ИНН 710706384033; ОГРН 305710703300049) о взыскании 472 420 рублей и встречному исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Демина Алексея Владимировича (ИНН 710706384033; ОГРН 305710703300049) к ООО "ТПК "Тройка" (ИНН 7106059913; ОГРН 1047100774753) о признании недействительными договора аренды N 14-1 от 01.10.2011г. и акта приема-передачи от 01.10.2011, при участии от ИП Демин А.В. (до перерыва) Павлова Я.В. (доверенность от 16.07.2012 N 2), Моисеевой Т.А. (доверенность от 16.07.2012 N 1), (после перерыва) Павлова Я.В. (доверенность от 16.07.2012 N 2) в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Тройка" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю, осуществляющему свою деятельность без образования юридического лица, Демину Алексею Владимировичу (далее - ИП Демин А.В.) о взыскании 472 420 рублей.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец уточнил исковые требования просил взыскать 562 873 рубля 89 копеек, в том числе задолженность по внесению основной части арендной платы в сумме 393 923 рубля 06 копеек, по переменной части арендной платы 31 304 рубля, неустойку за просрочку внесения арендной платы в сумме 137 646 рублей 89 копеек. Уточнение судом области принято.
ИП Демин А.В. предъявил встречное исковое заявление о признании договора аренды N 14-1 от 01 октября 2011 года недействительным; признании акта приема-передачи, являющегося приложением договора N 4 от 01 октября 2011 года недействительным.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 17.10.2012 исковые требования удовлетворены частично. С индивидуального предпринимателя Демина Алексея Владимировича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Тройка" взыскано 343 827 рублей 06 копеек долга, 129 850 рублей 04 копейки пени, всего 473 677 рублей 10 копеек и 11 998 рублей 14 копеек расходов по уплате госпошлины. Встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Демина Алексея Владимировича к ООО "ТПК "Тройка" о признании договора аренды N 14-1 от 01.10.2011г. недействительным оставлено без удовлетворения.
В апелляционной жалобе ИП Демин А.В. просит обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт. Считает, что предмет договора аренды N 14-1 от 01.10.2011 сторонами не согласован, в плане 1 этажа здания, представленном ООО "ТПК "Тройка" в суд первой инстанции содержатся ошибки в указании метража сдаваемой в аренду площади. Указывает, что в связи с тем, что объект не был введен в эксплуатацию, заявитель не мог его использовать по назначению - для осуществления розничной торговли. Полагает, что договор аренды N 14-1 от 01.10.2011 не заключен, поскольку не прошел государственную регистрацию.
Исследовав материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
17 августа 2011 года между индивидуальным предпринимателем Деминым Алексеем Владимировичем и ООО "ТПК "Тройка" заключен предварительный договор, в соответствии с пунктом 1.1 которого, стороны обязуются заключить в будущем договор аренды недвижимого имущества.
Согласно пункту 2.1.1 предварительного договора, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду следующее недвижимое имущество: помещение площадью 36 кв. м, расположенное на 1 этаже согласно схеме - приложению N 1, расположенное в нежилом здании - торгово-развлекательном центре "Тройка-Посад", расположенном по адресу: г. Тула, ул. Каминского, д. 24, лит В.
Помещение передано предпринимателю по акту приема-передачи имущества для выполнения ремонтных работ от 22.08.2011.
В пункте 2 акта приема-передачи стороны указали характеристику строительных конструкций объекта, в том числе наличие приточно-вытяжной воздушной магистрали, кабелей электроснабжения, кабеля видеонаблюдения, противопожарной сигнализации, телефонной линии, интернета, датчиков пожарной сигнализации, выпуска трубы водопровода пожаротушения. Стороны констатировали, что указанное оборудование исправно.
В соответствии с пунктом 3 акта приема-передачи, акт является подтверждением того, что помещения фактически переданы от арендодателя к арендатору в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию для проведения ремонтных работ.
01 октября 2011 года между индивидуальным предпринимателем Деминым Алексеем Владимировичем и ООО "ТПК "Тройка" 01.10.2011 был заключен договор аренды N 14-1 недвижимого имущества: нежилого помещения, площадью 36,6 кв. м, расположенного на 1 этаже нежилого здания - Торгово-развлекательного центра "Тройка-Посад", расположенного по адресу: Тульская область, г. Тула, ул. Каминского, д. 24, лит. В.
Помещение передано арендатору 26 ноября 2011 года по акту приема-передачи.
Согласно разделу 4 договора арендная плата складывается из двух составляющих - основной и переменной частей. Основная составляющая установлена в размере 107 238 рублей в месяц, в том числе НДС - 16 358 рублей 34 копейки. Переменная составляющая арендной платы рассчитывается ежемесячно в соответствии с приложением N 5 к договору.
В соответствии с пунктом 4.4 договора основную арендную плату арендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа текущего месяца за текущий месяц в размере, определенном пунктом 4.2 договора.
Согласно пункту 4.5 договора оплата переменной части арендной платы за текущий месяц осуществляется арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 25 числа каждого календарного месяца следующего за истекшим, в размере исчисленном согласно пункту 4.3. договора согласно показаний приборов учета.
Судом первой инстанции установлено и сторонами не оспаривается, что в нарушение пункта 1.4 договора арендатором не была внесена в полном объеме основная и переменная часть арендной платы за декабрь 2011 года, январь - май 2012 года.
Согласно расчету истца, представленному в суд первой инстанции, общая сумма задолженности по арендной плате составляет 425 227 рублей 06 копеек, в том числе: по основной части арендной части арендной платы - 393 923 рубля 06 копеек, по переменной части арендной платы - 31 304 рубля.
Пунктом 5.3 договора предусмотрена уплата арендатором неустойки в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Истцом заявлена ко взысканию неустойка за период с 11.01.2012 по 17.05.2012 по основной части арендной платы в размере 117 293 рубля 26 копеек и 12 557 рублей 14 копеек за период с 26.01.2012 по 17.05.2012 по переменной части арендной платы.
Из материалов дела следует, что 27 апреля 2012 года в адрес ответчика была направлена претензия с требованием погасить сумму задолженности по основной арендной плате, а также уплатить неустойку в установленном размере. В свою очередь 01.03.2012 в адрес истца поступило заявление от ответчика о расторжении договора аренды N 14-1. По акту приема-передачи 17.05.2012 арендуемое имущество было возвращено арендатором арендодателю.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В свою очередь на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Пунктом 3.2.4 договора арендодателю предоставлено право использовать обеспечительный взнос полностью или частично для компенсации ущерба, понесенного в результате действий арендатора или неисполнения им своих обязательства по договору, производить вычеты из полученной им суммы обеспечительного платежа в размере сумм, причитающихся арендодателю в соответствии с условиями договора.
Судом области установлено, что с 03.10.2011 по 08.11.2011 ИП Деминым частями была внесена сумма обеспечительного взноса в размере 81 400 руб.
Суд первой инстанции на основании расчета ООО "ТПК "Тройка" взыскал с ИП Демина А.В. задолженность по арендной плате с учетом зачета обеспечительного платежа 312 523 руб. 06 коп. по основной части арендной платы и 31 304 руб. по переменной части, а также неустойку в сумме 117 293 руб. 26 коп. по основной части арендной платы и 12 557 руб. 14 коп. по переменной части арендной платы.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для взыскания переменной части арендной платы и неустойки по ней ввиду следующего.
Как следует из условий пунктом 4.3, 4.5 и приложения N 5 к договору, переменная составляющая арендной платы представляет собой оплату коммунальных услуг, размер которой определяется расчетным путем на основании показаний приборов учета электроэнергии, тепловой энергии и воды. В приложении N 5 к договору сторонами согласованы формулы определения стоимости для каждой из указанных коммунальных услуг, составляющей частью данных формул является показания приборов учета по каждому коммунальному ресурсу, общее количество арендаторов, площадь всего здания торгового центра и др. ООО "ТПК "Тройка" представив расчет переменной арендной платы не представила суду доказательств, подтверждающих показания приборов учета за спорные периоды, а также данные подтверждающие общее количество арендаторов и площадь здания.
В связи с изложенным, представленный ООО "ТПК "Тройка" расчет не может быть принят в качестве доказательства размера переменной арендной платы в связи с чем исковые требования ООО "ТПК "Тройка" о взыскании переменной составляющей арендной платы и насчитанной на нее неустойки удовлетворению не подлежат.
В связи с изложенным, обжалуемое решение в части взыскания 31 304 руб. переменной арендной платы и 12 557 руб. 14 коп. неустойки по ней подлежит отмене.
Поскольку предприниматель не оплатил стоимость аренды за заявленный период, взыскание задолженности ИП Демина А.В. по основной арендной плате в сумме 312 523 руб. 06 коп. и начисленной на нее неустойки в сумме 117 293 руб. 26 коп. суд апелляционной инстанции считает правильным.
Суд апелляционной инстанции также соглашается с позицией суда области, отклонившего встречные исковые требования ИП Демина А.В. В обоснование требования о признании договора аренды недействительным ИП Демин А.В. указывает, что кадастровый паспорт на объект аренды не передан арендодателем, предмет договора от 01.10.2011 N 14-1 не определен, вследствие чего договор является не заключенным.
Как следует из материалов дела, спорный объект был передан предпринимателю 22.08.2011 после подписания предварительного договора от 17.08.2011. Получив указанное помещение, предприниматель произвел в нем ремонтные работы, что подтверждается актом N 4 от 10.05.2012, по которому арендное помещение было возвращено арендодателю и в котором указаны произведенные предпринимателем неотделимые улучшения. Отсюда следует, что предприниматель, получив объект по предварительному договору, не имел неясностей в его площади либо технических характеристиках и произвел его ремонт по имеющимся параметрам. Заключая основной договор аренды 01.10.2011 арендатор знал как технические характеристики получаемого в аренду объекта так и его фактическое состояние.
Из обстоятельств дела следует, что заключая договор аренды предприниматель осознавал состояние всего здания торгового центра, а также возможность использования арендованного имущества в данном торговом центре в соответствии с планируемым назначением.
Таким образом, из обстоятельств дела следует, что ИП Демин А.В. не имел заблуждений относительно параметров и состояния, передаваемого ему в аренду имущества, а также с учетом состояния всего здания торгового центра мог определить возможность используемого полученного имущества по назначению - для розничной торговли промышленными товарами.
В связи с изложенным, оснований для признания договора аренды недействительным либо незаключенным не имеется. Также не имеется оснований для признания недействительным акта приема-передачи к договору аренды от 01.10.2011. В обоснование данных требований предприниматель указывает, что данный акт является приложением к договору, подписан одновременно с договором и не может являться доказательством совершения приема-передачи объекта аренды в будущем.
Однако из обстоятельств дела следует, что спорное помещение было передано предпринимателю на основании предварительного договора по акту от 22.08.2011 и на момент заключения договора аренды от 01.10.2011 арендодателю не возвращалось.
Таким образом, передача спорного помещения состоялась до заключения договора аренды, а указание в оспариваемом акте даты передачи - 26.11.2011 связано с согласованием сторонами даты, с которой данное помещение передавалось по договору аренды и с которой в силу пункта 4.1 договора подлежат начислению арендные платежи.
Таким образом, оспариваемый акт отражает фактически сложившиеся между сторонами отношения на основании их волеизъявления. Согласование в данном акте каких-либо условий, противоречащих нормам закона либо заключенных с пороком воли судом апелляционной инстанции не установлено, в связи с чем оснований для признания данного акта недействительным не имеется.
ИП Деминым А.В. также заявлены доводы о том, что здание торгового центра не было введено в эксплуатацию ООО "ТПК "Тройка", арендодатель при заключении договора не передал предпринимателю техническую документацию, на объекте были непригодны к использованию системы электроснабжения, вентиляции, пожарной сигнализации. Указанные обстоятельства предприниматель расценивает как доказательства непригодности использования объекта аренды по назначению.
Суд апелляционной инстанции отклоняет указанные доводы как необоснованные, поскольку предприниматель ни при заключении договора, ни в период фактического пользования помещением не предъявлял обществу каких-либо претензий о невозможности использования помещения по назначению, при том, что все перечисленные инженерные системы проверяются путем обычного включения. Предпринимателем не представлено доказательств того, что отсутствие технической документации препятствовало ему использовать помещение по назначению, претензии по отсутствию такой документации к обществу также не предъявлялись.
Отклоняя довод заявителя жалобы о том, что здание торгового центра не введено в эксплуатацию и арендное помещение не могло использоваться арендатором, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее.
Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Здание торгового центра по адресу: г. Тула, ул. Каминского, д. 24, лит В принадлежит ООО "ТПК "Тройка" на праве собственности, что подтверждается свидетельством от 06.12.2007. О проводимой в здании реконструкции предпринимателю было достоверно известно, арендуемые им помещения он ремонтировал самостоятельно. То есть, предприниматель исходя из собственного волеизъявления заключил с обществом договор аренды помещения в здании, в котором производилась реконструкция и которое не было введено в эксплуатацию. При этом, как указывалось выше, предприниматель имел все возможности установить фактическое состояние как своего помещения, так и всего здания. При таких обстоятельствах заключение указанного договора в своей воле и при своем интересе является коммерческим риском предпринимателя.
Представленный обществом акт обследования от 04.10.2011 за подписью Трофимова А.Е., в котором указано, что на момент проверки предпринимательская деятельность ИП Деминым в арендованном помещении не ведется, не может служить доказательством невозможности использования объекта аренды по назначению поскольку осмотр произведен через 3 дня после заключения договора и до установленной актом приема-передачи даты передачи помещения по договору аренды.
Представители ООО "ТПК "Тройка" заявили ходатайство об опросе в судебном заседании в качестве свидетеля Трофимова А.Е. в отношении сведений о состоянии арендуемого объекта.
Судом апелляционной инстанции отказано в удовлетворении данного ходатайства, поскольку, как указано выше, осмотр спорного помещения, производился Трофимовым А.Е. до передачи спорного помещения в пользование по договору аренды (в акте установлен срок начала пользования имуществом 26.11.2011). Кроме того, с учетом правоотношений сторон, свидетельские показания по данному спору не могут быть приняты в качестве доказательства возможности использования арендованного помещения.
Таким образом, объект аренды был передан ИП Демину А.В. и несмотря на то, что по результатам произведенной реконструкции здание торгового центра не было введено в эксплуатацию, помещение использовалось арендатором, который производил оплату аренды. В деле отсутствуют доказательства того, что арендованное помещение не могло быть использовано ИП Деминым А.В. в целях, предусмотренных договором аренды.
Довод апелляционной жалобы о том, что поскольку договор аренды N 14-1 от 01.10.2011 заключен на срок более 1 года, то подлежал государственной регистрации, отсутствие которой свидетельствует о незаключенности данного договора, не принимается судом апелляционной инстанции. В соответствии с пунктом 1.3 договора, срок аренды устанавливается с момента передачи объекта арендатору по 20 октября 2012 года. Для использования по договору аренды объект передается с 26.11.2011, следовательно договор аренды N 14-1 от 01.10.2011 был заключен на срок менее одного года, поэтому не подлежит государственной регистрации. Фактическое нахождение спорного помещения в пользовании предпринимателя до установленного в акте срока передачи не может быть отнесено к сроку пользования по договору аренды.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по госпошлине по иску в сумме 10 887 рублей 15 копеек относятся на ответчика, в сумме 1110 рублей 99 копеек на истца.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в сумме 1814 рублей 80 копеек относятся на ответчика, в сумме 185 рублей 20 копеек на истца.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 27 сентября 2012 по делу N А68-5087/2012 отменить в части взыскания переменной части арендной платы в размере 31304 рубля и неустойки по переменной части арендной платы в размере 12 557 рублей 14 копеек.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Демина Алексея Владимировича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Тройка" 312 523 рубля 06 копеек задолженности, 117 293 рубля 26 копеек пени, 10 887 рублей 15 копеек госпошлины по первоначальному иску и 185 рублей 20 копеек госпошлины по апелляционной жалобе. В остальной части исковых требований ООО "ТПК "Тройка" отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований индивидуальному предпринимателю Демину Алексею Владимировичу отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.В.КАСТРУБА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)