Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В., рассмотрев 09.12.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Чурикова Андрея Петровича на решение Арбитражного суда Архангельской области от 23.05.2013 (судья Бабичев О.П.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 (судьи Зайцева А.Я., Носач Е.В., Шадрина А.Н.) по делу N А05-528/2013,
установил:
Муниципальное предприятие "Муниципал-сервис" муниципального образования "Мирный", место нахождения: 164170, Архангельская обл., г. Мирный, ул. Чкалова, д. 11, ОГРН 1022901466917 (далее - Предприятие), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Чурикову Андрею Петровичу, ОГРН 304292019500084 (далее - Предприниматель), о взыскании с ответчика 425 463 руб. 92 коп. задолженности за пользование земельным участком на основании договора аренды от 30.06.2008 N 71/08/О за период с 01.07.2009 по 31.12.2012, расторжении названного договора аренды, а также об обязании Предпринимателя освободить нежилое помещение N 6 общей площадью 321,96 кв. м, расположенное в здании по адресу: Архангельская обл., г. Мирный, ул. Овчинникова, д. 24.
Определением от 29.03.2013 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Елена".
Решением от 23.05.2013 (с учетом определения от 08.08.2013 об исправлении опечатки), оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.08.2013, с Предпринимателя в пользу Предприятия взыскано 364 683 руб. 36 коп. задолженности за пользование земельным участком, договор аренды от 30.06.2008 N 71/08/О расторгнут, на ответчика возложена обязанность в месячный срок с момента вступления в силу названного решения возвратить Предприятию названное нежилое помещение; в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе Предприниматель, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит решение от 23.05.2013 и постановление от 15.08.2013 отменить; в иске отказать.
По мнению подателя жалобы, компенсационные платежи за земельный участок не являются составной частью арендной платы, в связи с чем основания для расторжения спорного договора отсутствовали; условие договора, возлагающие на арендатора обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком, сторонами не согласовано.
Участвующие в деле лица уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, однако своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке исходя из доводов жалобы.
Как следует из материалов дела, Администрация Мирного (арендодатель) и Предприятие (арендатор) заключили договор от 06.08.2007 N 57/07 аренды земельного участка общей площадью 3 066,14 кв. м с кадастровым номером 29:25:01 01 18:0011, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Мирный, ул. Овчинникова, д. 24.
На данном земельном участке расположен детский сад N 3 общей площадью 755,86 кв. м с кадастровым номером 29-29-12/004/2007-105, который принадлежит Предприятию на праве хозяйственного ведения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.11.2007 серии 29 АК N 206913.
Предприятие (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 30.06.2008 N 71/08/О аренды нежилого помещения N 6 общей площадью 321,96 кв. м, расположенного в названном здании, для использования под кафе.
Срок аренды в соответствии с пунктом 4.1 договора установлен с 30.06.2008 по 30.06.2023.
Помещение передано Предпринимателю по акту приема-передачи, который является приложением N 4 к указанному договору.
Согласно разделу 3 названного договора арендатор производит следующие платежи:
- арендную плату, определяемую в соответствии с нормативными актами, принимаемыми органами государственной власти либо органами местного самоуправления. На момент заключения договора порядок исчисления арендной платы определяется в соответствии с Положением о порядке предоставления в аренду нежилых зданий (нежилых помещений), находящихся в муниципальной собственности муниципального образования "Мирный", принятым 40-1 сессией второго созыва муниципального Собрания муниципального образования "Мирный" 22.01.2003 и составляет 40 005 руб. 86 коп. в месяц (приложение N 1 к договору),
- налог на добавленную стоимость с арендной платы (18%) согласно расчету (приложение N 1) - 7201 руб. 05 коп. в месяц,
- амортизационные отчисления согласно расчету (приложение N 2) - 535 руб. 46 коп. в месяц,
- компенсацию платежей за земельный участок согласно расчету (приложение N 3) в размере 30 390 руб. 28 коп. в квартал,
- коммунальные платежи (водопотребление, водоотведение, отопление, ГВС) согласно счетам, выставляемым арендодателем по мере выставления ему счетов МУП "ЖЭУ" пропорционально занимаемой арендатором площади в соответствии с расчетами МУП "ЖЭУ".
В соответствии с пунктом 3.5 договора от 30.06.2008 N 71/08/О внесение арендных платежей производится ежемесячно вперед до 20 числа оплачиваемого месяца, коммунальных платежей - в течение 10 дней с момента выставления счета-фактуры, за земельный участок вносится ежеквартально равными долями не позднее 15 числа второго месяца квартала.
Согласно пункту 3.8 данного договора в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного названным договором срока платежа не вносит платежи, предусмотренные пунктом 3.1 договора, последний может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке.
Установив, что образовалась задолженность Предпринимателя по компенсационным платежам за земельный участок в размере 425 463 руб. 92 коп. за период с 01.07.2009 по 31.12.2012, Предприятие направило ему уведомление от 15.01.2013 о расторжении договора от 30.06.2008 N 71/08/О и о необходимости в срок до 20.01.2013 освободить помещение.
Поскольку Предприниматель отказался от исполнения требований, содержащихся в указанной претензии, Предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции с учетом срока исковой давности признал обоснованными требования о взыскании с ответчика 364 683 руб. 36 коп. задолженности по компенсационным платежам за земельный участок. Суд признал обоснованными требования о расторжении спорного договора аренды и выселении ответчика из спорного помещения.
Суд апелляционной инстанции согласился с этими выводами.
Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы с учетом следующего.
Согласно пункту 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности землепользования. Одной из форм оплаты является арендная плата за землю.
В соответствии с пунктом 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Суды установили, что в спорном договоре стороны согласовали условие о внесении арендатором отдельной платы за пользование земельным участком, определили порядок ее внесения.
Условия названного договора свидетельствуют о достижении сторонами договоренности об использовании земельного участка за плату в части, пропорциональной занимаемому объекту недвижимости.
Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств погашения указанной задолженности либо наличия оснований для освобождения арендатора от исполнения обязательств по внесению арендной платы.
При таких обстоятельствах суды правомерно взыскали с Предпринимателя 364 683 руб. 36 коп. задолженности за пользование земельным участком с учетом срока исковой давности.
Ссылка подателя жалобы на незаключенность договора от 30.06.2008 N 71/08/О в части согласования сторонами обязанности арендатора по оплате арендных платежей за земельный участок опровергается материалами дела и установленными судами обстоятельствами.
В силу пункта 3 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Невнесение в установленный срок более двух раз подряд арендных платежей за земельный участок в соответствии с пунктом 3.8 названного договора является основанием для его расторжения.
Частью 3 статьи 619 ГК РФ установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Поскольку арендатор не исполнил обязанность по своевременному перечислению арендной платы за указанный период, оставил без удовлетворения претензию арендодателя от 15.01.2013, суды правомерно удовлетворили требование Предприятия о расторжении спорного договора.
В соответствии с частью первой статьи 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку арендатор не освободил спорное помещение после прекращения договора аренды, а иные правовые основания для его занятия отсутствуют, суды правомерно удовлетворили требование Предприятия о выселении ответчика из занимаемого помещения.
С учетом того, что нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 23.05.2013 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 по делу N А05-528/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Чурикова Андрея Петровича - без удовлетворения.
Председательствующий
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
А.В.КАДУЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 09.12.2013 ПО ДЕЛУ N А05-528/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 декабря 2013 г. по делу N А05-528/2013
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В., рассмотрев 09.12.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Чурикова Андрея Петровича на решение Арбитражного суда Архангельской области от 23.05.2013 (судья Бабичев О.П.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 (судьи Зайцева А.Я., Носач Е.В., Шадрина А.Н.) по делу N А05-528/2013,
установил:
Муниципальное предприятие "Муниципал-сервис" муниципального образования "Мирный", место нахождения: 164170, Архангельская обл., г. Мирный, ул. Чкалова, д. 11, ОГРН 1022901466917 (далее - Предприятие), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Чурикову Андрею Петровичу, ОГРН 304292019500084 (далее - Предприниматель), о взыскании с ответчика 425 463 руб. 92 коп. задолженности за пользование земельным участком на основании договора аренды от 30.06.2008 N 71/08/О за период с 01.07.2009 по 31.12.2012, расторжении названного договора аренды, а также об обязании Предпринимателя освободить нежилое помещение N 6 общей площадью 321,96 кв. м, расположенное в здании по адресу: Архангельская обл., г. Мирный, ул. Овчинникова, д. 24.
Определением от 29.03.2013 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Елена".
Решением от 23.05.2013 (с учетом определения от 08.08.2013 об исправлении опечатки), оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.08.2013, с Предпринимателя в пользу Предприятия взыскано 364 683 руб. 36 коп. задолженности за пользование земельным участком, договор аренды от 30.06.2008 N 71/08/О расторгнут, на ответчика возложена обязанность в месячный срок с момента вступления в силу названного решения возвратить Предприятию названное нежилое помещение; в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе Предприниматель, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит решение от 23.05.2013 и постановление от 15.08.2013 отменить; в иске отказать.
По мнению подателя жалобы, компенсационные платежи за земельный участок не являются составной частью арендной платы, в связи с чем основания для расторжения спорного договора отсутствовали; условие договора, возлагающие на арендатора обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком, сторонами не согласовано.
Участвующие в деле лица уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, однако своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке исходя из доводов жалобы.
Как следует из материалов дела, Администрация Мирного (арендодатель) и Предприятие (арендатор) заключили договор от 06.08.2007 N 57/07 аренды земельного участка общей площадью 3 066,14 кв. м с кадастровым номером 29:25:01 01 18:0011, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Мирный, ул. Овчинникова, д. 24.
На данном земельном участке расположен детский сад N 3 общей площадью 755,86 кв. м с кадастровым номером 29-29-12/004/2007-105, который принадлежит Предприятию на праве хозяйственного ведения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.11.2007 серии 29 АК N 206913.
Предприятие (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 30.06.2008 N 71/08/О аренды нежилого помещения N 6 общей площадью 321,96 кв. м, расположенного в названном здании, для использования под кафе.
Срок аренды в соответствии с пунктом 4.1 договора установлен с 30.06.2008 по 30.06.2023.
Помещение передано Предпринимателю по акту приема-передачи, который является приложением N 4 к указанному договору.
Согласно разделу 3 названного договора арендатор производит следующие платежи:
- арендную плату, определяемую в соответствии с нормативными актами, принимаемыми органами государственной власти либо органами местного самоуправления. На момент заключения договора порядок исчисления арендной платы определяется в соответствии с Положением о порядке предоставления в аренду нежилых зданий (нежилых помещений), находящихся в муниципальной собственности муниципального образования "Мирный", принятым 40-1 сессией второго созыва муниципального Собрания муниципального образования "Мирный" 22.01.2003 и составляет 40 005 руб. 86 коп. в месяц (приложение N 1 к договору),
- налог на добавленную стоимость с арендной платы (18%) согласно расчету (приложение N 1) - 7201 руб. 05 коп. в месяц,
- амортизационные отчисления согласно расчету (приложение N 2) - 535 руб. 46 коп. в месяц,
- компенсацию платежей за земельный участок согласно расчету (приложение N 3) в размере 30 390 руб. 28 коп. в квартал,
- коммунальные платежи (водопотребление, водоотведение, отопление, ГВС) согласно счетам, выставляемым арендодателем по мере выставления ему счетов МУП "ЖЭУ" пропорционально занимаемой арендатором площади в соответствии с расчетами МУП "ЖЭУ".
В соответствии с пунктом 3.5 договора от 30.06.2008 N 71/08/О внесение арендных платежей производится ежемесячно вперед до 20 числа оплачиваемого месяца, коммунальных платежей - в течение 10 дней с момента выставления счета-фактуры, за земельный участок вносится ежеквартально равными долями не позднее 15 числа второго месяца квартала.
Согласно пункту 3.8 данного договора в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного названным договором срока платежа не вносит платежи, предусмотренные пунктом 3.1 договора, последний может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке.
Установив, что образовалась задолженность Предпринимателя по компенсационным платежам за земельный участок в размере 425 463 руб. 92 коп. за период с 01.07.2009 по 31.12.2012, Предприятие направило ему уведомление от 15.01.2013 о расторжении договора от 30.06.2008 N 71/08/О и о необходимости в срок до 20.01.2013 освободить помещение.
Поскольку Предприниматель отказался от исполнения требований, содержащихся в указанной претензии, Предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции с учетом срока исковой давности признал обоснованными требования о взыскании с ответчика 364 683 руб. 36 коп. задолженности по компенсационным платежам за земельный участок. Суд признал обоснованными требования о расторжении спорного договора аренды и выселении ответчика из спорного помещения.
Суд апелляционной инстанции согласился с этими выводами.
Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы с учетом следующего.
Согласно пункту 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности землепользования. Одной из форм оплаты является арендная плата за землю.
В соответствии с пунктом 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Суды установили, что в спорном договоре стороны согласовали условие о внесении арендатором отдельной платы за пользование земельным участком, определили порядок ее внесения.
Условия названного договора свидетельствуют о достижении сторонами договоренности об использовании земельного участка за плату в части, пропорциональной занимаемому объекту недвижимости.
Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств погашения указанной задолженности либо наличия оснований для освобождения арендатора от исполнения обязательств по внесению арендной платы.
При таких обстоятельствах суды правомерно взыскали с Предпринимателя 364 683 руб. 36 коп. задолженности за пользование земельным участком с учетом срока исковой давности.
Ссылка подателя жалобы на незаключенность договора от 30.06.2008 N 71/08/О в части согласования сторонами обязанности арендатора по оплате арендных платежей за земельный участок опровергается материалами дела и установленными судами обстоятельствами.
В силу пункта 3 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Невнесение в установленный срок более двух раз подряд арендных платежей за земельный участок в соответствии с пунктом 3.8 названного договора является основанием для его расторжения.
Частью 3 статьи 619 ГК РФ установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Поскольку арендатор не исполнил обязанность по своевременному перечислению арендной платы за указанный период, оставил без удовлетворения претензию арендодателя от 15.01.2013, суды правомерно удовлетворили требование Предприятия о расторжении спорного договора.
В соответствии с частью первой статьи 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку арендатор не освободил спорное помещение после прекращения договора аренды, а иные правовые основания для его занятия отсутствуют, суды правомерно удовлетворили требование Предприятия о выселении ответчика из занимаемого помещения.
С учетом того, что нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 23.05.2013 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 по делу N А05-528/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Чурикова Андрея Петровича - без удовлетворения.
Председательствующий
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
А.В.КАДУЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)