Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Филимоновой С.С.,
судей Смотровой Н.Н., Соловьевой М.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мальцевым А.В.,
при участии:
- от заявителя: представитель по доверенности от 01.02.2013 Зикалов Н.А.;
- от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 04.09.2013 по делу N А32-6699/2013, принятое судьей Григорьевой Ю.С.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Доментий"
к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,
при участии третьего лица администрации муниципального образования г. Новороссийск,
о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации,
установил:
ООО "Доментий" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 13.12.2012 года исх. N 21/136/2013-206 в государственной регистрации перехода права собственности муниципального образования г. Новороссийск Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью "Доментий", на недвижимое имущество - нежилое помещение первого этажа, литер А, помещение I, площадью 91,4 кв. м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Новороссийск, пр. Ленина, 27-а, а также об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию прав на вышеуказанное недвижимое имущество на основании представленных документов.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.09.2013 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что представленный для регистрации прав договор купли-продажи по форме и содержанию соответствовал установленным требованиям закона; условия возникновения преимущественного права на приватизацию не относится к фактам, проверяемым регистрирующим органом; арендные отношения продавца и покупателя связывали фактически с 01 апреля 2002 года по 30 июня 2010 года; отсутствие государственной регистрации изменения к договору, определяющего срок действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя и арендатора, свидетельствует о продлении срока действия договора на неопределенный срок. Таким образом, суд пришел к выводу об отсутствии у регистратора оснований для отказа в совершении юридически значимых действий.
Не согласившись с принятым судебным актом, заинтересованное лицо обратилось в пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение и отказать в удовлетворении заявленных требований, сославшись на то, что заявителем не представлено доказательств нахождения в его временном владении и пользовании спорного объекта недвижимого имущества, как основного условия использования преимущественного права на приватизацию недвижимого имущества. Отсутствие государственной регистрации изменения к договору аренды от 01.09.2009 свидетельствует о незаключенности договора аренды. Заявитель жалобы указывает, что законом ему предоставлено право отказывать в регистрации сделки, не соответствующей закону.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель заявителя не согласился с доводами апелляционной жалобы.
Представители заинтересованного и третьего лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Согласно части 3 статьи 156 АПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды N 710 от 01 апреля 2002 года (т. 2, л.д. 17), зарегистрированного в установленном законом порядке, договора аренды N 1608 от 16.09.2005 года (т. 2, л.д. 28), сроком действия менее года, изменения к договору аренды от 01.09.2009 г. N 1837 заявитель пользовался спорным объектом недвижимого имущества.
Однако государственная регистрация изменения к договору аренды от 01.09.2009 г. N 1837 не осуществлена в установленном законом порядке.
В дальнейшем между заявителем и органом местного самоуправления в порядке приватизации заключен договор купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества, в связи с чем 20.07.2012 года заявитель обратился к заинтересованному лицу с заявлением о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект, представив все необходимые для этого документы.
Вместе с тем регистратором было отказано в регистрации права собственности заявителя на указанный объект со ссылкой на отсутствие у последнего преимущественного права на выкуп объекта недвижимого имущества, поскольку он не соответствует основному условию, при котором такое преимущественное право возникает, а именно: недвижимое имущество не находилось в его временном владении и (или) пользовании в течение двух и более лет до дня вступления в законную силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Основным мотивом такого вывода является отсутствие регистрации последнего изменения в договор аренды от 01.09.2009 N 1837, устанавливающего срок действия договора аренды.
Между тем указанный вывод регистратора является несостоятельным ввиду следующего.
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Указанная правовая позиция изложена в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Таким образом, ВАС РФ фактически разъяснил, что отсутствие государственной регистрации при соблюдении иных вышеуказанных условий не является основанием для вывода о незаключенности договора аренды.
Следовательно, с учетом отсутствия спора между арендодателем и арендатором, соответствующее владение заявителем объектом недвижимого имущества является подтвержденным, в том числе для целей определения факта наличия у него преимущественного права, установленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Кроме того, судом установлено, что остальные условия по форме, содержанию и перечню документов, необходимых для осуществления действий по регистрации права собственности, заявителем выполнены в полном соответствии с законом.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, в связи с чем апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.09.2013 по делу N А32-6699/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
С.С.ФИЛИМОНОВА
Судьи
Н.Н.СМОТРОВА
М.В.СОЛОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.12.2013 N 15АП-17625/2013 ПО ДЕЛУ N А32-6699/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 декабря 2013 г. N 15АП-17625/2013
Дело N А32-6699/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Филимоновой С.С.,
судей Смотровой Н.Н., Соловьевой М.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мальцевым А.В.,
при участии:
- от заявителя: представитель по доверенности от 01.02.2013 Зикалов Н.А.;
- от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 04.09.2013 по делу N А32-6699/2013, принятое судьей Григорьевой Ю.С.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Доментий"
к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,
при участии третьего лица администрации муниципального образования г. Новороссийск,
о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации,
установил:
ООО "Доментий" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 13.12.2012 года исх. N 21/136/2013-206 в государственной регистрации перехода права собственности муниципального образования г. Новороссийск Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью "Доментий", на недвижимое имущество - нежилое помещение первого этажа, литер А, помещение I, площадью 91,4 кв. м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Новороссийск, пр. Ленина, 27-а, а также об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию прав на вышеуказанное недвижимое имущество на основании представленных документов.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.09.2013 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что представленный для регистрации прав договор купли-продажи по форме и содержанию соответствовал установленным требованиям закона; условия возникновения преимущественного права на приватизацию не относится к фактам, проверяемым регистрирующим органом; арендные отношения продавца и покупателя связывали фактически с 01 апреля 2002 года по 30 июня 2010 года; отсутствие государственной регистрации изменения к договору, определяющего срок действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя и арендатора, свидетельствует о продлении срока действия договора на неопределенный срок. Таким образом, суд пришел к выводу об отсутствии у регистратора оснований для отказа в совершении юридически значимых действий.
Не согласившись с принятым судебным актом, заинтересованное лицо обратилось в пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение и отказать в удовлетворении заявленных требований, сославшись на то, что заявителем не представлено доказательств нахождения в его временном владении и пользовании спорного объекта недвижимого имущества, как основного условия использования преимущественного права на приватизацию недвижимого имущества. Отсутствие государственной регистрации изменения к договору аренды от 01.09.2009 свидетельствует о незаключенности договора аренды. Заявитель жалобы указывает, что законом ему предоставлено право отказывать в регистрации сделки, не соответствующей закону.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель заявителя не согласился с доводами апелляционной жалобы.
Представители заинтересованного и третьего лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Согласно части 3 статьи 156 АПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды N 710 от 01 апреля 2002 года (т. 2, л.д. 17), зарегистрированного в установленном законом порядке, договора аренды N 1608 от 16.09.2005 года (т. 2, л.д. 28), сроком действия менее года, изменения к договору аренды от 01.09.2009 г. N 1837 заявитель пользовался спорным объектом недвижимого имущества.
Однако государственная регистрация изменения к договору аренды от 01.09.2009 г. N 1837 не осуществлена в установленном законом порядке.
В дальнейшем между заявителем и органом местного самоуправления в порядке приватизации заключен договор купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества, в связи с чем 20.07.2012 года заявитель обратился к заинтересованному лицу с заявлением о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект, представив все необходимые для этого документы.
Вместе с тем регистратором было отказано в регистрации права собственности заявителя на указанный объект со ссылкой на отсутствие у последнего преимущественного права на выкуп объекта недвижимого имущества, поскольку он не соответствует основному условию, при котором такое преимущественное право возникает, а именно: недвижимое имущество не находилось в его временном владении и (или) пользовании в течение двух и более лет до дня вступления в законную силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Основным мотивом такого вывода является отсутствие регистрации последнего изменения в договор аренды от 01.09.2009 N 1837, устанавливающего срок действия договора аренды.
Между тем указанный вывод регистратора является несостоятельным ввиду следующего.
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Указанная правовая позиция изложена в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Таким образом, ВАС РФ фактически разъяснил, что отсутствие государственной регистрации при соблюдении иных вышеуказанных условий не является основанием для вывода о незаключенности договора аренды.
Следовательно, с учетом отсутствия спора между арендодателем и арендатором, соответствующее владение заявителем объектом недвижимого имущества является подтвержденным, в том числе для целей определения факта наличия у него преимущественного права, установленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Кроме того, судом установлено, что остальные условия по форме, содержанию и перечню документов, необходимых для осуществления действий по регистрации права собственности, заявителем выполнены в полном соответствии с законом.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, в связи с чем апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.09.2013 по делу N А32-6699/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
С.С.ФИЛИМОНОВА
Судьи
Н.Н.СМОТРОВА
М.В.СОЛОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)