Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малышевой И.А.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Аюповой А.Т.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Свата Игоря Васильевича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.12.2012 по делу N А07-14360/2012 (судья Нурисламова И.Н.).
В соответствии с ч. 3 ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса РФ в составе суда произведена замена судьи Богдановской Г.Н., принявшей апелляционную жалобу к производству и отсутствующей по уважительной причине, на судью Малышеву И.А.
В судебном заседании приняли участие представители:
истца: Негосударственного профессионального образовательного учреждения инженерного центра "Техника" - Шугаюпова Эльвира Рашитовна (доверенность N ИЦ-006/13 от 09.01.2013, паспорт),
ответчика: индивидуального предпринимателя Свата Игоря Васильевича - Сват Игорь Васильевич (паспорт, выписка из ЕГРИП).
Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном Интернет - сайте.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции установлено следующее:
Негосударственное профессиональное образовательное учреждение Инженерный центр "Техника" (далее - истец, податель апелляционной жалобы, апеллянт, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к индивидуальному предпринимателю Свату Игорю Васильевичу (далее - Предприниматель, ответчик) о взыскании 122 461 руб. 77 коп., в том числе 94 770 руб. сумма долга, 27691 руб. 77 коп. сумма договорной неустойки; установлении и взыскании суммы арендных платежей за площади, самовольно сдаваемые в найм третьим лицам; взыскании 200 руб. расходов по получению выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей и суммы государственной пошлины в размере 4 673 руб. 85 коп.
Ответчик обратился с встречным исковым заявлением к Учреждению о признании договора аренды нежилого помещения N ИЦ-А-207/11 от 01.04.2011 недействительным, обязании Негосударственного профессионального образовательного учреждения Инженерный центр "Техника" вернуть индивидуальному предпринимателю Свату Игорю Васильевичу уплаченные по недействительному договору аренды N ИЦ-А-207/11 от 01.04.2011 денежные средства в размере 421 200 рублей.
Встречный иск принят судом первой инстанции и рассмотрен совместно с первоначальным иском.
Решением суда от 13.12.2012 (резолютивная часть от 06.12.2012) исковые требования Негосударственного профессионального образовательного учреждения Инженерный центр "Техника" удовлетворены частично, с ответчика взысканы арендные платежи в сумме 94 770 руб. основного долга, 27 691 руб. 77 коп. договорной неустойки, 200 руб. расходов по получению выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей и судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований. В удовлетворении остальной части иска, а также в удовлетворении встречных исковых требований индивидуального предпринимателя Свата Игоря Васильевича, отказано (л.д. 126-134, т. 2).
В апелляционной жалобе индивидуальный предприниматель Сват Игорь Васильевич просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в основном иске отказать полностью, встречные исковые требования удовлетворить.
В судебном заседании податель апелляционной жалобы пояснил, что фактически решение суда он обжалует в части удовлетворения требований по основному иску и отказа в удовлетворении требований по встречному иску.
В соответствии с ч. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части при отсутствии возражений истца по основному иску (ответчика по встречному иску).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.
По мнению апеллянта, суд не учел, что объект, в отношении которого зарегистрировано право собственности истца, является самовольной постройкой, и не мог быть объектом договора аренды. Кроме того, передача в аренду объекта незавершенного строительства незаконна, поскольку специфической особенностью объекта незавершенного строительства является невозможностью его использования по целевому назначению до момента завершения строительства и получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Следовательно, передача истцом ответчику помещения в аренду для ведения предпринимательской деятельности не соответствует действующему законодательству. Указанные обстоятельства не были известны ответчику на момент заключения договора. Таким образом, заключенная между истцом и ответчиком сделка, по его мнению, является недействительной.
Негосударственное профессиональное образовательное учреждение Инженерный центр "Техника" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Кроме того, истец в отзыве пояснил, что объект незавершенного строительства, переданный в аренду, приобретен им по договору купли-продажи от 14.07.2004, о чем получено свидетельство о собственности от 25.08.2004 (л.д. 104, т. 1). Следовательно, если бы это здание было самовольной постройкой, то согласно ст. 222 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобрело бы на нее право собственности, в то время как наличие свидетельства о праве собственности опровергает данный довод апеллянта (л.д. 80, т. 2). Документы, разрешающие пользование земельным участком, также имеются в материалах дела.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, надлежащим образом извещенных о месте и времени ее рассмотрения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между сторонами по делу заключен договор аренды нежилого помещения N ИЦ-А-207/11 от 01.04.2011, в соответствии с которым Учреждение (арендодатель) предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект аренды - нежилое помещение, общей площадью 234 кв. м, Литер "Ш", согласно техническому паспорту N 510150 расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Фронтовых бригад, 12/2. Срок действия договора сторонами установлен с 01.04.2011 по 31.12.2011 (п. 1.1, 1.2 договора) (л.д. 10, т. 1-12).
Договор аренды сторонами заключен на срок менее одного года (п. 3.1 договора - с 01.04.2011 по 31.12.2011), в связи с чем в органах Управления Федеральной регистрационной службы по Республики Башкортостан он не регистрировался.
По акту приема-передачи ответчику был передан объект аренды в пользование.
В соответствии с п. 3.2 договора, если до окончания срока его действия ни одна из сторон не уведомит другую о прекращении настоящего договора, то настоящий договор считается продленным на неопределенный срок.
В соответствии с п. 2.1, п. 2.2 договора, дополнительным соглашением N 1 к договору сторонами предусмотрено, что арендатор уплачивает ежемесячную арендную плату в соответствии с дополнительными соглашениями, подписанными обеими сторонами, которая составила 35100 руб. из расчета 150 руб. за 1 кв. м; при этом стоимость коммунальных платежей входит в арендную плату.
Право собственности на объект аренды принадлежит истцу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.08.2004 серии 02 АА 318219 (л.д. 104, т. 1).
Передаваемый в аренду объект недвижимого имущества в соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ сторонами договора идентифицирован, в оспариваемом договоре аренды указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, представлен техпаспорт на арендуемые помещения N 510150 от 04.12.2008 (л.д. 53-66, т. 1).
С учетом вышеизложенного, оценив обстоятельства и имеющиеся доказательства по делу, суд первой инстанции пришел к верному выводу о соответствии рассматриваемого договора аренды требованиям закона или иным правовым актам.
Согласованные сторонами условия договора аренды N ИЦ-А-207/11 от 01.04.2011 содержат все необходимые существенные условия, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно признал данный договор заключенным и действительным.
Указанный договор аренды заключен сторонами на срок с 01.04.2011 по 31.12.2011, но по истечении указанного срока арендатор продолжал пользоваться объектом аренды, в связи с чем суд первой инстанции правомерно признал договор продленным на неопределенный срок (ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, данный договор фактически сторонами исполнялся: истец передал объект аренды ответчику, однако, последний свои обязательства по оплате арендных платежей за период с 01.04.2011 по 21.06.2012 в полном объеме не исполнил, в связи с чем у него образовалась задолженность сумме 94 770 руб., соответствующей сумме исковых требований. Задолженность по арендной плате подтверждается материалами дела, в том числе актами за услуги по аренде и копиями платежных поручений о частичной оплате арендных платежей (л.д. 13-26,108-126, т. 1).
Факт неполной уплаты арендных платежей и правильность расчета задолженности предпринимателем не оспариваются.
20.06.2012 истец письмом N 593/1 уведомил ответчика о расторжении договора аренды с 21.06.2012, что ответчик признает. Таким образом, до момента прекращения договорных отношений у ответчика имелась обязанность по внесению арендных платежей в порядке, установленном договором аренды.
Претензией N 591 от 19.06.2012 истцом предложено ответчику погасить имеющуюся задолженность. Обращения истца к ответчику о погашении задолженности оставлены без удовлетворения.
В нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик не представил суду доказательств своевременного и полного внесения арендных платежей.
С учетом вышеизложенного, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате с 01.04.2012 по 21.06.2012 в сумме 94 770 руб. правомерны и подлежат удовлетворению (ст. ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В состав материально-правового требования по настоящему делу включено было также требование о взыскании с ответчика неустойки за нарушение принятых обязательств.
В силу статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
В пункте 4.1.11 договора аренды стороны предусмотрели, что за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляются пени в размере 0,1% от суммы задолженности.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 4.1.11 договора аренды истец просит взыскать с ответчика за просрочку внесения арендных платежей договорную неустойку в размере 27 691 руб. 77 коп., рассчитанную за период с 24.04.2011 по 31.07.2012.
Суд первой инстанции проверил расчет пени и признал его верным (л.д. 103, т. 1). Ответчик в судебном заседании возражений против представленного истцом расчета пени не заявил.
С учетом изложенного, суд обоснованно удовлетворил требования о взыскании суммы долга и пени по основному иску.
Отклоняя довод истца по встречному исковому заявлению о признании договора аренды недействительным, суд первой инстанции указал, что отсутствие в нежилом помещении санитарных и гигиенических удобств, отсутствие отопления и периодическое отключение электричества не являются основаниями для удовлетворения встречного иска, поскольку у ответчика в силу сложившихся отношений с истцом по аренде нежилых помещений в ходе хозяйственной деятельности имелось достаточное количество времени для выявления указанных обстоятельств, но тем не менее имущество было им принято и фактически длительное время использовалось для предпринимательской деятельности, в связи с чем в контексте данного спора указанные предпринимателем обстоятельства не свидетельствуют о невозможности использования арендованного имущества и недействительности договора аренды.
Из текста договора аренды также не следует, что стороны обусловили в заключенном договоре наличие данных коммуникаций.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на недействительность сделки, заключенной между истцом и ответчиком, в силу передачи в аренду объекта незавершенного строительства, который не может быть объектом договора аренды, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего:
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Из материалов дела видно, что переданные ответчику в аренду помещения находятся в здании, которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним как объект незавершенного строительства.
Апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии препятствий к нахождению таких помещений в гражданском обороте, в том числе путем сдачи их в аренду, поскольку сам объект (и помещения в нем) является недвижимым имуществом, право на который зарегистрировано в установленном законом порядке. При подписании спорного договора арендованные помещения индивидуально определены. Фактически предприниматель использовал имущество, переданное по договору аренды, для своей деятельности и частично вносил арендные платежи, что свидетельствует о соответствии объекта аренды его хозяйственным целям.
С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о том, что Негосударственное профессиональное образовательное учреждение Инженерный центр "Техника" как собственник имущества, являющегося объектом договора аренды, обладало правом сдачи имущества в аренду, заключения соответствующего договора и получения арендных платежей.
При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Судебные расходы в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежат отнесению на подателя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.12.2012 по делу N А07-14360/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Свата Игоря Васильевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.02.2013 N 18АП-823/2013 ПО ДЕЛУ N А07-14360/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 2013 г. N 18АП-823/2013
Дело N А07-14360/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малышевой И.А.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Аюповой А.Т.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Свата Игоря Васильевича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.12.2012 по делу N А07-14360/2012 (судья Нурисламова И.Н.).
В соответствии с ч. 3 ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса РФ в составе суда произведена замена судьи Богдановской Г.Н., принявшей апелляционную жалобу к производству и отсутствующей по уважительной причине, на судью Малышеву И.А.
В судебном заседании приняли участие представители:
истца: Негосударственного профессионального образовательного учреждения инженерного центра "Техника" - Шугаюпова Эльвира Рашитовна (доверенность N ИЦ-006/13 от 09.01.2013, паспорт),
ответчика: индивидуального предпринимателя Свата Игоря Васильевича - Сват Игорь Васильевич (паспорт, выписка из ЕГРИП).
Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном Интернет - сайте.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции установлено следующее:
Негосударственное профессиональное образовательное учреждение Инженерный центр "Техника" (далее - истец, податель апелляционной жалобы, апеллянт, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к индивидуальному предпринимателю Свату Игорю Васильевичу (далее - Предприниматель, ответчик) о взыскании 122 461 руб. 77 коп., в том числе 94 770 руб. сумма долга, 27691 руб. 77 коп. сумма договорной неустойки; установлении и взыскании суммы арендных платежей за площади, самовольно сдаваемые в найм третьим лицам; взыскании 200 руб. расходов по получению выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей и суммы государственной пошлины в размере 4 673 руб. 85 коп.
Ответчик обратился с встречным исковым заявлением к Учреждению о признании договора аренды нежилого помещения N ИЦ-А-207/11 от 01.04.2011 недействительным, обязании Негосударственного профессионального образовательного учреждения Инженерный центр "Техника" вернуть индивидуальному предпринимателю Свату Игорю Васильевичу уплаченные по недействительному договору аренды N ИЦ-А-207/11 от 01.04.2011 денежные средства в размере 421 200 рублей.
Встречный иск принят судом первой инстанции и рассмотрен совместно с первоначальным иском.
Решением суда от 13.12.2012 (резолютивная часть от 06.12.2012) исковые требования Негосударственного профессионального образовательного учреждения Инженерный центр "Техника" удовлетворены частично, с ответчика взысканы арендные платежи в сумме 94 770 руб. основного долга, 27 691 руб. 77 коп. договорной неустойки, 200 руб. расходов по получению выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей и судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований. В удовлетворении остальной части иска, а также в удовлетворении встречных исковых требований индивидуального предпринимателя Свата Игоря Васильевича, отказано (л.д. 126-134, т. 2).
В апелляционной жалобе индивидуальный предприниматель Сват Игорь Васильевич просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в основном иске отказать полностью, встречные исковые требования удовлетворить.
В судебном заседании податель апелляционной жалобы пояснил, что фактически решение суда он обжалует в части удовлетворения требований по основному иску и отказа в удовлетворении требований по встречному иску.
В соответствии с ч. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части при отсутствии возражений истца по основному иску (ответчика по встречному иску).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.
По мнению апеллянта, суд не учел, что объект, в отношении которого зарегистрировано право собственности истца, является самовольной постройкой, и не мог быть объектом договора аренды. Кроме того, передача в аренду объекта незавершенного строительства незаконна, поскольку специфической особенностью объекта незавершенного строительства является невозможностью его использования по целевому назначению до момента завершения строительства и получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Следовательно, передача истцом ответчику помещения в аренду для ведения предпринимательской деятельности не соответствует действующему законодательству. Указанные обстоятельства не были известны ответчику на момент заключения договора. Таким образом, заключенная между истцом и ответчиком сделка, по его мнению, является недействительной.
Негосударственное профессиональное образовательное учреждение Инженерный центр "Техника" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Кроме того, истец в отзыве пояснил, что объект незавершенного строительства, переданный в аренду, приобретен им по договору купли-продажи от 14.07.2004, о чем получено свидетельство о собственности от 25.08.2004 (л.д. 104, т. 1). Следовательно, если бы это здание было самовольной постройкой, то согласно ст. 222 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобрело бы на нее право собственности, в то время как наличие свидетельства о праве собственности опровергает данный довод апеллянта (л.д. 80, т. 2). Документы, разрешающие пользование земельным участком, также имеются в материалах дела.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, надлежащим образом извещенных о месте и времени ее рассмотрения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между сторонами по делу заключен договор аренды нежилого помещения N ИЦ-А-207/11 от 01.04.2011, в соответствии с которым Учреждение (арендодатель) предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект аренды - нежилое помещение, общей площадью 234 кв. м, Литер "Ш", согласно техническому паспорту N 510150 расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Фронтовых бригад, 12/2. Срок действия договора сторонами установлен с 01.04.2011 по 31.12.2011 (п. 1.1, 1.2 договора) (л.д. 10, т. 1-12).
Договор аренды сторонами заключен на срок менее одного года (п. 3.1 договора - с 01.04.2011 по 31.12.2011), в связи с чем в органах Управления Федеральной регистрационной службы по Республики Башкортостан он не регистрировался.
По акту приема-передачи ответчику был передан объект аренды в пользование.
В соответствии с п. 3.2 договора, если до окончания срока его действия ни одна из сторон не уведомит другую о прекращении настоящего договора, то настоящий договор считается продленным на неопределенный срок.
В соответствии с п. 2.1, п. 2.2 договора, дополнительным соглашением N 1 к договору сторонами предусмотрено, что арендатор уплачивает ежемесячную арендную плату в соответствии с дополнительными соглашениями, подписанными обеими сторонами, которая составила 35100 руб. из расчета 150 руб. за 1 кв. м; при этом стоимость коммунальных платежей входит в арендную плату.
Право собственности на объект аренды принадлежит истцу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.08.2004 серии 02 АА 318219 (л.д. 104, т. 1).
Передаваемый в аренду объект недвижимого имущества в соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ сторонами договора идентифицирован, в оспариваемом договоре аренды указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, представлен техпаспорт на арендуемые помещения N 510150 от 04.12.2008 (л.д. 53-66, т. 1).
С учетом вышеизложенного, оценив обстоятельства и имеющиеся доказательства по делу, суд первой инстанции пришел к верному выводу о соответствии рассматриваемого договора аренды требованиям закона или иным правовым актам.
Согласованные сторонами условия договора аренды N ИЦ-А-207/11 от 01.04.2011 содержат все необходимые существенные условия, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно признал данный договор заключенным и действительным.
Указанный договор аренды заключен сторонами на срок с 01.04.2011 по 31.12.2011, но по истечении указанного срока арендатор продолжал пользоваться объектом аренды, в связи с чем суд первой инстанции правомерно признал договор продленным на неопределенный срок (ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, данный договор фактически сторонами исполнялся: истец передал объект аренды ответчику, однако, последний свои обязательства по оплате арендных платежей за период с 01.04.2011 по 21.06.2012 в полном объеме не исполнил, в связи с чем у него образовалась задолженность сумме 94 770 руб., соответствующей сумме исковых требований. Задолженность по арендной плате подтверждается материалами дела, в том числе актами за услуги по аренде и копиями платежных поручений о частичной оплате арендных платежей (л.д. 13-26,108-126, т. 1).
Факт неполной уплаты арендных платежей и правильность расчета задолженности предпринимателем не оспариваются.
20.06.2012 истец письмом N 593/1 уведомил ответчика о расторжении договора аренды с 21.06.2012, что ответчик признает. Таким образом, до момента прекращения договорных отношений у ответчика имелась обязанность по внесению арендных платежей в порядке, установленном договором аренды.
Претензией N 591 от 19.06.2012 истцом предложено ответчику погасить имеющуюся задолженность. Обращения истца к ответчику о погашении задолженности оставлены без удовлетворения.
В нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик не представил суду доказательств своевременного и полного внесения арендных платежей.
С учетом вышеизложенного, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате с 01.04.2012 по 21.06.2012 в сумме 94 770 руб. правомерны и подлежат удовлетворению (ст. ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В состав материально-правового требования по настоящему делу включено было также требование о взыскании с ответчика неустойки за нарушение принятых обязательств.
В силу статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
В пункте 4.1.11 договора аренды стороны предусмотрели, что за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляются пени в размере 0,1% от суммы задолженности.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 4.1.11 договора аренды истец просит взыскать с ответчика за просрочку внесения арендных платежей договорную неустойку в размере 27 691 руб. 77 коп., рассчитанную за период с 24.04.2011 по 31.07.2012.
Суд первой инстанции проверил расчет пени и признал его верным (л.д. 103, т. 1). Ответчик в судебном заседании возражений против представленного истцом расчета пени не заявил.
С учетом изложенного, суд обоснованно удовлетворил требования о взыскании суммы долга и пени по основному иску.
Отклоняя довод истца по встречному исковому заявлению о признании договора аренды недействительным, суд первой инстанции указал, что отсутствие в нежилом помещении санитарных и гигиенических удобств, отсутствие отопления и периодическое отключение электричества не являются основаниями для удовлетворения встречного иска, поскольку у ответчика в силу сложившихся отношений с истцом по аренде нежилых помещений в ходе хозяйственной деятельности имелось достаточное количество времени для выявления указанных обстоятельств, но тем не менее имущество было им принято и фактически длительное время использовалось для предпринимательской деятельности, в связи с чем в контексте данного спора указанные предпринимателем обстоятельства не свидетельствуют о невозможности использования арендованного имущества и недействительности договора аренды.
Из текста договора аренды также не следует, что стороны обусловили в заключенном договоре наличие данных коммуникаций.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на недействительность сделки, заключенной между истцом и ответчиком, в силу передачи в аренду объекта незавершенного строительства, который не может быть объектом договора аренды, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего:
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Из материалов дела видно, что переданные ответчику в аренду помещения находятся в здании, которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним как объект незавершенного строительства.
Апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии препятствий к нахождению таких помещений в гражданском обороте, в том числе путем сдачи их в аренду, поскольку сам объект (и помещения в нем) является недвижимым имуществом, право на который зарегистрировано в установленном законом порядке. При подписании спорного договора арендованные помещения индивидуально определены. Фактически предприниматель использовал имущество, переданное по договору аренды, для своей деятельности и частично вносил арендные платежи, что свидетельствует о соответствии объекта аренды его хозяйственным целям.
С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о том, что Негосударственное профессиональное образовательное учреждение Инженерный центр "Техника" как собственник имущества, являющегося объектом договора аренды, обладало правом сдачи имущества в аренду, заключения соответствующего договора и получения арендных платежей.
При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Судебные расходы в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежат отнесению на подателя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.12.2012 по делу N А07-14360/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Свата Игоря Васильевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.А.МАЛЫШЕВА
И.А.МАЛЫШЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)