Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 июля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Рудницкого Г.М. и Сергеевой И.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Лимико" Ждановой А.Ю. (доверенность от 09.08.2012), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу некоммерческой организации "Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2013 (судьи Барканова Я.В., Желтянников В.И., Серикова И.А.) по делу N А21-6441/2012,
установил:
некоммерческая организация "Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области", место нахождения: 236006, Калининградская обл., г. Калининград, ул. Зеленая, д. 81 ОГРН 1023900993016 (далее - Фонд) обратился в Арбитражный суд Калининградской области со следующими исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Лимико", место нахождения: 238450, Калининградская обл., г. Калининград, Московский пр., д. 188, ОГРН 1053913501432 (далее - Общество):
- - о признании за Фондом права на 5551/10000 долю, соответствующую 23 квартирам, общей площадью 1259,30 кв. м, в незавершенном строительством объекте - 27-квартирном жилом доме, расположенном на земельном участке общей площадью 0,16 га, с кадастровым номером 39:22:010020:0048, по адресу: Калининградская обл., Янтарный городской округ, пос. Покровское, ул. Морская, д. 1;
- - об указании в резолютивной части решения, что оно является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на указанную долю, без прекращения записи и регистрации договоров долевого участия в строительстве и залога.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Саковская Раиса Владимировна, Кузьмин-Алтухов Дмитрий Валерьевич, Степанов Константин Николаевич, Коган Дмитрий Михайлович, Попченко Владимир Дмитреевич, общество с ограниченной ответственностью "Нива-строй мастер", место нахождения: 236016, Калининградская обл., г. Калининград, ул. Клиническая, д. 83, к. 2, ОГРН 1023902055319.
Решением суда первой инстанции от 19.11.2012 исковые требования удовлетворены.
Постановлением апелляционного суда от 05.03.2013 решение суда первой инстанции от 19.11.2012 отменено. Принят отказ Фонда от иска в части требования об указании в резолютивной части решения "без прекращения записи и регистрации договоров долевого участия в строительстве и залога"; производство в этой части иска прекращено. В удовлетворении остальных требований отказано.
В кассационной жалобе Фонд, ссылаясь на то, что постановление апелляционной инстанции принято с нарушением норм процессуального и материального права, выводы апелляционного суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, просит постановление от 05.03.2013 отменить, решение от 19.12.2012 оставить в силе. Податель жалобы ссылается на то, что им выполнены перед Обществом финансовые обязательства по договору долевого участия, однако ответчик в нарушение принятых обязательств до настоящего времени не передал объект долевого строительства истцу.
Кроме того, податель жалобы ссылается на то, что аналогичные требования других дольщиков удовлетворены судами общей юрисдикции.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
До начала судебного заседания от Фонда поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с предпринимаемыми сторонами попытками мирного урегулирования спора, а также невозможностью обеспечить явку представителя Фонда в кассационную инстанцию.
Представитель Общества сообщил суду, что ему не известно о каких-либо переговорах относительно заключения мирового соглашения и просил отказать в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства.
Учитывая мнение представителя Общества, кассационная инстанция определила рассмотреть кассационную жалобу в данном судебном заседании.
Ссылаясь на необоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, представитель Общества просил оставить жалобу без удовлетворения.
Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество (застройщик) и Фонд (дольщик) заключили договор от 16.09.2009 N 2 долевого участия в строительстве 27-квартирного жилого дома по адресу: Калининградская обл., Янтарный городской округ, пос. Покровское, ул. Морская, д. 1. В соответствии с данным договором дольщик принимает на себя финансирование объекта долевого строительства в размере 23 квартир общей проектной площадью 1234,5 кв. м, согласно приложению N 5, а застройщик обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить объект на выделенном участке и после ввода его в эксплуатацию передать дольщику результат участия в долевом строительстве по акту приема-передачи не позднее 01.07.2011 (пункты 3.2, 3.4, 3.8, с учетом дополнительных соглашение N 1, 2).
В соответствии с пунктом 1.1 договора объектом долевого строительства является многоквартирный дом, строительство которого ведет застройщик на земельном участке общей площадью 0,16 га, с кадастровым номером 39:22:01-00-20:0048, по указанному адресу, предоставленном застройщику по договору аренды от 19.11.2004 N 462/2004.
Согласно пункту 3.3 договора размер долевого участия дольщика составляет 17 901 385 руб. 74 коп. (с учетом дополнительного соглашения от 07.04.2011 N 4).
Пунктом 3.6 договора долевого участия установлено, что срок ввода объекта в эксплуатацию 01.03.2011 (с учетом дополнительного соглашения от 27.12.2010 N 3).
Фонд платежными поручениями от 05.11.2009 N 1312, от 01.12.2009 N 1435, от 24.01.2010 N 90 перечислил Обществу 28 711 911 руб. 72 коп. в качестве оплаты своего долевого взноса в строительство объекта.
Администрация муниципального образования "Янтарный городской округ" выдала Обществу разрешение от 18.03.2011 N RU 39319000-240 на ввод объекта в эксплуатацию.
Постановлением главы муниципального образования "Янтарный городской округ" от 19.09.2011 N 823 указанное разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию признано утратившим силу.
Фонд обратился в арбитражный суд с указанными требованиями, ссылаясь на то, что обязательства по договору долевого участия перед застройщиком были выполнены полностью, в свою очередь застройщик уклоняется от обязанности передать объект долевого строительства.
Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, признав их обоснованными по праву.
Апелляционный суд решение отменил и в иске отказал. Апелляционный суд исходил из того, что положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) и правовые позиции, содержащиеся в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", не позволяют признать право долевой собственности на объект незавершенного строительства, построенный в порядке долевого участия.
Исследовав материалы дела, проверив правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, кассационная инстанция считает, что обжалуемый судебный акт надлежит оставить без изменения.
Частью 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Согласно части 2 указанной статьи при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
В соответствии с частью 5 указанной статьи застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Таким образом, правовой режим объекта незавершенного строительства, создание которого было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства в порядке, предусмотренном Законом N 214-ФЗ, исключает возможность возникновения права общей долевой собственности участников строительства на такой объект.
Кроме того, в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Пленум N 54) разъяснено, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Согласно пункту 11 Пленума N 54 указанное в пункте 4 разъяснение подлежит применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону N 214-ФЗ.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно отказал в иске.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемого постановления.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.013 по делу N А21-6441/2012, оставить без изменения, а кассационную жалобу некоммерческой организации "Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.КАДУЛИН
Судьи
Г.М.РУДНИЦКИЙ
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 11.07.2013 ПО ДЕЛУ N А21-6441/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июля 2013 г. по делу N А21-6441/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 июля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Рудницкого Г.М. и Сергеевой И.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Лимико" Ждановой А.Ю. (доверенность от 09.08.2012), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу некоммерческой организации "Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2013 (судьи Барканова Я.В., Желтянников В.И., Серикова И.А.) по делу N А21-6441/2012,
установил:
некоммерческая организация "Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области", место нахождения: 236006, Калининградская обл., г. Калининград, ул. Зеленая, д. 81 ОГРН 1023900993016 (далее - Фонд) обратился в Арбитражный суд Калининградской области со следующими исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Лимико", место нахождения: 238450, Калининградская обл., г. Калининград, Московский пр., д. 188, ОГРН 1053913501432 (далее - Общество):
- - о признании за Фондом права на 5551/10000 долю, соответствующую 23 квартирам, общей площадью 1259,30 кв. м, в незавершенном строительством объекте - 27-квартирном жилом доме, расположенном на земельном участке общей площадью 0,16 га, с кадастровым номером 39:22:010020:0048, по адресу: Калининградская обл., Янтарный городской округ, пос. Покровское, ул. Морская, д. 1;
- - об указании в резолютивной части решения, что оно является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на указанную долю, без прекращения записи и регистрации договоров долевого участия в строительстве и залога.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Саковская Раиса Владимировна, Кузьмин-Алтухов Дмитрий Валерьевич, Степанов Константин Николаевич, Коган Дмитрий Михайлович, Попченко Владимир Дмитреевич, общество с ограниченной ответственностью "Нива-строй мастер", место нахождения: 236016, Калининградская обл., г. Калининград, ул. Клиническая, д. 83, к. 2, ОГРН 1023902055319.
Решением суда первой инстанции от 19.11.2012 исковые требования удовлетворены.
Постановлением апелляционного суда от 05.03.2013 решение суда первой инстанции от 19.11.2012 отменено. Принят отказ Фонда от иска в части требования об указании в резолютивной части решения "без прекращения записи и регистрации договоров долевого участия в строительстве и залога"; производство в этой части иска прекращено. В удовлетворении остальных требований отказано.
В кассационной жалобе Фонд, ссылаясь на то, что постановление апелляционной инстанции принято с нарушением норм процессуального и материального права, выводы апелляционного суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, просит постановление от 05.03.2013 отменить, решение от 19.12.2012 оставить в силе. Податель жалобы ссылается на то, что им выполнены перед Обществом финансовые обязательства по договору долевого участия, однако ответчик в нарушение принятых обязательств до настоящего времени не передал объект долевого строительства истцу.
Кроме того, податель жалобы ссылается на то, что аналогичные требования других дольщиков удовлетворены судами общей юрисдикции.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
До начала судебного заседания от Фонда поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с предпринимаемыми сторонами попытками мирного урегулирования спора, а также невозможностью обеспечить явку представителя Фонда в кассационную инстанцию.
Представитель Общества сообщил суду, что ему не известно о каких-либо переговорах относительно заключения мирового соглашения и просил отказать в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства.
Учитывая мнение представителя Общества, кассационная инстанция определила рассмотреть кассационную жалобу в данном судебном заседании.
Ссылаясь на необоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, представитель Общества просил оставить жалобу без удовлетворения.
Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество (застройщик) и Фонд (дольщик) заключили договор от 16.09.2009 N 2 долевого участия в строительстве 27-квартирного жилого дома по адресу: Калининградская обл., Янтарный городской округ, пос. Покровское, ул. Морская, д. 1. В соответствии с данным договором дольщик принимает на себя финансирование объекта долевого строительства в размере 23 квартир общей проектной площадью 1234,5 кв. м, согласно приложению N 5, а застройщик обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить объект на выделенном участке и после ввода его в эксплуатацию передать дольщику результат участия в долевом строительстве по акту приема-передачи не позднее 01.07.2011 (пункты 3.2, 3.4, 3.8, с учетом дополнительных соглашение N 1, 2).
В соответствии с пунктом 1.1 договора объектом долевого строительства является многоквартирный дом, строительство которого ведет застройщик на земельном участке общей площадью 0,16 га, с кадастровым номером 39:22:01-00-20:0048, по указанному адресу, предоставленном застройщику по договору аренды от 19.11.2004 N 462/2004.
Согласно пункту 3.3 договора размер долевого участия дольщика составляет 17 901 385 руб. 74 коп. (с учетом дополнительного соглашения от 07.04.2011 N 4).
Пунктом 3.6 договора долевого участия установлено, что срок ввода объекта в эксплуатацию 01.03.2011 (с учетом дополнительного соглашения от 27.12.2010 N 3).
Фонд платежными поручениями от 05.11.2009 N 1312, от 01.12.2009 N 1435, от 24.01.2010 N 90 перечислил Обществу 28 711 911 руб. 72 коп. в качестве оплаты своего долевого взноса в строительство объекта.
Администрация муниципального образования "Янтарный городской округ" выдала Обществу разрешение от 18.03.2011 N RU 39319000-240 на ввод объекта в эксплуатацию.
Постановлением главы муниципального образования "Янтарный городской округ" от 19.09.2011 N 823 указанное разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию признано утратившим силу.
Фонд обратился в арбитражный суд с указанными требованиями, ссылаясь на то, что обязательства по договору долевого участия перед застройщиком были выполнены полностью, в свою очередь застройщик уклоняется от обязанности передать объект долевого строительства.
Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, признав их обоснованными по праву.
Апелляционный суд решение отменил и в иске отказал. Апелляционный суд исходил из того, что положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) и правовые позиции, содержащиеся в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", не позволяют признать право долевой собственности на объект незавершенного строительства, построенный в порядке долевого участия.
Исследовав материалы дела, проверив правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, кассационная инстанция считает, что обжалуемый судебный акт надлежит оставить без изменения.
Частью 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Согласно части 2 указанной статьи при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
В соответствии с частью 5 указанной статьи застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Таким образом, правовой режим объекта незавершенного строительства, создание которого было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства в порядке, предусмотренном Законом N 214-ФЗ, исключает возможность возникновения права общей долевой собственности участников строительства на такой объект.
Кроме того, в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Пленум N 54) разъяснено, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Согласно пункту 11 Пленума N 54 указанное в пункте 4 разъяснение подлежит применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону N 214-ФЗ.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно отказал в иске.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемого постановления.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.013 по делу N А21-6441/2012, оставить без изменения, а кассационную жалобу некоммерческой организации "Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.В.КАДУЛИН
Судьи
Г.М.РУДНИЦКИЙ
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)