Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2012 года
Постановление в полном объеме изготовлено 16 октября 2012 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Марчик Н.Ю.,
судей Рогалевой Е.М., Засыпкиной Т.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Евсигнеевой С.В.,
с участием:
от заявителя - Шагидуллина Л.Н., доверенность от 06.12.2011 г. N 2,
от ответчиков:
Исполнительного комитета муниципального образования города Казани - не явился, извещен,
Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании 10 октября 2012 года в помещении суда, в зале N 7, апелляционную жалобу Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 июля 2012 года по делу N А65-4217/2012 (судья Шайдуллин Ф.С.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "АВИА+" (ОГРН 1071690013230), Республика Татарстан, г. Казань,
к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани, Республика Татарстан, г. Казань,
Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", Республика Татарстан, г. Казань,
о признании незаконным отказа,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АВИА+" (далее - заявитель, ООО "АВИА+", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования города Казани" (далее - первый ответчик, Комитет) о признании незаконным решения об отказе в перерасчете выкупной цены земельного участка, выраженного в письме от 10.08.2011 г. N 17419, и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем перерасчета цены земельного участка площадью 131439 кв. м с кадастровым номером 16:50:310202:112.
Определением от 19 марта 2012 года на основании п. 6 ст. 46 АПК РФ суд по своей инициативе привлек к участию в деле в качестве соответчика Исполнительный комитет муниципального образования города Казани (далее - второй ответчик, Исполнительный комитет).
Заявитель в судебном заседании от 09 апреля 2012 года заявил об уточнении предмета требования и просил признать незаконным отказ Комитета во внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка в части установления цены выкупа земельного участка в размере 2,5 процентов от кадастровой стоимости и об обязании устранить допущенное нарушение путем внесения изменений в договор купли-продажи.
Уточнение предмета требований принято судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ.
Решением суда первой инстанции от 12 июля 2012 года заявление удовлетворено. Признан незаконным отказ Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" во внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка от 04.05.2009 г. N 7458 в части применения при продаже земельного участка с кадастровым номером 16:50:310202:112 общей площадью 131439 кв. м льготной цены, предусмотренной постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 17.01.2008 г. N 18.
Суд обязал Исполнительный комитет муниципального образования города Казани и N 18 и Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "АВИА+" путем перерасчета цены продажи земельного участка с кадастровым номером 16:50:310202:112 общей площадью 131439 кв. м, равной 2,5 процентов его кадастровой стоимости.
Не согласившись принятым судебным актом, Исполнительный комитет и Комитет обратились с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование апелляционной жалобы указывает, что вопрос об изменении выкупной цены должен рассматриваться в рамках договорных отношений, а не в рамках главы 24 АПК РФ. Считает, что ООО "АВИА+" избран неправильный способ защиты.
Указывает также, что к заявлению о предоставлении земельного участка в собственность ООО "АВИА+" не приложило необходимые документы, свидетельствующие о том, что приобретенный им объект недвижимости отчуждался из государственной собственности.
Кроме того, площадь земельного участка, который ранее находился под объектом недвижимости у прежнего собственника на права постоянного пользования, составляла 11300 кв. м, что в несколько раз меньше площади земельного участка, предоставленного заявителю в собственность.
Считает, что заявитель не доказал факт нахождения объекта недвижимости до его приобретения в государственной собственности.
В отзыве на апелляционную жалобу (с учетом дополнений) ООО "АВИА+", считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с ч. 2 ст. 18 АПК РФ после отложения рассмотрения дела и замены судьи Бажана П.В. на судью Рогалеву Е.М. рассмотрение дела начато сначала.
Представитель заявителя в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Представители ответчиков в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.
В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело по апелляционной жалобе рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчиков, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Проверив материалы дела, выслушав представителя заявителя, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что заявитель на основании протокола о результатах реализации имущества посредством публичного предложения от 10.09.2007 г. N 2, договора купли-продажи от 10.09.2007 г. N 2/пр, акта приемки-передачи к нему от 10.02.2007 г. N 2 и дополнительного соглашения от 10.09.2007 г. N 2/пр является собственником сооружения (железнодорожного пути N 2) протяженностью 747,7 п. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.01.2008 г. серии 16-АА N 635501 (т. 1 л.д. 28).
Указанное сооружение расположено на земельном участке площадью 131439 кв. м, с кадастровым номером 16:50:310202:112, по адресу: г. Казань, на ст. Химическая КМППЖТ ст. Восстания Горьковской железной дороги, с разрешенным использованием: под сооружение (железнодорожный путь N 2), что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 13.11.2010 г. N 1600/301/10-501128 (т. 1 л.д. 29 - 31).
Вышеназванный земельный участок предоставлен заявителю в соответствии с постановлениями руководителя Исполнительного от 30.06.2008 г. N 3275 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "АВИА+" земельного участка в Московском районе" в собственность за плату (т. 1 л.д. 35).
Согласно акту установления цены продажи земельного участка от 29.04.2009 г. N 740 цена продажи земельного участка с кадастровым номером 16:50:310202:112 составила 42 437 972,81 руб. с учетом 11-кратной ставки земельного налога (т. 1 л.д. 36).
В соответствии с постановлением от 30.06.3008 г. N 3275 между Комитетом и заявителем заключен договор купли-продажи земельного участка от 04.05.2009 N 7458 (т. 1 л.д. 37 - 43).
Согласно п. 2.1 договора купли-продажи цена проданного земельного участка, определенная по акту установления цены продажи земельного участка от 29.04.2009 г. N 740, составила 42 437 972,81 руб. Указанную сумму покупатель должен был оплатить в рассрочку до 25 апреля 2012 года.
Право собственности ООО "АВИА+" на земельный участок на основании данного договора купли-продажи зарегистрировано 21.09.2009 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.12.2009 г. серии 16-АЕ N 113321 (т. 1 л.д. 27).
07.07.2011 г. заявитель обратился в Комитет с просьбой пересмотреть договор купли-продажи земельного участка от 04.05.2009 г. N 7458 и акт установления цены продажи земельного участка от 29.04.2009 г. N 740, ссылаясь на то, что сооружение (железнодорожный путь N 2), расположенное на выкупаемом земельном участке, ранее находилось в государственной собственности, что подтверждается планом приватизации ОАО "Татгалантерея" (т. 1 л.д. 32).
Рассмотрев указанное обращение и приложенные к нему документы, Комитетом письмом от 10.08.2011 г. N 17419 сообщил заявителю, что основания для перерасчета цены продажи земельного участка площадью 131439 кв. м отсутствуют (т. 1 л.д. 33 - 34).
Кроме того, в своем письме Комитет указал, что заявителю предоставлен земельный участок площадью (131439 кв. м), в несколько раз превышающий площадь земельного участка, ранее предоставленного ОАО "Татгалантерея" в постоянное пользование для эксплуатации того же железнодорожного пути (11300 кв. м).
Считая, что отказ Комитета в перерасчете выкупной цены земельного участка, то есть в праве на применение льготы, установленной постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 17.01.2008 г. N 18, выраженный в письме от 10.08.2011 г. N 17419, нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Согласно п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
В пункте 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что до 1 января 2010 года продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности производится по установленной субъектами Российской Федерации цене в пределах:
- - 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллиона человек;
- - 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Следовательно, при приобретении в собственность земельного участка по цене, установленной в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", достаточным основанием возникновения у собственника недвижимого имущества права на льготу служит факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или на вторичном рынке.
В рассматриваемом случае судом первой инстанции установлено, что сооружение (объект недвижимости), принадлежащее заявителю на праве собственности, является ранее выбывшим из государственной собственности имуществом в результате приватизации Татарского республиканского объединения оптовой торговли "Татгалантерея".
Указанное обстоятельство подтверждается материалами дела Арбитражного суда Республики Татарстан N А65-15911/2002 о признании ОАО "Татгалантерея" банкротом, а также представленными в материалы дела документами, что сооружение (железнодорожный путь N 2) протяженностью 747,7 п. м, складывающийся из двух железнодорожных путей длиной 487,1 п. м и 260,6 п. м, приобретено заявителем у ОАО "Татгалантерея" в ходе конкурсного производства. Из акта оценки стоимости основных средств на 01.04.1999 г. по Татарскому республиканскому арендному объединению оптовой торговли "Татгалантерея", являющегося приложением к плану приватизации, утвержденному постановлением Государственного комитета РТ по управлению государственным имуществом от 14.05.1993 г. N 13, видно, что в состав приватизированного имущества включены железнодорожные пути 1989 года приобретения.
Довод ответчиков о том, что заявитель не может претендовать на применение льготной цены при покупке всего земельного участка, поскольку площадь участка, предоставленного ООО "АВИА+", в несколько раз больше, чем у предыдущего собственника объекта, обоснованно отклонен судом первой инстанции.
Согласно постановлению Исполнительного комитета от 30.06.2008 г. N 3275 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "АВИА+" земельного участка в Московском районе" прекращено право постоянного пользования ОАО "Татгалантерея" частью земельного участка площадью 11300 кв. м. При этом из указанного постановления невозможно определить, какой объект недвижимости располагался на земельном участке, права на который были прекращены. Вместе с тем из этого же постановления следует, что заявителю предоставляется в собственность земельный участок площадью 131439 кв. м, занимаемый сооружением (железнодорожный путь N 2).
Предоставленный заявителю земельный участок площадью 131439 кв. м был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 02.10.2008 г. с разрешенным использованием: под сооружение (железнодорожный путь N 2), что подтверждается и кадастровым паспортом земельного участка (т. 1 л.д. 29).
Следовательно, указанное обстоятельство не лишает права заявителя на применение льготной цены при выкупе земельного участка площадью 131439 кв. м, на котором расположено сооружение, отчужденное в процессе приватизации государственного предприятия. Таким образом, поскольку приобретенные ООО "АВИА+" объекты недвижимости ранее отчуждались из государственной собственности в порядке приватизации, стоимость находящегося под объектами недвижимости земельного участка при продаже должна рассчитываться согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", п. 1 Постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 17.01.2008 г. N 18 - по цене, равной 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.
Между тем ответчик не применил нормы закона, подлежащие применению, включил в договор купли-продажи условие о цене без учета льготы, на которую заявитель имел право.
В связи с чем отказ Комитета в перерасчете цены земельного участка на льготных условиях, предусмотренных земельным законодательством, не соответствует вышеприведенным нормам и нарушает права и законные интересы заявителя.
Согласно ч. 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения. По смыслу статей 421, 424 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В данном случае сделка была исполнена: земельный участок передан ООО "АВИА+" по акту приема-передачи от 04.05.2009 г. к договору купли-продажи от 04.05.2009 г. N 7458, на основании указанного договора купли-продажи зарегистрировано право собственности ООО "АВИА+" на земельный участок. Неправильное указание сторонами размера выкупной стоимости земельного участка не влечет недействительности всей сделки, поскольку цена договора должна определяться в соответствии с законом.
Таким образом, не соответствующее императивным нормам условие договора купли-продажи земельного участка от 04.05.2009 г. N 7458 о выкупной цене участка не влияет на его действительность в целом, поскольку указанная сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части, на основании ст. 36 ЗК РФ.
С учетом изложенного судом первой инстанции правильно принято решение об удовлетворении заявленных ООО "АВИА+" требований.
Довод ответчиков о том, что заявителем избран неправильный способ защиты, также подлежит отклонению.
В соответствии с п. 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 г. N 99 "Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса РФ" возможно объединить в рамках одного дела требование о признании ненормативного акта недействительным, т.е. вытекающее из административных правоотношений, и требования, основанные на нормах гражданского права.
В данном случае требования ООО "АВИА+" связаны между собой по основаниям возникновения и представляемым доказательствам и обстоятельствам спора.
В соответствии с ч. 1 ст. 130 АПК РФ требование о признании ненормативного правового акта недействительным и требование о признании недействительным заключенного на основании указанного акта договора и применении последствий недействительности сделки могут быть соединены в одном исковом заявлении, если они связаны между собой по основаниям возникновения или представленным доказательствам, и к участию в деле привлечены соответственно орган местного самоуправления, а также лицо, с которым заключен договор. Названные требования рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, но к требованию о признании ненормативного правового акта недействительным дополнительно применяются особенности, установленные главой 24 АПК РФ (часть 1 ст. 197 Кодекса). Таким образом, рассмотрение судом заявленных обществом требований в рамках одного дела не является нарушением норм процессуального законодательства.
Доводы, приведенные Исполнительным комитетом и Комитетом в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судебного акта.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 июля 2012 года по делу N А65-4217/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.Ю.МАРЧИК
Судьи
Е.М.РОГАЛЕВА
Т.С.ЗАСЫПКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.10.2012 ПО ДЕЛУ N А65-4217/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 октября 2012 г. по делу N А65-4217/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2012 года
Постановление в полном объеме изготовлено 16 октября 2012 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Марчик Н.Ю.,
судей Рогалевой Е.М., Засыпкиной Т.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Евсигнеевой С.В.,
с участием:
от заявителя - Шагидуллина Л.Н., доверенность от 06.12.2011 г. N 2,
от ответчиков:
Исполнительного комитета муниципального образования города Казани - не явился, извещен,
Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании 10 октября 2012 года в помещении суда, в зале N 7, апелляционную жалобу Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 июля 2012 года по делу N А65-4217/2012 (судья Шайдуллин Ф.С.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "АВИА+" (ОГРН 1071690013230), Республика Татарстан, г. Казань,
к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани, Республика Татарстан, г. Казань,
Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", Республика Татарстан, г. Казань,
о признании незаконным отказа,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АВИА+" (далее - заявитель, ООО "АВИА+", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования города Казани" (далее - первый ответчик, Комитет) о признании незаконным решения об отказе в перерасчете выкупной цены земельного участка, выраженного в письме от 10.08.2011 г. N 17419, и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем перерасчета цены земельного участка площадью 131439 кв. м с кадастровым номером 16:50:310202:112.
Определением от 19 марта 2012 года на основании п. 6 ст. 46 АПК РФ суд по своей инициативе привлек к участию в деле в качестве соответчика Исполнительный комитет муниципального образования города Казани (далее - второй ответчик, Исполнительный комитет).
Заявитель в судебном заседании от 09 апреля 2012 года заявил об уточнении предмета требования и просил признать незаконным отказ Комитета во внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка в части установления цены выкупа земельного участка в размере 2,5 процентов от кадастровой стоимости и об обязании устранить допущенное нарушение путем внесения изменений в договор купли-продажи.
Уточнение предмета требований принято судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ.
Решением суда первой инстанции от 12 июля 2012 года заявление удовлетворено. Признан незаконным отказ Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" во внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка от 04.05.2009 г. N 7458 в части применения при продаже земельного участка с кадастровым номером 16:50:310202:112 общей площадью 131439 кв. м льготной цены, предусмотренной постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 17.01.2008 г. N 18.
Суд обязал Исполнительный комитет муниципального образования города Казани и N 18 и Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "АВИА+" путем перерасчета цены продажи земельного участка с кадастровым номером 16:50:310202:112 общей площадью 131439 кв. м, равной 2,5 процентов его кадастровой стоимости.
Не согласившись принятым судебным актом, Исполнительный комитет и Комитет обратились с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование апелляционной жалобы указывает, что вопрос об изменении выкупной цены должен рассматриваться в рамках договорных отношений, а не в рамках главы 24 АПК РФ. Считает, что ООО "АВИА+" избран неправильный способ защиты.
Указывает также, что к заявлению о предоставлении земельного участка в собственность ООО "АВИА+" не приложило необходимые документы, свидетельствующие о том, что приобретенный им объект недвижимости отчуждался из государственной собственности.
Кроме того, площадь земельного участка, который ранее находился под объектом недвижимости у прежнего собственника на права постоянного пользования, составляла 11300 кв. м, что в несколько раз меньше площади земельного участка, предоставленного заявителю в собственность.
Считает, что заявитель не доказал факт нахождения объекта недвижимости до его приобретения в государственной собственности.
В отзыве на апелляционную жалобу (с учетом дополнений) ООО "АВИА+", считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с ч. 2 ст. 18 АПК РФ после отложения рассмотрения дела и замены судьи Бажана П.В. на судью Рогалеву Е.М. рассмотрение дела начато сначала.
Представитель заявителя в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Представители ответчиков в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.
В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело по апелляционной жалобе рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчиков, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Проверив материалы дела, выслушав представителя заявителя, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что заявитель на основании протокола о результатах реализации имущества посредством публичного предложения от 10.09.2007 г. N 2, договора купли-продажи от 10.09.2007 г. N 2/пр, акта приемки-передачи к нему от 10.02.2007 г. N 2 и дополнительного соглашения от 10.09.2007 г. N 2/пр является собственником сооружения (железнодорожного пути N 2) протяженностью 747,7 п. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.01.2008 г. серии 16-АА N 635501 (т. 1 л.д. 28).
Указанное сооружение расположено на земельном участке площадью 131439 кв. м, с кадастровым номером 16:50:310202:112, по адресу: г. Казань, на ст. Химическая КМППЖТ ст. Восстания Горьковской железной дороги, с разрешенным использованием: под сооружение (железнодорожный путь N 2), что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 13.11.2010 г. N 1600/301/10-501128 (т. 1 л.д. 29 - 31).
Вышеназванный земельный участок предоставлен заявителю в соответствии с постановлениями руководителя Исполнительного от 30.06.2008 г. N 3275 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "АВИА+" земельного участка в Московском районе" в собственность за плату (т. 1 л.д. 35).
Согласно акту установления цены продажи земельного участка от 29.04.2009 г. N 740 цена продажи земельного участка с кадастровым номером 16:50:310202:112 составила 42 437 972,81 руб. с учетом 11-кратной ставки земельного налога (т. 1 л.д. 36).
В соответствии с постановлением от 30.06.3008 г. N 3275 между Комитетом и заявителем заключен договор купли-продажи земельного участка от 04.05.2009 N 7458 (т. 1 л.д. 37 - 43).
Согласно п. 2.1 договора купли-продажи цена проданного земельного участка, определенная по акту установления цены продажи земельного участка от 29.04.2009 г. N 740, составила 42 437 972,81 руб. Указанную сумму покупатель должен был оплатить в рассрочку до 25 апреля 2012 года.
Право собственности ООО "АВИА+" на земельный участок на основании данного договора купли-продажи зарегистрировано 21.09.2009 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.12.2009 г. серии 16-АЕ N 113321 (т. 1 л.д. 27).
07.07.2011 г. заявитель обратился в Комитет с просьбой пересмотреть договор купли-продажи земельного участка от 04.05.2009 г. N 7458 и акт установления цены продажи земельного участка от 29.04.2009 г. N 740, ссылаясь на то, что сооружение (железнодорожный путь N 2), расположенное на выкупаемом земельном участке, ранее находилось в государственной собственности, что подтверждается планом приватизации ОАО "Татгалантерея" (т. 1 л.д. 32).
Рассмотрев указанное обращение и приложенные к нему документы, Комитетом письмом от 10.08.2011 г. N 17419 сообщил заявителю, что основания для перерасчета цены продажи земельного участка площадью 131439 кв. м отсутствуют (т. 1 л.д. 33 - 34).
Кроме того, в своем письме Комитет указал, что заявителю предоставлен земельный участок площадью (131439 кв. м), в несколько раз превышающий площадь земельного участка, ранее предоставленного ОАО "Татгалантерея" в постоянное пользование для эксплуатации того же железнодорожного пути (11300 кв. м).
Считая, что отказ Комитета в перерасчете выкупной цены земельного участка, то есть в праве на применение льготы, установленной постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 17.01.2008 г. N 18, выраженный в письме от 10.08.2011 г. N 17419, нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Согласно п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
В пункте 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что до 1 января 2010 года продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности производится по установленной субъектами Российской Федерации цене в пределах:
- - 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллиона человек;
- - 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Следовательно, при приобретении в собственность земельного участка по цене, установленной в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", достаточным основанием возникновения у собственника недвижимого имущества права на льготу служит факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или на вторичном рынке.
В рассматриваемом случае судом первой инстанции установлено, что сооружение (объект недвижимости), принадлежащее заявителю на праве собственности, является ранее выбывшим из государственной собственности имуществом в результате приватизации Татарского республиканского объединения оптовой торговли "Татгалантерея".
Указанное обстоятельство подтверждается материалами дела Арбитражного суда Республики Татарстан N А65-15911/2002 о признании ОАО "Татгалантерея" банкротом, а также представленными в материалы дела документами, что сооружение (железнодорожный путь N 2) протяженностью 747,7 п. м, складывающийся из двух железнодорожных путей длиной 487,1 п. м и 260,6 п. м, приобретено заявителем у ОАО "Татгалантерея" в ходе конкурсного производства. Из акта оценки стоимости основных средств на 01.04.1999 г. по Татарскому республиканскому арендному объединению оптовой торговли "Татгалантерея", являющегося приложением к плану приватизации, утвержденному постановлением Государственного комитета РТ по управлению государственным имуществом от 14.05.1993 г. N 13, видно, что в состав приватизированного имущества включены железнодорожные пути 1989 года приобретения.
Довод ответчиков о том, что заявитель не может претендовать на применение льготной цены при покупке всего земельного участка, поскольку площадь участка, предоставленного ООО "АВИА+", в несколько раз больше, чем у предыдущего собственника объекта, обоснованно отклонен судом первой инстанции.
Согласно постановлению Исполнительного комитета от 30.06.2008 г. N 3275 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "АВИА+" земельного участка в Московском районе" прекращено право постоянного пользования ОАО "Татгалантерея" частью земельного участка площадью 11300 кв. м. При этом из указанного постановления невозможно определить, какой объект недвижимости располагался на земельном участке, права на который были прекращены. Вместе с тем из этого же постановления следует, что заявителю предоставляется в собственность земельный участок площадью 131439 кв. м, занимаемый сооружением (железнодорожный путь N 2).
Предоставленный заявителю земельный участок площадью 131439 кв. м был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 02.10.2008 г. с разрешенным использованием: под сооружение (железнодорожный путь N 2), что подтверждается и кадастровым паспортом земельного участка (т. 1 л.д. 29).
Следовательно, указанное обстоятельство не лишает права заявителя на применение льготной цены при выкупе земельного участка площадью 131439 кв. м, на котором расположено сооружение, отчужденное в процессе приватизации государственного предприятия. Таким образом, поскольку приобретенные ООО "АВИА+" объекты недвижимости ранее отчуждались из государственной собственности в порядке приватизации, стоимость находящегося под объектами недвижимости земельного участка при продаже должна рассчитываться согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", п. 1 Постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 17.01.2008 г. N 18 - по цене, равной 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.
Между тем ответчик не применил нормы закона, подлежащие применению, включил в договор купли-продажи условие о цене без учета льготы, на которую заявитель имел право.
В связи с чем отказ Комитета в перерасчете цены земельного участка на льготных условиях, предусмотренных земельным законодательством, не соответствует вышеприведенным нормам и нарушает права и законные интересы заявителя.
Согласно ч. 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения. По смыслу статей 421, 424 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В данном случае сделка была исполнена: земельный участок передан ООО "АВИА+" по акту приема-передачи от 04.05.2009 г. к договору купли-продажи от 04.05.2009 г. N 7458, на основании указанного договора купли-продажи зарегистрировано право собственности ООО "АВИА+" на земельный участок. Неправильное указание сторонами размера выкупной стоимости земельного участка не влечет недействительности всей сделки, поскольку цена договора должна определяться в соответствии с законом.
Таким образом, не соответствующее императивным нормам условие договора купли-продажи земельного участка от 04.05.2009 г. N 7458 о выкупной цене участка не влияет на его действительность в целом, поскольку указанная сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части, на основании ст. 36 ЗК РФ.
С учетом изложенного судом первой инстанции правильно принято решение об удовлетворении заявленных ООО "АВИА+" требований.
Довод ответчиков о том, что заявителем избран неправильный способ защиты, также подлежит отклонению.
В соответствии с п. 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 г. N 99 "Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса РФ" возможно объединить в рамках одного дела требование о признании ненормативного акта недействительным, т.е. вытекающее из административных правоотношений, и требования, основанные на нормах гражданского права.
В данном случае требования ООО "АВИА+" связаны между собой по основаниям возникновения и представляемым доказательствам и обстоятельствам спора.
В соответствии с ч. 1 ст. 130 АПК РФ требование о признании ненормативного правового акта недействительным и требование о признании недействительным заключенного на основании указанного акта договора и применении последствий недействительности сделки могут быть соединены в одном исковом заявлении, если они связаны между собой по основаниям возникновения или представленным доказательствам, и к участию в деле привлечены соответственно орган местного самоуправления, а также лицо, с которым заключен договор. Названные требования рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, но к требованию о признании ненормативного правового акта недействительным дополнительно применяются особенности, установленные главой 24 АПК РФ (часть 1 ст. 197 Кодекса). Таким образом, рассмотрение судом заявленных обществом требований в рамках одного дела не является нарушением норм процессуального законодательства.
Доводы, приведенные Исполнительным комитетом и Комитетом в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судебного акта.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 июля 2012 года по делу N А65-4217/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.Ю.МАРЧИК
Судьи
Е.М.РОГАЛЕВА
Т.С.ЗАСЫПКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)