Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
в составе:
Председательствующего: М.М.Саранцевой
Судей: А.Н.Барбатова, С.Ю.Лесненко
при участии
от истца: Лапкина О.В., представитель, доверенность от 13.05.2013 б/н
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти"
на решение от 13.12.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2013
по делу N А51-13244/2012
Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.В.Кобко, в апелляционном суде судьи: С.М.Синицына, А.В.Ветошкевич, С.Б.Култышев
По иску общества с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти"
к обществу с ограниченной ответственностью "Солид Шиппинг"
о взыскании 123 028 руб. 09 коп.
Общество с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти" (далее - ООО "ДВ Реалти", ОГРН 1072540001192; место нахождения: 690003, г. Владивосток, ул. Бестужева, 21а) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Солид Шиппинг" (далее - ООО "Солид Шиппинг", ОГРН 1072540003007; место нахождения: 690003, Приморский край, г. Владивосток, ул. Бестужева, 21 а) о взыскании 93 753 руб. 15 коп., из которых 67 824 руб. - задолженность по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 07.02.2012 N ДВР 12/003 Б, 25 929 руб. 15 коп. - пени, и о возмещении судебных расходов в сумме 32 490 руб. 84 коп. (с учетом уточнения требований в соответствии со статьей 49 АПК РФ).
Иск обоснован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилых помещений и наличием оснований для взыскания с ответчика образовавшейся задолженности в размере исковых требований в соответствии со статьями 309, 606, 607, 614 ГК РФ.
До принятия судом первой инстанции решения по существу спора ООО "Солид Шиппинг" в порядке статьи 132 АПК РФ предъявило встречный иск к ООО "ДВ Реалти" о признании незаключенными подписанных между сторонами договоров аренды нежилых помещений от 07.04.2010 N ДВР 10/003 Б, от 07.03.2011 N ДВР 11/002 Б, от 07.02.2012 N ДВР 12/003 Б в части передачи части вспомогательных помещений (коридоры, лестницы, туалеты) N N 4, 10, 11, 14, 15, 42 общей площадью 14, 4 кв.м; о взыскании 265 933 руб. 83 коп. - неосновательного обогащения, 36 146 руб. 82 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами, 10 000 руб. - расходов на оплату услуг представителя (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
Встречные исковые требования обоснованы тем, что по условиям договоров аренды невозможно индивидуализировать части названных вспомогательных помещений общей площадью 14, 4 кв.м, переданных в аренду, в связи с чем договоры в оспариваемой части считаются незаключенными, а взимание ООО "ДВ Реалти" платы за пользование частью этих помещений - необоснованным.
Решением суда от 13.12.2012, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2013, признаны незаключенными подписанные ООО "ДВ Реалти" и ООО "Солид Шиппинг" договоры аренды нежилых помещений от 07.04.2010 N ДВР 10/003 Б, от 07.03.2011 N ДВР 11/002 Б, от 07.02.2012 N ДВР 12/003 Б в части передачи части вспомогательных помещений (коридоры, лестницы, туалеты) N N 4, 10, 11, 14, 15, 42 общей площадью 14, 4 кв.м. В порядке статьи 170 АПК РФ (с учетом частичного удовлетворения первоначального иска на сумму 6 244 руб. 21 коп. пени) с ООО "ДВ Реалти" в пользу ООО "Солид Шиппинг" взыскано 265 933 руб. 83 коп. неосновательного обогащения и 29 902 руб. 61 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также распределены понесенные сторонами судебные расходы.
Судебные акты в части признания незаключенными вышеуказанных сделок и взыскания в пользу ООО "Солид Шиппинг" неосновательного обогащения мотивированы отсутствием в оспариваемых сделках достаточных признаков, позволяющих идентифицировать предмет аренды, что свидетельствует о незаключенности сделок в части передачи в аренду вспомогательных помещений. Частично удовлетворяя иск ООО "ДВ Реалти", суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается просрочка исполнения ООО "Солид Шиппинг" обязательства по внесению арендной платы за основное помещение без учета дополнительных помещений. При этом суд на основании статьи 333 ГК РФ произвел снижение размера подлежащей взысканию пени и зачет сумм первоначального и встречного исков в соответствии с частью 5 статьи 170 АПК РФ.
В кассационной жалобе ООО "ДВ Реалти" просит решение от 13.12.2012, постановление апелляционного суда от 20.03.2013 отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в ином составе суда.
В отзыве на кассационную жалобу и в дополнении к нему ООО "Солид Шиппинг" выражает несогласие с приведенными в кассационной жалобе доводами, просит принятые по делу судебные акты оставить без изменения и ходатайствует о разрешении видеозаписи судебного заседания в суде кассационной инстанции.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "ДВ Реалти" поддержал приведенные в жалобе доводы и просил ее удовлетворить.
Представитель ООО "Солид Шиппинг", надлежаще извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в заседании суда кассационной инстанции участия не принимал. В связи с этим основания для удовлетворения ходатайства данного общества о разрешении провести видеозапись судебного заседания отсутствуют ввиду неявки лица, намеренного провести видеозапись.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они подлежат отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.11.2008 серии 25-АБ N 066786 ООО "ДВ Реалти" является собственником нежилых помещений общей площадью 1 324, 9 кв.м в здании по адресу: г. Владивосток, ул. Бестужева, 21а (лит. А, назначение - учрежденческое, этажи 1, 2, номера на поэтажном плане 1-36, 42-44; 1-43 (I)).
Между ООО "ДВ Реалти" (арендодатель) и ООО "Солид Шиппинг" (арендатор) 07.04.2010 заключен договор аренды нежилых помещений N ДВР 10/003 Б, по условиям которого арендодатель передает на срок 11 месяцев, а арендатор принимает и обязуется своевременно выплачивать арендную плату за расположенные на первом этаже здания и индивидуализированные на поэтажном плане (приложение N 1) помещение N 5 площадью 42, 1 кв.м, условный номер помещения - 105; часть вспомогательных помещений N N 4, 10, 11, 14, 15, 42 общей площадью 14, 4 кв.м.
В силу пункта 4.1 указанного договора и Приложения N 4 к нему размер арендной платы составляет 900 руб. за 1 кв.м помещений в месяц. Общая сумма ежемесячной арендной платы составляет 50 850 руб.
Пунктом 4.9 договора определено, что при нарушении сроков внесения арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором, арендодатель вправе потребовать, а арендатор обязан уплатить пеню в размере 0, 1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки по день уплаты суммы этих средств при условии предъявления в письменном виде.
Впоследствии ООО "ДВ Реалти" (арендодатель) и ООО "Солид Шиппинг" (арендатор) на аналогичных условиях в отношении указанных выше помещений заключили договоры аренды нежилых помещений от 07.03.2011 N ДВР 11/002 Б и от 07.02.2012 N ДВР 12/003 Б.
ООО "ДВ Реалти" 27.04.2012 направило ООО "Солид Шиппинг" претензию с требованием оплатить задолженность по арендной плате, коммунальным платежам и пени по договору аренды нежилых помещений от 07.02.2012 N ДВР 12/003 Б. Поскольку указанная претензия ответчиком оставлена без ответа, ООО "ДВ Реалти" обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском.
ООО "Солид Шиппинг", ссылаясь на незаключенность вышеуказанных договоров аренды в части вспомогательных помещений, также обратилось в арбитражный суд со встречным иском, в том числе о взыскании неосновательного обогащения.
Пункт 5 статьи 10 ГК РФ предполагает добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (статья 310 ГК РФ).
В соответствии со статьей 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска о взыскании основного долга и удовлетворяя встречный иск о признании договоров аренды незаключенными и о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения, арбитражные суды обеих инстанций исходили из того, что условия оспариваемых договоров не позволяют установить конкретное имущество - части вспомогательных помещений, передаваемых в аренду, в связи с чем пришли к выводу о несогласованности сторонами предмета спорных договоров в указанной части и их незаключенности в силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ.
Исходя из установленного суды пришли к выводу об отсутствии на стороне арендатора предусмотренной договором обязанности по оплате пользования вспомогательными помещениями и возникновении на стороне арендодателя неосновательного обогащения в размере необоснованно полученной платы в части указанных помещений.
Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на то, что спорные вспомогательные помещения относятся к местам общего пользования, открытым для свободного доступа неограниченного круга лиц, плата за которые согласно пункту 3 Приложения N 4 к спорным договорам уже включена в состав арендных платежей.
Требования ООО "ДВ Реалти" о взыскании договорной неустойки и требования ООО "Солид Шиппинг" о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами разрешены судами по правилам статей 330, 333, 395, 1107 ГК РФ, в результате чего суды в порядке статьи 170 АПК РФ произвели зачет удовлетворенных требований в данной части первоначального и встречного исков.
Между тем арбитражными судами не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
По смыслу статьи 607 ГК РФ необходимость согласования предмета договора аренды в первую очередь направлена на устранение неопределенности в дальнейшем исполнении сторонами договора аренды, в том числе в части передачи имущества арендатору и его использовании.
Арбитражные суды обеих инстанций, толкуя условия спорных договоров аренды в части передачи в пользование части вспомогательных помещений, не учли поведение сторон, свидетельствующее о фактической передаче арендатору в аренду части вспомогательных помещений и длительном исполнении сторонами условий спорных договоров в 2010-2012 г.г.
Из материалов дела усматривается, что на стадии заключения данных сделок и в процессе использования арендуемых помещений, в том числе вспомогательных, у сторон отсутствовали какие-либо разногласия в части определения существенных условий договоров, затруднения при исполнении их условий, неопределенность по составу арендуемого имущества и размеру арендных платежей. Факт использования вспомогательных помещений арендатором не опровергнут.
При таких обстоятельствах, учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, основания для признания спорных договоров аренды незаключенными у арбитражных судов отсутствовали.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Доказательств того, что определенный сторонами в договоре размер арендной платы несоразмерен встречному представлению и при ее формировании арендодатель действовал недобросовестно с целью получения необоснованной выгоды за счет арендатора, в материалах дела не имеется.
Поскольку исполнение договоров аренды осуществлялось сторонами на согласованных условиях, неосновательное обогащение на стороне арендодателя возникнуть не могло. Проценты за пользование чужими денежными средствами в такой ситуации начислению также не подлежат.
Возражения ООО "Солид Шиппинг" о невозможности передачи в аренду части помещения, используемого несколькими лицами, и о недопустимости взимания за это платы, судом кассационной инстанции отклоняются как несостоятельные, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм материального права, регулирующих правоотношения сторон, а также противоречат фактическим обстоятельствам дела, согласно которым наличие у сторон неопределенности в предмете аренды не подтверждено.
Таким образом, поскольку выводы судов основаны на неправильном применении норм материального права и противоречат фактическим обстоятельствам спора, установленным судами, принятые по делу судебные акты подлежат отмене.
Учитывая, что для разрешения настоящего спора не требуется оценки имеющихся в деле доказательств или выяснения иных значимых для дела обстоятельств, не установленных судами, суд кассационной инстанции считает возможным на основании пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ и частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ обжалуемые судебные акты отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, удовлетворить первоначальный иск и отказать в удовлетворении встречных исковых требований.
Размер задолженности ответчика по арендной плате по первоначальному иску проверен кассационным судом и признан арифметически верным, нормативно обоснованным и соответствующим условиям договора аренды от 07.02.2012 N ДВР 12/003 Б. Возражений против предъявленной к взысканию суммы долга по арендной плате ООО "Солид Шиппинг" не заявлено. Доказательств погашения данным обществом задолженности в размере 67 824 руб. не представлено.
Неустойка за просрочку внесения арендной платы начислена арендодателем по правилам статьи 330 ГК РФ и в соответствии с условиями пункта 4.9 договора аренды от 07.02.2012 N ДВР 12/003 Б, поэтому также подлежит взысканию с арендатора.
Как видно из дела, ходатайство ООО "Солид Шиппинг" о снижении размера неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ судом первой инстанции рассмотрено и удовлетворено путем снижения суммы пени с 25 929 руб. 15 коп. до 6 244 руб. 21 коп., исходя из двукратной учетной ставки Банка России.
Проверив правильность расчета суммы сниженной на основании статьи 333 ГК РФ пени, суд кассационной инстанции соглашается с выводами и расчетами суда первой инстанции и апелляционного суда в данной части первоначального иска и считает, что требование ООО "ДВ Реалти" о взыскании пени подлежит удовлетворению в размере 6 244 руб. 21 коп.
Принимая во внимание результат рассмотрения настоящего спора, все понесенные ООО "ДВ Реалти" и документально подтвержденные судебные расходы (в том числе расходы на уплату государственной пошлины по иску, а также за подачу апелляционной и кассационной жалоб в размере 7 750 руб. 12 коп., расходы на уплату государственной пошлины по обеспечительным мерам в размере 2 000 руб., расходы на предоставление информации из ЕГРЮЛ в размере 800 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб., а всего - 35 550 руб. 12 коп.) в силу статей 104, 110 АПК РФ относятся на ответчика по первоначальному иску - ООО "Солид Шиппинг", а соответствующие расходы последнего возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
решение от 13.12.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2013 по делу N А51-13244/2012 Арбитражного суда Приморского края отменить.
В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью "Солид Шиппинг" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Солид Шиппинг" в пользу общества с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти" 67 824 руб. основного долга по арендной плате, 6 244 руб. 21 коп. пеней, 35 550 руб. 12 коп. судебных расходов, а всего 109 618 руб. 33 коп.
В удовлетворении остальной части иска общества с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти" отказать.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по иску в размере 940 руб. 72 коп.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Солид Шиппинг" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по встречному иску в размере 1 руб. 21 коп.
Выдать справки на возврат государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 12.07.2013 N Ф03-1896/2013 ПО ДЕЛУ N А51-13244/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 июля 2013 г. N Ф03-1896/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
в составе:
Председательствующего: М.М.Саранцевой
Судей: А.Н.Барбатова, С.Ю.Лесненко
при участии
от истца: Лапкина О.В., представитель, доверенность от 13.05.2013 б/н
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти"
на решение от 13.12.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2013
по делу N А51-13244/2012
Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.В.Кобко, в апелляционном суде судьи: С.М.Синицына, А.В.Ветошкевич, С.Б.Култышев
По иску общества с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти"
к обществу с ограниченной ответственностью "Солид Шиппинг"
о взыскании 123 028 руб. 09 коп.
Общество с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти" (далее - ООО "ДВ Реалти", ОГРН 1072540001192; место нахождения: 690003, г. Владивосток, ул. Бестужева, 21а) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Солид Шиппинг" (далее - ООО "Солид Шиппинг", ОГРН 1072540003007; место нахождения: 690003, Приморский край, г. Владивосток, ул. Бестужева, 21 а) о взыскании 93 753 руб. 15 коп., из которых 67 824 руб. - задолженность по арендной плате по договору аренды нежилых помещений от 07.02.2012 N ДВР 12/003 Б, 25 929 руб. 15 коп. - пени, и о возмещении судебных расходов в сумме 32 490 руб. 84 коп. (с учетом уточнения требований в соответствии со статьей 49 АПК РФ).
Иск обоснован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилых помещений и наличием оснований для взыскания с ответчика образовавшейся задолженности в размере исковых требований в соответствии со статьями 309, 606, 607, 614 ГК РФ.
До принятия судом первой инстанции решения по существу спора ООО "Солид Шиппинг" в порядке статьи 132 АПК РФ предъявило встречный иск к ООО "ДВ Реалти" о признании незаключенными подписанных между сторонами договоров аренды нежилых помещений от 07.04.2010 N ДВР 10/003 Б, от 07.03.2011 N ДВР 11/002 Б, от 07.02.2012 N ДВР 12/003 Б в части передачи части вспомогательных помещений (коридоры, лестницы, туалеты) N N 4, 10, 11, 14, 15, 42 общей площадью 14, 4 кв.м; о взыскании 265 933 руб. 83 коп. - неосновательного обогащения, 36 146 руб. 82 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами, 10 000 руб. - расходов на оплату услуг представителя (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
Встречные исковые требования обоснованы тем, что по условиям договоров аренды невозможно индивидуализировать части названных вспомогательных помещений общей площадью 14, 4 кв.м, переданных в аренду, в связи с чем договоры в оспариваемой части считаются незаключенными, а взимание ООО "ДВ Реалти" платы за пользование частью этих помещений - необоснованным.
Решением суда от 13.12.2012, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2013, признаны незаключенными подписанные ООО "ДВ Реалти" и ООО "Солид Шиппинг" договоры аренды нежилых помещений от 07.04.2010 N ДВР 10/003 Б, от 07.03.2011 N ДВР 11/002 Б, от 07.02.2012 N ДВР 12/003 Б в части передачи части вспомогательных помещений (коридоры, лестницы, туалеты) N N 4, 10, 11, 14, 15, 42 общей площадью 14, 4 кв.м. В порядке статьи 170 АПК РФ (с учетом частичного удовлетворения первоначального иска на сумму 6 244 руб. 21 коп. пени) с ООО "ДВ Реалти" в пользу ООО "Солид Шиппинг" взыскано 265 933 руб. 83 коп. неосновательного обогащения и 29 902 руб. 61 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также распределены понесенные сторонами судебные расходы.
Судебные акты в части признания незаключенными вышеуказанных сделок и взыскания в пользу ООО "Солид Шиппинг" неосновательного обогащения мотивированы отсутствием в оспариваемых сделках достаточных признаков, позволяющих идентифицировать предмет аренды, что свидетельствует о незаключенности сделок в части передачи в аренду вспомогательных помещений. Частично удовлетворяя иск ООО "ДВ Реалти", суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается просрочка исполнения ООО "Солид Шиппинг" обязательства по внесению арендной платы за основное помещение без учета дополнительных помещений. При этом суд на основании статьи 333 ГК РФ произвел снижение размера подлежащей взысканию пени и зачет сумм первоначального и встречного исков в соответствии с частью 5 статьи 170 АПК РФ.
В кассационной жалобе ООО "ДВ Реалти" просит решение от 13.12.2012, постановление апелляционного суда от 20.03.2013 отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в ином составе суда.
В отзыве на кассационную жалобу и в дополнении к нему ООО "Солид Шиппинг" выражает несогласие с приведенными в кассационной жалобе доводами, просит принятые по делу судебные акты оставить без изменения и ходатайствует о разрешении видеозаписи судебного заседания в суде кассационной инстанции.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "ДВ Реалти" поддержал приведенные в жалобе доводы и просил ее удовлетворить.
Представитель ООО "Солид Шиппинг", надлежаще извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в заседании суда кассационной инстанции участия не принимал. В связи с этим основания для удовлетворения ходатайства данного общества о разрешении провести видеозапись судебного заседания отсутствуют ввиду неявки лица, намеренного провести видеозапись.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они подлежат отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.11.2008 серии 25-АБ N 066786 ООО "ДВ Реалти" является собственником нежилых помещений общей площадью 1 324, 9 кв.м в здании по адресу: г. Владивосток, ул. Бестужева, 21а (лит. А, назначение - учрежденческое, этажи 1, 2, номера на поэтажном плане 1-36, 42-44; 1-43 (I)).
Между ООО "ДВ Реалти" (арендодатель) и ООО "Солид Шиппинг" (арендатор) 07.04.2010 заключен договор аренды нежилых помещений N ДВР 10/003 Б, по условиям которого арендодатель передает на срок 11 месяцев, а арендатор принимает и обязуется своевременно выплачивать арендную плату за расположенные на первом этаже здания и индивидуализированные на поэтажном плане (приложение N 1) помещение N 5 площадью 42, 1 кв.м, условный номер помещения - 105; часть вспомогательных помещений N N 4, 10, 11, 14, 15, 42 общей площадью 14, 4 кв.м.
В силу пункта 4.1 указанного договора и Приложения N 4 к нему размер арендной платы составляет 900 руб. за 1 кв.м помещений в месяц. Общая сумма ежемесячной арендной платы составляет 50 850 руб.
Пунктом 4.9 договора определено, что при нарушении сроков внесения арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором, арендодатель вправе потребовать, а арендатор обязан уплатить пеню в размере 0, 1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки по день уплаты суммы этих средств при условии предъявления в письменном виде.
Впоследствии ООО "ДВ Реалти" (арендодатель) и ООО "Солид Шиппинг" (арендатор) на аналогичных условиях в отношении указанных выше помещений заключили договоры аренды нежилых помещений от 07.03.2011 N ДВР 11/002 Б и от 07.02.2012 N ДВР 12/003 Б.
ООО "ДВ Реалти" 27.04.2012 направило ООО "Солид Шиппинг" претензию с требованием оплатить задолженность по арендной плате, коммунальным платежам и пени по договору аренды нежилых помещений от 07.02.2012 N ДВР 12/003 Б. Поскольку указанная претензия ответчиком оставлена без ответа, ООО "ДВ Реалти" обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском.
ООО "Солид Шиппинг", ссылаясь на незаключенность вышеуказанных договоров аренды в части вспомогательных помещений, также обратилось в арбитражный суд со встречным иском, в том числе о взыскании неосновательного обогащения.
Пункт 5 статьи 10 ГК РФ предполагает добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (статья 310 ГК РФ).
В соответствии со статьей 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска о взыскании основного долга и удовлетворяя встречный иск о признании договоров аренды незаключенными и о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения, арбитражные суды обеих инстанций исходили из того, что условия оспариваемых договоров не позволяют установить конкретное имущество - части вспомогательных помещений, передаваемых в аренду, в связи с чем пришли к выводу о несогласованности сторонами предмета спорных договоров в указанной части и их незаключенности в силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ.
Исходя из установленного суды пришли к выводу об отсутствии на стороне арендатора предусмотренной договором обязанности по оплате пользования вспомогательными помещениями и возникновении на стороне арендодателя неосновательного обогащения в размере необоснованно полученной платы в части указанных помещений.
Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на то, что спорные вспомогательные помещения относятся к местам общего пользования, открытым для свободного доступа неограниченного круга лиц, плата за которые согласно пункту 3 Приложения N 4 к спорным договорам уже включена в состав арендных платежей.
Требования ООО "ДВ Реалти" о взыскании договорной неустойки и требования ООО "Солид Шиппинг" о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами разрешены судами по правилам статей 330, 333, 395, 1107 ГК РФ, в результате чего суды в порядке статьи 170 АПК РФ произвели зачет удовлетворенных требований в данной части первоначального и встречного исков.
Между тем арбитражными судами не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
По смыслу статьи 607 ГК РФ необходимость согласования предмета договора аренды в первую очередь направлена на устранение неопределенности в дальнейшем исполнении сторонами договора аренды, в том числе в части передачи имущества арендатору и его использовании.
Арбитражные суды обеих инстанций, толкуя условия спорных договоров аренды в части передачи в пользование части вспомогательных помещений, не учли поведение сторон, свидетельствующее о фактической передаче арендатору в аренду части вспомогательных помещений и длительном исполнении сторонами условий спорных договоров в 2010-2012 г.г.
Из материалов дела усматривается, что на стадии заключения данных сделок и в процессе использования арендуемых помещений, в том числе вспомогательных, у сторон отсутствовали какие-либо разногласия в части определения существенных условий договоров, затруднения при исполнении их условий, неопределенность по составу арендуемого имущества и размеру арендных платежей. Факт использования вспомогательных помещений арендатором не опровергнут.
При таких обстоятельствах, учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, основания для признания спорных договоров аренды незаключенными у арбитражных судов отсутствовали.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Доказательств того, что определенный сторонами в договоре размер арендной платы несоразмерен встречному представлению и при ее формировании арендодатель действовал недобросовестно с целью получения необоснованной выгоды за счет арендатора, в материалах дела не имеется.
Поскольку исполнение договоров аренды осуществлялось сторонами на согласованных условиях, неосновательное обогащение на стороне арендодателя возникнуть не могло. Проценты за пользование чужими денежными средствами в такой ситуации начислению также не подлежат.
Возражения ООО "Солид Шиппинг" о невозможности передачи в аренду части помещения, используемого несколькими лицами, и о недопустимости взимания за это платы, судом кассационной инстанции отклоняются как несостоятельные, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм материального права, регулирующих правоотношения сторон, а также противоречат фактическим обстоятельствам дела, согласно которым наличие у сторон неопределенности в предмете аренды не подтверждено.
Таким образом, поскольку выводы судов основаны на неправильном применении норм материального права и противоречат фактическим обстоятельствам спора, установленным судами, принятые по делу судебные акты подлежат отмене.
Учитывая, что для разрешения настоящего спора не требуется оценки имеющихся в деле доказательств или выяснения иных значимых для дела обстоятельств, не установленных судами, суд кассационной инстанции считает возможным на основании пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ и частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ обжалуемые судебные акты отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, удовлетворить первоначальный иск и отказать в удовлетворении встречных исковых требований.
Размер задолженности ответчика по арендной плате по первоначальному иску проверен кассационным судом и признан арифметически верным, нормативно обоснованным и соответствующим условиям договора аренды от 07.02.2012 N ДВР 12/003 Б. Возражений против предъявленной к взысканию суммы долга по арендной плате ООО "Солид Шиппинг" не заявлено. Доказательств погашения данным обществом задолженности в размере 67 824 руб. не представлено.
Неустойка за просрочку внесения арендной платы начислена арендодателем по правилам статьи 330 ГК РФ и в соответствии с условиями пункта 4.9 договора аренды от 07.02.2012 N ДВР 12/003 Б, поэтому также подлежит взысканию с арендатора.
Как видно из дела, ходатайство ООО "Солид Шиппинг" о снижении размера неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ судом первой инстанции рассмотрено и удовлетворено путем снижения суммы пени с 25 929 руб. 15 коп. до 6 244 руб. 21 коп., исходя из двукратной учетной ставки Банка России.
Проверив правильность расчета суммы сниженной на основании статьи 333 ГК РФ пени, суд кассационной инстанции соглашается с выводами и расчетами суда первой инстанции и апелляционного суда в данной части первоначального иска и считает, что требование ООО "ДВ Реалти" о взыскании пени подлежит удовлетворению в размере 6 244 руб. 21 коп.
Принимая во внимание результат рассмотрения настоящего спора, все понесенные ООО "ДВ Реалти" и документально подтвержденные судебные расходы (в том числе расходы на уплату государственной пошлины по иску, а также за подачу апелляционной и кассационной жалоб в размере 7 750 руб. 12 коп., расходы на уплату государственной пошлины по обеспечительным мерам в размере 2 000 руб., расходы на предоставление информации из ЕГРЮЛ в размере 800 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб., а всего - 35 550 руб. 12 коп.) в силу статей 104, 110 АПК РФ относятся на ответчика по первоначальному иску - ООО "Солид Шиппинг", а соответствующие расходы последнего возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 110, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 13.12.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2013 по делу N А51-13244/2012 Арбитражного суда Приморского края отменить.
В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью "Солид Шиппинг" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Солид Шиппинг" в пользу общества с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти" 67 824 руб. основного долга по арендной плате, 6 244 руб. 21 коп. пеней, 35 550 руб. 12 коп. судебных расходов, а всего 109 618 руб. 33 коп.
В удовлетворении остальной части иска общества с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти" отказать.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по иску в размере 940 руб. 72 коп.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Солид Шиппинг" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по встречному иску в размере 1 руб. 21 коп.
Выдать справки на возврат государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
М.М.САРАНЦЕВА
М.М.САРАНЦЕВА
Судьи
А.Н.БАРБАТОВ
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
А.Н.БАРБАТОВ
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)