Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Макарочкина О.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Моисеевой Л.А.,
судей областного суда Чеботаревой Е.А., Пшиготского А.И.,
при секретаре Ж.В.А.,
Рассмотрела в судебном заседании от 28 марта 2012 года дело по иску С. к П., К., М. о признании сделок недействительными, признании договора заключенным, признании права собственности,
по апелляционной жалобе С.О. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 30 января 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования С. к П., К., М. о признании договора действительным, признании права собственности, признании сделок недействительными и возмещении судебных расходов оставить без удовлетворения".
Заслушав доклад судьи областного суда Моисеевой Л.А., пояснения представителя истца С.О. - С.Е.А., ответчика М. и представителя ее интересов О., судебная коллегия
установила:
С.О. обратился в суд с иском к П., К.А., М. о признании сделок недействительными, признании договора заключенным, признании права собственности.
В обоснование иска указал, что 04.04.2008 г. он заключил с П. предварительный договор купли-продажи квартиры по ул. Г*, и передал ответчице в счет оплаты стоимости квартиры * руб. Квартира находилась в залоге у банка, поэтому к оформлению права собственности он не приступил, ожидая сообщения о снятии обременения.
В дальнейшем ему стало известно, что 26.01.2009 г. П. заключила договор купли-продажи квартиры с К.А., продав ему спорное жилое помещение за * руб. К.А. квартиру в собственность не принимал, бремя содержания ее не нес, в связи с чем, не является добросовестным приобретателем.
В дальнейшем К.А., не являясь собственником спорной квартиры, 24.12.2010 г. продал ее М.
Просил признать договор купли-продажи между ним и П. заключенным, признать за ним право собственности на квартиру по адресу: <...> Также просил признать договоры купли-продажи от 26.01.2009 г. между П. и К.А., от 24.12.2010 г. между К.А. и М. недействительными, взыскать с П. судебные расходы.
В судебном заседании С.О. участия не принимал, его представитель С.Е.А. заявленные требования поддержал. Не отрицал, что акт передачи квартиры не составлялся, истец в квартиру не въезжал, ею не пользовался, коммунальные платежи не оплачивал, поскольку квартира находилась под обременением.
К.А. иска не признал, считал, что право собственности на спорную квартиру у него возникло на законных основаниях. Сделка между ним и П. была зарегистрирована в органах юстиции, он въехал в квартиру и оплачивал коммунальные услуги.
М. иска не признала, пояснив, что о продаже квартиры узнала из объявления в газете и в Интернете, К.А. ранее не знала. Сделку сопровождал риэлтор агентства недвижимости "Л", договор купли-продажи заключали в ООО "Э", расчет производился там же. В спорной квартире проживает ее дочь, вносит коммунальные платежи.
Представитель ответчика М. - О. позицию М. поддержала. Пояснила, что в соответствии со ст. 445 ГК РФ С.О. имел право обратиться в суд о понуждении к заключению основного договора купли-продажи спорной квартиры. Так как расписка датирована 04.04.2008 г., годичный срок обращения в суд истек 04.04.2009 г. Квартира продана П. по истечении данного срока. Кроме того, расписка не является основанием, подтверждающим переход права собственности, и не подтверждает факт заключения договора. Сделки нельзя признать ничтожными, поскольку П. была собственником квартиры, а К.А. и М. являются добросовестными покупателями.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в судебном заседании не участвовал.
Районным судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней С.О. просит решение суда отменить, считает отказ в удовлетворении его исковых требований незаконным и необоснованным.
Рассмотрев дело, изучив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии с п. п. 1, 3, 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как видно из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 13.11.2006 г. и свидетельства о государственной регистрации права И. (после вступления в брак - П.) принадлежала на праве собственности квартира по ул. Г* в г. Омске.
В обоснование требований о признании заключенным предварительного договора купли-продажи данной квартиры С.О. представил суду оригинал расписки от 04.04.2008 г., согласно которой П. продает ему по генеральной доверенности квартиру по ул. Г* по цене * рублей. Расчет произведен полностью, претензий П. не имеет.
Статьей 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
С учетом положений п. 2 ст. 429 и ст. 550 ГК РФ предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества должен заключаться в форме, предусмотренной для основного договора (в письменной форме), и содержать существенные условия основного договора.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В силу ст. ст. 554, 558 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче; данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; данные о лицах, проживающих в жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования им после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Проанализировав содержание расписки П. от 04.04.2008 г., суд пришел к правильному выводу о том, что она имеет односторонний характер, так как подписана только ответчицей, и не свидетельствует о намерении сторон заключить договор купли-продажи в будущем.
В тексте расписки указано исключительно на принятие П. денежных средств в размере * руб. за квартиру по ул. Г* в момент ее написания, и не оговаривается какой-либо срок для заключения основного договора купли-продажи.
По своему содержанию расписка не соответствует названным выше положениям ст. ст. 550, 554, 558 ГК РФ, так как она не подписана обеими сторонами, не содержит существенные условия договора купли-продажи жилого помещения, не отражает идентифицирующие признаки квартиры, а также данные покупателя и продавца в полном объеме. В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно указал, что указанная расписка не может свидетельствовать о заключении договора купли-продажи спорной квартиры.
Суд апелляционной инстанции полагает, что судом правильно установлены обстоятельства дела, и сделан обоснованный вывод о недостижении сторонами соглашения о сроке заключения основного договора. Вследствие чего подлежат применению положения абзаца второго п. 4 ст. 429 ГК РФ, согласно которому, если срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Положения ст. 190 ГК РФ предусматривают, что срок может определяться календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
Поскольку до 04.04.2009 г. основной договор купли-продажи между сторонами по настоящему делу не был заключен, и ни одна из сторон не направила другой стороне соответствующего предложения, на основании ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены.
Согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным законом, правовыми актами или договором.
Под прекращением обязательства понимается прерывание правовой связи сторон, отпадение (погашение) составляющих содержание обязательства прав и обязанностей.
Отпадение прав и обязанностей выражается в том, что с момента прекращения обязательства должник не обязан действовать определенным образом, а кредитор не может требовать такого поведения.
Не основано на законе и утверждение истца о том, что расписка от 04.04.2008 г. является доказательством перехода к нему права собственности на квартиру.
Согласно п. 3 ст. 433 и ст. 219 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом. Право собственности на объекты недвижимости, подлежащие государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи к покупателю подлежит регистрации.
С учетом приведенных обстоятельств у суда первой инстанции не имелось оснований для признания заключенным договора купли-продажи квартиры по ул. Г* между П. и С.О., и удовлетворения требований о признании за истцом права собственности на данное жилое помещение.
Поскольку суд не признал договор между П. и С.О. в отношении спорной квартиры заключенным, квартира по ул. Г* не выбыла из правообладания П., и последняя в силу положений ст. 209 ГК РФ была вправе владеть, пользоваться и распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе отчуждать в собственность других лиц.
Это правомочие было реализовано П. посредством заключения договора купли-продажи спорной квартиры с К.А., который в свою очередь продал квартиру М.
Оба договора заключены в письменной форме, зарегистрированы в установленном законом порядке, расчет между сторонами произведен полностью, что свидетельствует об их соответствии требованиям гражданского законодательства.
Довод С.О. о занижении стоимости квартиры в договоре между К.И. и М. признано судом несостоятельным, так как исходя из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ), стороны были вправе по своему усмотрению решить вопрос о цене недвижимости.
В соответствии с правилами ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ суд правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, и дал надлежащую правовую оценку доказательствам по делу с точки зрения их относимости, допустимости и достаточности. Оснований для иной оценки материалов дела судебная коллегия не находит.
Судебная коллегия соглашается с изложенными выше выводами суда первой инстанции, поскольку они постановлены при правильном применении норм права, регулирующих правоотношения сторон, на основе полного и всестороннего исследования юридически значимых обстоятельств и представленных по делу доказательств.
Доводы жалобы не опровергают выводов суда и не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, фактически направлены на переоценку доказательств по делу; других доказательств суду не представлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Ссылка С.О. на судебную практику по другому гражданскому делу, не имеющему отношения к настоящему спору, основанием для апелляционного вмешательства не является.
При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным и оснований к его отмене не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 320 - 330, 335 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда г. Омска от 30 января 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С.О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.03.2012 ПО ДЕЛУ N 33-1812/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 марта 2012 г. по делу N 33-1812/2012
Председательствующий: Макарочкина О.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Моисеевой Л.А.,
судей областного суда Чеботаревой Е.А., Пшиготского А.И.,
при секретаре Ж.В.А.,
Рассмотрела в судебном заседании от 28 марта 2012 года дело по иску С. к П., К., М. о признании сделок недействительными, признании договора заключенным, признании права собственности,
по апелляционной жалобе С.О. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 30 января 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования С. к П., К., М. о признании договора действительным, признании права собственности, признании сделок недействительными и возмещении судебных расходов оставить без удовлетворения".
Заслушав доклад судьи областного суда Моисеевой Л.А., пояснения представителя истца С.О. - С.Е.А., ответчика М. и представителя ее интересов О., судебная коллегия
установила:
С.О. обратился в суд с иском к П., К.А., М. о признании сделок недействительными, признании договора заключенным, признании права собственности.
В обоснование иска указал, что 04.04.2008 г. он заключил с П. предварительный договор купли-продажи квартиры по ул. Г*, и передал ответчице в счет оплаты стоимости квартиры * руб. Квартира находилась в залоге у банка, поэтому к оформлению права собственности он не приступил, ожидая сообщения о снятии обременения.
В дальнейшем ему стало известно, что 26.01.2009 г. П. заключила договор купли-продажи квартиры с К.А., продав ему спорное жилое помещение за * руб. К.А. квартиру в собственность не принимал, бремя содержания ее не нес, в связи с чем, не является добросовестным приобретателем.
В дальнейшем К.А., не являясь собственником спорной квартиры, 24.12.2010 г. продал ее М.
Просил признать договор купли-продажи между ним и П. заключенным, признать за ним право собственности на квартиру по адресу: <...> Также просил признать договоры купли-продажи от 26.01.2009 г. между П. и К.А., от 24.12.2010 г. между К.А. и М. недействительными, взыскать с П. судебные расходы.
В судебном заседании С.О. участия не принимал, его представитель С.Е.А. заявленные требования поддержал. Не отрицал, что акт передачи квартиры не составлялся, истец в квартиру не въезжал, ею не пользовался, коммунальные платежи не оплачивал, поскольку квартира находилась под обременением.
К.А. иска не признал, считал, что право собственности на спорную квартиру у него возникло на законных основаниях. Сделка между ним и П. была зарегистрирована в органах юстиции, он въехал в квартиру и оплачивал коммунальные услуги.
М. иска не признала, пояснив, что о продаже квартиры узнала из объявления в газете и в Интернете, К.А. ранее не знала. Сделку сопровождал риэлтор агентства недвижимости "Л", договор купли-продажи заключали в ООО "Э", расчет производился там же. В спорной квартире проживает ее дочь, вносит коммунальные платежи.
Представитель ответчика М. - О. позицию М. поддержала. Пояснила, что в соответствии со ст. 445 ГК РФ С.О. имел право обратиться в суд о понуждении к заключению основного договора купли-продажи спорной квартиры. Так как расписка датирована 04.04.2008 г., годичный срок обращения в суд истек 04.04.2009 г. Квартира продана П. по истечении данного срока. Кроме того, расписка не является основанием, подтверждающим переход права собственности, и не подтверждает факт заключения договора. Сделки нельзя признать ничтожными, поскольку П. была собственником квартиры, а К.А. и М. являются добросовестными покупателями.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в судебном заседании не участвовал.
Районным судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней С.О. просит решение суда отменить, считает отказ в удовлетворении его исковых требований незаконным и необоснованным.
Рассмотрев дело, изучив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии с п. п. 1, 3, 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как видно из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 13.11.2006 г. и свидетельства о государственной регистрации права И. (после вступления в брак - П.) принадлежала на праве собственности квартира по ул. Г* в г. Омске.
В обоснование требований о признании заключенным предварительного договора купли-продажи данной квартиры С.О. представил суду оригинал расписки от 04.04.2008 г., согласно которой П. продает ему по генеральной доверенности квартиру по ул. Г* по цене * рублей. Расчет произведен полностью, претензий П. не имеет.
Статьей 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
С учетом положений п. 2 ст. 429 и ст. 550 ГК РФ предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества должен заключаться в форме, предусмотренной для основного договора (в письменной форме), и содержать существенные условия основного договора.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В силу ст. ст. 554, 558 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче; данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; данные о лицах, проживающих в жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования им после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Проанализировав содержание расписки П. от 04.04.2008 г., суд пришел к правильному выводу о том, что она имеет односторонний характер, так как подписана только ответчицей, и не свидетельствует о намерении сторон заключить договор купли-продажи в будущем.
В тексте расписки указано исключительно на принятие П. денежных средств в размере * руб. за квартиру по ул. Г* в момент ее написания, и не оговаривается какой-либо срок для заключения основного договора купли-продажи.
По своему содержанию расписка не соответствует названным выше положениям ст. ст. 550, 554, 558 ГК РФ, так как она не подписана обеими сторонами, не содержит существенные условия договора купли-продажи жилого помещения, не отражает идентифицирующие признаки квартиры, а также данные покупателя и продавца в полном объеме. В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно указал, что указанная расписка не может свидетельствовать о заключении договора купли-продажи спорной квартиры.
Суд апелляционной инстанции полагает, что судом правильно установлены обстоятельства дела, и сделан обоснованный вывод о недостижении сторонами соглашения о сроке заключения основного договора. Вследствие чего подлежат применению положения абзаца второго п. 4 ст. 429 ГК РФ, согласно которому, если срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Положения ст. 190 ГК РФ предусматривают, что срок может определяться календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
Поскольку до 04.04.2009 г. основной договор купли-продажи между сторонами по настоящему делу не был заключен, и ни одна из сторон не направила другой стороне соответствующего предложения, на основании ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены.
Согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным законом, правовыми актами или договором.
Под прекращением обязательства понимается прерывание правовой связи сторон, отпадение (погашение) составляющих содержание обязательства прав и обязанностей.
Отпадение прав и обязанностей выражается в том, что с момента прекращения обязательства должник не обязан действовать определенным образом, а кредитор не может требовать такого поведения.
Не основано на законе и утверждение истца о том, что расписка от 04.04.2008 г. является доказательством перехода к нему права собственности на квартиру.
Согласно п. 3 ст. 433 и ст. 219 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом. Право собственности на объекты недвижимости, подлежащие государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи к покупателю подлежит регистрации.
С учетом приведенных обстоятельств у суда первой инстанции не имелось оснований для признания заключенным договора купли-продажи квартиры по ул. Г* между П. и С.О., и удовлетворения требований о признании за истцом права собственности на данное жилое помещение.
Поскольку суд не признал договор между П. и С.О. в отношении спорной квартиры заключенным, квартира по ул. Г* не выбыла из правообладания П., и последняя в силу положений ст. 209 ГК РФ была вправе владеть, пользоваться и распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе отчуждать в собственность других лиц.
Это правомочие было реализовано П. посредством заключения договора купли-продажи спорной квартиры с К.А., который в свою очередь продал квартиру М.
Оба договора заключены в письменной форме, зарегистрированы в установленном законом порядке, расчет между сторонами произведен полностью, что свидетельствует об их соответствии требованиям гражданского законодательства.
Довод С.О. о занижении стоимости квартиры в договоре между К.И. и М. признано судом несостоятельным, так как исходя из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ), стороны были вправе по своему усмотрению решить вопрос о цене недвижимости.
В соответствии с правилами ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ суд правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, и дал надлежащую правовую оценку доказательствам по делу с точки зрения их относимости, допустимости и достаточности. Оснований для иной оценки материалов дела судебная коллегия не находит.
Судебная коллегия соглашается с изложенными выше выводами суда первой инстанции, поскольку они постановлены при правильном применении норм права, регулирующих правоотношения сторон, на основе полного и всестороннего исследования юридически значимых обстоятельств и представленных по делу доказательств.
Доводы жалобы не опровергают выводов суда и не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, фактически направлены на переоценку доказательств по делу; других доказательств суду не представлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Ссылка С.О. на судебную практику по другому гражданскому делу, не имеющему отношения к настоящему спору, основанием для апелляционного вмешательства не является.
При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным и оснований к его отмене не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 320 - 330, 335 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Первомайского районного суда г. Омска от 30 января 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С.О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)