Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Демидова О.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Осининой Н.А.
судей Цыганковой В.А., Пошурковой Е.В.
при секретаре У.
рассмотрела в судебном заседании 13 июня 2013 года дело N 2-50/13 по апелляционным жалобам И., С.Д., ООО "Петербургстрой+" на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 23 января 2013 года по иску И. к ООО "Петербургстрой+", А. о признании права собственности на квартиру и истребовании имущества из чужого незаконного владения, а также по иску С.Д. к ООО "Петербургстрой+", А., Государственному научному учреждению "Агрофизический научно-исследовательский институт Российской академии сельскохозяйственных наук" о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Осининой Н.А., объяснения представителя истца И. - С.В.А., представителя С.Д. - С.А., представителей А. - С.В.В. и адвоката Пониматкина Д.В., а также представителя ООО "Петербургстрой+" - Г., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
<дата> С.Д. обратился в Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "Петербургстрой+", А., Государственному научному учреждению "Агрофизический научно-исследовательский институт Российской академии сельскохозяйственных наук" о признании права собственности на квартиру, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В обоснование заявленных требований истец указал, что между ним и ООО "Петербургстрой" <дата> были заключены договор долевого участия в строительстве N <...> и <дата> дополнительное соглашение к нему, по условиям которых С.Д. обязался финансировать реконструкцию квартиры с последующим переходом в собственность С.Д. однокомнатной квартиры на пятом этаже жилого дома <адрес>. Окончательная общая стоимость квартиры согласно дополнительному соглашению составила <...> рублей. Вместе с тем, истец указал, что исполнил обязательства в полном объеме путем оплаты в счет исполнения обязательств суммы в размере <...> рублей, что подтверждается соответствующими платежными документами. Впоследствии ему стало известно, что указанному дому был присвоен адрес: <адрес> им (С.Д.) была принята квартира N <...> общей площадью <...> кв. метров в <адрес> (гражданское дело N <...>), в которой он фактически проживает и исполняет обязанности собственника. Ссылаясь на изложенное, С.Д. просил признать за ним право собственности на указанную выше квартиру N <...>
<дата> И. обратился в Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "Петербургстрой+", А. о признании права собственности на указанную выше квартиру и истребовании ее из чужого незаконного владения А.
В обоснование заявленных требований истец указал, что между ним и ООО "Петербургстрой+" был заключен договор о долевом участии в строительстве N <...> от <дата>, по условиям которого И. взял на себя обязательство по финансированию реконструкции квартиры N <...> общей площадью <...> кв. м на <...> этаже в доме <адрес> (гражданское дело N <...>). Указал также, что произвел оплату стоимости квартиры в полном объеме в размере, установленном договором (<...>), что подтверждается соответствующей квитанцией, а также актом приема-передачи квартиры от <дата>. Из указанного акта также следует, что стороны договора исполнили все обязательства по договору N <...>
Определением суда от <дата> гражданское дело N <...> по иску С.Д. и гражданское дело N <...> по иску И. были объединены в одно производство (том 1, л.д. 114).
Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 23 января 2013 года в удовлетворении исковых требований И. и С.Д. отказано.
В апелляционных жалобах И. и ООО "Петербургстрой+" просят решение суда от 23 января 2013 года отменить, считая его необоснованным в части отказа в удовлетворении требований И. о признании права собственности на квартиру.
При этом, как следует из пояснений представителя И., решение в части отказа в удовлетворении требований И. об истребовании квартиры из чужого незаконного владения А. подателем жалобы не оспаривается, поскольку А. спорное жилое помещение не занимает.
С.Д. в своей апелляционной жалобе также просит решение суда отменить и удовлетворить заявленные им (С.Д.) исковые требования, считая при этом требования И. необоснованными.
Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Отказывая в иске С.Д., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что законных оснований для удовлетворения иска С.Д. не имеется. При этом суд исходил из того, что С.Д., несмотря на неоднократные уведомления со стороны ООО "Петербургстрой" в его адрес о необходимости произвести предварительную приемку квартиры, подписать акт и произвести доплату по договору долевого участия в строительстве, не исполнил в полном объеме свои обязательства по финансированию квартиры, в связи с чем денежные средства, уплаченные им в счет исполнения обязательств по договору, были возвращены путем зачисления на депозит нотариусу, о чем С.Д. был поставлен в известность (том 1, л.д. 58, 61, 64; том 2, л.д. 51).
Отказывая в иске И., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для его удовлетворения не имеется, поскольку договор между И. и ООО "Петербургстрой+" был заключен после принятия обеспечительных мер в виде запрета ООО "Петербургстрой" совершать любые сделки, в том числе заключать договоры о долевом участии в строительстве в отношении однокомнатной квартиры в осях <...> общей площадью <...> кв. метров на пятом этаже, расположенной в доме по адресу: <адрес> и указанные обеспечительные меры до настоящего времени не отменены.
Кроме того, считая заявленные обоими истцами требования необоснованными, суд указал также на то обстоятельство, что дополнительное соглашение <дата> к договору N <...>, заключенное между С.Д. и ООО "Петербургстрой" о передаче истцу квартиры с характеристиками спорной квартиры, и договор N <...> о долевом участии в строительстве от <дата>, заключенный между И. и ООО "Петербургстрой+", были заключены позднее, чем договор N <...> от <дата> между ООО "Петербургстрой" и А., в связи с чем А. имеет преимущественное право на передачу ей в собственность спорной квартиры при условии исполнения ею обязательств по договору надлежащим образом.
Судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований И. подлежит отмене по основаниям п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, поскольку выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, а исковые требования И. о признании права собственности на квартиру N <...> общей площадью <...> кв. м в доме <адрес> удовлетворению, по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что распоряжением Комитета по управлению городским имуществом администрации Санкт-Петербурга N <...> Государственному научному учреждению (ГНУ) "Агрофизический научно-исследовательский институт Российской академии сельскохозяйственных наук" разрешено в установленном порядке выполнить реконструкцию зданий по адресу: <адрес> находящихся в собственности Российской Федерации и закрепленных за институтом на праве оперативного управления, за счет привлеченных средств инвестора (том 2, л.д. 65 - 66).
<дата> между ГНУ "Агрофизический научно-исследовательский институт Российской академии сельскохозяйственных наук" и ООО "Петербургстрой" заключен инвестиционный договор N <...> и <дата> - дополнительное соглашение к ему, по условиям которых застройщик ГНУ "Агрофизический научно-исследовательский институт РАСН" предоставил инвестору ООО "Петербургстрой" право участия в строительной деятельности путем ее финансирования, разработки и согласования проектно-сметной документации, организации изыскательских и строительных работ при реконструкции зданий расположенных по адресу: <адрес>, включая возможность их выполнения как собственными силами, так и с привлечением третьих лиц (том 2, л.д. 52 - 58, 60 - 62). Указанными договором и дополнительным соглашением предусмотрено, что квартиры, перечисленные в приложениях N <...> и N <...> общей площадью <...> кв. м (здание лит. <...>) и <...> кв. м (здание лит. <...>) после завершения реконструкции домов переходят в собственность ООО "Петербургстрой".
<дата> Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга застройщику - Агрофизическому НИИ - выдано разрешение N <...> на ввод реконструированного объекта - жилого <адрес> (строительный адрес: <адрес>) - в эксплуатацию (том 1, л.д. 15).
Из дела следует, что <дата> между ООО "Петербургстрой" и С.Д. заключен договор долевого участия в строительстве N <...>, по условиям которого С.Д. взял на себя обязательства по оплате финансирования реконструкции в пользу ООО "Петербургстрой" в размере <...> долларов США, а ООО "Петербургстрой" обязалось осуществить реконструкцию, капитальный ремонт и ввод в эксплуатацию жилого дома <адрес> и в течение 10 дней после сдачи дома в эксплуатацию передать С.Д. однокомнатную квартиру с планом квартиры общей площадью <...> кв. метров на <...> этаже в здании лит. <...> (том 1, л.д. 6 - 8, 10).
<дата> между ООО "Петербургстрой" и С.Д. заключено дополнительное соглашение к указанному выше договору N <...>, по условиям которого С.Д. обязался оплатить ООО "Петербургстрой" окончательную стоимость квартиры, а ООО "Петербургстрой" обязалось передать С.Д. однокомнатную квартиру с планом другой квартиры общей площадью <...> кв. м на <...> этаже в здании лит. <...> после сдачи дома в эксплуатацию (том 1, л.д. 13, 14). Окончательная общая стоимость квартиры согласно дополнительному соглашению составила <...> рублей.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
В силу положений ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу указанных разъяснений, применительно к рассматриваемой ситуации, если на помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом спорное помещение еще не зарегистрировано на праве собственности ни за одним из них, но передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение.
Имеющимися в деле доказательствами подтверждается, что свои обязательства по договору С.Д. исполнил частично, оплатив сумму в размере <...> рублей (том 1, л.д. 12), что не оспаривалось его представителем.
Согласно п. 5 дополнительного соглашения от <дата> доплата в размере <...> рублей должна быть произведена после принятия С.Д. построенной однокомнатной квартиры непосредственно перед подписанием обеими сторонами акта приемки квартиры (том 1, л.д. 13).
Из дела следует, что уведомлениями N <...> от <дата> и N <...> от <дата> ООО "Петербургстрой" предлагало С.Д. произвести предварительную приемку квартиры и произвести доплату, обусловленную договором, (л.д. 59, 63), однако доказательств совершения указанных действий С.Д. в материалах дела не имеется.
В связи с неисполнением С.Д. обязательств по финансированию квартиры ООО "Петербургстрой" известило его о расторжении договора N <...>, а также о возврате уплаченных им по договору <...> рублей на депозит нотариуса, что подтверждается уведомлениями N <...> от <дата> и N <...> от <дата> (том 1. л.д. 58, 61, 64; том 2 л.д. 51).
Вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 25 января 2011 года по гражданскому делу N <...> ООО "Петербургстрой" было отказано в удовлетворении иска к С.Д. о признании незаключенным договора N <...> от <дата> (л.д. 36 - 37).
Таким образом, из изложенного следует, что С.Д. не были исполнены взятые на себя по договору N <...> от <дата>, не признанному недействительным, обязательства.
Кроме того, материалами дела довод С.Д. о том, что однокомнатная квартира N <...> общей площадью <...> кв. м в <адрес> передана ему по акту приема-передачи, не подтвержден.
Из материалов дела усматривается, что ООО "Петербургстрой" на основании решения учредителя от <дата> было реорганизовано путем выделения из его состава ООО "Петербургстрой+" (том 1, л.д. 26 - 32), к которому в порядке правопреемства перешла часть прав и обязанностей ООО "Петербургстрой". В соответствии с разделительным балансом ООО "Петербургстрой+" является правопреемником по инвестиционному договору N <...> от <дата>, заключенному между ГНУ "Агрофизический научно-исследовательский институт Российской академии сельскохозяйственных наук" и ООО "Петербургстрой" по реконструкции зданий расположенных по адресу: <адрес>. При этом в разделительном балансе отсутствуют сведения о том, что ООО "Петербургстрой+" является правопреемником прав и обязанностей ООО "Петербургстрой" по договору N <...> долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры, заключенному с С.Д., а также аналогичные сведения по договору N <...> от <дата>, заключенному между ООО "Петербургстрой" и А. (том 2, л.д. 69 - 71).
Из материалов дела следует, что <дата> налоговым органом в Единый государственный реестр юридических лиц была внесена запись о ликвидации ООО "Петербургстрой" (л.д. 73).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований С.Д. о признании права собственности на спорную квартиру.
Согласно акту приема-передачи объектов недвижимости от <дата> общество с ограниченной ответственностью "Петербургстрой+" приняло от Государственного научного учреждения "Агрофизический научно-исследовательский институт Российской академии сельскохозяйственных наук" объекты недвижимости, в перечень которых включена спорная квартира (том 2, л.д. 164).
Из материалов дела усматривается, что <дата> между ООО "Петербургстрой+" и И. заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве, по условиям которого И. взял на себя обязательство по финансированию реконструкции <адрес> общей площадью <...> кв. м на пятом этаже в <адрес>, а ООО "Петербургстрой+" обязалось осуществить реконструкцию, капитальный ремонт и ввод в эксплуатацию жилого дома <адрес> и передать И. спорную однокомнатную квартиру на пятом этаже (том 2, л.д. 5 - 9).
Окончательная цена договора была определена в размере <...> рублей. И. исполнил свои обязательства по договору N <...> в полном объеме, что подтверждается квитанцией от <дата> (том 2, л.д. 10), а также актом приема-передачи квартиры N <...> от <дата>, подписанным И. и генеральным директором ООО "Петербургстрой+" Н.Т.Г. (том 2, л.д. 11).
Согласно п. 4 указанного акта его подписание свидетельствует об исполнении сторонами обязательств по договору N <...> от <дата>. В акте также указано, что он (акт) дает право дольщику на заселение в квартиру N <...>.
<дата> года между И., как собственником квартиры N <...>, и ООО "<ООО>" заключен договор на техническое обслуживание, выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме и обеспечению содержания придомовой территории жилого комплекса, расположенного по адресу: <адрес> (том 2, л.д. 130 - 134).
Вместе с тем, <дата> между ООО "Петербургстрой" и А. был заключен договор N <...>, в соответствии с которым А. приняла на себя обязательства по финансированию реконструкции однокомнатной квартиры ориентировочной площадью <...> кв. м и обязалась выплатить обществу с ограниченной ответственностью "Петербургстрой" сумму в рублях, эквивалентную <...> долларам США, а ООО "Петербургстрой" обязалось по окончании строительства и реконструкции дома передать А. однокомнатную квартиру общей площадью <...> кв. м на <...>-м этаже в доме, расположенном в <адрес> (том 2, л.д. 79 - 81). Денежные средства по договору А. были уплачены, однако впоследствии ООО "Петербургстрой" в одностороннем порядке заявило о расторжении договора от <дата> и возвратило денежные средства в полном объеме А.
Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу N <...> удовлетворен иск А. о признании незаконным расторжения в одностороннем порядке указанного выше договора N <...>М долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры. Указанным решением суд обязал ООО "Петербургстрой" и А. исполнить обязательства, принятые по договору N <...> от <дата> (том 1, л.д. 126 - 127).
Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от <дата> указанное выше решение оставлено без изменения, а кассационная жалоба ООО "Петербургстрой" - без удовлетворения (том 2, л.д. 186 - 189).
Вместе с тем, в рамках настоящего дела сторонами не представлено доказательств, подтверждающих исполнение А. обязательств по оплате договора от <дата> после вступления решения суда по гражданскому делу N <...> в законную силу.
Принимая во внимание, что ни С.Д., ни А. обязательства по договорам об участии в долевом строительстве в полном объеме не исполнены, при этом А. требований о признании имущественных прав в отношении спорного объекта недвижимости не заявлено, но в полном объеме исполнены И., обязательства по передаче спорной квартиры у ООО "Петербургстрой+" возникли только в отношении И., при этом судебная коллегия принимает во внимание, что спорное жилое помещение передано И. ООО "Петербургстрой+" по акту приема-передачи от <дата>.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает исковые требования И. о признании права собственности на квартиру N <...> общей площадью <...> кв. м в <адрес> обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Довод апелляционной жалобы С.Д., приведенный в возражение против иска И. о том, что ООО "Петербургстрой+" не имело права заключать договор о долевом участии в строительстве в отношении спорной квартиры со ссылкой на наложение определением суда запрета на совершение сделок с указанным объектом недвижимости, подлежит отклонению по следующим основаниям.
В ходе рассмотрения гражданского дела N <...> определением суда от <дата> были приняты обеспечительные меры в виде запрета ООО "Петербургстрой" совершать любые сделки, в том числе заключать договоры о долевом участии в строительстве в отношении однокомнатной квартиры в осях <...> по осям <...> общей площадью <...> кв. м на пятом этаже, расположенной в доме по адресу: <адрес> (том 2, л.д. 190 - 193). Указанные обеспечительные меры до настоящего времени не отменены, однако, ООО "Петербургстрой" ликвидировано.
Таким образом, указанные меры по обеспечению иска приняты в отношении ликвидированного ООО "Петербургстрой", а не в отношении ООО "Петербургстрой+", следовательно, в отношении последнего запрет на совершение сделок в отношении спорного жилого помещения не применялся.
Из материалов настоящего гражданского дела также усматривается, что определением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по заявлению С.Д. приняты обеспечительные меры в виде ареста спорного жилого помещения, вместе с тем указанные обеспечительные меры имели место в период после заключения между ООО "Петербургстрой+" и И. договора N <...> <дата> о долевом участии в строительстве (Т. 2 л.д. 42 - 43).
При таких обстоятельствах оснований полагать, что на момент заключения между ООО "Петербургстрой+" и И. договора N <...> <дата> о долевом участии в строительстве, предметом которого являлось финансирование реконструкции спорной квартиры, какие-либо ограничения по распоряжению указанной квартирой отсутствовали, то есть, оснований для признания данного договора недействительным, как не соответствующего требованиям закона (ст. 168 ГК РФ), не имеется.
Учитывая отсутствие иных обстоятельств порочности заключенного И. договора, а также то обстоятельство, что указанный договор никем не оспорен в установленном законом порядке, названный выше довод апелляционной жалобы не может служить основанием для отмены решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска С.Д. и не влияет на разрешение вопроса о правах И. на спорное недвижимое имущество.
Ссылки С.Д. на то, что в его адрес направлялись письма, подписанные генеральным директором ликвидированного на тот момент ООО "Петербургстрой", с уведомлениями о необходимости осуществить доплату, что, по его мнению, свидетельствует о признании ООО "Петербургстрой+" обязательств по договору N <...> от <дата>, не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции как не имеющие правового значения при рассмотрении настоящего спора, поскольку, как указано выше, С.Д. свои обязательства по договору не исполнены.
По тем же основаниям (неисполнение обязательств по договорам) являются подлежащими отклонению доводы о последовательности заключения договоров и не подлежит выяснению вопрос о том, какой из договоров о долевом участии в строительстве (реконструкции) спорной квартиры заключен ранее остальных.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 23 января 2013 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований И. о признании права собственности на квартиру. В указанной части принять новое решение.
Признать за И. (паспорт гражданина РФ N <...>, выдан <дата> N <...> отделом милиции <адрес> Санкт-Петербурга), зарегистрированным проживающим по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, право собственности на однокомнатную квартиру N <...> общей площадью <...> кв. м в <адрес>
В остальной части решение суда по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу С.Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 13.06.2013 N 33-7142/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 июня 2013 г. N 33-7142/2013
Судья Демидова О.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Осининой Н.А.
судей Цыганковой В.А., Пошурковой Е.В.
при секретаре У.
рассмотрела в судебном заседании 13 июня 2013 года дело N 2-50/13 по апелляционным жалобам И., С.Д., ООО "Петербургстрой+" на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 23 января 2013 года по иску И. к ООО "Петербургстрой+", А. о признании права собственности на квартиру и истребовании имущества из чужого незаконного владения, а также по иску С.Д. к ООО "Петербургстрой+", А., Государственному научному учреждению "Агрофизический научно-исследовательский институт Российской академии сельскохозяйственных наук" о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Осининой Н.А., объяснения представителя истца И. - С.В.А., представителя С.Д. - С.А., представителей А. - С.В.В. и адвоката Пониматкина Д.В., а также представителя ООО "Петербургстрой+" - Г., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
<дата> С.Д. обратился в Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "Петербургстрой+", А., Государственному научному учреждению "Агрофизический научно-исследовательский институт Российской академии сельскохозяйственных наук" о признании права собственности на квартиру, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В обоснование заявленных требований истец указал, что между ним и ООО "Петербургстрой" <дата> были заключены договор долевого участия в строительстве N <...> и <дата> дополнительное соглашение к нему, по условиям которых С.Д. обязался финансировать реконструкцию квартиры с последующим переходом в собственность С.Д. однокомнатной квартиры на пятом этаже жилого дома <адрес>. Окончательная общая стоимость квартиры согласно дополнительному соглашению составила <...> рублей. Вместе с тем, истец указал, что исполнил обязательства в полном объеме путем оплаты в счет исполнения обязательств суммы в размере <...> рублей, что подтверждается соответствующими платежными документами. Впоследствии ему стало известно, что указанному дому был присвоен адрес: <адрес> им (С.Д.) была принята квартира N <...> общей площадью <...> кв. метров в <адрес> (гражданское дело N <...>), в которой он фактически проживает и исполняет обязанности собственника. Ссылаясь на изложенное, С.Д. просил признать за ним право собственности на указанную выше квартиру N <...>
<дата> И. обратился в Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "Петербургстрой+", А. о признании права собственности на указанную выше квартиру и истребовании ее из чужого незаконного владения А.
В обоснование заявленных требований истец указал, что между ним и ООО "Петербургстрой+" был заключен договор о долевом участии в строительстве N <...> от <дата>, по условиям которого И. взял на себя обязательство по финансированию реконструкции квартиры N <...> общей площадью <...> кв. м на <...> этаже в доме <адрес> (гражданское дело N <...>). Указал также, что произвел оплату стоимости квартиры в полном объеме в размере, установленном договором (<...>), что подтверждается соответствующей квитанцией, а также актом приема-передачи квартиры от <дата>. Из указанного акта также следует, что стороны договора исполнили все обязательства по договору N <...>
Определением суда от <дата> гражданское дело N <...> по иску С.Д. и гражданское дело N <...> по иску И. были объединены в одно производство (том 1, л.д. 114).
Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 23 января 2013 года в удовлетворении исковых требований И. и С.Д. отказано.
В апелляционных жалобах И. и ООО "Петербургстрой+" просят решение суда от 23 января 2013 года отменить, считая его необоснованным в части отказа в удовлетворении требований И. о признании права собственности на квартиру.
При этом, как следует из пояснений представителя И., решение в части отказа в удовлетворении требований И. об истребовании квартиры из чужого незаконного владения А. подателем жалобы не оспаривается, поскольку А. спорное жилое помещение не занимает.
С.Д. в своей апелляционной жалобе также просит решение суда отменить и удовлетворить заявленные им (С.Д.) исковые требования, считая при этом требования И. необоснованными.
Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Отказывая в иске С.Д., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что законных оснований для удовлетворения иска С.Д. не имеется. При этом суд исходил из того, что С.Д., несмотря на неоднократные уведомления со стороны ООО "Петербургстрой" в его адрес о необходимости произвести предварительную приемку квартиры, подписать акт и произвести доплату по договору долевого участия в строительстве, не исполнил в полном объеме свои обязательства по финансированию квартиры, в связи с чем денежные средства, уплаченные им в счет исполнения обязательств по договору, были возвращены путем зачисления на депозит нотариусу, о чем С.Д. был поставлен в известность (том 1, л.д. 58, 61, 64; том 2, л.д. 51).
Отказывая в иске И., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для его удовлетворения не имеется, поскольку договор между И. и ООО "Петербургстрой+" был заключен после принятия обеспечительных мер в виде запрета ООО "Петербургстрой" совершать любые сделки, в том числе заключать договоры о долевом участии в строительстве в отношении однокомнатной квартиры в осях <...> общей площадью <...> кв. метров на пятом этаже, расположенной в доме по адресу: <адрес> и указанные обеспечительные меры до настоящего времени не отменены.
Кроме того, считая заявленные обоими истцами требования необоснованными, суд указал также на то обстоятельство, что дополнительное соглашение <дата> к договору N <...>, заключенное между С.Д. и ООО "Петербургстрой" о передаче истцу квартиры с характеристиками спорной квартиры, и договор N <...> о долевом участии в строительстве от <дата>, заключенный между И. и ООО "Петербургстрой+", были заключены позднее, чем договор N <...> от <дата> между ООО "Петербургстрой" и А., в связи с чем А. имеет преимущественное право на передачу ей в собственность спорной квартиры при условии исполнения ею обязательств по договору надлежащим образом.
Судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований И. подлежит отмене по основаниям п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, поскольку выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, а исковые требования И. о признании права собственности на квартиру N <...> общей площадью <...> кв. м в доме <адрес> удовлетворению, по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что распоряжением Комитета по управлению городским имуществом администрации Санкт-Петербурга N <...> Государственному научному учреждению (ГНУ) "Агрофизический научно-исследовательский институт Российской академии сельскохозяйственных наук" разрешено в установленном порядке выполнить реконструкцию зданий по адресу: <адрес> находящихся в собственности Российской Федерации и закрепленных за институтом на праве оперативного управления, за счет привлеченных средств инвестора (том 2, л.д. 65 - 66).
<дата> между ГНУ "Агрофизический научно-исследовательский институт Российской академии сельскохозяйственных наук" и ООО "Петербургстрой" заключен инвестиционный договор N <...> и <дата> - дополнительное соглашение к ему, по условиям которых застройщик ГНУ "Агрофизический научно-исследовательский институт РАСН" предоставил инвестору ООО "Петербургстрой" право участия в строительной деятельности путем ее финансирования, разработки и согласования проектно-сметной документации, организации изыскательских и строительных работ при реконструкции зданий расположенных по адресу: <адрес>, включая возможность их выполнения как собственными силами, так и с привлечением третьих лиц (том 2, л.д. 52 - 58, 60 - 62). Указанными договором и дополнительным соглашением предусмотрено, что квартиры, перечисленные в приложениях N <...> и N <...> общей площадью <...> кв. м (здание лит. <...>) и <...> кв. м (здание лит. <...>) после завершения реконструкции домов переходят в собственность ООО "Петербургстрой".
<дата> Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга застройщику - Агрофизическому НИИ - выдано разрешение N <...> на ввод реконструированного объекта - жилого <адрес> (строительный адрес: <адрес>) - в эксплуатацию (том 1, л.д. 15).
Из дела следует, что <дата> между ООО "Петербургстрой" и С.Д. заключен договор долевого участия в строительстве N <...>, по условиям которого С.Д. взял на себя обязательства по оплате финансирования реконструкции в пользу ООО "Петербургстрой" в размере <...> долларов США, а ООО "Петербургстрой" обязалось осуществить реконструкцию, капитальный ремонт и ввод в эксплуатацию жилого дома <адрес> и в течение 10 дней после сдачи дома в эксплуатацию передать С.Д. однокомнатную квартиру с планом квартиры общей площадью <...> кв. метров на <...> этаже в здании лит. <...> (том 1, л.д. 6 - 8, 10).
<дата> между ООО "Петербургстрой" и С.Д. заключено дополнительное соглашение к указанному выше договору N <...>, по условиям которого С.Д. обязался оплатить ООО "Петербургстрой" окончательную стоимость квартиры, а ООО "Петербургстрой" обязалось передать С.Д. однокомнатную квартиру с планом другой квартиры общей площадью <...> кв. м на <...> этаже в здании лит. <...> после сдачи дома в эксплуатацию (том 1, л.д. 13, 14). Окончательная общая стоимость квартиры согласно дополнительному соглашению составила <...> рублей.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
В силу положений ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу указанных разъяснений, применительно к рассматриваемой ситуации, если на помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом спорное помещение еще не зарегистрировано на праве собственности ни за одним из них, но передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение.
Имеющимися в деле доказательствами подтверждается, что свои обязательства по договору С.Д. исполнил частично, оплатив сумму в размере <...> рублей (том 1, л.д. 12), что не оспаривалось его представителем.
Согласно п. 5 дополнительного соглашения от <дата> доплата в размере <...> рублей должна быть произведена после принятия С.Д. построенной однокомнатной квартиры непосредственно перед подписанием обеими сторонами акта приемки квартиры (том 1, л.д. 13).
Из дела следует, что уведомлениями N <...> от <дата> и N <...> от <дата> ООО "Петербургстрой" предлагало С.Д. произвести предварительную приемку квартиры и произвести доплату, обусловленную договором, (л.д. 59, 63), однако доказательств совершения указанных действий С.Д. в материалах дела не имеется.
В связи с неисполнением С.Д. обязательств по финансированию квартиры ООО "Петербургстрой" известило его о расторжении договора N <...>, а также о возврате уплаченных им по договору <...> рублей на депозит нотариуса, что подтверждается уведомлениями N <...> от <дата> и N <...> от <дата> (том 1. л.д. 58, 61, 64; том 2 л.д. 51).
Вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 25 января 2011 года по гражданскому делу N <...> ООО "Петербургстрой" было отказано в удовлетворении иска к С.Д. о признании незаключенным договора N <...> от <дата> (л.д. 36 - 37).
Таким образом, из изложенного следует, что С.Д. не были исполнены взятые на себя по договору N <...> от <дата>, не признанному недействительным, обязательства.
Кроме того, материалами дела довод С.Д. о том, что однокомнатная квартира N <...> общей площадью <...> кв. м в <адрес> передана ему по акту приема-передачи, не подтвержден.
Из материалов дела усматривается, что ООО "Петербургстрой" на основании решения учредителя от <дата> было реорганизовано путем выделения из его состава ООО "Петербургстрой+" (том 1, л.д. 26 - 32), к которому в порядке правопреемства перешла часть прав и обязанностей ООО "Петербургстрой". В соответствии с разделительным балансом ООО "Петербургстрой+" является правопреемником по инвестиционному договору N <...> от <дата>, заключенному между ГНУ "Агрофизический научно-исследовательский институт Российской академии сельскохозяйственных наук" и ООО "Петербургстрой" по реконструкции зданий расположенных по адресу: <адрес>. При этом в разделительном балансе отсутствуют сведения о том, что ООО "Петербургстрой+" является правопреемником прав и обязанностей ООО "Петербургстрой" по договору N <...> долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры, заключенному с С.Д., а также аналогичные сведения по договору N <...> от <дата>, заключенному между ООО "Петербургстрой" и А. (том 2, л.д. 69 - 71).
Из материалов дела следует, что <дата> налоговым органом в Единый государственный реестр юридических лиц была внесена запись о ликвидации ООО "Петербургстрой" (л.д. 73).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований С.Д. о признании права собственности на спорную квартиру.
Согласно акту приема-передачи объектов недвижимости от <дата> общество с ограниченной ответственностью "Петербургстрой+" приняло от Государственного научного учреждения "Агрофизический научно-исследовательский институт Российской академии сельскохозяйственных наук" объекты недвижимости, в перечень которых включена спорная квартира (том 2, л.д. 164).
Из материалов дела усматривается, что <дата> между ООО "Петербургстрой+" и И. заключен договор N <...> о долевом участии в строительстве, по условиям которого И. взял на себя обязательство по финансированию реконструкции <адрес> общей площадью <...> кв. м на пятом этаже в <адрес>, а ООО "Петербургстрой+" обязалось осуществить реконструкцию, капитальный ремонт и ввод в эксплуатацию жилого дома <адрес> и передать И. спорную однокомнатную квартиру на пятом этаже (том 2, л.д. 5 - 9).
Окончательная цена договора была определена в размере <...> рублей. И. исполнил свои обязательства по договору N <...> в полном объеме, что подтверждается квитанцией от <дата> (том 2, л.д. 10), а также актом приема-передачи квартиры N <...> от <дата>, подписанным И. и генеральным директором ООО "Петербургстрой+" Н.Т.Г. (том 2, л.д. 11).
Согласно п. 4 указанного акта его подписание свидетельствует об исполнении сторонами обязательств по договору N <...> от <дата>. В акте также указано, что он (акт) дает право дольщику на заселение в квартиру N <...>.
<дата> года между И., как собственником квартиры N <...>, и ООО "<ООО>" заключен договор на техническое обслуживание, выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме и обеспечению содержания придомовой территории жилого комплекса, расположенного по адресу: <адрес> (том 2, л.д. 130 - 134).
Вместе с тем, <дата> между ООО "Петербургстрой" и А. был заключен договор N <...>, в соответствии с которым А. приняла на себя обязательства по финансированию реконструкции однокомнатной квартиры ориентировочной площадью <...> кв. м и обязалась выплатить обществу с ограниченной ответственностью "Петербургстрой" сумму в рублях, эквивалентную <...> долларам США, а ООО "Петербургстрой" обязалось по окончании строительства и реконструкции дома передать А. однокомнатную квартиру общей площадью <...> кв. м на <...>-м этаже в доме, расположенном в <адрес> (том 2, л.д. 79 - 81). Денежные средства по договору А. были уплачены, однако впоследствии ООО "Петербургстрой" в одностороннем порядке заявило о расторжении договора от <дата> и возвратило денежные средства в полном объеме А.
Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу N <...> удовлетворен иск А. о признании незаконным расторжения в одностороннем порядке указанного выше договора N <...>М долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры. Указанным решением суд обязал ООО "Петербургстрой" и А. исполнить обязательства, принятые по договору N <...> от <дата> (том 1, л.д. 126 - 127).
Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от <дата> указанное выше решение оставлено без изменения, а кассационная жалоба ООО "Петербургстрой" - без удовлетворения (том 2, л.д. 186 - 189).
Вместе с тем, в рамках настоящего дела сторонами не представлено доказательств, подтверждающих исполнение А. обязательств по оплате договора от <дата> после вступления решения суда по гражданскому делу N <...> в законную силу.
Принимая во внимание, что ни С.Д., ни А. обязательства по договорам об участии в долевом строительстве в полном объеме не исполнены, при этом А. требований о признании имущественных прав в отношении спорного объекта недвижимости не заявлено, но в полном объеме исполнены И., обязательства по передаче спорной квартиры у ООО "Петербургстрой+" возникли только в отношении И., при этом судебная коллегия принимает во внимание, что спорное жилое помещение передано И. ООО "Петербургстрой+" по акту приема-передачи от <дата>.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает исковые требования И. о признании права собственности на квартиру N <...> общей площадью <...> кв. м в <адрес> обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Довод апелляционной жалобы С.Д., приведенный в возражение против иска И. о том, что ООО "Петербургстрой+" не имело права заключать договор о долевом участии в строительстве в отношении спорной квартиры со ссылкой на наложение определением суда запрета на совершение сделок с указанным объектом недвижимости, подлежит отклонению по следующим основаниям.
В ходе рассмотрения гражданского дела N <...> определением суда от <дата> были приняты обеспечительные меры в виде запрета ООО "Петербургстрой" совершать любые сделки, в том числе заключать договоры о долевом участии в строительстве в отношении однокомнатной квартиры в осях <...> по осям <...> общей площадью <...> кв. м на пятом этаже, расположенной в доме по адресу: <адрес> (том 2, л.д. 190 - 193). Указанные обеспечительные меры до настоящего времени не отменены, однако, ООО "Петербургстрой" ликвидировано.
Таким образом, указанные меры по обеспечению иска приняты в отношении ликвидированного ООО "Петербургстрой", а не в отношении ООО "Петербургстрой+", следовательно, в отношении последнего запрет на совершение сделок в отношении спорного жилого помещения не применялся.
Из материалов настоящего гражданского дела также усматривается, что определением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по заявлению С.Д. приняты обеспечительные меры в виде ареста спорного жилого помещения, вместе с тем указанные обеспечительные меры имели место в период после заключения между ООО "Петербургстрой+" и И. договора N <...> <дата> о долевом участии в строительстве (Т. 2 л.д. 42 - 43).
При таких обстоятельствах оснований полагать, что на момент заключения между ООО "Петербургстрой+" и И. договора N <...> <дата> о долевом участии в строительстве, предметом которого являлось финансирование реконструкции спорной квартиры, какие-либо ограничения по распоряжению указанной квартирой отсутствовали, то есть, оснований для признания данного договора недействительным, как не соответствующего требованиям закона (ст. 168 ГК РФ), не имеется.
Учитывая отсутствие иных обстоятельств порочности заключенного И. договора, а также то обстоятельство, что указанный договор никем не оспорен в установленном законом порядке, названный выше довод апелляционной жалобы не может служить основанием для отмены решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска С.Д. и не влияет на разрешение вопроса о правах И. на спорное недвижимое имущество.
Ссылки С.Д. на то, что в его адрес направлялись письма, подписанные генеральным директором ликвидированного на тот момент ООО "Петербургстрой", с уведомлениями о необходимости осуществить доплату, что, по его мнению, свидетельствует о признании ООО "Петербургстрой+" обязательств по договору N <...> от <дата>, не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции как не имеющие правового значения при рассмотрении настоящего спора, поскольку, как указано выше, С.Д. свои обязательства по договору не исполнены.
По тем же основаниям (неисполнение обязательств по договорам) являются подлежащими отклонению доводы о последовательности заключения договоров и не подлежит выяснению вопрос о том, какой из договоров о долевом участии в строительстве (реконструкции) спорной квартиры заключен ранее остальных.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 23 января 2013 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований И. о признании права собственности на квартиру. В указанной части принять новое решение.
Признать за И. (паспорт гражданина РФ N <...>, выдан <дата> N <...> отделом милиции <адрес> Санкт-Петербурга), зарегистрированным проживающим по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, право собственности на однокомнатную квартиру N <...> общей площадью <...> кв. м в <адрес>
В остальной части решение суда по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу С.Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)