Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 августа 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чернигиной Т.В.,
судей Бармина Д.Ю., Барьяхтар И.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Емельяновым А.С.,
при участии в судебном заседании представителей:
истца: Зенина А.В. - по доверенности от 01.12.2012,
ответчика: Опарина А.Л. - по доверенности от 01.04.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Галант-Авто"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 09 апреля 2013 года по делу N А82-406/2013, принятое судом в составе судьи Суркиной Т.В.
по иску открытого акционерного общества "Галант" (ИНН 7605000827 ОГРН 1027600792361)
к обществу с ограниченной ответственностью "Галант-Авто" (ИНН 7604073332 ОГРН 1057600561314)
о выселении,
установил:
открытое акционерное общество "Галант" (далее - ОАО "Галант", истец) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Галант-Авто" (далее - ООО "Галант-Авто", ответчик, заявитель) о выселении из занимаемых нежилых помещений площадью 12,2 кв. м (1 этаж, лит. В, пом. N 42), площадью 387,8 кв. м (1 этаж, лит. В, пом. N 33-41, 58-62, 63-71, 92-94, 45-57, 43), площадью 1042,8 кв. м (1 этаж, лит. Б, пом. N 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 30; 1 этаж, лит. Д2, пом. N 41, 42; 2 этаж лит. Д2 пом. N 67-75), расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Малая Пролетарская, д. 18а.
Исковые требования ОАО "Галант" основаны на статьях 301, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 09 апреля 2013 года иск удовлетворен.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
В апелляционной жалобе заявитель указывает, что, исходя из буквального толкования пункта 5.1.1 договора аренды N 51 (в редакции дополнительного соглашения от 11.05.2012) стороны пришли к соглашению не только об изменении условий оплаты произведенных неотделимых улучшений в арендуемом помещении, но и изменили срок действия договора. Указав, что прекращение арендных отношений (независимо от основания) возможно только после возмещения арендатору стоимости произведенных им улучшений, стороны пришли к соглашению о заключении договора на неопределенный срок. Также заявитель считает, что суд не оценил довод о злоупотреблении истцом своим правом (статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) в результате корпоративного конфликта между участниками и акционерами обществ Постновым В.П. и Герасименко Ю.Г., ввиду чего неполно выяснил обстоятельства дела. По мнению заявителя, действия истца (беспричинное выселение из помещений) осуществляются исключительно для нанесения вреда ответчику, а с учетом того, что занимаемые ответчиком площади не будут сданы в аренду, этими действиями наносится вред и самому истцу.
Истец в отзыве просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Подробно позиция истца изложена письменно.
В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы, изложенные письменно.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Ярославской области от 09 апреля 2013 года проверены Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Материалами дела подтверждены следующие фактические обстоятельства.
24.12.2011 ОАО "Галант" (арендодатель) и ООО "Галант-Авто" (арендатор) заключили договор аренды N 51 (далее - Договор), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору нежилые помещения площадью 12,2 кв. м (1 этаж, лит. В, пом. N 42); площадью 387,8 кв. м (1 этаж, лит. В, пом. N 33-41, 58-62, 63-71, 92-94, 45-57, 43), площадью 1042,8 кв. м (1 этаж, лит. Б, пом. N 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 30; 1 этаж, лит. Д2, пом. N 41, 42; 2 этаж, лит. Д2, пом. N 67-75), расположенные по адресу: г. Ярославль, ул. Малая Пролетарская, д. 18а.
В силу пункта 5.1.1 Договора при освобождении помещений все улучшения, произведенные арендатором, остаются в собственности арендодателя без каких-либо компенсаций.
Договор заключен на срок с 24.12.2011 по 20.12.2012 (пункт 5.3 Договора).
Переданные в аренду помещения принадлежат истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 76-АА N 178555 от 16.12.2004, серии 76-АА N 029700 от 22.04.2003, серии 76-АА N 029704 от 22.04.2003, серии 76АА N 710525 от 16.06.2008, серии 76-АА N 788109 от 12.01.2009, серии 76АА N 710524 от 16.06.2008, серии 76АА N 710522 от 16.06.2008, серии 76АА N 710533 от 11.06.2008, серии 76АА N 710523 от 16.06.2008, серии 76-АА N 788108 от 12.01.2009, серии 76 АА N 490708 от 13.12.2006.
Дополнительным соглашением от 11.05.2012 стороны изложили пункт 5.1.1 Договора в новой редакции: Арендодатель дает согласие и одобрение арендатору на производство неотделимых и отделимых улучшений в арендуемых помещениях, необходимых для обустройства автосалона и благоустройства прилегающей территории, а именно: работы по устройству вентиляции, инженерное обследование основных несущих конструкций здания, устройство автостоянки с постом охраны, устройство гидравлических подъемников, установка металлоконструкций. При этом прекращение арендных отношений (независимо от основания) возможно только после возмещения арендатору стоимости вышеуказанных улучшений.
27.11.2012 истец направил ответчику уведомление N 39/03 о том, что не намерен заключать Договор на новый срок, и с требованием освободить занимаемые помещения в срок до 27.12.2012.
Ответчик в уведомлении от 06.12.2012 сообщил истцу о желании заключить договор аренды в отношении переданных помещений на новый срок.
Истец в письме от 13.12.2012 N 40/03 повторно уведомил ответчика о том, что срок Договора истекает и необходимо освободить занимаемые помещения. Уведомление направлено ответчику 14.12.2012.
20.12.2012 в адрес ответчика направлено письмо с требованием незамедлительно освободить занимаемые помещения для выполнения предписания N 163/1/1-22 Главного управления МЧС России по Ярославской области по устранению нарушений обязательных требований пожарной безопасности.
Ответчик занимаемые помещения не освободил, что послужило основанием для обращения истца в суд.
Из статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В пункте 5.3 Договора согласован срок его действия с 24.12.2011 по 20.12.2012.
До истечения срока действия Договора истец неоднократно уведомлял ответчика о нежелании заключать договор аренды спорных помещений на новый срок.
Дополнительным соглашением от 11.05.2012 стороны внесли изменения лишь в пункт 5.1.1 Договора, оснований считать Договор заключенным на неопределенный срок не имеется.
Следовательно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что срок Договора истек 20.12.2012.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды; в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Согласно пункту 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами).
При указанных обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении исковых требований.
Довод заявителя о злоупотреблении истцом своим правом в результате корпоративного конфликта необоснован и не влияет на правильность принятого судебного акта.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным с учетом обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает правовых оснований для его отмены или изменения.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 09 апреля 2013 года по делу N А82-406/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Галант-Авто" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Т.В.ЧЕРНИГИНА
Судьи
Д.Ю.БАРМИН
И.Ю.БАРЬЯХТАР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.08.2013 ПО ДЕЛУ N А82-406/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2013 г. по делу N А82-406/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 августа 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чернигиной Т.В.,
судей Бармина Д.Ю., Барьяхтар И.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Емельяновым А.С.,
при участии в судебном заседании представителей:
истца: Зенина А.В. - по доверенности от 01.12.2012,
ответчика: Опарина А.Л. - по доверенности от 01.04.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Галант-Авто"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 09 апреля 2013 года по делу N А82-406/2013, принятое судом в составе судьи Суркиной Т.В.
по иску открытого акционерного общества "Галант" (ИНН 7605000827 ОГРН 1027600792361)
к обществу с ограниченной ответственностью "Галант-Авто" (ИНН 7604073332 ОГРН 1057600561314)
о выселении,
установил:
открытое акционерное общество "Галант" (далее - ОАО "Галант", истец) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Галант-Авто" (далее - ООО "Галант-Авто", ответчик, заявитель) о выселении из занимаемых нежилых помещений площадью 12,2 кв. м (1 этаж, лит. В, пом. N 42), площадью 387,8 кв. м (1 этаж, лит. В, пом. N 33-41, 58-62, 63-71, 92-94, 45-57, 43), площадью 1042,8 кв. м (1 этаж, лит. Б, пом. N 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 30; 1 этаж, лит. Д2, пом. N 41, 42; 2 этаж лит. Д2 пом. N 67-75), расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Малая Пролетарская, д. 18а.
Исковые требования ОАО "Галант" основаны на статьях 301, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 09 апреля 2013 года иск удовлетворен.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
В апелляционной жалобе заявитель указывает, что, исходя из буквального толкования пункта 5.1.1 договора аренды N 51 (в редакции дополнительного соглашения от 11.05.2012) стороны пришли к соглашению не только об изменении условий оплаты произведенных неотделимых улучшений в арендуемом помещении, но и изменили срок действия договора. Указав, что прекращение арендных отношений (независимо от основания) возможно только после возмещения арендатору стоимости произведенных им улучшений, стороны пришли к соглашению о заключении договора на неопределенный срок. Также заявитель считает, что суд не оценил довод о злоупотреблении истцом своим правом (статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) в результате корпоративного конфликта между участниками и акционерами обществ Постновым В.П. и Герасименко Ю.Г., ввиду чего неполно выяснил обстоятельства дела. По мнению заявителя, действия истца (беспричинное выселение из помещений) осуществляются исключительно для нанесения вреда ответчику, а с учетом того, что занимаемые ответчиком площади не будут сданы в аренду, этими действиями наносится вред и самому истцу.
Истец в отзыве просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Подробно позиция истца изложена письменно.
В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы, изложенные письменно.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Ярославской области от 09 апреля 2013 года проверены Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Материалами дела подтверждены следующие фактические обстоятельства.
24.12.2011 ОАО "Галант" (арендодатель) и ООО "Галант-Авто" (арендатор) заключили договор аренды N 51 (далее - Договор), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору нежилые помещения площадью 12,2 кв. м (1 этаж, лит. В, пом. N 42); площадью 387,8 кв. м (1 этаж, лит. В, пом. N 33-41, 58-62, 63-71, 92-94, 45-57, 43), площадью 1042,8 кв. м (1 этаж, лит. Б, пом. N 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 30; 1 этаж, лит. Д2, пом. N 41, 42; 2 этаж, лит. Д2, пом. N 67-75), расположенные по адресу: г. Ярославль, ул. Малая Пролетарская, д. 18а.
В силу пункта 5.1.1 Договора при освобождении помещений все улучшения, произведенные арендатором, остаются в собственности арендодателя без каких-либо компенсаций.
Договор заключен на срок с 24.12.2011 по 20.12.2012 (пункт 5.3 Договора).
Переданные в аренду помещения принадлежат истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 76-АА N 178555 от 16.12.2004, серии 76-АА N 029700 от 22.04.2003, серии 76-АА N 029704 от 22.04.2003, серии 76АА N 710525 от 16.06.2008, серии 76-АА N 788109 от 12.01.2009, серии 76АА N 710524 от 16.06.2008, серии 76АА N 710522 от 16.06.2008, серии 76АА N 710533 от 11.06.2008, серии 76АА N 710523 от 16.06.2008, серии 76-АА N 788108 от 12.01.2009, серии 76 АА N 490708 от 13.12.2006.
Дополнительным соглашением от 11.05.2012 стороны изложили пункт 5.1.1 Договора в новой редакции: Арендодатель дает согласие и одобрение арендатору на производство неотделимых и отделимых улучшений в арендуемых помещениях, необходимых для обустройства автосалона и благоустройства прилегающей территории, а именно: работы по устройству вентиляции, инженерное обследование основных несущих конструкций здания, устройство автостоянки с постом охраны, устройство гидравлических подъемников, установка металлоконструкций. При этом прекращение арендных отношений (независимо от основания) возможно только после возмещения арендатору стоимости вышеуказанных улучшений.
27.11.2012 истец направил ответчику уведомление N 39/03 о том, что не намерен заключать Договор на новый срок, и с требованием освободить занимаемые помещения в срок до 27.12.2012.
Ответчик в уведомлении от 06.12.2012 сообщил истцу о желании заключить договор аренды в отношении переданных помещений на новый срок.
Истец в письме от 13.12.2012 N 40/03 повторно уведомил ответчика о том, что срок Договора истекает и необходимо освободить занимаемые помещения. Уведомление направлено ответчику 14.12.2012.
20.12.2012 в адрес ответчика направлено письмо с требованием незамедлительно освободить занимаемые помещения для выполнения предписания N 163/1/1-22 Главного управления МЧС России по Ярославской области по устранению нарушений обязательных требований пожарной безопасности.
Ответчик занимаемые помещения не освободил, что послужило основанием для обращения истца в суд.
Из статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В пункте 5.3 Договора согласован срок его действия с 24.12.2011 по 20.12.2012.
До истечения срока действия Договора истец неоднократно уведомлял ответчика о нежелании заключать договор аренды спорных помещений на новый срок.
Дополнительным соглашением от 11.05.2012 стороны внесли изменения лишь в пункт 5.1.1 Договора, оснований считать Договор заключенным на неопределенный срок не имеется.
Следовательно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что срок Договора истек 20.12.2012.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды; в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Согласно пункту 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами).
При указанных обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении исковых требований.
Довод заявителя о злоупотреблении истцом своим правом в результате корпоративного конфликта необоснован и не влияет на правильность принятого судебного акта.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным с учетом обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает правовых оснований для его отмены или изменения.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 09 апреля 2013 года по делу N А82-406/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Галант-Авто" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Т.В.ЧЕРНИГИНА
Судьи
Д.Ю.БАРМИН
И.Ю.БАРЬЯХТАР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)