Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 апреля 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Александрова Д.Д.,
судей Коновалова С.А., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ахаевым А.М.,
при участии в заседании:
- от истца (заявителя): Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области: Максягиной М.А., доверенность от 04.02.2011 г.;
- от ответчика: ООО "Центр Галерея": Рудацкой Е.А., доверенность от 05.12.2012 г.; Давыдовой А.Ю., доверенность от 25 октября 2012 года,
третьи лица: Администрация г. Реутов Московской области: Ковалевой Е.В., доверенность от 24.12.2012 г.,
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Центр Галерея" на решение Арбитражного суда Московской области от 21 декабря 2012 года по делу N А41-39793/12, принятое судьей С.В. Нечаевой, по иску (заявлению) Комитета по управлению имуществом г. Реутов Московской области к ООО "Центр-Галерея" о расторжении договора аренды земельного участка N 243 от 02 сентября 2003 года, об обязании общества с ограниченной ответственностью "Центр - Галерея" передать земельный участок с кадастровым номером N 50:48:0010411:0007 Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области по Акту приема-передачи;
-
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Центр-Галерея" (далее - ООО "Центр Галерея" ответчик) со следующими требованиями:
- расторгнуть Договор аренды земельного участка N 243 от 02 сентября 2003 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом города Реутов и ООО "РеутОпт", находящийся в пользовании общества с ограниченной ответственностью "Центр - Галерея" на основании Договора N 2 переуступки права аренды земельного участка от 06 марта 2012 года, обязать ООО "Центр - Галерея" передать земельный участок с кадастровым номером N 50:48:0010411:0007 Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области по Акту приема-передачи.
Решением 21 декабря 2012 года Арбитражного суда Московской области заявленные требования удовлетворены.
При этом суд исходил из того, что общество не выполнило условия договора аренды и требования действующего законодательства, не использовало в течение 9 лет спорный земельный участок для строительства базы оптовой торговли, разрешение на строительство в установленном порядке не получило, ответчик не обращался за разработкой и согласованием проекта строительства, строительные работы на спорном земельном участке не ведутся.
Не согласившись с решением суда, общество подало апелляционную жалобу, в которой просило о его отмене как необоснованного и незаконного.
По мнению общества, суд неправомерно не применил срок исковой давности, о котором было заявлено обществом в суде первой инстанции. Оснований для расторжения договора аренды не имелось, так как нарушений обществом условий договора аренды не было установлено. Общество своевременно уплачивало арендную плату за использование спорного земельного участка. Суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле ООО "РеуптОпт" в качестве третьего лица, поскольку его права затрагиваются оспариваемым судебным актом, а также необоснованно отказал в вызове и допросе в качестве свидетеля генерального директора ООО "РеуптОпт" Морозова С.В., который мог дать пояснения по проведению строительных работ на спорном земельном участке.
Су не учел, что ответчик не мог за короткое время осуществить строительные работы, поскольку он получил такое право только после переуступки права аренды земельного участка по договору от 06.03.2012 г., (фактически состоялся 11.04.2012 г.) Суд не учел, что правопредшественником ответчика на спорном земельном участке были осуществлены работы по перекладке газопровода из зоны строительства складской базы оптовой торговли, была разработана документация для строительства базы оптовой торговли. Суд не учел, что по делу N А41-23168/10 признано право собственности на объект незавершенного строительства ООО "РеутОпт", а по делу N А41-25972/10 отказано в удовлетворении требований об освобождении указанным обществом земельного участка.
Однако эти существенные обстоятельства не получили надлежащую оценку суда.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители общества доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. Представителем общество подано письменное ходатайство от 30.01.2013 г. об оставлении иска без рассмотрения, поскольку истцом не были соблюдены положения ч. 1 ст. 46 ЗК, ч. 3 ст. 619 ГК РФ, поскольку арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок не направлялось.
Представитель администрации в суде апелляционной инстанции возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, пояснил, что земельный участок с кадастровым номером N 50:48:0010411:0007, используется арендатором не по целевому назначению.
Рассмотрев повторно дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей общества, администрации, комитета администрации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела, 02 сентября 2003 года, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области и обществом с ограниченной ответственностью "РеуптОпт" заключен договор аренды земельного участка N 243, в соответствии с которым ответчику предоставлен в аренду земельный участок площадью 9500 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: размещение и строительство оптовой базы, имеющий адресные ориентиры: Московская область, город Реутов, улица Комсомольская (техническая зона МКАД). Срок действия договора был установлен с 25 августа 2003 года по 24 августа 2052 года (п. 2.1).
Договор аренды прошел государственную регистрацию в Московской областной регистрационной палате 30 сентября 2003 года, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 50-01/48-11/2003-468.1.
Согласно договору N 2 от 06 марта 2012 года переуступки права аренды земельного участка, права и обязанности по Договору аренды земельного участка N 243 от 02 сентября 2003 года перешли к ООО "Центр - Галерея".
Вышеуказанный договор переуступки права аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 11 апреля 2012 года, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 50-50-48/005/2012-351.
Пунктом 4.3.4 договора аренды предусмотрено досрочное его расторжение в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе использование земельного участка не по целевому назначению, а также использования способами, приводящими к его порче; неосвоение земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией.
Судом установлено, что с момента заключения договора аренды в 2003 году и до настоящего времени строительство базы оптовой торговли не ведется, что свидетельствует о нецелевом использовании земельного участка арендатором.
Письмом от 23.01.2012 г. комитет предложил ООО "РеуптОпт" устранить нарушение условий договора аренды в виде неиспользования земельного участка в предназначенных договором аренды целях и представить доказательства устранения допущенных нарушений.
Исходящим письмом N 707/04-02 от 23.05.2012 г. комитет сообщил ответчику о нарушении условий Договора аренды и предложил расторгнуть договор в добровольном порядке. (л.д. 32, том 1). Согласно квитанции от 24.05.2012 г. указанное письмо было направлено ООО "Центр-Галерея", что не оспаривается лицами, участвующими в деле.
Исходящим письмом N 993/01-22 от 06.08.2012 г., комитет направил требование о расторжении договора аренды земельного участка N 243 от 02.09.2003 г. и предложил представить ответ на указанное требование до 15 августа 2012 года.
Установлено, что истец принял необходимые меры для предупреждения арендатора о необходимости исполнения договора аренды в соответствии с условиями, указанными в нем и возможности расторжения договора в связи с несоблюдением его существенных условий.
Учитывая нарушение арендатором условий договора аренды, выразившихся в неосвоении земельного участка, использования земельного участка не по целевому назначению, в связи с отсутствием разрешения на строительство, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с настоящими требованиями.
Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик не выполнил условия договора аренды и требования закона, в течение девяти лет земельный участок не использовался в предназначенных целях, строительство базы оптовой торговли не только не завершено, к его осуществлению арендаторы не приступали, что подтверждается Письмом Управления по архитектуре и градостроительству N 827 от 23 октября 2012 года.
Согласно вышеуказанному письму, разрешения на строительство ООО "Центр - Галерея" и ООО "РеупТорг" не выдавались.
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Аналогичные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусмотрены в статье 619 Гражданского кодекса РФ, при этом договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.
Согласно пункту 4.3.4 договора аренды, досрочное его расторжение предусмотрено в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе использование земельного участка не по целевому назначению, а также использования способами, приводящими к его порче; неосвоение земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией.
В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст. 450, 619 Гражданского кодекса РФ, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.
В силу п. 4 части 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, может быть прекращено по инициативе арендодателя.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что с момента выделения земельного участка в сентябре 2003 года и по состоянию на обращение истца в суд в августе 2011 года прошло 8 лет, в течение которых строительство не начиналось, что свидетельствует о нарушении как особых условий договора (п. 4.3.4) так и положений пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ, устанавливающих максимальный трехгодичный лимит в целевом использовании земельного участка.
Наличие объективных причин препятствовавших освоению земельного участка и невозможности его использования обществом не доказано. В материалах дела таких доказательств не имеется.
Ответчик не обращался в управление по архитектуре и градостроительству за получением разрешения на строительство базы оптовой торговли, дата обращения ответчика за разработкой проектно-сметной документации неизвестна, инженерно-геодезические изыскания и проектирование тепловой сети не заказаны, рабочие проекты не рассмотрены.
Следовательно, соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам вывод суда первой инстанции о том, что общество не обращалось в компетентные органы за разработкой и согласованием проекта строительства, фактически не начало активную работу по проектированию строительства базы оптовой торговли.
ООО "Центр - Галерея" не оспаривает, что на арендованном земельном участке строительные работы не ведутся. Доказательств обратного не представлено.
Необоснованным, противоречащим имеющимся в материалах дела доказательствам, является утверждение обществ о несоблюдении комитетом досудебного порядка урегулирования спора, получил надлежащую оценку суда первой инстанции.
Необоснованным является довод апелляционной жалобы о пропуске комитетом срока давности на обращение в суд с заявленными требованиями, поскольку правоотношения по исполнению заключенного сторонами на 49 лет договора аренды спорного земельного участка относятся к длящимся, действуют до настоящего времени, исключают применения к спорным правоотношениям положений о сроке давности, установленных ст. ст. 197 - 199 ГК РФ.
Также необоснованным является довод апелляционной жалобы о том, что оспариваемым актом затрагиваются права и охраняемые интересы ООО "Реупт-Торг", которого суд первой инстанции не привлек к участию в деле в качестве третьего лица, так как уступка права аренды возможна только с одновременным переводом обязанностей арендатора, поэтому в привлечении вышеуказанного лица к участию в деле не было необходимости, его права оспариваемым актом не нарушаются. Кроме того, ответчик располагал реальной возможностью для представления письменных доказательств в суд первой и апелляционной инстанции, однако ее не воспользовался надлежащим образом. Рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции неоднократно откладывалось с предложением представить лицам, участвующим в деле, документальные доказательства в обоснование своих доводов, соображений. Однако, ответчиком суду апелляционной инстанции не представлены доказательства невозможности истребования и получения у ООО "Реупт-Торг" письменных документов в обоснование своих доводов, утверждений.
Представленные с дополнительной апелляционной жалобой копии разрешений, заключений, распоряжений на строительство газопровода, приобщенные судом апелляционной инстанции к материалам дела, что не может являться основанием для отмены судебного акта суда апелляционной инстанции (л.д. 19, 20, 21, том 2), касаются иного земельного участка с кадастровым N 50:48:0010411:38. Кроме того, перекладка газопровода высокого давления не свидетельствует о то, что указанные действия осуществлялись во исполнение условий договора аренды спорного земельного участка для строительства складской базы оптовой торговли. Представленная копия приговора от 14 февраля 2012 г. в отношении Авнилова А.Б., Губина А.А., Кухарцева А.Н., Таибова Т.Р. также не свидетельствует о соблюдении арендатором условий договора аренды спорного земельного участка и своевременном осуществлении необходимых мер для строительства складской базы оптовой торговли в установленном порядке.
Суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о вызове в судебное заседание и допросе в качестве свидетеля генерального директора ООО "РеутОпт" - Морозова С.В., поскольку комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов в материалы дела представлены документы, подтверждающие использование спорного земельного участка не в соответствие с целевым назначением, вместе с тем, указанное лицо в суд первой инстанции не явилось.
Оценив доказательства в их совокупности, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области о расторжении договор аренды земельного участка N 243 от 02 сентября 2003 года, заключенного между комитетом по управлению имуществом города Реутов и обществом с ограниченной ответственностью "РеутОпт", находящегося в пользовании общества с ограниченной ответственностью "Центр - Галерея" на основании договора N 2 переуступки права аренды земельного участка от 06 марта 2012 года и обязал общество с ограниченной ответственностью "Центр - Галерея" передать земельный участок с кадастровым номером N 50:48:0010411:0007 комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области по акту приема-передачи.
При таких обстоятельствах оснований для отмены судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решение от 21 декабря 2012 г. Арбитражного суда Московской области по делу N А41-39793/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.04.2013 ПО ДЕЛУ N А41-39793/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 апреля 2013 г. по делу N А41-39793/12
Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 апреля 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Александрова Д.Д.,
судей Коновалова С.А., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ахаевым А.М.,
при участии в заседании:
- от истца (заявителя): Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области: Максягиной М.А., доверенность от 04.02.2011 г.;
- от ответчика: ООО "Центр Галерея": Рудацкой Е.А., доверенность от 05.12.2012 г.; Давыдовой А.Ю., доверенность от 25 октября 2012 года,
третьи лица: Администрация г. Реутов Московской области: Ковалевой Е.В., доверенность от 24.12.2012 г.,
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Центр Галерея" на решение Арбитражного суда Московской области от 21 декабря 2012 года по делу N А41-39793/12, принятое судьей С.В. Нечаевой, по иску (заявлению) Комитета по управлению имуществом г. Реутов Московской области к ООО "Центр-Галерея" о расторжении договора аренды земельного участка N 243 от 02 сентября 2003 года, об обязании общества с ограниченной ответственностью "Центр - Галерея" передать земельный участок с кадастровым номером N 50:48:0010411:0007 Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области по Акту приема-передачи;
-
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Центр-Галерея" (далее - ООО "Центр Галерея" ответчик) со следующими требованиями:
- расторгнуть Договор аренды земельного участка N 243 от 02 сентября 2003 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом города Реутов и ООО "РеутОпт", находящийся в пользовании общества с ограниченной ответственностью "Центр - Галерея" на основании Договора N 2 переуступки права аренды земельного участка от 06 марта 2012 года, обязать ООО "Центр - Галерея" передать земельный участок с кадастровым номером N 50:48:0010411:0007 Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области по Акту приема-передачи.
Решением 21 декабря 2012 года Арбитражного суда Московской области заявленные требования удовлетворены.
При этом суд исходил из того, что общество не выполнило условия договора аренды и требования действующего законодательства, не использовало в течение 9 лет спорный земельный участок для строительства базы оптовой торговли, разрешение на строительство в установленном порядке не получило, ответчик не обращался за разработкой и согласованием проекта строительства, строительные работы на спорном земельном участке не ведутся.
Не согласившись с решением суда, общество подало апелляционную жалобу, в которой просило о его отмене как необоснованного и незаконного.
По мнению общества, суд неправомерно не применил срок исковой давности, о котором было заявлено обществом в суде первой инстанции. Оснований для расторжения договора аренды не имелось, так как нарушений обществом условий договора аренды не было установлено. Общество своевременно уплачивало арендную плату за использование спорного земельного участка. Суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле ООО "РеуптОпт" в качестве третьего лица, поскольку его права затрагиваются оспариваемым судебным актом, а также необоснованно отказал в вызове и допросе в качестве свидетеля генерального директора ООО "РеуптОпт" Морозова С.В., который мог дать пояснения по проведению строительных работ на спорном земельном участке.
Су не учел, что ответчик не мог за короткое время осуществить строительные работы, поскольку он получил такое право только после переуступки права аренды земельного участка по договору от 06.03.2012 г., (фактически состоялся 11.04.2012 г.) Суд не учел, что правопредшественником ответчика на спорном земельном участке были осуществлены работы по перекладке газопровода из зоны строительства складской базы оптовой торговли, была разработана документация для строительства базы оптовой торговли. Суд не учел, что по делу N А41-23168/10 признано право собственности на объект незавершенного строительства ООО "РеутОпт", а по делу N А41-25972/10 отказано в удовлетворении требований об освобождении указанным обществом земельного участка.
Однако эти существенные обстоятельства не получили надлежащую оценку суда.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители общества доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. Представителем общество подано письменное ходатайство от 30.01.2013 г. об оставлении иска без рассмотрения, поскольку истцом не были соблюдены положения ч. 1 ст. 46 ЗК, ч. 3 ст. 619 ГК РФ, поскольку арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок не направлялось.
Представитель администрации в суде апелляционной инстанции возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, пояснил, что земельный участок с кадастровым номером N 50:48:0010411:0007, используется арендатором не по целевому назначению.
Рассмотрев повторно дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей общества, администрации, комитета администрации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела, 02 сентября 2003 года, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области и обществом с ограниченной ответственностью "РеуптОпт" заключен договор аренды земельного участка N 243, в соответствии с которым ответчику предоставлен в аренду земельный участок площадью 9500 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: размещение и строительство оптовой базы, имеющий адресные ориентиры: Московская область, город Реутов, улица Комсомольская (техническая зона МКАД). Срок действия договора был установлен с 25 августа 2003 года по 24 августа 2052 года (п. 2.1).
Договор аренды прошел государственную регистрацию в Московской областной регистрационной палате 30 сентября 2003 года, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 50-01/48-11/2003-468.1.
Согласно договору N 2 от 06 марта 2012 года переуступки права аренды земельного участка, права и обязанности по Договору аренды земельного участка N 243 от 02 сентября 2003 года перешли к ООО "Центр - Галерея".
Вышеуказанный договор переуступки права аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 11 апреля 2012 года, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 50-50-48/005/2012-351.
Пунктом 4.3.4 договора аренды предусмотрено досрочное его расторжение в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе использование земельного участка не по целевому назначению, а также использования способами, приводящими к его порче; неосвоение земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией.
Судом установлено, что с момента заключения договора аренды в 2003 году и до настоящего времени строительство базы оптовой торговли не ведется, что свидетельствует о нецелевом использовании земельного участка арендатором.
Письмом от 23.01.2012 г. комитет предложил ООО "РеуптОпт" устранить нарушение условий договора аренды в виде неиспользования земельного участка в предназначенных договором аренды целях и представить доказательства устранения допущенных нарушений.
Исходящим письмом N 707/04-02 от 23.05.2012 г. комитет сообщил ответчику о нарушении условий Договора аренды и предложил расторгнуть договор в добровольном порядке. (л.д. 32, том 1). Согласно квитанции от 24.05.2012 г. указанное письмо было направлено ООО "Центр-Галерея", что не оспаривается лицами, участвующими в деле.
Исходящим письмом N 993/01-22 от 06.08.2012 г., комитет направил требование о расторжении договора аренды земельного участка N 243 от 02.09.2003 г. и предложил представить ответ на указанное требование до 15 августа 2012 года.
Установлено, что истец принял необходимые меры для предупреждения арендатора о необходимости исполнения договора аренды в соответствии с условиями, указанными в нем и возможности расторжения договора в связи с несоблюдением его существенных условий.
Учитывая нарушение арендатором условий договора аренды, выразившихся в неосвоении земельного участка, использования земельного участка не по целевому назначению, в связи с отсутствием разрешения на строительство, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с настоящими требованиями.
Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик не выполнил условия договора аренды и требования закона, в течение девяти лет земельный участок не использовался в предназначенных целях, строительство базы оптовой торговли не только не завершено, к его осуществлению арендаторы не приступали, что подтверждается Письмом Управления по архитектуре и градостроительству N 827 от 23 октября 2012 года.
Согласно вышеуказанному письму, разрешения на строительство ООО "Центр - Галерея" и ООО "РеупТорг" не выдавались.
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Аналогичные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусмотрены в статье 619 Гражданского кодекса РФ, при этом договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.
Согласно пункту 4.3.4 договора аренды, досрочное его расторжение предусмотрено в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе использование земельного участка не по целевому назначению, а также использования способами, приводящими к его порче; неосвоение земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией.
В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст. 450, 619 Гражданского кодекса РФ, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.
В силу п. 4 части 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, может быть прекращено по инициативе арендодателя.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что с момента выделения земельного участка в сентябре 2003 года и по состоянию на обращение истца в суд в августе 2011 года прошло 8 лет, в течение которых строительство не начиналось, что свидетельствует о нарушении как особых условий договора (п. 4.3.4) так и положений пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ, устанавливающих максимальный трехгодичный лимит в целевом использовании земельного участка.
Наличие объективных причин препятствовавших освоению земельного участка и невозможности его использования обществом не доказано. В материалах дела таких доказательств не имеется.
Ответчик не обращался в управление по архитектуре и градостроительству за получением разрешения на строительство базы оптовой торговли, дата обращения ответчика за разработкой проектно-сметной документации неизвестна, инженерно-геодезические изыскания и проектирование тепловой сети не заказаны, рабочие проекты не рассмотрены.
Следовательно, соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам вывод суда первой инстанции о том, что общество не обращалось в компетентные органы за разработкой и согласованием проекта строительства, фактически не начало активную работу по проектированию строительства базы оптовой торговли.
ООО "Центр - Галерея" не оспаривает, что на арендованном земельном участке строительные работы не ведутся. Доказательств обратного не представлено.
Необоснованным, противоречащим имеющимся в материалах дела доказательствам, является утверждение обществ о несоблюдении комитетом досудебного порядка урегулирования спора, получил надлежащую оценку суда первой инстанции.
Необоснованным является довод апелляционной жалобы о пропуске комитетом срока давности на обращение в суд с заявленными требованиями, поскольку правоотношения по исполнению заключенного сторонами на 49 лет договора аренды спорного земельного участка относятся к длящимся, действуют до настоящего времени, исключают применения к спорным правоотношениям положений о сроке давности, установленных ст. ст. 197 - 199 ГК РФ.
Также необоснованным является довод апелляционной жалобы о том, что оспариваемым актом затрагиваются права и охраняемые интересы ООО "Реупт-Торг", которого суд первой инстанции не привлек к участию в деле в качестве третьего лица, так как уступка права аренды возможна только с одновременным переводом обязанностей арендатора, поэтому в привлечении вышеуказанного лица к участию в деле не было необходимости, его права оспариваемым актом не нарушаются. Кроме того, ответчик располагал реальной возможностью для представления письменных доказательств в суд первой и апелляционной инстанции, однако ее не воспользовался надлежащим образом. Рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции неоднократно откладывалось с предложением представить лицам, участвующим в деле, документальные доказательства в обоснование своих доводов, соображений. Однако, ответчиком суду апелляционной инстанции не представлены доказательства невозможности истребования и получения у ООО "Реупт-Торг" письменных документов в обоснование своих доводов, утверждений.
Представленные с дополнительной апелляционной жалобой копии разрешений, заключений, распоряжений на строительство газопровода, приобщенные судом апелляционной инстанции к материалам дела, что не может являться основанием для отмены судебного акта суда апелляционной инстанции (л.д. 19, 20, 21, том 2), касаются иного земельного участка с кадастровым N 50:48:0010411:38. Кроме того, перекладка газопровода высокого давления не свидетельствует о то, что указанные действия осуществлялись во исполнение условий договора аренды спорного земельного участка для строительства складской базы оптовой торговли. Представленная копия приговора от 14 февраля 2012 г. в отношении Авнилова А.Б., Губина А.А., Кухарцева А.Н., Таибова Т.Р. также не свидетельствует о соблюдении арендатором условий договора аренды спорного земельного участка и своевременном осуществлении необходимых мер для строительства складской базы оптовой торговли в установленном порядке.
Суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о вызове в судебное заседание и допросе в качестве свидетеля генерального директора ООО "РеутОпт" - Морозова С.В., поскольку комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов в материалы дела представлены документы, подтверждающие использование спорного земельного участка не в соответствие с целевым назначением, вместе с тем, указанное лицо в суд первой инстанции не явилось.
Оценив доказательства в их совокупности, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области о расторжении договор аренды земельного участка N 243 от 02 сентября 2003 года, заключенного между комитетом по управлению имуществом города Реутов и обществом с ограниченной ответственностью "РеутОпт", находящегося в пользовании общества с ограниченной ответственностью "Центр - Галерея" на основании договора N 2 переуступки права аренды земельного участка от 06 марта 2012 года и обязал общество с ограниченной ответственностью "Центр - Галерея" передать земельный участок с кадастровым номером N 50:48:0010411:0007 комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области по акту приема-передачи.
При таких обстоятельствах оснований для отмены судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение от 21 декабря 2012 г. Арбитражного суда Московской области по делу N А41-39793/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий
Д.Д.АЛЕКСАНДРОВ
Д.Д.АЛЕКСАНДРОВ
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
С.А.КОНОВАЛОВ
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)