Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "16" февраля 2009 года
Полный текст постановления изготовлен "19" февраля 2009 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Камериловой В.А.,
судей Бирченко А.Н., Тимаева Ф.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мелащенко С.И.,
при участии представителей сторон: от МУП "Производственный жилищный трест N 2 ЭМО Саратовской области" - конкурсного управляющего Володина А.Н.; от индивидуального предпринимателя Хаустова Олега Викторовича - Гужинова И.В. представителя по доверенности от 31.08.2007,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу МУП "Производственный жилищный трест N 2 Энгельсского муниципального образования Саратовской области", г. Энгельс Саратовской области на решение Арбитражного суда Саратовской области от 01 ноября 2008 по делу N А57-3592/2008-27, (судья Христофорова Н.В.)
по иску муниципального унитарного предприятия "Производственный жилищный трест N 2 ЭМО Саратовской области", г. Энгельс Саратовской области
к Индивидуальному предпринимателю Хаустову Олегу Викторовичу, г. Энгельс Саратовской области
третьи лица: Администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области, Комитет по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области
о взыскании задолженности по арендной плате в размере 264355,40 рублей.
установил:
В Арбитражный суд Саратовской области обратилось МУП "Производственный жилищный трест N 2 ЭМО Саратовской области" к индивидуальному предпринимателю Хаустову Олегу Викторовичу с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 393 на аренду муниципального нежилого недвижимого имущества от 07 декабря 2004 года за период с января 2008 года по февраль 2008 года в размере 264355,40 рублей.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области, Комитет по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 01 ноября 2008 по делу N А57-3592/2008-27 исковые требования удовлетворены частично. С индивидуального предпринимателя Хаустова Олега Викторовича в пользу МУП "Производственный жилищный трест N 2 ЭМО Саратовской области" взыскана задолженность в размере 12322,80 руб., в остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, МУП "Производственный жилищный трест N 2 ЭМО Саратовской области" подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Заявитель апелляционной жалобы считает, что дополнительное соглашение к договору аренды о повышении арендной платы, заключенное в 2007 не оспорено арендатором и действовало в течение года на условиях арендодателя.
Кроме того, заявитель считает, что обязанность осуществления государственной регистрации договора лежит на арендаторе.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявитель поддержал доводы апелляционной жалобы, просит отменить решение суда первой инстанции.
Представитель ответчика считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте слушания дела, своих представителей в судебное заседание не направили и суд апелляционной инстанции, в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, возражения, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального образования Саратовской области и индивидуальным предпринимателем Хаустовым Олегом Викторовичем был заключен договор аренды муниципального нежилого недвижимого имущества N 393 от 07.12.2004 года, в соответствии с которым арендатор - ИП Хаустов О.В. принял в пользование на правах аренды нежилое здание, площадью 293,4 кв. м, расположенное по адресу Саратовская область, г. Энгельс, ул. Л. Кассиля, дом 2.
В соответствии с п. 1.3 Договора аренды, срок действия договора определяется с 07.12.2004 года по 07.12.2029 года.
Данный договор зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы.
Согласно пункту 2.1. указанного договора аренды месячная арендная плата по договору составляла 12322 рубля.
Дополнительным соглашением от 27 января 2006 года все права и обязанности арендодателя по договору от 07.1.2006 года N 393 перешли к МУП "ПЖТ N 2 ЭМО Саратовской области". Государственная регистрация изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, связанных с подписанием указанного соглашения произведена в установленном законом порядке.
10.01.2007 года между ИП Хаустовым О.В. и МУП "ПЖТ N 2 ЭМО Саратовской области" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 393, увеличивающее размер арендной платы с 01.01.2007 года до 55 970 рублей, которое было предметом рассмотрения арбитражным судом в рамках дела N 57-7955/2008-1 по иску индивидуального предпринимателя Хаустова Олега Викторовича к МУП "Производственный жилищный трест N 2 ЭМО Саратовской области" о признании недействительным дополнительного соглашения от 10.01.2007 года к договору N 393 на аренду муниципального нежилого недвижимого имущества от 07 декабря 2004 года. Суд решением от 27 августа 2008 года в иске о признании недействительным дополнительного соглашения от 10.01.2007 года отказал, указав, что дополнительное соглашение считается незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.
13 февраля 2008 года Арбитражным судом Саратовской области по иску МУП "Производственный жилищный трест N 2 ЭМО Саратовской области" к индивидуальному предпринимателю Хаустову Олегу Викторовичу было вынесено решение о расторжении договора аренды от 07 декабря 2004 года N 393.
Недвижимое имущество, указанное в предмете договора аренды N 393 от 07 декабря 2004 года, было реализовано посредством публичного предложения в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)". Согласно материалов Аукционной комиссии ЗАО "Галактика" победителем торгов является ИП Хаустов О.В.
Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке Энгельсским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 28 февраля 2008 года.
Ссылаясь на то, что в январе и феврале 2008 года ответчик продолжал пользоваться имуществом на основании договора аренды N 393 муниципального нежилого недвижимого имущества от 07.12.2004 года, истец обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате в размере 264355,4 руб.. Расчет заявленной арендной платы истцом произведен с учетом дополнительного соглашения от 10.01.2007, признанного решением суда незаключенным.
Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора подлежит совершению в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора не вытекает иное.
При изменении договора обязательства сохраняются в измененном виде (статья 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как правильно отметил суд первой инстанции, из совокупности статей 452, 453, 609, 651, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что изменения в договор аренды недвижимого имущества должны быть внесены с соблюдением требований гражданского законодательства, установленных для договоров аренды зданий или сооружения, недвижимого имущества. Изменение размера арендной платы подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды, изменяет содержание прав и обязанностей сторон. Поскольку истцом изменение относительно размера арендной платы в ранее зарегистрированный договор аренды не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации не считается совершенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном законом порядке.
В связи с вышеизложенным, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.
Вынесенное судом первой инстанции решение, является законным и обоснованным, принято с правильным применением норм материального и процессуального права, изложенные в нем выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В силу изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в размере 1000 рублей арбитражный суд апелляционной инстанции относит на МУП "Производственный жилищный трест N 2 ЭМО Саратовской области".
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 01 ноября 2008 по делу N А57-3592/2008-27 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
В.А.КАМЕРИЛОВА
Судьи
А.Н.БИРЧЕНКО
Ф.И.ТИМАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.02.2009 ПО ДЕЛУ N А57-3592/08-27
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 февраля 2009 г. по делу N А57-3592/08-27
Резолютивная часть постановления объявлена "16" февраля 2009 года
Полный текст постановления изготовлен "19" февраля 2009 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Камериловой В.А.,
судей Бирченко А.Н., Тимаева Ф.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мелащенко С.И.,
при участии представителей сторон: от МУП "Производственный жилищный трест N 2 ЭМО Саратовской области" - конкурсного управляющего Володина А.Н.; от индивидуального предпринимателя Хаустова Олега Викторовича - Гужинова И.В. представителя по доверенности от 31.08.2007,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу МУП "Производственный жилищный трест N 2 Энгельсского муниципального образования Саратовской области", г. Энгельс Саратовской области на решение Арбитражного суда Саратовской области от 01 ноября 2008 по делу N А57-3592/2008-27, (судья Христофорова Н.В.)
по иску муниципального унитарного предприятия "Производственный жилищный трест N 2 ЭМО Саратовской области", г. Энгельс Саратовской области
к Индивидуальному предпринимателю Хаустову Олегу Викторовичу, г. Энгельс Саратовской области
третьи лица: Администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области, Комитет по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области
о взыскании задолженности по арендной плате в размере 264355,40 рублей.
установил:
В Арбитражный суд Саратовской области обратилось МУП "Производственный жилищный трест N 2 ЭМО Саратовской области" к индивидуальному предпринимателю Хаустову Олегу Викторовичу с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 393 на аренду муниципального нежилого недвижимого имущества от 07 декабря 2004 года за период с января 2008 года по февраль 2008 года в размере 264355,40 рублей.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области, Комитет по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 01 ноября 2008 по делу N А57-3592/2008-27 исковые требования удовлетворены частично. С индивидуального предпринимателя Хаустова Олега Викторовича в пользу МУП "Производственный жилищный трест N 2 ЭМО Саратовской области" взыскана задолженность в размере 12322,80 руб., в остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, МУП "Производственный жилищный трест N 2 ЭМО Саратовской области" подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Заявитель апелляционной жалобы считает, что дополнительное соглашение к договору аренды о повышении арендной платы, заключенное в 2007 не оспорено арендатором и действовало в течение года на условиях арендодателя.
Кроме того, заявитель считает, что обязанность осуществления государственной регистрации договора лежит на арендаторе.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявитель поддержал доводы апелляционной жалобы, просит отменить решение суда первой инстанции.
Представитель ответчика считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте слушания дела, своих представителей в судебное заседание не направили и суд апелляционной инстанции, в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, возражения, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального образования Саратовской области и индивидуальным предпринимателем Хаустовым Олегом Викторовичем был заключен договор аренды муниципального нежилого недвижимого имущества N 393 от 07.12.2004 года, в соответствии с которым арендатор - ИП Хаустов О.В. принял в пользование на правах аренды нежилое здание, площадью 293,4 кв. м, расположенное по адресу Саратовская область, г. Энгельс, ул. Л. Кассиля, дом 2.
В соответствии с п. 1.3 Договора аренды, срок действия договора определяется с 07.12.2004 года по 07.12.2029 года.
Данный договор зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы.
Согласно пункту 2.1. указанного договора аренды месячная арендная плата по договору составляла 12322 рубля.
Дополнительным соглашением от 27 января 2006 года все права и обязанности арендодателя по договору от 07.1.2006 года N 393 перешли к МУП "ПЖТ N 2 ЭМО Саратовской области". Государственная регистрация изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, связанных с подписанием указанного соглашения произведена в установленном законом порядке.
10.01.2007 года между ИП Хаустовым О.В. и МУП "ПЖТ N 2 ЭМО Саратовской области" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 393, увеличивающее размер арендной платы с 01.01.2007 года до 55 970 рублей, которое было предметом рассмотрения арбитражным судом в рамках дела N 57-7955/2008-1 по иску индивидуального предпринимателя Хаустова Олега Викторовича к МУП "Производственный жилищный трест N 2 ЭМО Саратовской области" о признании недействительным дополнительного соглашения от 10.01.2007 года к договору N 393 на аренду муниципального нежилого недвижимого имущества от 07 декабря 2004 года. Суд решением от 27 августа 2008 года в иске о признании недействительным дополнительного соглашения от 10.01.2007 года отказал, указав, что дополнительное соглашение считается незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.
13 февраля 2008 года Арбитражным судом Саратовской области по иску МУП "Производственный жилищный трест N 2 ЭМО Саратовской области" к индивидуальному предпринимателю Хаустову Олегу Викторовичу было вынесено решение о расторжении договора аренды от 07 декабря 2004 года N 393.
Недвижимое имущество, указанное в предмете договора аренды N 393 от 07 декабря 2004 года, было реализовано посредством публичного предложения в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)". Согласно материалов Аукционной комиссии ЗАО "Галактика" победителем торгов является ИП Хаустов О.В.
Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке Энгельсским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 28 февраля 2008 года.
Ссылаясь на то, что в январе и феврале 2008 года ответчик продолжал пользоваться имуществом на основании договора аренды N 393 муниципального нежилого недвижимого имущества от 07.12.2004 года, истец обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате в размере 264355,4 руб.. Расчет заявленной арендной платы истцом произведен с учетом дополнительного соглашения от 10.01.2007, признанного решением суда незаключенным.
Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора подлежит совершению в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора не вытекает иное.
При изменении договора обязательства сохраняются в измененном виде (статья 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как правильно отметил суд первой инстанции, из совокупности статей 452, 453, 609, 651, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что изменения в договор аренды недвижимого имущества должны быть внесены с соблюдением требований гражданского законодательства, установленных для договоров аренды зданий или сооружения, недвижимого имущества. Изменение размера арендной платы подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды, изменяет содержание прав и обязанностей сторон. Поскольку истцом изменение относительно размера арендной платы в ранее зарегистрированный договор аренды не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации не считается совершенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном законом порядке.
В связи с вышеизложенным, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.
Вынесенное судом первой инстанции решение, является законным и обоснованным, принято с правильным применением норм материального и процессуального права, изложенные в нем выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В силу изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в размере 1000 рублей арбитражный суд апелляционной инстанции относит на МУП "Производственный жилищный трест N 2 ЭМО Саратовской области".
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 01 ноября 2008 по делу N А57-3592/2008-27 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
В.А.КАМЕРИЛОВА
Судьи
А.Н.БИРЧЕНКО
Ф.И.ТИМАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)