Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 мая 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: Рябовым П.А.
при участии:
от истца: Гориславская И.С. (доверенность от 01.02.2013)
от ответчика: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4510/2013) ООО "Мадлен" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 24.12.2012 по делу N А26-3468/2012 (судья Карпова В.Н.), принятое
по иску ООО "Мадлен"
к Администрации Петрозаводского городского округа
3-е лицо: ГУР РК РГЦ "Недвижимость"
о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Мадлен" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (далее - ответчик, Администрация) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 262,9 кв. м, расположенного в подвале жилого дома по адресу: г. Петрозаводск, проспект А.Невского, д. 30, выкупаемого истцом в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-ФЗ), принятии пунктов 3.1, 3.2 договора купли продажи от 09.02.2012 и п. 3 Приложения N 1 и Приложение N 2 к договору купли-продажи от 09.02.2012 в редакции истца, обязании ответчика заключить договор купли-продажи с учетом протокола разногласий.
Определением от 31.05.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ГУП РК РГЦ "Недвижимость".
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество уточнило исковые требования, просило обязать ответчика заключить договор купли-продажи от 07.03.2012 с учетом протокола разногласий и принять пункты 3.1., 3.2. договора купли-продажи от 07.03.2012, пункт 3 Приложения N 1 и Приложение N 2 к договору купли-продажи от 07.03.2012 г. в следующей редакции:
Пункт 3.1 договора: "Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 1 706 457 руб. 63 коп. (один миллион семьсот шесть тысяч четыреста пятьдесят семь рублей 63 коп.) без учета НДС.
Цена продажи объекта определена следующим образом:
На основании отчета об оценке от 21.11.2011 г., выполненного независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", рыночная стоимость объекта составила 3997457 руб. 63 коп. (три миллиона девятьсот девяносто семь тысяч четыреста пятьдесят семь) рублей 63 коп. На основании отчета об оценке, выполненного независимым оценщиком ГУП РК РГЦ "Недвижимость" в соответствии с Федеральным законом 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стоимость неотделимых улучшений приобретаемого имущества, осуществленных Арендатором с согласия Арендодателя, составила 2291000 (два миллиона двести девяносто одна тысяча) рублей.
В соответствии со ст. 5 п. 6 ФЗ N 159 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества. Таким образом, цена продажи объекта составляет 1 706 457 руб. 63 коп. (один миллион семьсот шесть тысяч четыреста пятьдесят семь рублей 63 коп.) без учета НДС (рыночная стоимость 3997457 руб. 63 коп. минус стоимость неотделимых улучшений 2291000 руб.)."
2. Пункт 3.2 договора: "На сумму 1706457,63 руб. (один миллион семьсот шесть тысяч четыреста пятьдесят семь рублей 63 коп.) Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 60 месяцев".
3. Пункт 3 Приложения N 1 к договору купли-продажи: "Цена продажи Объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 1 706 457 руб. 63 коп. (один миллион семьсот шесть тысяч четыреста пятьдесят семь рублей 63 коп.).
Приложение N 2 к договору купли-продажи (график ежемесячных платежей по оплате Объекта, приобретаемого в соответствии с договором купли-продажи) установить в соответствии с расчетом истца, исходя из цены Объекта 1 706 457 руб. 63 коп.
Решением от 17.12.2012 суд принял спорные пункты договора в редакции Администрации:
- - пункт 3.1. договора: "Цена продажи объекта по настоящему договору составляет 3 997 457,63 руб. (три миллиона девятьсот девяносто семь тысяч четыреста пятьдесят семь руб. 63 коп.) без учета НДС;
- - пункт 3.2 договора: "На сумму 3 997 457,63 руб. (три миллиона девятьсот девяносто семь тысяч четыреста пятьдесят семь руб. 63 коп.) Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 60 месяцев";
- - пункт 3 Приложения N 1 к договору: "Цена продажи Объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 3 997 457 руб. 63 коп.";
- - График ежемесячных платежей, указанный в приложении N 2 к договору, принят в следующей редакции:
В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить требования истца, полагая, что имущество должно быть ему продано по цене, определенной за минусом стоимости произведенных неотделимых улучшений. По мнению подателя жалобы, правоотношения по договорам аренды спорного имущества N 197, N 213, N 280, N 210 не прекращались, так как договор аренды от 22.06.2000 продлен на новый срок путем заключения договора аренды от 17.07.2003 N 213; права и обязанности арендатора, в том числе требование о компенсации неотделимых улучшений, переданы от предыдущего арендатора ИП Барышевой О.В. ООО "Мадлен" в порядке перенайма с согласия арендодателя соглашением от 12.10.2004 N 838 и договором аренды от 12.10.2004 N 280; договор аренды 280 продлен на новый срок путем заключения договора от 17.07.2006 N 210. Кроме того, истец полагает, что суд вышел за рамки заявленных требований и принял решение по не заявленным в процессе требованиям, так как если суд пришел к выводу о неправомерности заявленных требований, то в их удовлетворении следовало отказать.
Администрация, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание своего представителя не направила, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между Администрацией и ООО "Мадлен" заключен договор аренды муниципального имущества от 12.10.2004 N 280, по условиям которого в аренду Обществу передано нежилое помещение площадью 283,00 кв. м, расположенное по адресу: г. Петрозаводск, проспект А.Невского, д. 30, для использования под кафе-бар с реализацией ликероводочных изделий.
17.07.2006 между Администрацией и ООО "Мадлен" заключен договор аренды муниципального имущества N 210, на основании которого в аренду Обществу переданы нежилые помещения общей площадью 319, 2 кв. м, расположенные на 1 этаже здания по адресу: г. Петрозаводск, проспект А.Невского, д. 30, для использования под кафе-бар с реализацией ликероводочных изделий.
Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 27.04.2010 о приобретении арендуемого имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ.
Письмом от 28.06.2010 Администрация указала Обществу на наличие оснований для приобретения им в собственность только помещений, расположенных в подвале дома, общей площадью 283 кв. м и возможности уточнения площади помещений в процессе проведения технической инвентаризации и оформления кадастрового паспорта.
В соответствии с Решением Петрозаводского городского Совета от 18.02.2009 N 26/26-511 "О мерах по реализации Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ" Администрацией Петрозаводского городского округа принято постановление N 5733 от 30.12.2011 "О предоставлении ООО "Мадлен" преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации", пунктом 1 которого Обществу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - помещения общей площадью 262,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, пр. Александра Невского, дом 30, и определено заключить с ним договор купли-продажи.
Пунктом 2 установлена цена продажи объекта на основании отчета об оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", определенная в размере 3 997 457 руб. 63 коп. без учета НДС.
Пунктом 3 Обществу предоставлена рассрочка по оплате Объекта сроком на пять лет.
При письме от 13.01.2012 проект договора купли-продажи направлен Обществу для рассмотрения и подписания и возвращен последним с протоколом разногласий.
Письмом Администрации от 24.02.2012 повторно направлен проект договора от 07.03.2012, подписанный Обществом с протоколом разногласий, который Администрацией не принят.
Истец, считая, что имущество должно быть ему продано с учетом стоимости произведенных неотделимых улучшений, обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.
На основании ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества установлено Законом N 159-ФЗ.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Пункт 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ предусматривает, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Судом первой инстанции установлено, что между Администрацией (арендодатель) и ИП Барышевой Ольгой Викторовной (далее - ИП Барышева О.В.) заключен договор аренды муниципального имущества г. Петрозаводска от 22.06.2000 N 197, на основании которого в аренду ИП Барышевой О.В. передано нежилое помещение площадью 260,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Петрозаводск, проспект Александра Невского, д. 30.
Пунктом 3.2.9. договора N 197 установлено, что арендатор обязан производить текущий и капитальный ремонт, реконструкцию, перепланировку и переоборудование помещений после письменного согласия арендодателя. Пунктом 3.2.11. договора N 197 установлено, что по окончании договора аренды стоимость неотделимых улучшений не компенсируется. По окончании ремонтно-строительных работ все улучшения, произведенные арендатором в арендуемом им помещении, становятся собственностью арендодателя.
Срок договора аренды установлен до 24.06.2001.
Постановлением Главы самоуправления г. Петрозаводска от 10.07.2000 N 2541 предпринимателю Барышевой О.В. разрешена реконструкция указанного помещения.
В соответствии с экспертным заключением Управления государственной вневедомственной экспертизы при Госстрое Республики Карелия от 14.05.2001 N 01-04/160 рабочий проект перепланировки помещений рекомендован к утверждению.
Постановлением N 905 от 14.03.2001 г. срок проектирования кафе-бара по пр. Александра Невского, 30 продлен до 01.07.2001.
17.07.2003 между Администрацией и ИП Барышевой О.В. заключен договор аренды муниципального имущества г. Петрозаводска N 213, объект аренды - нежилое помещение общей площадью 281,3 кв. м, расположенное в подвале жилого дома по адресу: г. Петрозаводск, пр. Александра Невского, д. 30. Срок действия договора установлен с 01.07.2003 г. по 28.06.2004 г. Разделом 3.3 договора предусмотрено, что арендатор не имеет права передавать помещения иным лицам на каком-либо праве без письменного согласия арендодателя.
25.05.2004 ИП Барышева О.В. обратилась в Администрацию с заявкой на передачу права аренды Обществу.
Соглашением от 12.10.2004 N 838 договор N 213 расторгнут в связи с передачей нежилого помещения другому лицу по ходатайству арендатора.
Согласно акту приемки законченного строительством объекта приемочной комиссии от 15.12.2004 N 1, утвержденному директором ООО "Мадлен" Барышевой О.В., предъявленный к приемке объект - кафе-бар "Папарацци" по вышеуказанному адресу выполнен в соответствии с проектом и вводится в действие.
Доводы Общества о том, что цена выкупаемых помещений должна быть определена с учетом стоимости произведенных в помещении неотделимых улучшений, составляющей согласно отчету об оценке N 1562, выполненному ГУП РК РГЦ "Недвижимость", 2 291 000 руб., обоснованно отклонены судом первой инстанции.
Как указано выше, Администрацией согласовано проведение реконструкции помещения арендатору по договору от 22.06.2000 N 197 - ИП Барышевой О.В.
Названный договор, возобновленный по истечении срока его действия на неопределенный срок, прекратил свое действие с 10.04.2003 в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 610 ГК РФ, п. 6.5 договора, в связи с односторонним отказом арендодателя от договора претензией от 05.03.2003 N 423-12-950, что не противоречит п. 3 ст. 450 ГК РФ.
Доказательства наличия согласия арендодателя на проведение арендатором неотделимых улучшений арендуемого имущества в рамках иных договоров аренды в отношении спорных помещений в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах акт наличия или отсутствия правопреемства между Предпринимателем как арендатором помещений по договору от 17.07.2003 N 213 и Обществом не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку в силу п. 2 ст. 453 ГК РФ права и обязанности сторон договора от 22.06.2000 N 197 прекращены.
Вместе с тем, апелляционный суд принимает во внимание, что трехстороннее соглашение о замене арендатора по договору аренды от 17.07.2003 N 213 с участием арендодателя не заключено.
Поскольку реализация права арендатора на зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в силу ч. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ обусловлена осуществлением таких улучшений с согласия арендодателя, наличие которого Обществом не доказано, цена выкупа помещений правомерно определена судом первой инстанции без учета стоимости заявленных истцом улучшений.
Доводы подателя апелляционной жалобы о рассмотрении судом не заявленных требований также подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Резолютивная часть решения соответствует положениям ст. 173 АПК РФ.
С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения апелляционным судом не установлено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 24.12.2012 по делу N А26-3468/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
И.А.ТИМУХИНА
Судьи
В.М.ГОРБИК
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.05.2013 ПО ДЕЛУ N А26-3468/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 мая 2013 г. по делу N А26-3468/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 мая 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: Рябовым П.А.
при участии:
от истца: Гориславская И.С. (доверенность от 01.02.2013)
от ответчика: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4510/2013) ООО "Мадлен" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 24.12.2012 по делу N А26-3468/2012 (судья Карпова В.Н.), принятое
по иску ООО "Мадлен"
к Администрации Петрозаводского городского округа
3-е лицо: ГУР РК РГЦ "Недвижимость"
о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Мадлен" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (далее - ответчик, Администрация) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 262,9 кв. м, расположенного в подвале жилого дома по адресу: г. Петрозаводск, проспект А.Невского, д. 30, выкупаемого истцом в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-ФЗ), принятии пунктов 3.1, 3.2 договора купли продажи от 09.02.2012 и п. 3 Приложения N 1 и Приложение N 2 к договору купли-продажи от 09.02.2012 в редакции истца, обязании ответчика заключить договор купли-продажи с учетом протокола разногласий.
Определением от 31.05.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ГУП РК РГЦ "Недвижимость".
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество уточнило исковые требования, просило обязать ответчика заключить договор купли-продажи от 07.03.2012 с учетом протокола разногласий и принять пункты 3.1., 3.2. договора купли-продажи от 07.03.2012, пункт 3 Приложения N 1 и Приложение N 2 к договору купли-продажи от 07.03.2012 г. в следующей редакции:
Пункт 3.1 договора: "Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 1 706 457 руб. 63 коп. (один миллион семьсот шесть тысяч четыреста пятьдесят семь рублей 63 коп.) без учета НДС.
Цена продажи объекта определена следующим образом:
На основании отчета об оценке от 21.11.2011 г., выполненного независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", рыночная стоимость объекта составила 3997457 руб. 63 коп. (три миллиона девятьсот девяносто семь тысяч четыреста пятьдесят семь) рублей 63 коп. На основании отчета об оценке, выполненного независимым оценщиком ГУП РК РГЦ "Недвижимость" в соответствии с Федеральным законом 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стоимость неотделимых улучшений приобретаемого имущества, осуществленных Арендатором с согласия Арендодателя, составила 2291000 (два миллиона двести девяносто одна тысяча) рублей.
В соответствии со ст. 5 п. 6 ФЗ N 159 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества. Таким образом, цена продажи объекта составляет 1 706 457 руб. 63 коп. (один миллион семьсот шесть тысяч четыреста пятьдесят семь рублей 63 коп.) без учета НДС (рыночная стоимость 3997457 руб. 63 коп. минус стоимость неотделимых улучшений 2291000 руб.)."
2. Пункт 3.2 договора: "На сумму 1706457,63 руб. (один миллион семьсот шесть тысяч четыреста пятьдесят семь рублей 63 коп.) Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 60 месяцев".
3. Пункт 3 Приложения N 1 к договору купли-продажи: "Цена продажи Объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 1 706 457 руб. 63 коп. (один миллион семьсот шесть тысяч четыреста пятьдесят семь рублей 63 коп.).
Приложение N 2 к договору купли-продажи (график ежемесячных платежей по оплате Объекта, приобретаемого в соответствии с договором купли-продажи) установить в соответствии с расчетом истца, исходя из цены Объекта 1 706 457 руб. 63 коп.
Решением от 17.12.2012 суд принял спорные пункты договора в редакции Администрации:
- - пункт 3.1. договора: "Цена продажи объекта по настоящему договору составляет 3 997 457,63 руб. (три миллиона девятьсот девяносто семь тысяч четыреста пятьдесят семь руб. 63 коп.) без учета НДС;
- - пункт 3.2 договора: "На сумму 3 997 457,63 руб. (три миллиона девятьсот девяносто семь тысяч четыреста пятьдесят семь руб. 63 коп.) Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 60 месяцев";
- - пункт 3 Приложения N 1 к договору: "Цена продажи Объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 3 997 457 руб. 63 коп.";
- - График ежемесячных платежей, указанный в приложении N 2 к договору, принят в следующей редакции:
В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить требования истца, полагая, что имущество должно быть ему продано по цене, определенной за минусом стоимости произведенных неотделимых улучшений. По мнению подателя жалобы, правоотношения по договорам аренды спорного имущества N 197, N 213, N 280, N 210 не прекращались, так как договор аренды от 22.06.2000 продлен на новый срок путем заключения договора аренды от 17.07.2003 N 213; права и обязанности арендатора, в том числе требование о компенсации неотделимых улучшений, переданы от предыдущего арендатора ИП Барышевой О.В. ООО "Мадлен" в порядке перенайма с согласия арендодателя соглашением от 12.10.2004 N 838 и договором аренды от 12.10.2004 N 280; договор аренды 280 продлен на новый срок путем заключения договора от 17.07.2006 N 210. Кроме того, истец полагает, что суд вышел за рамки заявленных требований и принял решение по не заявленным в процессе требованиям, так как если суд пришел к выводу о неправомерности заявленных требований, то в их удовлетворении следовало отказать.
Администрация, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание своего представителя не направила, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между Администрацией и ООО "Мадлен" заключен договор аренды муниципального имущества от 12.10.2004 N 280, по условиям которого в аренду Обществу передано нежилое помещение площадью 283,00 кв. м, расположенное по адресу: г. Петрозаводск, проспект А.Невского, д. 30, для использования под кафе-бар с реализацией ликероводочных изделий.
17.07.2006 между Администрацией и ООО "Мадлен" заключен договор аренды муниципального имущества N 210, на основании которого в аренду Обществу переданы нежилые помещения общей площадью 319, 2 кв. м, расположенные на 1 этаже здания по адресу: г. Петрозаводск, проспект А.Невского, д. 30, для использования под кафе-бар с реализацией ликероводочных изделий.
Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 27.04.2010 о приобретении арендуемого имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ.
Письмом от 28.06.2010 Администрация указала Обществу на наличие оснований для приобретения им в собственность только помещений, расположенных в подвале дома, общей площадью 283 кв. м и возможности уточнения площади помещений в процессе проведения технической инвентаризации и оформления кадастрового паспорта.
В соответствии с Решением Петрозаводского городского Совета от 18.02.2009 N 26/26-511 "О мерах по реализации Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ" Администрацией Петрозаводского городского округа принято постановление N 5733 от 30.12.2011 "О предоставлении ООО "Мадлен" преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации", пунктом 1 которого Обществу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - помещения общей площадью 262,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, пр. Александра Невского, дом 30, и определено заключить с ним договор купли-продажи.
Пунктом 2 установлена цена продажи объекта на основании отчета об оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", определенная в размере 3 997 457 руб. 63 коп. без учета НДС.
Пунктом 3 Обществу предоставлена рассрочка по оплате Объекта сроком на пять лет.
При письме от 13.01.2012 проект договора купли-продажи направлен Обществу для рассмотрения и подписания и возвращен последним с протоколом разногласий.
Письмом Администрации от 24.02.2012 повторно направлен проект договора от 07.03.2012, подписанный Обществом с протоколом разногласий, который Администрацией не принят.
Истец, считая, что имущество должно быть ему продано с учетом стоимости произведенных неотделимых улучшений, обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.
На основании ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества установлено Законом N 159-ФЗ.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Пункт 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ предусматривает, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Судом первой инстанции установлено, что между Администрацией (арендодатель) и ИП Барышевой Ольгой Викторовной (далее - ИП Барышева О.В.) заключен договор аренды муниципального имущества г. Петрозаводска от 22.06.2000 N 197, на основании которого в аренду ИП Барышевой О.В. передано нежилое помещение площадью 260,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Петрозаводск, проспект Александра Невского, д. 30.
Пунктом 3.2.9. договора N 197 установлено, что арендатор обязан производить текущий и капитальный ремонт, реконструкцию, перепланировку и переоборудование помещений после письменного согласия арендодателя. Пунктом 3.2.11. договора N 197 установлено, что по окончании договора аренды стоимость неотделимых улучшений не компенсируется. По окончании ремонтно-строительных работ все улучшения, произведенные арендатором в арендуемом им помещении, становятся собственностью арендодателя.
Срок договора аренды установлен до 24.06.2001.
Постановлением Главы самоуправления г. Петрозаводска от 10.07.2000 N 2541 предпринимателю Барышевой О.В. разрешена реконструкция указанного помещения.
В соответствии с экспертным заключением Управления государственной вневедомственной экспертизы при Госстрое Республики Карелия от 14.05.2001 N 01-04/160 рабочий проект перепланировки помещений рекомендован к утверждению.
Постановлением N 905 от 14.03.2001 г. срок проектирования кафе-бара по пр. Александра Невского, 30 продлен до 01.07.2001.
17.07.2003 между Администрацией и ИП Барышевой О.В. заключен договор аренды муниципального имущества г. Петрозаводска N 213, объект аренды - нежилое помещение общей площадью 281,3 кв. м, расположенное в подвале жилого дома по адресу: г. Петрозаводск, пр. Александра Невского, д. 30. Срок действия договора установлен с 01.07.2003 г. по 28.06.2004 г. Разделом 3.3 договора предусмотрено, что арендатор не имеет права передавать помещения иным лицам на каком-либо праве без письменного согласия арендодателя.
25.05.2004 ИП Барышева О.В. обратилась в Администрацию с заявкой на передачу права аренды Обществу.
Соглашением от 12.10.2004 N 838 договор N 213 расторгнут в связи с передачей нежилого помещения другому лицу по ходатайству арендатора.
Согласно акту приемки законченного строительством объекта приемочной комиссии от 15.12.2004 N 1, утвержденному директором ООО "Мадлен" Барышевой О.В., предъявленный к приемке объект - кафе-бар "Папарацци" по вышеуказанному адресу выполнен в соответствии с проектом и вводится в действие.
Доводы Общества о том, что цена выкупаемых помещений должна быть определена с учетом стоимости произведенных в помещении неотделимых улучшений, составляющей согласно отчету об оценке N 1562, выполненному ГУП РК РГЦ "Недвижимость", 2 291 000 руб., обоснованно отклонены судом первой инстанции.
Как указано выше, Администрацией согласовано проведение реконструкции помещения арендатору по договору от 22.06.2000 N 197 - ИП Барышевой О.В.
Названный договор, возобновленный по истечении срока его действия на неопределенный срок, прекратил свое действие с 10.04.2003 в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 610 ГК РФ, п. 6.5 договора, в связи с односторонним отказом арендодателя от договора претензией от 05.03.2003 N 423-12-950, что не противоречит п. 3 ст. 450 ГК РФ.
Доказательства наличия согласия арендодателя на проведение арендатором неотделимых улучшений арендуемого имущества в рамках иных договоров аренды в отношении спорных помещений в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах акт наличия или отсутствия правопреемства между Предпринимателем как арендатором помещений по договору от 17.07.2003 N 213 и Обществом не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку в силу п. 2 ст. 453 ГК РФ права и обязанности сторон договора от 22.06.2000 N 197 прекращены.
Вместе с тем, апелляционный суд принимает во внимание, что трехстороннее соглашение о замене арендатора по договору аренды от 17.07.2003 N 213 с участием арендодателя не заключено.
Поскольку реализация права арендатора на зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в силу ч. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ обусловлена осуществлением таких улучшений с согласия арендодателя, наличие которого Обществом не доказано, цена выкупа помещений правомерно определена судом первой инстанции без учета стоимости заявленных истцом улучшений.
Доводы подателя апелляционной жалобы о рассмотрении судом не заявленных требований также подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Резолютивная часть решения соответствует положениям ст. 173 АПК РФ.
С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения апелляционным судом не установлено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 24.12.2012 по делу N А26-3468/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
И.А.ТИМУХИНА
Судьи
В.М.ГОРБИК
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)