Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Коноплевой М.В.,
судей Александрова В.В., Петрушкина В.А.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видео-конференц-связи помощником судьи Кузнецовым К.М.
при участии в судебном заседании с использованием систем видео-конференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Самарской области представителей:
истца - Кочаненко Г.П. (доверенность от 30.01.2013); Порубай И.А. (доверенность от 17.01.2013),
ответчика - Корневой Л.А. (протокол от 04.10.2010 N 1),
в отсутствие:
третьего лица - извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу государственного бюджетного учреждения культуры "Самарский областной художественный музей"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 21.12.2012 (судья Веремей Л.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2013 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи: Балакирева Е.М., Николаева С.Ю.)
по делу N А55-25284/2012
по исковому заявлению государственного бюджетного учреждения культуры "Самарский областной художественный музей", г. Самара, (ИНН 6317027443, ОГРН 1036300664971) к обществу с ограниченной ответственностью "Ломбард Волго-Камский", г. Самара, (ИНН 6316017273, ОГРН 1036300551451) с привлечением третьего лица: Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара, о взыскании 198 266 руб. 64 коп.,
установил:
государственное бюджетное учреждение культуры "Самарский областной художественный музей" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ломбард Волго-Камский" (далее - ответчик) о взыскании долга по арендной плате за период с 01.01.2012 по 10.07.2012 в размере 198 266 руб. 64 коп.
Исковые требования основаны на положениях статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), условиях договора аренды недвижимого имущества от 18.06.1998 N 2152 и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы в спорный период, исходя из размера арендной платы, указанного истцом в уведомлении от 02.12.2011 N 03-42/592.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.12.2012 исковые требования удовлетворены в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 75 307 руб. 96 коп. В остальной части в иске отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2013 решение суда первой инстанции от 21.12.2012 оставлено без изменения.
Удовлетворяя частично исковые требования, судебные инстанции установили факт пользования ответчиком имуществом истца в спорный период, а начисленную задолженность по уплате арендных платежей признали правомерной исходя из подписанного сторонами условий дополнительного соглашения от 02.02.2005 к договору аренды от 18.06.1998 N 2152, которым установлен размер арендной платы в размере 11 890 руб. 73 коп. в месяц.
В кассационной жалобе истец просит принятые по делу судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить, иск удовлетворить в полном объеме, мотивируя неправильным применением судами норм материального права, не соответствием выводов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель жалобы указывает, что на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды от 21.11.2011 N 1287/11, выполненного независимым оценщиком обществом с ограниченной ответственностью "Лига-Консалт Оценка" (далее - общество "Лига-Консалт Оценка"), размер арендной платы с 01.01.2012 установлен в сумме 35 990 руб. в месяц, в связи с чем ответчику было вручено уведомление от 02.12.2011 N 03-42/592 с предложением о перезаключении договора и установлении рыночной стоимости права аренды. Однако от подписания дополнительного соглашения ответчик отказался, что привело к дальнейшему расторжению договора.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Самарской области, истцом (балансодержатель) и ответчиком (арендатор), был заключен договор аренды недвижимого имущества от 18.06.1998 N 2152, по условиям которого ответчику передано в аренду подвальное помещение, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Куйбышева, д. 92, для использования под офис, общей площадью 106,3 кв. м, со сроком аренды с 15.06.1998 по 14.06.1999.
Согласно пункту 3.2. настоящего договора арендная плата была установлена в размере 39 798 руб. 72 коп. в год.
Дополнительным соглашением от 02.02.2005 N 6665 к договору аренды от 18.06.1998 N 2152 стороны согласовали арендную плату в размере 11 890 руб. 73 коп. в месяц. Также был установлен срок аренды с 01.02.2005 на неограниченный срок.
В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости права аренды от 21.11.2011 N 1287/11, выполненным независимым оценщиком обществом "Лига-Консалт Оценка", и на основании действующей Методики расчета размера арендной платы за пользование имуществом Самарской области, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 23.11.2005 N 131 (в редакции постановления Правительства Самарской области от 23.09.2009 N 449), размер арендной платы был установлен с 01.01.2012 (с учетом НДС) в размере 35 990 руб. 00 коп. в месяц из расчета общей площади 122,00 кв. м.
Уведомлением от 02.12.2011 N 03-42/592 истец сообщил ответчику о необходимости перезаключения договора аренды с 01.01.2012, в связи с изменением наименования балансодержателя и размера арендной платы, который устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости права аренды от 21.11.2011 N 1287/11 общества "Лига-Консалт Оценка" в размере 35 990 руб. 00 коп. в месяц.
От заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 18.06.1998 N 2152 ответчик отказался.
Соглашением от 10.07.2012 N 8307 стороны расторгли договор аренды от 18.06.1998 N 2152 с 10.07.2012 и нежилое помещение возвращено истцу по акту приема-передачи от 10.07.2012.
Полагая, что ответчик не исполнил свою обязанность по внесению арендной платы за период с 01.01.2012 по 10.07.2012 на общую сумму 198 266 руб. 64 коп., с учетом того, что при перерасчете арендных платежей за пользование нежилыми помещениями общей площадью 106,30 кв. м величина рыночной стоимости обязательств по арендным платежам составила 31 358 руб. 50 коп. (с учетом НДС), истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а пункт 2 указанной нормы предусматривает, что арендная плата может устанавливаться в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Порядок внесения изменений в договор - в одностороннем порядке или путем подписания двухстороннего соглашения к договору по пункту 1 статьи 452 ГК РФ зависят от условий действующего между сторонами договора аренды.
При заключении договора аренды от 18.06.1998 N 2152 сторонами в пункте 3.2. была согласована арендная плата в размере 39 798 руб. 72 коп. в год, то есть в твердой сумме.
Впоследствии стороны путем подписания дополнительного соглашения от 02.02.2005 N 6665 изменили размер арендной платы, который также был установлен в твердой сумме - 11 890 руб. 73 коп. в месяц.
При этом ни договором аренды, ни дополнительным соглашением к нему не согласована методика определения размера арендной платы по какой-либо формуле.
В связи с этим, выводы судов о том, что стороны согласовали методику определения размера арендной платы, устанавливающую способ ее расчета, не основаны на условиях заключенного договора аренды.
Вместе с тем, указанные выводы судов не привели к принятию неправильного судебного акта.
Исходя из пункта 3.4. договора аренды от 18.06.1998 N 2152, арендная плата и расходы балансодержателя могут быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов, и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Пунктом 5.1. договора аренды предусмотрено, что вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.
Таким образом, в рассматриваемом случае в договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы только по соглашению сторон, и стороны не согласовали возможность одностороннего изменения цены по инициативе арендодателя.
В спорном случае истец, требуя взыскание арендной платы с 01.01.2012 из расчета 31 358 руб. 50 коп. в месяц, исходя из отчета об оценке рыночной стоимости права аренды от 21.11.2011 N 1287/11 и на основании действующей Методики расчета размера арендной платы за пользование имуществом Самарской области, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 23.11.2005 N 131, которые не были предусмотрены договором аренды и согласованы сторонами, фактически изменяет размер арендной платы в одностороннем порядке, тогда как законом и договором предусмотрено иное.
Данный вывод соответствует правовой позиции, выраженной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10 и от 15.11.2011 N 7121/11.
Следовательно, не учитывая данных обстоятельств, истец ошибочно предъявил требования о взыскании с 01.01.2012 платы по ставке 31 358 руб. 50 коп. в месяц, которая не была установлена договором.
Взыскание судом задолженности по арендной плате за спорный период с 01.01.2012 по 10.07.2012 исходя из ежемесячного размера арендной платы в сумме 11 890 руб. 73 коп., установленным сторонами в дополнительном соглашении к договору аренды, суд кассационной инстанции находит правильным.
Доводы заявителя кассационной жалобы не опровергают правильность выводов судебных инстанций и не могут служить основанием для отмены или изменения судебных актов.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены принятых по делу судебных актов в соответствии со статьей 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 21.12.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2013 по делу N А55-25284/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
М.В.КОНОПЛЕВА
Судьи
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
В.А.ПЕТРУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 19.06.2013 ПО ДЕЛУ N А55-25284/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июня 2013 г. по делу N А55-25284/2012
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Коноплевой М.В.,
судей Александрова В.В., Петрушкина В.А.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видео-конференц-связи помощником судьи Кузнецовым К.М.
при участии в судебном заседании с использованием систем видео-конференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Самарской области представителей:
истца - Кочаненко Г.П. (доверенность от 30.01.2013); Порубай И.А. (доверенность от 17.01.2013),
ответчика - Корневой Л.А. (протокол от 04.10.2010 N 1),
в отсутствие:
третьего лица - извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу государственного бюджетного учреждения культуры "Самарский областной художественный музей"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 21.12.2012 (судья Веремей Л.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2013 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи: Балакирева Е.М., Николаева С.Ю.)
по делу N А55-25284/2012
по исковому заявлению государственного бюджетного учреждения культуры "Самарский областной художественный музей", г. Самара, (ИНН 6317027443, ОГРН 1036300664971) к обществу с ограниченной ответственностью "Ломбард Волго-Камский", г. Самара, (ИНН 6316017273, ОГРН 1036300551451) с привлечением третьего лица: Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара, о взыскании 198 266 руб. 64 коп.,
установил:
государственное бюджетное учреждение культуры "Самарский областной художественный музей" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ломбард Волго-Камский" (далее - ответчик) о взыскании долга по арендной плате за период с 01.01.2012 по 10.07.2012 в размере 198 266 руб. 64 коп.
Исковые требования основаны на положениях статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), условиях договора аренды недвижимого имущества от 18.06.1998 N 2152 и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы в спорный период, исходя из размера арендной платы, указанного истцом в уведомлении от 02.12.2011 N 03-42/592.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.12.2012 исковые требования удовлетворены в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 75 307 руб. 96 коп. В остальной части в иске отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2013 решение суда первой инстанции от 21.12.2012 оставлено без изменения.
Удовлетворяя частично исковые требования, судебные инстанции установили факт пользования ответчиком имуществом истца в спорный период, а начисленную задолженность по уплате арендных платежей признали правомерной исходя из подписанного сторонами условий дополнительного соглашения от 02.02.2005 к договору аренды от 18.06.1998 N 2152, которым установлен размер арендной платы в размере 11 890 руб. 73 коп. в месяц.
В кассационной жалобе истец просит принятые по делу судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить, иск удовлетворить в полном объеме, мотивируя неправильным применением судами норм материального права, не соответствием выводов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель жалобы указывает, что на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды от 21.11.2011 N 1287/11, выполненного независимым оценщиком обществом с ограниченной ответственностью "Лига-Консалт Оценка" (далее - общество "Лига-Консалт Оценка"), размер арендной платы с 01.01.2012 установлен в сумме 35 990 руб. в месяц, в связи с чем ответчику было вручено уведомление от 02.12.2011 N 03-42/592 с предложением о перезаключении договора и установлении рыночной стоимости права аренды. Однако от подписания дополнительного соглашения ответчик отказался, что привело к дальнейшему расторжению договора.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Самарской области, истцом (балансодержатель) и ответчиком (арендатор), был заключен договор аренды недвижимого имущества от 18.06.1998 N 2152, по условиям которого ответчику передано в аренду подвальное помещение, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Куйбышева, д. 92, для использования под офис, общей площадью 106,3 кв. м, со сроком аренды с 15.06.1998 по 14.06.1999.
Согласно пункту 3.2. настоящего договора арендная плата была установлена в размере 39 798 руб. 72 коп. в год.
Дополнительным соглашением от 02.02.2005 N 6665 к договору аренды от 18.06.1998 N 2152 стороны согласовали арендную плату в размере 11 890 руб. 73 коп. в месяц. Также был установлен срок аренды с 01.02.2005 на неограниченный срок.
В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости права аренды от 21.11.2011 N 1287/11, выполненным независимым оценщиком обществом "Лига-Консалт Оценка", и на основании действующей Методики расчета размера арендной платы за пользование имуществом Самарской области, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 23.11.2005 N 131 (в редакции постановления Правительства Самарской области от 23.09.2009 N 449), размер арендной платы был установлен с 01.01.2012 (с учетом НДС) в размере 35 990 руб. 00 коп. в месяц из расчета общей площади 122,00 кв. м.
Уведомлением от 02.12.2011 N 03-42/592 истец сообщил ответчику о необходимости перезаключения договора аренды с 01.01.2012, в связи с изменением наименования балансодержателя и размера арендной платы, который устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости права аренды от 21.11.2011 N 1287/11 общества "Лига-Консалт Оценка" в размере 35 990 руб. 00 коп. в месяц.
От заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 18.06.1998 N 2152 ответчик отказался.
Соглашением от 10.07.2012 N 8307 стороны расторгли договор аренды от 18.06.1998 N 2152 с 10.07.2012 и нежилое помещение возвращено истцу по акту приема-передачи от 10.07.2012.
Полагая, что ответчик не исполнил свою обязанность по внесению арендной платы за период с 01.01.2012 по 10.07.2012 на общую сумму 198 266 руб. 64 коп., с учетом того, что при перерасчете арендных платежей за пользование нежилыми помещениями общей площадью 106,30 кв. м величина рыночной стоимости обязательств по арендным платежам составила 31 358 руб. 50 коп. (с учетом НДС), истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а пункт 2 указанной нормы предусматривает, что арендная плата может устанавливаться в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Порядок внесения изменений в договор - в одностороннем порядке или путем подписания двухстороннего соглашения к договору по пункту 1 статьи 452 ГК РФ зависят от условий действующего между сторонами договора аренды.
При заключении договора аренды от 18.06.1998 N 2152 сторонами в пункте 3.2. была согласована арендная плата в размере 39 798 руб. 72 коп. в год, то есть в твердой сумме.
Впоследствии стороны путем подписания дополнительного соглашения от 02.02.2005 N 6665 изменили размер арендной платы, который также был установлен в твердой сумме - 11 890 руб. 73 коп. в месяц.
При этом ни договором аренды, ни дополнительным соглашением к нему не согласована методика определения размера арендной платы по какой-либо формуле.
В связи с этим, выводы судов о том, что стороны согласовали методику определения размера арендной платы, устанавливающую способ ее расчета, не основаны на условиях заключенного договора аренды.
Вместе с тем, указанные выводы судов не привели к принятию неправильного судебного акта.
Исходя из пункта 3.4. договора аренды от 18.06.1998 N 2152, арендная плата и расходы балансодержателя могут быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов, и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Пунктом 5.1. договора аренды предусмотрено, что вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.
Таким образом, в рассматриваемом случае в договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы только по соглашению сторон, и стороны не согласовали возможность одностороннего изменения цены по инициативе арендодателя.
В спорном случае истец, требуя взыскание арендной платы с 01.01.2012 из расчета 31 358 руб. 50 коп. в месяц, исходя из отчета об оценке рыночной стоимости права аренды от 21.11.2011 N 1287/11 и на основании действующей Методики расчета размера арендной платы за пользование имуществом Самарской области, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 23.11.2005 N 131, которые не были предусмотрены договором аренды и согласованы сторонами, фактически изменяет размер арендной платы в одностороннем порядке, тогда как законом и договором предусмотрено иное.
Данный вывод соответствует правовой позиции, выраженной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10 и от 15.11.2011 N 7121/11.
Следовательно, не учитывая данных обстоятельств, истец ошибочно предъявил требования о взыскании с 01.01.2012 платы по ставке 31 358 руб. 50 коп. в месяц, которая не была установлена договором.
Взыскание судом задолженности по арендной плате за спорный период с 01.01.2012 по 10.07.2012 исходя из ежемесячного размера арендной платы в сумме 11 890 руб. 73 коп., установленным сторонами в дополнительном соглашении к договору аренды, суд кассационной инстанции находит правильным.
Доводы заявителя кассационной жалобы не опровергают правильность выводов судебных инстанций и не могут служить основанием для отмены или изменения судебных актов.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены принятых по делу судебных актов в соответствии со статьей 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 21.12.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2013 по делу N А55-25284/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
М.В.КОНОПЛЕВА
Судьи
В.В.АЛЕКСАНДРОВ
В.А.ПЕТРУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)