Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30.07.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 05.08.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Капустиной Л.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью Коммерческого предприятия "Торговая база" (г. Тула, ИНН 7107017987, ОГРН 1037101132640) - представителя Маркиной Л.В. (доверенность от 01.07.2013), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "СтройАКС" (г. Тула, ИНН 7104027218, ОГРН 1027100595631) - представителя Сафронова В.Н. (доверенность от 12.07.2013), в отсутствие третьего лица - Кузьмина Владимира Анатольевича, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Коммерческого предприятия "Торговая база" на решение Арбитражного суда Тульской области от 30.05.2013 по делу N А68-416/2013 (судья Егураева Н.В.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью Коммерческое предприятие "Торговая база" (далее - ООО "КП "Торговая база", истец) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СтройАКС" (далее - ООО "СтройАКС") о взыскании 1 394 020 рублей неосновательного обогащения, 231 717 рублей 10 копеек процентов.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Кузьмин Владимир Анатольевич.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 30.05.2013 исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в размере 10 394 рублей 42 копеек и 1 727 рублей 78 копеек процентов, всего 12 122 рублей 20 копеек.
Истец в апелляционной жалобе, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель апелляционной жалобы, обосновывая свои требования, ссылается на то, что суд области необоснованно изменил основание иска, чем нарушил положения статьи 49 АПК РФ. Не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды не расторгнут на основании письма арендодателя. Указывает на неправильное толкование судом области пункта 6.1 спорного договора. Обращает внимание на то, что в письме истец просил уведомить о принятом решении, а при отсутствии ответа в срок до 15.05.2007 действия ответчика будут считаться согласием на расторжение договора с 01.06.2007.
Ответчик и третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили.
В судебном заседании представитель ответчика возражал против апелляционной жалобы.
Представитель истца поддержал позицию жалобы.
Третье лицо, извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции своего представителя не направило.
В соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела, 30.12.2006 между ООО "СтройАКС" (арендатор) и ООО КП "Торговая база" (арендодатель) был заключен договор аренды с последующим выкупом, в соответствии с которым ООО КП "Торговая база" предоставило ООО "СтройАКС" во временное пользование (аренду) нежилые помещения (далее -объекты): лит. Г (сторожевая будка), общей площадью 12,6 кв. м, лит. Г 1 (бытовка), общей площадью 6,8 кв. м, лит. Г 2 (сарай), общей площадью 105,6 кв. м, лит. Г 3 (торговый павильон), общей площадью 444,9 кв. м, лит. Г 4 (магазин), с навесами лит. Г 9 и Г 10, общей площадью 26,9 кв. м, лит. Г 5 (склад), общей площадью 39,8 кв. м, лит. Г 7 (склад), общей площадью 144,40 кв. м, расположенные на земельном участке площадью 1 763 кв. м, по адресу: г. Тула, ул. Каминского/Пирогова, дом 1/30, со сроком аренды с 01.01.2007 по 21.12.2007 (т. 1, л.д. 66-70).
30.12.2006 между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи указанных объектов недвижимости (т. 1, л.д. 71).
На основании пункта 3.1 договора размер арендной платы на момент заключения договора составляет 10 000 рублей в квартал.
Арендатор не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, перечисляет арендодателю сумму, указанную в пункте 3.1 договора (пункт 3.2).
В силу пункта 3.3 указанного договора на момент заключения договора размер выкупной цены объектов устанавливается в сумме 850 000 рублей. Размер выкупной цены дальнейшему изменению не подлежит.
До подписания настоящего договора арендатором в качестве задатка в счет выкупной цены внесена денежная сумма в размере 500 000 рублей.
В момент подписания договора арендатором в качестве задатка в счет выкупной цены внесена денежная сумма в размере 246 884 рублей.
Оставшаяся часть выкупной цены в сумме 63 116 рублей подлежала внесению арендатором одновременно с уплатой сумм квартальной арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.3.
Арендная плата засчитывалась в счет выкупной цены объекта (пункт 3.5).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области от 25.02.2011 по делу N А68-9486/10 договор аренды с последующим выкупом от 30.12.2006, подписанный между ООО "СтройАКС" и ООО КП "Торговая база" признан незаключенным в части выкупа недвижимого имущества в силу отсутствия в нем условия о цене каждого из семи объектов выкупаемого недвижимого имущества. Одновременно суд указал на отсутствие доказательств того, что ООО "СтройАКС" перечислило ООО КП "Торговая база" сумму выкупной стоимости объектов, указанную в пункте 3.3 договора от 30.12.2006 (т. 1, л.д. 55-57).
04.06.2007 между ООО КП "Торговая база" и Кузьминым В.А. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего ООО КП "Торговая база": нежилого здания (торговый павильон) общей площадью 444,9 кв. м лит. Г3, расположенного по адресу: Тульская область, город Тула, Центральный район, ул. Каминского/ул. Пирогова, д. 1/30 (т. 1, л.д. 111-112).
Единоличным исполнительным органом и участником ООО "СтройАКС" является Кузьмин В.А. - покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества от 04.06.2007.
Вступившим в законную силу 08.04.2010 решением Центрального районного суда г. Тулы от 19.11.2009 договор купли-продажи нежилого помещения от 04.06.2007 признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде обязания Кузьмина В.А. возвратить (передать) ООО КП Торговая база" нежилое здание (торговый павильон) общей площадью 444,90 кв. м лит. Г 3 (т. 1, л.д. 85-98).
Истец представил письмо, полученное, по его утверждению, представителем ответчика 30.04.2007, в котором в связи с наличием переговоров о купле-продаже строений просил последнего расторгнуть договор с 01.06.2007.
Полагая, что договор от 30.12.2006 в соответствии с пунктом 2.2.9 был расторгнут, а ответчик продолжал использовать спорные строения, но арендную плату за данное пользование не вносил, истец обратился в Арбитражный суд Тульской области с настоящим иском.
Принимая решение от 30.05.2013, суд первой инстанции правильно квалифицировал правоотношения сторон, как возникшие из договора аренды недвижимого имущества от 30.12.2006, который регламентируется главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и общими положениями об обязательствах.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Поскольку после истечения определенного в договоре срока его действия арендатор продолжил пользоваться имуществом, суд первой инстанции правомерно указал на то, что договор аренды от 30.12.2006 считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Также судом учтено, что в силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к Кузьмину В.А. от ООО "КП "Торговая база" не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, поскольку ответчик не освобождал и не возвращал нежилое помещение истцу, а продолжал им пользоваться.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Доказательств погашения задолженности за пользование имуществом по договору аренды от 30.12.2006 ответчиком в суд представлено не было.
Факт отсутствия доказательств того, что ООО "СтройАКС" перечислило ООО "КП "Торговая база" сумму выкупной стоимости объектов, также установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области от 25.02.2011 по делу N А68-9486/2010.
При этом апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о том, что ответчик обязан был вносить арендную плату именно истцу со дня вступления решения суда общей юрисдикции от 19.11.2009 в законную силу, то есть после возврата истцу помещения Кузьминым В.А., за период с 08.04.2010 по 21.09.2010.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности, суд первой инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца и взыскания с ответчика суммы задолженности по арендной плате за период с 08.04.2010 по 21.09.2010 в сумме 10 394 рублей 42 копеек.
В соответствии со статьей 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
Поскольку со стороны ответчика имела место просрочка исполнения обязательства по оплате арендных платежей, суд первой инстанции также обоснованно, с учетом вышеназванных норм права, взыскал с последнего 1 727 рублей 78 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 22.09.2010 по 28.01.2013, правомерно начисленных на сумму задолженности на основании статьи 395 ГК РФ.
Доводы заявителя в апелляционной жалобе о том, что суд области необоснованно изменил основание иска, чем нарушил положения статьи 49 АПК РФ, подлежат отклонению.
В пункте 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее. В соответствии со статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
При разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска. Определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. На основании части 1 статьи 133 и части 1 статьи 168 АПК РФ и с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что спорный договор аренды от 30.12.2006 между сторонами не расторгнут, арендуемые помещения ответчиком истцу не возвращались, в связи с чем нормы о неосновательном обогащении не подлежали применению к настоящему спору.
Кроме того, в соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Согласно статье 614 ГК РФ размер арендной платы за пользование имуществом определяется соглашением сторон.
Соглашение сторон о цене применяется и в том случае, когда договор прекратил свое действие, признается незаключенным или является недействительным. В качестве соглашения сторон о цене рассматриваются при определенных условиях и фактические (конклюдентные) действия по перечислению и принятию платежей в конкретной сумме.
Данный правовой подход изложен в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" и в пункте 38 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2010 N 1051/08 и от 12.10.2010 N 4864/10.
Из материалов дела следует, что ООО "КП "Торговая база" без понуждения подписало договор аренды от 30.12.2010, передав во владение и пользование по собственной воле ООО "СтройАКС" спорные помещения, установив ежемесячно плату за пользование названным имуществом по согласованной в договоре цене. Каких-либо предложений об увеличении цены их использования истец не заявлял.
Таким образом, договоренность о цене пользования спорным имуществом в отношениях между сторонами была достигнута, выражена в письменной форме, которое в силу статьи 310 ГК РФ не может быть произвольно изменено.
Даже если учесть, что ответчик пользовался чужим имуществом без надлежаще оформленного договора, то данное обстоятельство свидетельствует об отсутствии правового основания пользования, однако не означает обязательного возникновения неосновательного обогащения вследствие такого пользования.
Так как ООО "СтройАКС" согласовало с ООО "КП "Торговая база" цену пользования спорным имуществом, определенную последним в договоре аренды от 30.12.2006, без порока воли и нарушения требований закона, то неосновательное обогащение у ответчика отсутствует, следовательно оснований для применения положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется.
Указанное соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4905/11.
Доводы апелляционной жалобы в части несогласия с выводом суда области о том, что договор аренды не расторгнут на основании письма арендодателя, подлежат отклонению.
В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды от 30.06.2006 изменения, дополнения и расторжение договора производятся в соответствии с условиями настоящего договора, на основании письменного соглашения сторон или по решению суда.
Получив письмо истца от 30.04.2007, ООО "СтройАКС" на него не ответило, следовательно, не согласилось с расторжением спорного договора. Указание в письме от 30.04.2007, что неполучение ответа до 15.05.2007 будет расцениваться как согласие на расторжение договора аренды, не может изменять условия договора от 30.12.2006, в том числе о порядке его расторжения (по соглашению сторон или по решению суда). То обстоятельство, что на письме истца от 30.04.2007 стоит печать ответчика, не свидетельствует о согласии последнего расторгнуть договор аренды с 01.06.2007.
Письмо ООО "СтройАКС" о согласии расторгнуть договор аренды от 30.06.2006 в материалы дела не представлено.
Судом области в полной мере исследованы все обстоятельства, имеющие правовое значение для настоящего дела, отношениям сторон дана правильная правовая квалификация.
Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
С учетом изложенного, а также оценки в совокупности имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, основания для отмены или изменения решения арбитражного суда области и удовлетворения требований заявителя апелляционной жалобы отсутствуют.
Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 30.05.2013 по делу N А68-416/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.08.2013 ПО ДЕЛУ N А68-416/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 августа 2013 г. по делу N А68-416/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 30.07.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 05.08.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Капустиной Л.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью Коммерческого предприятия "Торговая база" (г. Тула, ИНН 7107017987, ОГРН 1037101132640) - представителя Маркиной Л.В. (доверенность от 01.07.2013), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "СтройАКС" (г. Тула, ИНН 7104027218, ОГРН 1027100595631) - представителя Сафронова В.Н. (доверенность от 12.07.2013), в отсутствие третьего лица - Кузьмина Владимира Анатольевича, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Коммерческого предприятия "Торговая база" на решение Арбитражного суда Тульской области от 30.05.2013 по делу N А68-416/2013 (судья Егураева Н.В.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью Коммерческое предприятие "Торговая база" (далее - ООО "КП "Торговая база", истец) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СтройАКС" (далее - ООО "СтройАКС") о взыскании 1 394 020 рублей неосновательного обогащения, 231 717 рублей 10 копеек процентов.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Кузьмин Владимир Анатольевич.
Решением Арбитражного суда Тульской области от 30.05.2013 исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в размере 10 394 рублей 42 копеек и 1 727 рублей 78 копеек процентов, всего 12 122 рублей 20 копеек.
Истец в апелляционной жалобе, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель апелляционной жалобы, обосновывая свои требования, ссылается на то, что суд области необоснованно изменил основание иска, чем нарушил положения статьи 49 АПК РФ. Не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды не расторгнут на основании письма арендодателя. Указывает на неправильное толкование судом области пункта 6.1 спорного договора. Обращает внимание на то, что в письме истец просил уведомить о принятом решении, а при отсутствии ответа в срок до 15.05.2007 действия ответчика будут считаться согласием на расторжение договора с 01.06.2007.
Ответчик и третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили.
В судебном заседании представитель ответчика возражал против апелляционной жалобы.
Представитель истца поддержал позицию жалобы.
Третье лицо, извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции своего представителя не направило.
В соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела, 30.12.2006 между ООО "СтройАКС" (арендатор) и ООО КП "Торговая база" (арендодатель) был заключен договор аренды с последующим выкупом, в соответствии с которым ООО КП "Торговая база" предоставило ООО "СтройАКС" во временное пользование (аренду) нежилые помещения (далее -объекты): лит. Г (сторожевая будка), общей площадью 12,6 кв. м, лит. Г 1 (бытовка), общей площадью 6,8 кв. м, лит. Г 2 (сарай), общей площадью 105,6 кв. м, лит. Г 3 (торговый павильон), общей площадью 444,9 кв. м, лит. Г 4 (магазин), с навесами лит. Г 9 и Г 10, общей площадью 26,9 кв. м, лит. Г 5 (склад), общей площадью 39,8 кв. м, лит. Г 7 (склад), общей площадью 144,40 кв. м, расположенные на земельном участке площадью 1 763 кв. м, по адресу: г. Тула, ул. Каминского/Пирогова, дом 1/30, со сроком аренды с 01.01.2007 по 21.12.2007 (т. 1, л.д. 66-70).
30.12.2006 между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи указанных объектов недвижимости (т. 1, л.д. 71).
На основании пункта 3.1 договора размер арендной платы на момент заключения договора составляет 10 000 рублей в квартал.
Арендатор не позднее 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, перечисляет арендодателю сумму, указанную в пункте 3.1 договора (пункт 3.2).
В силу пункта 3.3 указанного договора на момент заключения договора размер выкупной цены объектов устанавливается в сумме 850 000 рублей. Размер выкупной цены дальнейшему изменению не подлежит.
До подписания настоящего договора арендатором в качестве задатка в счет выкупной цены внесена денежная сумма в размере 500 000 рублей.
В момент подписания договора арендатором в качестве задатка в счет выкупной цены внесена денежная сумма в размере 246 884 рублей.
Оставшаяся часть выкупной цены в сумме 63 116 рублей подлежала внесению арендатором одновременно с уплатой сумм квартальной арендной платы в сроки, установленные пунктом 3.3.
Арендная плата засчитывалась в счет выкупной цены объекта (пункт 3.5).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области от 25.02.2011 по делу N А68-9486/10 договор аренды с последующим выкупом от 30.12.2006, подписанный между ООО "СтройАКС" и ООО КП "Торговая база" признан незаключенным в части выкупа недвижимого имущества в силу отсутствия в нем условия о цене каждого из семи объектов выкупаемого недвижимого имущества. Одновременно суд указал на отсутствие доказательств того, что ООО "СтройАКС" перечислило ООО КП "Торговая база" сумму выкупной стоимости объектов, указанную в пункте 3.3 договора от 30.12.2006 (т. 1, л.д. 55-57).
04.06.2007 между ООО КП "Торговая база" и Кузьминым В.А. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего ООО КП "Торговая база": нежилого здания (торговый павильон) общей площадью 444,9 кв. м лит. Г3, расположенного по адресу: Тульская область, город Тула, Центральный район, ул. Каминского/ул. Пирогова, д. 1/30 (т. 1, л.д. 111-112).
Единоличным исполнительным органом и участником ООО "СтройАКС" является Кузьмин В.А. - покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества от 04.06.2007.
Вступившим в законную силу 08.04.2010 решением Центрального районного суда г. Тулы от 19.11.2009 договор купли-продажи нежилого помещения от 04.06.2007 признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде обязания Кузьмина В.А. возвратить (передать) ООО КП Торговая база" нежилое здание (торговый павильон) общей площадью 444,90 кв. м лит. Г 3 (т. 1, л.д. 85-98).
Истец представил письмо, полученное, по его утверждению, представителем ответчика 30.04.2007, в котором в связи с наличием переговоров о купле-продаже строений просил последнего расторгнуть договор с 01.06.2007.
Полагая, что договор от 30.12.2006 в соответствии с пунктом 2.2.9 был расторгнут, а ответчик продолжал использовать спорные строения, но арендную плату за данное пользование не вносил, истец обратился в Арбитражный суд Тульской области с настоящим иском.
Принимая решение от 30.05.2013, суд первой инстанции правильно квалифицировал правоотношения сторон, как возникшие из договора аренды недвижимого имущества от 30.12.2006, который регламентируется главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и общими положениями об обязательствах.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Поскольку после истечения определенного в договоре срока его действия арендатор продолжил пользоваться имуществом, суд первой инстанции правомерно указал на то, что договор аренды от 30.12.2006 считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Также судом учтено, что в силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к Кузьмину В.А. от ООО "КП "Торговая база" не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, поскольку ответчик не освобождал и не возвращал нежилое помещение истцу, а продолжал им пользоваться.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Доказательств погашения задолженности за пользование имуществом по договору аренды от 30.12.2006 ответчиком в суд представлено не было.
Факт отсутствия доказательств того, что ООО "СтройАКС" перечислило ООО "КП "Торговая база" сумму выкупной стоимости объектов, также установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области от 25.02.2011 по делу N А68-9486/2010.
При этом апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о том, что ответчик обязан был вносить арендную плату именно истцу со дня вступления решения суда общей юрисдикции от 19.11.2009 в законную силу, то есть после возврата истцу помещения Кузьминым В.А., за период с 08.04.2010 по 21.09.2010.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности, суд первой инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца и взыскания с ответчика суммы задолженности по арендной плате за период с 08.04.2010 по 21.09.2010 в сумме 10 394 рублей 42 копеек.
В соответствии со статьей 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
Поскольку со стороны ответчика имела место просрочка исполнения обязательства по оплате арендных платежей, суд первой инстанции также обоснованно, с учетом вышеназванных норм права, взыскал с последнего 1 727 рублей 78 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 22.09.2010 по 28.01.2013, правомерно начисленных на сумму задолженности на основании статьи 395 ГК РФ.
Доводы заявителя в апелляционной жалобе о том, что суд области необоснованно изменил основание иска, чем нарушил положения статьи 49 АПК РФ, подлежат отклонению.
В пункте 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее. В соответствии со статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
При разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска. Определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. На основании части 1 статьи 133 и части 1 статьи 168 АПК РФ и с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что спорный договор аренды от 30.12.2006 между сторонами не расторгнут, арендуемые помещения ответчиком истцу не возвращались, в связи с чем нормы о неосновательном обогащении не подлежали применению к настоящему спору.
Кроме того, в соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Согласно статье 614 ГК РФ размер арендной платы за пользование имуществом определяется соглашением сторон.
Соглашение сторон о цене применяется и в том случае, когда договор прекратил свое действие, признается незаключенным или является недействительным. В качестве соглашения сторон о цене рассматриваются при определенных условиях и фактические (конклюдентные) действия по перечислению и принятию платежей в конкретной сумме.
Данный правовой подход изложен в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" и в пункте 38 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2010 N 1051/08 и от 12.10.2010 N 4864/10.
Из материалов дела следует, что ООО "КП "Торговая база" без понуждения подписало договор аренды от 30.12.2010, передав во владение и пользование по собственной воле ООО "СтройАКС" спорные помещения, установив ежемесячно плату за пользование названным имуществом по согласованной в договоре цене. Каких-либо предложений об увеличении цены их использования истец не заявлял.
Таким образом, договоренность о цене пользования спорным имуществом в отношениях между сторонами была достигнута, выражена в письменной форме, которое в силу статьи 310 ГК РФ не может быть произвольно изменено.
Даже если учесть, что ответчик пользовался чужим имуществом без надлежаще оформленного договора, то данное обстоятельство свидетельствует об отсутствии правового основания пользования, однако не означает обязательного возникновения неосновательного обогащения вследствие такого пользования.
Так как ООО "СтройАКС" согласовало с ООО "КП "Торговая база" цену пользования спорным имуществом, определенную последним в договоре аренды от 30.12.2006, без порока воли и нарушения требований закона, то неосновательное обогащение у ответчика отсутствует, следовательно оснований для применения положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется.
Указанное соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4905/11.
Доводы апелляционной жалобы в части несогласия с выводом суда области о том, что договор аренды не расторгнут на основании письма арендодателя, подлежат отклонению.
В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды от 30.06.2006 изменения, дополнения и расторжение договора производятся в соответствии с условиями настоящего договора, на основании письменного соглашения сторон или по решению суда.
Получив письмо истца от 30.04.2007, ООО "СтройАКС" на него не ответило, следовательно, не согласилось с расторжением спорного договора. Указание в письме от 30.04.2007, что неполучение ответа до 15.05.2007 будет расцениваться как согласие на расторжение договора аренды, не может изменять условия договора от 30.12.2006, в том числе о порядке его расторжения (по соглашению сторон или по решению суда). То обстоятельство, что на письме истца от 30.04.2007 стоит печать ответчика, не свидетельствует о согласии последнего расторгнуть договор аренды с 01.06.2007.
Письмо ООО "СтройАКС" о согласии расторгнуть договор аренды от 30.06.2006 в материалы дела не представлено.
Судом области в полной мере исследованы все обстоятельства, имеющие правовое значение для настоящего дела, отношениям сторон дана правильная правовая квалификация.
Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
С учетом изложенного, а также оценки в совокупности имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, основания для отмены или изменения решения арбитражного суда области и удовлетворения требований заявителя апелляционной жалобы отсутствуют.
Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 30.05.2013 по делу N А68-416/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)