Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Дунаевой Н.Ю., Алексеева С.В.,
при участии в заседании:
от истца - Ковригиной Е.А. по доверенности от 01.01.2013 N 242д,
от ответчика
Региональная общественная организация "Гуманитарный и политологический центр "Стратегия" - Пирогова А.М. по доверенности от 09.04.2012 N 10, Федорова Е.В. по доверенности от 27.09.2012 N 28-ГБ-01,
рассмотрев 27 июня 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу
Региональной общественной организации "Гуманитарный и политологический центр "Стратегия"
на постановление от 20 февраля 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кораблевой М.С., Тихоновым А.П., Кузнецовой Е.Е.,
по иску Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"
(ОГРН 1027739550156, ИНН 7705395248)
к Региональной общественной организации "Гуманитарный и политологический центр "Стратегия" (ОГРН 1037739068663, ИНН 77070855587), Федеральному агентству по управлению государственным имуществом
о внесении изменений в договор аренды от 23.04.1993 N 197
третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве, Министерство культуры Российской Федерации
установил:
Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее ФГУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Региональной общественной организации "Гуманитарный и политологический центр "Стратегия" (далее РОО "Гуманитарный и политологический центр "Стратегия", первый ответчик), Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (далее Росимущество, второй ответчик) о внесении в договор аренды от 23.04.1993 N 197, заключенный между Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом и Гуманитарным и политологическим Центром "Стратегия", изменения в части наименования арендодателя, признав Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" арендодателем и выгодоприобретателем по указанному договору; изменения в части подлежащей уплате величины арендной платы, установив ее в размере 1 097 250 руб. в месяц без учета налога на добавленную стоимость и затрат на эксплуатационные расходы.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве, Министерство культуры Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 октября 2012 года в иске отказано.
При этом суд исходил из того, что договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, истец стороной договора аренды от 23.04.1993 N 197 не является.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2013 указанное решение отменено; исковые требования удовлетворены.
Суд решил внести в договор аренды от 23.04.1993 года N 197, заключенный между Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом и Гуманитарным и политологическим Центром "Стратегия", изменения:
- в части наименования арендодателя, указав Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" арендодателем по указанному договору;
- в части подлежащей уплате арендной платы, установив ее в размере 3 291 750 руб. ежеквартально.
Апелляционный суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды; спорный объект аренды передан истцу на праве оперативного управления.
Требование о внесении в договор аренды от 23.04.1993 N 197 изменения в части подлежащей уплате величины арендной платы суд признал подлежащим удовлетворению. Установив, что ответчик, владея и пользуясь объектом аренды, арендную плату не платит, признал, что им существенно нарушается договор аренды, что является основанием для его изменения.
Поскольку с момента заключения договора установленный пунктом 3.2. пятилетний срок пользования объектом аренды с уплатой арендной платы в размере эксплуатационных расходов истек, сторонами в добровольном порядке размер арендной платы не согласован, арендная плата подлежит установлению в судебном порядке по требованию одной из сторон в соответствии с пунктом 3.3. договора, предусматривающим, что арендная плата может быть пересмотрена по требованию одной из сторон в случае изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов.
РОО "Гуманитарный и политологический центр "Стратегия" подана кассационная жалоба, согласно которой первый ответчик просит постановление суда апелляционной инстанций отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.
Заявитель жалобы указывает, что арендодатель по договору аренды имеет не только права, но и обязанности, поэтому передача только права требования по действующему договору третьему лицу невозможна; ссылка суда на статью 617 Гражданского кодекса Российской Федерации о переходе права собственности на сданное в аренду имущество не относится к рассматриваемым правоотношениям, поскольку собственник имущества остался прежний.
В соответствии пунктом 3 статьи 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" договор аренды объектов культурного наследия, находящегося в федеральной собственности, заключается между федеральным органом исполнительной власти, специально уполномоченным на то Правительством Российской Федерации и физическим или юридическим лицом.
Заявитель жалобы указывает, что Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" не является органом исполнительной власти, Правительство Российской Федерации не уполномочивало агентство заключать договоры аренды объектов культурного наследия; ни Росимушество, ни Минкультуры не могут делегировать истцу полномочия собственника в силу специальной правовой нормы, которая имеет большую юридическую силу, чем статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчик считает, что правила о заключении договоров на конкурсной основе, об определении стартового размера арендной платы к настоящим правоотношениям не применимы, так как договор является действующим; стороны уже исполняемого договора согласовали в п. п. 3.2, 3.3 как должна определяться и изменяться арендная плата.
Заявитель жалобы полагает, что апелляционный суд применил статью 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не подлежащую применению, так как нормы указанной статьи касаются регулирования отношений при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду.
Считает неверным обоснование суда об установлении арендной платы по результатам оценки, проведенной 20.12.2010 независимым оценщиком по заказу ТУ Росимущества по г. Москве.
Заявитель жалобы указывает, что Федеральные стандарты оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, указывают на возможность использования отчета оценщика только в течение 6 месяцев с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки (пункт 26). Таким образом, отчет оценщика от 20.12.2010 не может быть использован позднее 20.06.2011. С требованием установить размер арендной платы, определенный данным отчетом, истец обратился в арбитражный суд только 17.01.2012 (принято судом к производству 19.01.2012), то есть когда отчет оценщика уже не мог являться доказательством текущей ставки арендной платы.
Заявитель жалобы полагает, что суд изменил предмет иска, установив размер арендной платы - 3 291 750 руб. ежеквартально, и изменил основание иска, применив пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении требования об изменении договора аренды в части размера арендной платы.
Представитель первого ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
Истец возражает против удовлетворения кассационной жалобы, считая постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законным и обоснованным.
Второй ответчик, третьи лица в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства.
В соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 г. N 228-ФЗ) информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания опубликована на сайте http://www.fasmo.arbitr.ru.
Частью 6 статьи 121 указанного Кодекса установлено, что лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления к производству и возбуждении производства по делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.
Согласно части 1 статьи 123 Кодекса лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.
При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.
В материалах дела имеются доказательства о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебных заседаний в судебных инстанциях, в том числе о направлении и получении судебных актов вторым ответчиком, третьими лицами.
Учитывая изложенное, при наличии доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия считает, что второй ответчик, третьи лица извещены о месте и времени слушания дела в суде кассационной инстанции надлежащим образом, однако в суд не явились, в связи с чем дело в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие.
Письменные отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемое постановление подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что 23.04.1993 между Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом (арендодатель) и Гуманитарным и политологическим Центром "Стратегия" (арендатор) заключен договор аренды N 197 нежилых помещений (памятник истории и культуры "Особняк Шехтеля Ф.О."), общей площадью 770 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Большая Садовая, д. 4, стр. 1, для использования под офис на срок до 23.04.2042 года.
Указанные помещения является собственностью Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 77АЖ671668 от 08.08.2008.
Совместным Распоряжением Министерства культуры Российской Федерации и Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 15.08.2002 N 2/2694-р объект закреплен за Федеральным государственным учреждением культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" на праве оперативного управления, принят на его баланс по акту приема-передачи от 01.10.2002 N 11/2 и внесен в реестр федерального имущества.
Право оперативного управления истца на спорный объект недвижимости зарегистрировано 17.10.2005, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 77 АВ 805283 от 17.10.2005.
03.03.2011 Росимущество направило в адрес ответчика уведомление N 22-09/2531, в котором предложило в месячный срок с момента его получения привести условия договора аренды от 23.04.1993 N 197 в соответствие с действующими в настоящий момент ценами, установив сумму годовой арендной платы в размере 13 167 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость и коммунальных платежей; а также внести изменения в преамбулу договора и ввести в договор в качестве арендодателя ФГУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"; к уведомлению приложен проект дополнительного соглашения к договору для его подписания арендатором и направления в адрес агентства.
Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, апелляционный суд, установив, что спорный объект аренды передан истцу на праве оперативного управления, с учетом вышеназванной нормы права пришел к правильному выводу, что в данном случае произошла замена арендодателя в обязательстве по договору аренды от 23.04.1993 N 197, а именно Государственный комитетом Российской Федерации заменен на Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры".
Таким образом, вывод суда об удовлетворении требования о внесении изменения в договор аренды от 23.04.1993 N 197 в части наименования арендодателя соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделан при правильном применении норм материального права.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктами 3.2, 3.3 договора N 197 от 23.04.1993 предусмотрено, что в течение первых пяти лет арендная плата устанавливается в размере эксплуатационных расходов; по истечении 5 лет арендная плата устанавливается по нормам и расценкам на 23.04.1998, что оформляется дополнительным соглашением к договору; арендатор оплачивает арендную плату за каждый квартал вперед, не позднее первого числа месяца каждого квартала.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании в отдельности и совокупности, суд установил, что ответчик владеет и пользуется объектом аренды по договору от 23.04.1993 N 197, при этом арендные платежи по названному договору не уплачивает, чем существенно нарушает условия договора аренды, указанное нарушение влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Апелляционный суд, приняв при толковании условий договора аренды N 197 от 23.04.1993 согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации буквальное содержание содержащихся в нем слов и выражений, пришел к выводу, что по истечении 5 лет по условиям названного договора и взятых истцом и ответчиком взаимных обязательств размер арендной платы подлежит установлению.
Установив, что с момента заключения договора указанный срок истек, в добровольном порядке стороны сделки размер арендной платы не согласовали, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арендная плата подлежит установлению в судебном порядке по требованию одной из сторон.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки недвижимости является обязательным при передаче принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям объектов в аренду.
Истец в обоснование подлежащей установлению арендной платы представил в дело отчет независимого оценщика ООО "Центр оценки "Аверс" N 924-11/2010 от 20.12.2010, в соответствии с которым величина рыночной стоимости права пользования составляет 14 538 420 руб. в год без НДС. Сумма годовой арендной платы исходя из указанного отчета составляет 13 167 000 руб.
Апелляционный суд установил, что указанный отчет соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению величины рыночной стоимости права пользования спорным объектом недвижимости ответчик не заявлял; доказательства, подтверждающие иной размер арендной платы не представил.
При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил требование истца о внесении в договор аренды от 23.04.1993 N 197 изменения в части подлежащей уплате величины арендной платы и затрат на эксплуатационные расходы. Поскольку пунктом 3.2. договора аренды установлено, что арендатор оплачивает арендную плату ежеквартально, суд счел, что размер арендной платы в договоре подлежит установлению ежеквартально в размере 3 291 750 руб.
Довод заявителя жалобы о том, что Федеральные стандарты оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, указывают на возможность использования отчета оценщика только в течение 6 месяцев с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки (пункт 26), в связи с чем отчет оценщика от 20.12.2010, не может быть использован позднее 20.06.2011, несостоятелен.
Судом установлено, что 03.03.2011 Росимущество направило в адрес ответчика уведомление N 22-09/2531, в котором предложило в месячный срок с момента его получения привести условия договора аренды от 23.04.1993 N 197 в соответствие с действующими в настоящий момент ценами, установив сумму годовой арендной платы в размере 13 167 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость и коммунальных платежей.
Таким образом, на момент предложения арендодателя о пересмотре арендной платы данный отчет являлся действующим.
Довод заявителя жалобы о том, что суд изменил предмет иска, установив размер арендной платы - 3 291 750 руб. ежеквартально, и изменил основание иска, применив пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении требования об изменении договора аренды в части размера арендной платы, несостоятелен.
Настоящий спор рассмотрен судом в соответствии с заявленными требованиями, которые также содержали ссылку на статью 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В исковом заявлении указан размер арендной платы 1 097 250 руб. в месяц. Суд, как сказано выше, исходя из условий договора аренды определил сумму 3 291 750 руб., составляющую арендную плату в квартал (за три месяца).
Суд установил обстоятельства, подлежащие установлению при рассмотрении настоящего дела, определил, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить, что соответствует нормам процессуального права.
Таким образом, довод ответчика о том, что суды вышли за пределы заявленных истцом требований и самостоятельно изменили предмет и основания иска, несостоятелен.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого в кассационном порядке судебного акта не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2013 года по делу N А40-17994/12-40-169 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
С.В.АЛЕКСЕЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 04.07.2013 ПО ДЕЛУ N А40-17994/12-40-169
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июля 2013 г. по делу N А40-17994/12-40-169
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Дунаевой Н.Ю., Алексеева С.В.,
при участии в заседании:
от истца - Ковригиной Е.А. по доверенности от 01.01.2013 N 242д,
от ответчика
Региональная общественная организация "Гуманитарный и политологический центр "Стратегия" - Пирогова А.М. по доверенности от 09.04.2012 N 10, Федорова Е.В. по доверенности от 27.09.2012 N 28-ГБ-01,
рассмотрев 27 июня 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу
Региональной общественной организации "Гуманитарный и политологический центр "Стратегия"
на постановление от 20 февраля 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кораблевой М.С., Тихоновым А.П., Кузнецовой Е.Е.,
по иску Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"
(ОГРН 1027739550156, ИНН 7705395248)
к Региональной общественной организации "Гуманитарный и политологический центр "Стратегия" (ОГРН 1037739068663, ИНН 77070855587), Федеральному агентству по управлению государственным имуществом
о внесении изменений в договор аренды от 23.04.1993 N 197
третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве, Министерство культуры Российской Федерации
установил:
Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее ФГУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Региональной общественной организации "Гуманитарный и политологический центр "Стратегия" (далее РОО "Гуманитарный и политологический центр "Стратегия", первый ответчик), Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (далее Росимущество, второй ответчик) о внесении в договор аренды от 23.04.1993 N 197, заключенный между Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом и Гуманитарным и политологическим Центром "Стратегия", изменения в части наименования арендодателя, признав Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" арендодателем и выгодоприобретателем по указанному договору; изменения в части подлежащей уплате величины арендной платы, установив ее в размере 1 097 250 руб. в месяц без учета налога на добавленную стоимость и затрат на эксплуатационные расходы.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве, Министерство культуры Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 октября 2012 года в иске отказано.
При этом суд исходил из того, что договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, истец стороной договора аренды от 23.04.1993 N 197 не является.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2013 указанное решение отменено; исковые требования удовлетворены.
Суд решил внести в договор аренды от 23.04.1993 года N 197, заключенный между Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом и Гуманитарным и политологическим Центром "Стратегия", изменения:
- в части наименования арендодателя, указав Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" арендодателем по указанному договору;
- в части подлежащей уплате арендной платы, установив ее в размере 3 291 750 руб. ежеквартально.
Апелляционный суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды; спорный объект аренды передан истцу на праве оперативного управления.
Требование о внесении в договор аренды от 23.04.1993 N 197 изменения в части подлежащей уплате величины арендной платы суд признал подлежащим удовлетворению. Установив, что ответчик, владея и пользуясь объектом аренды, арендную плату не платит, признал, что им существенно нарушается договор аренды, что является основанием для его изменения.
Поскольку с момента заключения договора установленный пунктом 3.2. пятилетний срок пользования объектом аренды с уплатой арендной платы в размере эксплуатационных расходов истек, сторонами в добровольном порядке размер арендной платы не согласован, арендная плата подлежит установлению в судебном порядке по требованию одной из сторон в соответствии с пунктом 3.3. договора, предусматривающим, что арендная плата может быть пересмотрена по требованию одной из сторон в случае изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов.
РОО "Гуманитарный и политологический центр "Стратегия" подана кассационная жалоба, согласно которой первый ответчик просит постановление суда апелляционной инстанций отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.
Заявитель жалобы указывает, что арендодатель по договору аренды имеет не только права, но и обязанности, поэтому передача только права требования по действующему договору третьему лицу невозможна; ссылка суда на статью 617 Гражданского кодекса Российской Федерации о переходе права собственности на сданное в аренду имущество не относится к рассматриваемым правоотношениям, поскольку собственник имущества остался прежний.
В соответствии пунктом 3 статьи 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" договор аренды объектов культурного наследия, находящегося в федеральной собственности, заключается между федеральным органом исполнительной власти, специально уполномоченным на то Правительством Российской Федерации и физическим или юридическим лицом.
Заявитель жалобы указывает, что Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" не является органом исполнительной власти, Правительство Российской Федерации не уполномочивало агентство заключать договоры аренды объектов культурного наследия; ни Росимушество, ни Минкультуры не могут делегировать истцу полномочия собственника в силу специальной правовой нормы, которая имеет большую юридическую силу, чем статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчик считает, что правила о заключении договоров на конкурсной основе, об определении стартового размера арендной платы к настоящим правоотношениям не применимы, так как договор является действующим; стороны уже исполняемого договора согласовали в п. п. 3.2, 3.3 как должна определяться и изменяться арендная плата.
Заявитель жалобы полагает, что апелляционный суд применил статью 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не подлежащую применению, так как нормы указанной статьи касаются регулирования отношений при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду.
Считает неверным обоснование суда об установлении арендной платы по результатам оценки, проведенной 20.12.2010 независимым оценщиком по заказу ТУ Росимущества по г. Москве.
Заявитель жалобы указывает, что Федеральные стандарты оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, указывают на возможность использования отчета оценщика только в течение 6 месяцев с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки (пункт 26). Таким образом, отчет оценщика от 20.12.2010 не может быть использован позднее 20.06.2011. С требованием установить размер арендной платы, определенный данным отчетом, истец обратился в арбитражный суд только 17.01.2012 (принято судом к производству 19.01.2012), то есть когда отчет оценщика уже не мог являться доказательством текущей ставки арендной платы.
Заявитель жалобы полагает, что суд изменил предмет иска, установив размер арендной платы - 3 291 750 руб. ежеквартально, и изменил основание иска, применив пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении требования об изменении договора аренды в части размера арендной платы.
Представитель первого ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
Истец возражает против удовлетворения кассационной жалобы, считая постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законным и обоснованным.
Второй ответчик, третьи лица в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства.
В соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 г. N 228-ФЗ) информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания опубликована на сайте http://www.fasmo.arbitr.ru.
Частью 6 статьи 121 указанного Кодекса установлено, что лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления к производству и возбуждении производства по делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.
Согласно части 1 статьи 123 Кодекса лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.
При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.
В материалах дела имеются доказательства о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебных заседаний в судебных инстанциях, в том числе о направлении и получении судебных актов вторым ответчиком, третьими лицами.
Учитывая изложенное, при наличии доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия считает, что второй ответчик, третьи лица извещены о месте и времени слушания дела в суде кассационной инстанции надлежащим образом, однако в суд не явились, в связи с чем дело в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие.
Письменные отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемое постановление подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что 23.04.1993 между Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом (арендодатель) и Гуманитарным и политологическим Центром "Стратегия" (арендатор) заключен договор аренды N 197 нежилых помещений (памятник истории и культуры "Особняк Шехтеля Ф.О."), общей площадью 770 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Большая Садовая, д. 4, стр. 1, для использования под офис на срок до 23.04.2042 года.
Указанные помещения является собственностью Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 77АЖ671668 от 08.08.2008.
Совместным Распоряжением Министерства культуры Российской Федерации и Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 15.08.2002 N 2/2694-р объект закреплен за Федеральным государственным учреждением культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" на праве оперативного управления, принят на его баланс по акту приема-передачи от 01.10.2002 N 11/2 и внесен в реестр федерального имущества.
Право оперативного управления истца на спорный объект недвижимости зарегистрировано 17.10.2005, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 77 АВ 805283 от 17.10.2005.
03.03.2011 Росимущество направило в адрес ответчика уведомление N 22-09/2531, в котором предложило в месячный срок с момента его получения привести условия договора аренды от 23.04.1993 N 197 в соответствие с действующими в настоящий момент ценами, установив сумму годовой арендной платы в размере 13 167 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость и коммунальных платежей; а также внести изменения в преамбулу договора и ввести в договор в качестве арендодателя ФГУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"; к уведомлению приложен проект дополнительного соглашения к договору для его подписания арендатором и направления в адрес агентства.
Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, апелляционный суд, установив, что спорный объект аренды передан истцу на праве оперативного управления, с учетом вышеназванной нормы права пришел к правильному выводу, что в данном случае произошла замена арендодателя в обязательстве по договору аренды от 23.04.1993 N 197, а именно Государственный комитетом Российской Федерации заменен на Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры".
Таким образом, вывод суда об удовлетворении требования о внесении изменения в договор аренды от 23.04.1993 N 197 в части наименования арендодателя соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделан при правильном применении норм материального права.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктами 3.2, 3.3 договора N 197 от 23.04.1993 предусмотрено, что в течение первых пяти лет арендная плата устанавливается в размере эксплуатационных расходов; по истечении 5 лет арендная плата устанавливается по нормам и расценкам на 23.04.1998, что оформляется дополнительным соглашением к договору; арендатор оплачивает арендную плату за каждый квартал вперед, не позднее первого числа месяца каждого квартала.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании в отдельности и совокупности, суд установил, что ответчик владеет и пользуется объектом аренды по договору от 23.04.1993 N 197, при этом арендные платежи по названному договору не уплачивает, чем существенно нарушает условия договора аренды, указанное нарушение влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Апелляционный суд, приняв при толковании условий договора аренды N 197 от 23.04.1993 согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации буквальное содержание содержащихся в нем слов и выражений, пришел к выводу, что по истечении 5 лет по условиям названного договора и взятых истцом и ответчиком взаимных обязательств размер арендной платы подлежит установлению.
Установив, что с момента заключения договора указанный срок истек, в добровольном порядке стороны сделки размер арендной платы не согласовали, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арендная плата подлежит установлению в судебном порядке по требованию одной из сторон.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки недвижимости является обязательным при передаче принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям объектов в аренду.
Истец в обоснование подлежащей установлению арендной платы представил в дело отчет независимого оценщика ООО "Центр оценки "Аверс" N 924-11/2010 от 20.12.2010, в соответствии с которым величина рыночной стоимости права пользования составляет 14 538 420 руб. в год без НДС. Сумма годовой арендной платы исходя из указанного отчета составляет 13 167 000 руб.
Апелляционный суд установил, что указанный отчет соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению величины рыночной стоимости права пользования спорным объектом недвижимости ответчик не заявлял; доказательства, подтверждающие иной размер арендной платы не представил.
При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил требование истца о внесении в договор аренды от 23.04.1993 N 197 изменения в части подлежащей уплате величины арендной платы и затрат на эксплуатационные расходы. Поскольку пунктом 3.2. договора аренды установлено, что арендатор оплачивает арендную плату ежеквартально, суд счел, что размер арендной платы в договоре подлежит установлению ежеквартально в размере 3 291 750 руб.
Довод заявителя жалобы о том, что Федеральные стандарты оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, указывают на возможность использования отчета оценщика только в течение 6 месяцев с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки (пункт 26), в связи с чем отчет оценщика от 20.12.2010, не может быть использован позднее 20.06.2011, несостоятелен.
Судом установлено, что 03.03.2011 Росимущество направило в адрес ответчика уведомление N 22-09/2531, в котором предложило в месячный срок с момента его получения привести условия договора аренды от 23.04.1993 N 197 в соответствие с действующими в настоящий момент ценами, установив сумму годовой арендной платы в размере 13 167 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость и коммунальных платежей.
Таким образом, на момент предложения арендодателя о пересмотре арендной платы данный отчет являлся действующим.
Довод заявителя жалобы о том, что суд изменил предмет иска, установив размер арендной платы - 3 291 750 руб. ежеквартально, и изменил основание иска, применив пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении требования об изменении договора аренды в части размера арендной платы, несостоятелен.
Настоящий спор рассмотрен судом в соответствии с заявленными требованиями, которые также содержали ссылку на статью 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В исковом заявлении указан размер арендной платы 1 097 250 руб. в месяц. Суд, как сказано выше, исходя из условий договора аренды определил сумму 3 291 750 руб., составляющую арендную плату в квартал (за три месяца).
Суд установил обстоятельства, подлежащие установлению при рассмотрении настоящего дела, определил, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить, что соответствует нормам процессуального права.
Таким образом, довод ответчика о том, что суды вышли за пределы заявленных истцом требований и самостоятельно изменили предмет и основания иска, несостоятелен.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого в кассационном порядке судебного акта не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2013 года по делу N А40-17994/12-40-169 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
С.В.АЛЕКСЕЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)