Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2013 года
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Карпушиной Т.Н.
Судей: Барбатова А.Н., Лесненко С.Ю.
при участии:
от МУП "Монерон": представитель не явился
от ООО "Кавестар": Зайцева Е.Н., генеральный директор
от третьего лица: представитель не явился
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кавестар"
на решение от 01.11.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013
по делу N А59-2562/2011
Арбитражного суда Сахалинской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Карташова В.Г., в апелляционном суде судьи Култышев С.Б., Синицына С.М.,
Ветошкевич А.В.
По иску муниципального унитарного предприятия "Монерон"
к обществу с ограниченной ответственностью "Кавестар"
третье лицо: администрация города Южно-Сахалинска
о взыскании 890 219 руб. 15 коп. неосновательного обогащения, о признании ООО "Кавестар" не имеющим права пользования нежилыми помещениями, полученными по договору аренды от 29.12.2006 N 05, об освобождении помещения
по иску общества с ограниченной ответственностью "Кавестар"
к муниципальному унитарному предприятию "Монерон"
о признании незаконными действий МУП "Монерон" по воспрепятствованию арендатору в использовании нежилых помещений и о возложении на МУП "Монерон" обязанности не препятствовать в использовании нежилых помещений
Муниципальное унитарное предприятие "Монерон" (далее - МУП "Монерон", предприятие; ОГРН 1026500544839, место нахождения: 693000, Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 86) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кавестар" (далее - ООО "Кавестар", общество; ОГРН 1056500734130, место нахождения: 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 86) о расторжении договора аренды нежилых помещений от 29.12.2006 N 05, взыскании 890 219 руб. 15 коп. задолженности по арендной плате и 99 367 руб. 24 коп. убытков. Делу присвоен номер А59-2562/2011.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, замененный впоследствии на администрацию г. Южно-Сахалинска.
23.04.2012 в арбитражный суд поступило исковое заявление ООО "Кавестар" к МУП "Монерон" о признании незаконными действий предприятия, препятствующего обществу в пользовании нежилыми помещениями, которыми общество владеет на основании договора аренды от 29.12.2006 N 05, и обязании предприятия не чинить обществу препятствия в пользовании арендованным имуществом. Делу присвоен номер А59-1626/2012.
Определением суда от 02.07.2012 дела N А59-2562/2011 и N А59-1626/2012 объединены в одно производство с присвоением делу номера А59-2562/2011.
В рамках объединенного дела МУП "Монерон" предъявило встречный иск к ООО "Кавестар" о признании последнего не имеющим права пользоваться нежилыми помещениями, полученными во владение по ничтожному договору аренды от 29.12.2006 N 05, и обязании освободить помещения.
До принятия судом решения МУП "Монерон" в порядке статьи 49 АПК РФ уточнило исковые требования и просило взыскать с ООО "Кавестар" 890 219 руб. 15 коп. как неосновательное обогащение за бездоговорное пользование нежилым помещением; признать ООО "Кавестар" не имеющим права пользоваться нежилыми помещениями, полученными по ничтожному договору аренды от 29.12.2006 N 05, и обязать ООО "Кавестар" освободить нежилые помещения. От иска в части взыскания 99 367 руб. 24 коп. убытков в виде не возмещенных расходов на оплату коммунальных услуг предприятие отказалось.
ООО "Кавестар", в свою очередь, в порядке статьи 49 АПК РФ также уточнило свои исковые требования и просило признать незаконными действия МУП "Монерон" по воспрепятствованию обществу использовать полученные по договору аренды нежилые помещения по адресу: г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 86 и обязать МУП "Монерон" не чинить препятствия обществу в использовании арендуемых помещений.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 01.11.2012 в удовлетворении исковых требований ООО "Кавестар" отказано в полном объеме. Требования МУП "Монерон" удовлетворены частично: ООО "Кавестар" признано не имеющим права пользоваться нежилыми помещениями площадью 145, 7 кв. м и 331 кв. м, расположенными на первом этаже здания гостиницы "Монерон" по адресу: г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 86. На ООО "Кавестар" возложена обязанность освободить вышеуказанные нежилые помещения от находящегося в них имущества в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу. Принят отказ МУП "Монерон" от иска в части требования о взыскании 99 367 руб. 24 коп. убытков и производство по делу в этой части прекращено. В удовлетворении иска МУП "Монерон" о взыскании неосновательного обогащения отказано по мотиву необоснованности данного требования, а в иске о расторжении договора аренды отказано в связи с недействительностью данного договора, которая установлена по другому делу (N А59-5149/2010) и подтверждена доказательствами по настоящему делу.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 решение суда первой инстанции от 01.11.2012 оставлено без изменения.
Судебные акты мотивированы тем, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 06.02.2012 по делу N А59-5149/2010 заключенный между сторонами договор аренды нежилых помещений от 29.12.2006 N 05 признан ничтожной сделкой ввиду отсутствия у предприятия права хозяйственного ведения либо иного вещного права на переданные в аренду помещения. Ничтожная сделка согласно статье 167 ГК РФ не повлекла за собой правовых последствий в виде права общества пользоваться переданными ему помещениями, в связи с чем требования ООО "Кавестар", основанные на ничтожном договоре аренды, не обоснованы и не подлежат удовлетворению, а требования предприятия в части признания общества не имеющим права пользоваться спорными помещениями и понуждения общества освободить эти помещения правомерны и обусловлены ничтожностью сделки аренды.
В кассационной жалобе ООО "Кавестар" просит решение от 01.11.2012 и постановление от 14.02.2013 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска ООО "Кавестар" и об отказе МУП "Монерон" в иске в части признания общества не имеющим права пользоваться спорными помещениями и обязания общества освободить эти помещения.
В обоснование жалобы приведены доводы о несогласии с выводами арбитражных судов о ничтожности договора аренды от 29.12.2006 N 05, которые основаны на отсутствии у предприятия на момент заключения договора права хозяйственного ведения на спорные помещения. По мнению заявителя кассационной жалобы, суды не учли, что в силу пункта 1 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения МУП "Монерон" возникло с момента учреждения предприятия, то есть с 16.07.1993, так как согласно уставу МУП "Монерон" здание по адресу: г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 86 было передано в его уставный капитал на праве хозяйственного ведения. Государственная регистрация указанного права не требовалась согласно пункту 6 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Кроме того, в нарушение части 2 статьи 69 АПК РФ суды не приняли во внимание установленный по другому делу (N А59-2995/2011) факт, подтверждающий право хозяйственного ведения предприятия в отношении нежилых помещений на момент заключения договора аренды: распоряжение Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Южно-Сахалинска от 06.08.2001 N 222 о закреплении арендуемого обществом недвижимого имущества за МУП "Монерон" на праве хозяйственного ведения. Суды также не учли, что по делу N А59-5149/2010, по которому договор аренды признан ничтожной сделкой, последствия недействительности ничтожной сделки не принимались, недвижимое имущество в порядке статьи 301 ГК РФ у ООО "Кавестар" не изымалось, в связи с чем общество считает договор аренды действующим, а действия предприятия по созданию обществу препятствий в пользовании помещениями - незаконными.
В отзывах на кассационную жалобу МУП "Монерон" и администрация г. Южно-Сахалинска считают доводы кассационной жалобы общества необоснованными, противоречащими нормам материального права и обстоятельствам дела, а принятые по делу судебные акты - не подлежащими отмене ввиду их соответствия закону.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представитель ООО "Кавестар" поддержал изложенные в жалобе доводы и настаивал на ее удовлетворении.
Представители МУП "Монерон" и администрации г. Южно-Сахалинска, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились.
Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность решения от 01.11.2012 и постановления от 14.02.2013, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что основания для отмены указанных судебных актов по правилам статьи 288 АПК РФ отсутствуют.
Как видно из дела, спор между сторонами возник из заключенного между МУП "Монерон" (арендодатель) и ООО "Кавестар" (арендатор) договора аренды от 29.12.2006 N 05, по условиям которого (с учетом соглашения от 01.09.2009 N 4) предприятие передало обществу в аренду муниципальное имущество: нежилые помещения площадью 145, 7 кв. м и 331 кв. м, расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 86. Договор заключен на срок с 01.01.2007 по 30.11.2007 с возможностью его пролонгации на тот же срок.
Судами установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 06.02.2012 по делу N А59-5149/2010, в котором участвовали те же лица, вышеуказанный договор аренды от 29.12.2006 N 05 признан недействительной (ничтожной) сделкой ввиду отсутствия у МУП "Монерон" на момент заключения договора права хозяйственного ведения на переданное в аренду имущество, находящееся в муниципальной собственности.
Как установили суды, право хозяйственного ведения предприятия на нежилые помещения по адресу: г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 86 возникло на основании договора о передаче имущества в хозяйственное ведение от 18.12.2009, заключенного между предприятием и Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, осуществлявшим в указанное время полномочия собственника муниципального имущества, и зарегистрировано в установленном законом порядке 31.03.2010.
Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Исходя из этого суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела признали, что, поскольку на момент заключения договора аренды муниципального имущества у МУП "Монерон" отсутствовало право хозяйственного ведения на передаваемые в аренду нежилые помещения и указанный договор аренды в рамках другого дела с участием этих же сторон признан ничтожной сделкой, то из недействительного договора аренды от 29.12.2006 N 05 у ООО "Кавестар" не возникло право пользования спорными помещениями, поэтому его исковые требования к МУП "Монерон", основанные на условиях ничтожной сделки, не подлежат удовлетворению.
Наряду с этим суды пришли к выводу о том, что на момент рассмотрения настоящего спора предприятию принадлежит право хозяйственного ведения на спорные нежилые помещения, поэтому оно, учитывая отсутствие с обществом договорных отношений, правомерно считает общество не имеющим права пользоваться этими помещениями и требует от общества освободить нежилые помещения. В связи с этим требования МУП "Монерон" о признании ООО "Кавестар" не имеющим права пользоваться нежилыми помещениями, полученными по ничтожному договору аренды от 29.12.2006 N 05, и об обязании ООО "Кавестар" освободить нежилые помещения удовлетворены судами на основании статьи 305 ГК РФ.
Выводы судов об отказе в удовлетворении иска ООО "Кавестар" и о частичном удовлетворении исковых требований МУП "Монерон" соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.
Доводы ООО "Кавестар" о том, что право хозяйственного ведения МУП "Монерон" на спорные нежилые помещения возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поэтому на момент заключения договора аренды от 29.12.2006 N 05 являлось действительным независимо от отсутствия его государственной регистрации, судами рассмотрены и правомерно отклонены.
Согласно пункту 1 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием, возникает у этого предприятия с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.
Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ установлено, что право хозяйственного ведения на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", право хозяйственного ведения на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.
Суды установили, что согласно уставу МУП "Монерон" его уставный фонд в размере 7 114 848 руб. сформирован при создании предприятия путем внесении в уставный фонд здания общей площадью 2 218, 4 кв. м, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 86. Пунктом 4.2 устава предусмотрено, что имущество закрепляется за предприятием на праве хозяйственного ведения на условиях договора, заключаемого с Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска.
Такой договор N 73 заключен между предприятием и Департаментом лишь 18.12.2009.
Акт о передаче предприятию здания на праве хозяйственного ведения до указанной даты, а также до заключения договора аренды либо до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ отсутствует.
31.03.2010 на основании договора от 18.12.2009 N 73 в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право хозяйственного ведения предприятия на спорное недвижимое имущество.
Поскольку государственная регистрации права хозяйственного ведения МУП "Монерон" произведена 31.03.2010, суды правильно признали, что именно с указанной даты возникло право хозяйственного ведения предприятия на нежилые помещения по адресу: г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 86.
С учетом установленного суды обоснованно отклонили доводы ООО "Кавестар" о возникновении у предприятия права хозяйственного ведения на спорное недвижимое имущество до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, так как акты о передаче имущества предприятию на праве хозяйственного ведения до указанного события отсутствуют.
Кроме того, при рассмотрении доводов ООО "Кавестар" суды, вне зависимости от решения суда по делу N А59-5149/2010, также пришли к выводу о ничтожности договора аренды от 29.12.2006 N 05.
При этом суды исходили из следующего.
Согласно пункту 2 статьи 295 ГК РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
Пунктом 3.2 договора от 18.12.2009 N 73 о закреплении муниципального имущества за МУП "Монерон" на праве хозяйственного ведения предусмотрено, что предприятие вправе сдавать закрепленное за ним имущество в аренду лишь после письменного согласования с собственником имущества.
Данные положения согласуются со статьей 608 ГК РФ, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Поскольку на момент заключения договора аренды от 29.12.2006 N 05 у МУП "Монерон" отсутствовало право хозяйственного ведения на передаваемое в аренду имущество, предприятие не имело права распоряжаться им путем заключения договора аренды с ООО "Кавестар".
При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты об отказе в удовлетворении иска ООО "Кавестар" и частичном удовлетворении иска МУП "Монерон" соответствуют нормам материального и процессуального права и не подлежат отмене.
Доводы кассационной жалобы ООО "Кавестар" о моменте возникновении права хозяйственного ведения МУП "Монерон" на переданные в аренду нежилые помещения, о несогласии с выводами арбитражных судов о ничтожности договора аренды от 29.12.2006 N 05 свидетельствуют не о неправильном применении судами норм материального права, а о несогласии с тем, как суды установили обстоятельства по делу и оценили исследованные по делу доказательства. Между тем переоценка доказательств и установленных по делу обстоятельств в суде кассационной инстанции нормами главы 35 АПК РФ не допускается. Нарушения пункта 1 статьи 299 ГК РФ и иных норм материального права судами не допущено.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на судебные акты по делу N А59-2995/2011, в которых упоминается распоряжение Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Южно-Сахалинска от 06.08.2001 N 222 о закреплении недвижимого имущества за МУП "Монерон" на праве хозяйственного ведения, судом кассационной инстанции отклоняется. Наличие указанного распоряжения от 06.08.2001 N 222 не влияет на правильность выводов судов по настоящему делу о моменте возникновения права хозяйственного ведения предприятия на недвижимое имущество. Так, на момент принятия распоряжения от 06.08.2001 N 222 действовал Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ, предусматривающий государственную регистрацию вещных прав. Государственная регистрация права хозяйственного ведения МУП "Монерон" на основании распоряжения от 06.08.2001 N 222 не производилась. Как указано в судебных актах по делу N А59-2995/2011, государственная регистрация права хозяйственного ведения предприятия осуществлена 31.03.2010, и в них отсутствуют ссылки на регистрацию права хозяйственного ведения на основании распоряжения N 222 до заключения договора аренды от 29.12.2006 N 05.
Тот факт, что по делу N А59-5149/2010, по которому договор аренды признан ничтожной сделкой, последствия недействительности ничтожной сделки не принимались и недвижимое имущество в порядке статьи 301 ГК РФ у ООО "Кавестар" не изымалось, не имеет правового значения для настоящего спора, в связи с чем данный довод кассационной жалобы также подлежит отклонению.
Судебные акты в части отказа предприятию в иске о расторжении договора аренды от 29.12.2006 N 05 на том основании, что указанный договор является недействительным и поэтому не подлежит расторжению, а также в части отказа во взыскании с общества в пользу предприятия неосновательного обогащения ввиду необоснованности данного требования, сторонами спора не обжалуются.
С учетом изложенного основания для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
Решение от 01.11.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 по делу N А59-2562/2011 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Т.Н.КАРПУШИНА
Судьи
А.Н.БАРБАТОВ
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 24.06.2013 N Ф03-2201/2013 ПО ДЕЛУ N А59-2562/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июня 2013 г. N Ф03-2201/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2013 года
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Карпушиной Т.Н.
Судей: Барбатова А.Н., Лесненко С.Ю.
при участии:
от МУП "Монерон": представитель не явился
от ООО "Кавестар": Зайцева Е.Н., генеральный директор
от третьего лица: представитель не явился
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кавестар"
на решение от 01.11.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013
по делу N А59-2562/2011
Арбитражного суда Сахалинской области
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Карташова В.Г., в апелляционном суде судьи Култышев С.Б., Синицына С.М.,
Ветошкевич А.В.
По иску муниципального унитарного предприятия "Монерон"
к обществу с ограниченной ответственностью "Кавестар"
третье лицо: администрация города Южно-Сахалинска
о взыскании 890 219 руб. 15 коп. неосновательного обогащения, о признании ООО "Кавестар" не имеющим права пользования нежилыми помещениями, полученными по договору аренды от 29.12.2006 N 05, об освобождении помещения
по иску общества с ограниченной ответственностью "Кавестар"
к муниципальному унитарному предприятию "Монерон"
о признании незаконными действий МУП "Монерон" по воспрепятствованию арендатору в использовании нежилых помещений и о возложении на МУП "Монерон" обязанности не препятствовать в использовании нежилых помещений
Муниципальное унитарное предприятие "Монерон" (далее - МУП "Монерон", предприятие; ОГРН 1026500544839, место нахождения: 693000, Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 86) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кавестар" (далее - ООО "Кавестар", общество; ОГРН 1056500734130, место нахождения: 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 86) о расторжении договора аренды нежилых помещений от 29.12.2006 N 05, взыскании 890 219 руб. 15 коп. задолженности по арендной плате и 99 367 руб. 24 коп. убытков. Делу присвоен номер А59-2562/2011.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, замененный впоследствии на администрацию г. Южно-Сахалинска.
23.04.2012 в арбитражный суд поступило исковое заявление ООО "Кавестар" к МУП "Монерон" о признании незаконными действий предприятия, препятствующего обществу в пользовании нежилыми помещениями, которыми общество владеет на основании договора аренды от 29.12.2006 N 05, и обязании предприятия не чинить обществу препятствия в пользовании арендованным имуществом. Делу присвоен номер А59-1626/2012.
Определением суда от 02.07.2012 дела N А59-2562/2011 и N А59-1626/2012 объединены в одно производство с присвоением делу номера А59-2562/2011.
В рамках объединенного дела МУП "Монерон" предъявило встречный иск к ООО "Кавестар" о признании последнего не имеющим права пользоваться нежилыми помещениями, полученными во владение по ничтожному договору аренды от 29.12.2006 N 05, и обязании освободить помещения.
До принятия судом решения МУП "Монерон" в порядке статьи 49 АПК РФ уточнило исковые требования и просило взыскать с ООО "Кавестар" 890 219 руб. 15 коп. как неосновательное обогащение за бездоговорное пользование нежилым помещением; признать ООО "Кавестар" не имеющим права пользоваться нежилыми помещениями, полученными по ничтожному договору аренды от 29.12.2006 N 05, и обязать ООО "Кавестар" освободить нежилые помещения. От иска в части взыскания 99 367 руб. 24 коп. убытков в виде не возмещенных расходов на оплату коммунальных услуг предприятие отказалось.
ООО "Кавестар", в свою очередь, в порядке статьи 49 АПК РФ также уточнило свои исковые требования и просило признать незаконными действия МУП "Монерон" по воспрепятствованию обществу использовать полученные по договору аренды нежилые помещения по адресу: г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 86 и обязать МУП "Монерон" не чинить препятствия обществу в использовании арендуемых помещений.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 01.11.2012 в удовлетворении исковых требований ООО "Кавестар" отказано в полном объеме. Требования МУП "Монерон" удовлетворены частично: ООО "Кавестар" признано не имеющим права пользоваться нежилыми помещениями площадью 145, 7 кв. м и 331 кв. м, расположенными на первом этаже здания гостиницы "Монерон" по адресу: г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 86. На ООО "Кавестар" возложена обязанность освободить вышеуказанные нежилые помещения от находящегося в них имущества в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу. Принят отказ МУП "Монерон" от иска в части требования о взыскании 99 367 руб. 24 коп. убытков и производство по делу в этой части прекращено. В удовлетворении иска МУП "Монерон" о взыскании неосновательного обогащения отказано по мотиву необоснованности данного требования, а в иске о расторжении договора аренды отказано в связи с недействительностью данного договора, которая установлена по другому делу (N А59-5149/2010) и подтверждена доказательствами по настоящему делу.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 решение суда первой инстанции от 01.11.2012 оставлено без изменения.
Судебные акты мотивированы тем, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 06.02.2012 по делу N А59-5149/2010 заключенный между сторонами договор аренды нежилых помещений от 29.12.2006 N 05 признан ничтожной сделкой ввиду отсутствия у предприятия права хозяйственного ведения либо иного вещного права на переданные в аренду помещения. Ничтожная сделка согласно статье 167 ГК РФ не повлекла за собой правовых последствий в виде права общества пользоваться переданными ему помещениями, в связи с чем требования ООО "Кавестар", основанные на ничтожном договоре аренды, не обоснованы и не подлежат удовлетворению, а требования предприятия в части признания общества не имеющим права пользоваться спорными помещениями и понуждения общества освободить эти помещения правомерны и обусловлены ничтожностью сделки аренды.
В кассационной жалобе ООО "Кавестар" просит решение от 01.11.2012 и постановление от 14.02.2013 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска ООО "Кавестар" и об отказе МУП "Монерон" в иске в части признания общества не имеющим права пользоваться спорными помещениями и обязания общества освободить эти помещения.
В обоснование жалобы приведены доводы о несогласии с выводами арбитражных судов о ничтожности договора аренды от 29.12.2006 N 05, которые основаны на отсутствии у предприятия на момент заключения договора права хозяйственного ведения на спорные помещения. По мнению заявителя кассационной жалобы, суды не учли, что в силу пункта 1 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения МУП "Монерон" возникло с момента учреждения предприятия, то есть с 16.07.1993, так как согласно уставу МУП "Монерон" здание по адресу: г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 86 было передано в его уставный капитал на праве хозяйственного ведения. Государственная регистрация указанного права не требовалась согласно пункту 6 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Кроме того, в нарушение части 2 статьи 69 АПК РФ суды не приняли во внимание установленный по другому делу (N А59-2995/2011) факт, подтверждающий право хозяйственного ведения предприятия в отношении нежилых помещений на момент заключения договора аренды: распоряжение Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Южно-Сахалинска от 06.08.2001 N 222 о закреплении арендуемого обществом недвижимого имущества за МУП "Монерон" на праве хозяйственного ведения. Суды также не учли, что по делу N А59-5149/2010, по которому договор аренды признан ничтожной сделкой, последствия недействительности ничтожной сделки не принимались, недвижимое имущество в порядке статьи 301 ГК РФ у ООО "Кавестар" не изымалось, в связи с чем общество считает договор аренды действующим, а действия предприятия по созданию обществу препятствий в пользовании помещениями - незаконными.
В отзывах на кассационную жалобу МУП "Монерон" и администрация г. Южно-Сахалинска считают доводы кассационной жалобы общества необоснованными, противоречащими нормам материального права и обстоятельствам дела, а принятые по делу судебные акты - не подлежащими отмене ввиду их соответствия закону.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представитель ООО "Кавестар" поддержал изложенные в жалобе доводы и настаивал на ее удовлетворении.
Представители МУП "Монерон" и администрации г. Южно-Сахалинска, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились.
Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность решения от 01.11.2012 и постановления от 14.02.2013, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что основания для отмены указанных судебных актов по правилам статьи 288 АПК РФ отсутствуют.
Как видно из дела, спор между сторонами возник из заключенного между МУП "Монерон" (арендодатель) и ООО "Кавестар" (арендатор) договора аренды от 29.12.2006 N 05, по условиям которого (с учетом соглашения от 01.09.2009 N 4) предприятие передало обществу в аренду муниципальное имущество: нежилые помещения площадью 145, 7 кв. м и 331 кв. м, расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 86. Договор заключен на срок с 01.01.2007 по 30.11.2007 с возможностью его пролонгации на тот же срок.
Судами установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 06.02.2012 по делу N А59-5149/2010, в котором участвовали те же лица, вышеуказанный договор аренды от 29.12.2006 N 05 признан недействительной (ничтожной) сделкой ввиду отсутствия у МУП "Монерон" на момент заключения договора права хозяйственного ведения на переданное в аренду имущество, находящееся в муниципальной собственности.
Как установили суды, право хозяйственного ведения предприятия на нежилые помещения по адресу: г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 86 возникло на основании договора о передаче имущества в хозяйственное ведение от 18.12.2009, заключенного между предприятием и Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, осуществлявшим в указанное время полномочия собственника муниципального имущества, и зарегистрировано в установленном законом порядке 31.03.2010.
Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Исходя из этого суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела признали, что, поскольку на момент заключения договора аренды муниципального имущества у МУП "Монерон" отсутствовало право хозяйственного ведения на передаваемые в аренду нежилые помещения и указанный договор аренды в рамках другого дела с участием этих же сторон признан ничтожной сделкой, то из недействительного договора аренды от 29.12.2006 N 05 у ООО "Кавестар" не возникло право пользования спорными помещениями, поэтому его исковые требования к МУП "Монерон", основанные на условиях ничтожной сделки, не подлежат удовлетворению.
Наряду с этим суды пришли к выводу о том, что на момент рассмотрения настоящего спора предприятию принадлежит право хозяйственного ведения на спорные нежилые помещения, поэтому оно, учитывая отсутствие с обществом договорных отношений, правомерно считает общество не имеющим права пользоваться этими помещениями и требует от общества освободить нежилые помещения. В связи с этим требования МУП "Монерон" о признании ООО "Кавестар" не имеющим права пользоваться нежилыми помещениями, полученными по ничтожному договору аренды от 29.12.2006 N 05, и об обязании ООО "Кавестар" освободить нежилые помещения удовлетворены судами на основании статьи 305 ГК РФ.
Выводы судов об отказе в удовлетворении иска ООО "Кавестар" и о частичном удовлетворении исковых требований МУП "Монерон" соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.
Доводы ООО "Кавестар" о том, что право хозяйственного ведения МУП "Монерон" на спорные нежилые помещения возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поэтому на момент заключения договора аренды от 29.12.2006 N 05 являлось действительным независимо от отсутствия его государственной регистрации, судами рассмотрены и правомерно отклонены.
Согласно пункту 1 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием, возникает у этого предприятия с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.
Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ установлено, что право хозяйственного ведения на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", право хозяйственного ведения на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.
Суды установили, что согласно уставу МУП "Монерон" его уставный фонд в размере 7 114 848 руб. сформирован при создании предприятия путем внесении в уставный фонд здания общей площадью 2 218, 4 кв. м, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 86. Пунктом 4.2 устава предусмотрено, что имущество закрепляется за предприятием на праве хозяйственного ведения на условиях договора, заключаемого с Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска.
Такой договор N 73 заключен между предприятием и Департаментом лишь 18.12.2009.
Акт о передаче предприятию здания на праве хозяйственного ведения до указанной даты, а также до заключения договора аренды либо до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ отсутствует.
31.03.2010 на основании договора от 18.12.2009 N 73 в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право хозяйственного ведения предприятия на спорное недвижимое имущество.
Поскольку государственная регистрации права хозяйственного ведения МУП "Монерон" произведена 31.03.2010, суды правильно признали, что именно с указанной даты возникло право хозяйственного ведения предприятия на нежилые помещения по адресу: г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 86.
С учетом установленного суды обоснованно отклонили доводы ООО "Кавестар" о возникновении у предприятия права хозяйственного ведения на спорное недвижимое имущество до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, так как акты о передаче имущества предприятию на праве хозяйственного ведения до указанного события отсутствуют.
Кроме того, при рассмотрении доводов ООО "Кавестар" суды, вне зависимости от решения суда по делу N А59-5149/2010, также пришли к выводу о ничтожности договора аренды от 29.12.2006 N 05.
При этом суды исходили из следующего.
Согласно пункту 2 статьи 295 ГК РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
Пунктом 3.2 договора от 18.12.2009 N 73 о закреплении муниципального имущества за МУП "Монерон" на праве хозяйственного ведения предусмотрено, что предприятие вправе сдавать закрепленное за ним имущество в аренду лишь после письменного согласования с собственником имущества.
Данные положения согласуются со статьей 608 ГК РФ, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Поскольку на момент заключения договора аренды от 29.12.2006 N 05 у МУП "Монерон" отсутствовало право хозяйственного ведения на передаваемое в аренду имущество, предприятие не имело права распоряжаться им путем заключения договора аренды с ООО "Кавестар".
При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты об отказе в удовлетворении иска ООО "Кавестар" и частичном удовлетворении иска МУП "Монерон" соответствуют нормам материального и процессуального права и не подлежат отмене.
Доводы кассационной жалобы ООО "Кавестар" о моменте возникновении права хозяйственного ведения МУП "Монерон" на переданные в аренду нежилые помещения, о несогласии с выводами арбитражных судов о ничтожности договора аренды от 29.12.2006 N 05 свидетельствуют не о неправильном применении судами норм материального права, а о несогласии с тем, как суды установили обстоятельства по делу и оценили исследованные по делу доказательства. Между тем переоценка доказательств и установленных по делу обстоятельств в суде кассационной инстанции нормами главы 35 АПК РФ не допускается. Нарушения пункта 1 статьи 299 ГК РФ и иных норм материального права судами не допущено.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на судебные акты по делу N А59-2995/2011, в которых упоминается распоряжение Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Южно-Сахалинска от 06.08.2001 N 222 о закреплении недвижимого имущества за МУП "Монерон" на праве хозяйственного ведения, судом кассационной инстанции отклоняется. Наличие указанного распоряжения от 06.08.2001 N 222 не влияет на правильность выводов судов по настоящему делу о моменте возникновения права хозяйственного ведения предприятия на недвижимое имущество. Так, на момент принятия распоряжения от 06.08.2001 N 222 действовал Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ, предусматривающий государственную регистрацию вещных прав. Государственная регистрация права хозяйственного ведения МУП "Монерон" на основании распоряжения от 06.08.2001 N 222 не производилась. Как указано в судебных актах по делу N А59-2995/2011, государственная регистрация права хозяйственного ведения предприятия осуществлена 31.03.2010, и в них отсутствуют ссылки на регистрацию права хозяйственного ведения на основании распоряжения N 222 до заключения договора аренды от 29.12.2006 N 05.
Тот факт, что по делу N А59-5149/2010, по которому договор аренды признан ничтожной сделкой, последствия недействительности ничтожной сделки не принимались и недвижимое имущество в порядке статьи 301 ГК РФ у ООО "Кавестар" не изымалось, не имеет правового значения для настоящего спора, в связи с чем данный довод кассационной жалобы также подлежит отклонению.
Судебные акты в части отказа предприятию в иске о расторжении договора аренды от 29.12.2006 N 05 на том основании, что указанный договор является недействительным и поэтому не подлежит расторжению, а также в части отказа во взыскании с общества в пользу предприятия неосновательного обогащения ввиду необоснованности данного требования, сторонами спора не обжалуются.
С учетом изложенного основания для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
Решение от 01.11.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 по делу N А59-2562/2011 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Т.Н.КАРПУШИНА
Судьи
А.Н.БАРБАТОВ
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)