Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 09 июля 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25.03.2013 по делу N А47-8691/2012 (судья Бабина О.Е.).
В заседании принял участие представитель:
открытого акционерного общества "Оренбурггражданстрой" - Лейком И.А. (доверенность от 12.12.2012 N 233).
Открытое акционерное общество "Оренбурггражданстрой" (далее - ОАО "Оренбурггражданстрой", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Администрации города Оренбурга (далее - Администрация, ответчик) о взыскании 352 516 руб. 28 коп., составляющих 315 473 руб. 51 коп. - неосновательное обогащение, 37 042 руб. 77 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 3, л.д. 5).
Администрация обратилась со встречным иском к ОАО "Оренбурггражданстрой" о взыскании 71 011 руб. 24 коп., в том числе 60 962 руб. 45 коп. - основной долг по арендной плате за период с 02.10.2009 по 15.09.2011, 10 048 руб. 79 коп. - пени за период с 11.01.2010 по 29.01.2013 (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 3, л.д. 76).
К участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга (далее - Департамент, третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 25.03.2013 (резолютивная часть объявлена 11.02.2013) первоначальные исковые требования удовлетворены частично: с Администрации в пользу ОАО "Оренбурггражданстрой" взыскано 323 870 руб. 85 коп., в том числе 284 043 руб. 48 коп. - неосновательное обогащение, 30 849 руб. 68 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами. В остальной части иска отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласилась Администрация и обжаловала его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому разрешенное использование земельного участка было указано - для строительства десятиэтажных жилых домов N N 10Г и 10Г1, было подписано сторонами 05.03.2008, а не 12.02.2009 как указал суд. Следовательно, суд должен был исчислять двухгодичный срок, установленный пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ), одновременно по двум домам. Также указывает, что разрешенное использование земельного участка было изменено постановлением главы города Оренбурга от 05.07.2007 N 4413-п и внесено в кадастровый план земельного участка от 20.12.2007, поэтому именно с этой даты необходимо исчислять двухгодичный срок, установленный пунктом 15 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. Кроме того, отмечает, что начисление процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации является необоснованным, так как арендатор не выполнил условие пункта 4.2 договора аренды и не сообщил арендодателю об отчуждении квартир в домах. Истец должен был сам принять меры к уменьшению площади земельного участка после ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов.
От ОАО "Оренбурггражданстрой" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В обоснование своих возражений истец указывает, что течение сроков, предусмотренных пунктом 15 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, начинается с даты заключения договора аренды земельного участка. Дополнительное соглашение от 05.03.2008 к договору аренды, согласно которому разрешенное использование земельного участка было указано - для строительства десятиэтажных жилых домов NN 10Г и 10Г1, было зарегистрировано вместе с договором аренды 28.08.2008. Следовательно, предоставление земельного участка под строительство жилого дома N 10Г1 имело место именно в указанную дату 28.08.2008. Нормы пункта 15 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, на которые ссылается податель жалобы, представляют собой санкции за затягивание сроков жилищного строительства, что истцом не было допущено. Какие-либо претензии по уплате указанных санкций со стороны Администрации ранее не поступали, в том числе при подписании соглашения о расторжении договора аренды. Истец согласился с выводом суда о необходимости исчисления процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму неосновательного обогащения ответчика. При этом, ссылаясь на часть 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", истец отметил, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления, а не застройщиком.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Администрации и Департамента не явились.
С учетом мнения представителя ОАО "Оренбурггражданстрой" и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей Администрации и Департамента.
В судебном заседании представитель ОАО "Оренбурггражданстрой" против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что Администрацией в лице Управления землепользования и развития пригородного хозяйства (арендодатель) и ОАО "Оренбурггражданстрой" (арендатор) 13.09.2007 подписан договор аренды N 7/л-127юр земельного участка с кадастровым номером 56:44:02 02 007:0190, площадью 6950 кв. м, местоположение: участок находится примерно в 208 м по направлению на восток от ориентира - административное здание ДПС, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: город Оренбург, улица Транспортная, 7, для строительства жилого дома N 10Г, на срок до 01.06.2008 (т. 1, л.д. 15-18).
Дополнительным соглашением от 05.03.2008 (т. 1, л.д. 23, 24) стороны предусмотрели, что указанный земельный участок передан в аренду ответчику для строительства десятиэтажных домов NN 10Г и 10Г/1. Срок договора изменен до 01.10.2008.
Договор аренды и указанное дополнительное соглашение зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.08.2008 (т. 1, л.д. 22).
Дополнительными соглашениями срок действия договора был также продлен до 31.12.2009 (т. 1, л.д. 25), до 31.12.2011 (т. 1, л.д. 33), дополнительные соглашения также в установленном порядке зарегистрированы (т. 1, л.д. 32, 34).
В редакции дополнительного соглашения от 12.02.2009 (т. 1, л.д. 26, 27) стороны предусмотрели, что согласно кадастровому паспорту земельного участка участок предоставлен для строительства десятиэтажных домов N N 10Г (улица Есимова, 10г) и N 10Г1 (улица Есимова, 10г/1) и универсального здания для размещения объектов инфраструктуры (т. 1, л.д. 28-29).
Соглашением от 31.10.2011 N 182 с 15.09.2011 договор аренды расторгнут (т. 1, л.д. 39-40).
Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома N 10Г выдано Администрацией 30.06.2009 (т. 1, л.д. 51-54), N 10Г1-27.09.2010 (т. 1, л.д. 55-58).
Из письма землеустроительной организации - общества с ограниченной ответственностью "Геоид" (далее - ООО "Геоид") от 26.04.2012 N 78 и ведомостей вычислений площадей (т. 1, л.д. 64-68) следует, что площадь земельного участка, занимаемая рассматриваемыми жилыми домами и необходимая для их использования, составляет по дому N 10Г - 5181 кв. м, по дому N 10Г1-359 кв. м.
По мнению истца, с момента ввода в эксплуатацию домов Администрация была не вправе распоряжаться земельным участком в частях, занятых жилыми домами. Соответственно, по мнению истца, на стороне ответчика имеет место неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной истцом арендной платы за указанные части земельного участка. Также истец считает, что ответчик узнал о неосновательном получении спорной суммы платежей с момента ввода в эксплуатацию жилых домов, соответственно, с указанного момента исчислил проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму неосновательного обогащения.
Во встречном иске Администрация указывает, что у истца образовалась задолженность по арендной плате за период с 02.10.2009 по 15.09.2011 в связи с необходимостью применения ставок арендной платы, указанных в пункте 15 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. Также на указанную сумму Администрацией начислены пени.
Удовлетворяя частично первоначальные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не вправе распоряжаться частью земельного участка, занятой жилыми домами и необходимой для их использования, с момента первой государственной регистрации права собственности жильцов в каждом из домов, соответственно, с этих дат (02.10.2009 (в доме N 10Г) и 14.01.2011 (в доме N 10Г1)) необходимо исчислять неосновательное обогащение на стороне ответчика. Сумму процентов за пользование чужими денежными средствами суд исчислил с учетом дат первой государственной регистрации права собственности жильцов в каждом из домов и пункта 2.2 договора аренды о порядке внесения арендной платы. При этом суд указал, что Администрация, которая сама выдавала разрешения на ввод в эксплуатацию жилых домов, должна была знать, что после этого возникнут основания для государственной регистрации права собственности на помещения в этих домах. При этом сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеют открытый характер. Также суд посчитал необоснованными требования встречного иска, так как оба жилых дома введены в эксплуатацию в пределах двухгодичного срока, установленного в пункте 15 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. При этом суд исходил из того, что дом N 10Г1 стал предметом договора аренды с даты государственной регистрации дополнительного соглашения от 12.02.2009 к договору аренды.
Арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
На основании пункта 15 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с доводом подателя жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому разрешенное использование земельного участка было указано - для строительства десятиэтажных жилых домов N N 10Г и 10Г1, было подписано сторонами 05.03.2008, а не 12.02.2009, как ошибочно указал арбитражный суд первой инстанции.
Так, дополнительным соглашением от 05.03.2008 (т. 1, л.д. 23, 24) стороны предусмотрели, что земельный участок передан в аренду ответчику для строительства десятиэтажных домов N N 10Г и 10Г/1. Договор аренды и указанное дополнительное соглашение зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.08.2008 (т. 1, л.д. 22).
В отношении дома литер 10Г1 разрешение на ввод в эксплуатацию выдано 27.09.2010 (т. 1. л.д. 55-57), то есть на 30 дней позднее истечения двух лет с момента оформления в установленном порядке арендных отношений на земельный участок (28.08.2008 - дата государственной регистрации указанного дополнительного соглашения).
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из того, что договор аренды, подлежащий государственной регистрации, является заключенным с момента такой регистрации (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, с 28.08.2010 по 26.09.2010 расчет арендной платы по земельному участку площадью 1769 кв. м (6950 кв. м - 5181 кв. м с 02.10.2009) должен производится в следующем порядке: 3072,59 руб. /кв. м (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (л. д. 3, л.д. 23)) х 1769 кв. м х 2,5% /365 х 30 = 11 168 руб. 65 коп.
Соответственно, в 3 квартале 2010 года арендная плата должна составлять не 11 021 руб. 91 коп., как указывает истец в своем расчете исковых требований (т. 3, л.д. 6, 7), а 18 516 руб. 59 коп. Сумма неосновательного обогащения ответчика по данному кварталу составит не 32 280 руб. 67 коп., как рассчитал истец, а 24 785 руб. 99 коп.
Общая сумма, которую должен был оплатить истец в спорный период, составила 135 559 руб. 24 коп.
Таким образом, с учетом поступивших платежей в сумме 412 108 руб. 04 коп., сумма неосновательного обогащения ответчика равна 276 548 руб. 80 коп.
Сумма процентов за пользование чужими денежными средствами по 3 кварталу 2010 года составила 3089 руб. 98 коп.
Соответственно, общая сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащая взысканию в пользу истца, составила 29 915 руб. 34 коп.
Между тем, в отношении дома литер 10Г разрешение на ввод в эксплуатацию выдано 30.06.2009 (т. 1. л.д. 51-53), то есть в пределах двух лет с момента оформления в установленном порядке арендных отношений на земельный участок.
Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции принимает доводы апелляционной жалобы Администрации в части наличия оснований для исчисления арендной платы в отношении части земельного участка площадью 1769 кв. м по ставке два с половиной процента от кадастровой стоимости земельного участка, однако только применительно к периоду с 28.08.2010 по 26.09.2010.
При этом в силу наличия на стороне истца переплаты, в том числе по 3 кварталу 2010 года, основания для частичного удовлетворения встречных исковых требований Администрации отсутствуют.
Не может быть принят довод апелляционной жалобы о неверном исчислении арбитражным судом первой инстанции процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так, на основании пункта 2 статьи 1107 гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Арбитражный суд первой инстанции обоснованно исчислил сумму процентов за пользование чужими денежными средствами с учетом дат первой государственной регистрации права собственности жильцов в каждом из домов и пункта 2.2 договора аренды о порядке внесения арендной платы. При этом суд верно указал, что Администрация, которая сама выдавала разрешения на ввод в эксплуатацию жилых домов, должна была знать, что после этого возникнут основания для государственной регистрации права собственности на помещения в этих домах. Сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеют открытый характер, на что также верно указано в обжалуемом решении.
Таким образом, обжалуемое решение подлежит изменению. Исковые требования ОАО "Оренбурггражданстрой" подлежат удовлетворению частично. С Администрации в пользу истца подлежит взысканию сумма неосновательного обогащения в размере 276 548 руб. 80 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 29 915 руб. 34 коп., всего 306 464 руб. 14 коп. В остальной части иска следует отказать. В удовлетворении встречных исковых требований Администрации следует отказать.
Иные доводы в апелляционной жалобе не приведены.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по иску в размере 8737 руб. 37 коп., уплаченной платежным поручением от 26.04.2012 N 387.
ОАО "Оренбурггражданстрой" их федерального бюджета подлежит возврату государственная пошлина по иску в размере 78 руб. 40 коп., уплаченная платежным поручением от 26.04.2012 N 387.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25.03.2013 по делу N А47-8691/2012 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования открытого акционерного общества "Оренбурггражданстрой" удовлетворить частично.
Взыскать с Администрации города Оренбурга в пользу открытого акционерного общества "Оренбурггражданстрой" сумму неосновательного обогащения в размере 276 548 руб. 80 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 29 915 руб. 34 коп., всего 306 464 руб. 14 коп., а также расходы по государственной пошлине по иску в размере 8737 руб. 37 коп., уплаченной платежным поручением от 26.04.2012 N 387.
В остальной части иска отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований Администрации города Оренбурга отказать.
Возвратить открытому акционерному обществу "Оренбурггражданстрой" их федерального бюджета государственную пошлину в размере 78 руб. 40 коп., уплаченную платежным поручением от 26.04.2012 N 387".
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.07.2013 N 18АП-5016/2013 ПО ДЕЛУ N А47-8691/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июля 2013 г. N 18АП-5016/2013
Дело N А47-8691/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 09 июля 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25.03.2013 по делу N А47-8691/2012 (судья Бабина О.Е.).
В заседании принял участие представитель:
открытого акционерного общества "Оренбурггражданстрой" - Лейком И.А. (доверенность от 12.12.2012 N 233).
Открытое акционерное общество "Оренбурггражданстрой" (далее - ОАО "Оренбурггражданстрой", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Администрации города Оренбурга (далее - Администрация, ответчик) о взыскании 352 516 руб. 28 коп., составляющих 315 473 руб. 51 коп. - неосновательное обогащение, 37 042 руб. 77 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 3, л.д. 5).
Администрация обратилась со встречным иском к ОАО "Оренбурггражданстрой" о взыскании 71 011 руб. 24 коп., в том числе 60 962 руб. 45 коп. - основной долг по арендной плате за период с 02.10.2009 по 15.09.2011, 10 048 руб. 79 коп. - пени за период с 11.01.2010 по 29.01.2013 (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 3, л.д. 76).
К участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга (далее - Департамент, третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 25.03.2013 (резолютивная часть объявлена 11.02.2013) первоначальные исковые требования удовлетворены частично: с Администрации в пользу ОАО "Оренбурггражданстрой" взыскано 323 870 руб. 85 коп., в том числе 284 043 руб. 48 коп. - неосновательное обогащение, 30 849 руб. 68 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами. В остальной части иска отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласилась Администрация и обжаловала его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому разрешенное использование земельного участка было указано - для строительства десятиэтажных жилых домов N N 10Г и 10Г1, было подписано сторонами 05.03.2008, а не 12.02.2009 как указал суд. Следовательно, суд должен был исчислять двухгодичный срок, установленный пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ), одновременно по двум домам. Также указывает, что разрешенное использование земельного участка было изменено постановлением главы города Оренбурга от 05.07.2007 N 4413-п и внесено в кадастровый план земельного участка от 20.12.2007, поэтому именно с этой даты необходимо исчислять двухгодичный срок, установленный пунктом 15 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. Кроме того, отмечает, что начисление процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации является необоснованным, так как арендатор не выполнил условие пункта 4.2 договора аренды и не сообщил арендодателю об отчуждении квартир в домах. Истец должен был сам принять меры к уменьшению площади земельного участка после ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов.
От ОАО "Оренбурггражданстрой" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В обоснование своих возражений истец указывает, что течение сроков, предусмотренных пунктом 15 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, начинается с даты заключения договора аренды земельного участка. Дополнительное соглашение от 05.03.2008 к договору аренды, согласно которому разрешенное использование земельного участка было указано - для строительства десятиэтажных жилых домов NN 10Г и 10Г1, было зарегистрировано вместе с договором аренды 28.08.2008. Следовательно, предоставление земельного участка под строительство жилого дома N 10Г1 имело место именно в указанную дату 28.08.2008. Нормы пункта 15 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, на которые ссылается податель жалобы, представляют собой санкции за затягивание сроков жилищного строительства, что истцом не было допущено. Какие-либо претензии по уплате указанных санкций со стороны Администрации ранее не поступали, в том числе при подписании соглашения о расторжении договора аренды. Истец согласился с выводом суда о необходимости исчисления процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму неосновательного обогащения ответчика. При этом, ссылаясь на часть 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", истец отметил, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления, а не застройщиком.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Администрации и Департамента не явились.
С учетом мнения представителя ОАО "Оренбурггражданстрой" и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей Администрации и Департамента.
В судебном заседании представитель ОАО "Оренбурггражданстрой" против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что Администрацией в лице Управления землепользования и развития пригородного хозяйства (арендодатель) и ОАО "Оренбурггражданстрой" (арендатор) 13.09.2007 подписан договор аренды N 7/л-127юр земельного участка с кадастровым номером 56:44:02 02 007:0190, площадью 6950 кв. м, местоположение: участок находится примерно в 208 м по направлению на восток от ориентира - административное здание ДПС, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: город Оренбург, улица Транспортная, 7, для строительства жилого дома N 10Г, на срок до 01.06.2008 (т. 1, л.д. 15-18).
Дополнительным соглашением от 05.03.2008 (т. 1, л.д. 23, 24) стороны предусмотрели, что указанный земельный участок передан в аренду ответчику для строительства десятиэтажных домов NN 10Г и 10Г/1. Срок договора изменен до 01.10.2008.
Договор аренды и указанное дополнительное соглашение зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.08.2008 (т. 1, л.д. 22).
Дополнительными соглашениями срок действия договора был также продлен до 31.12.2009 (т. 1, л.д. 25), до 31.12.2011 (т. 1, л.д. 33), дополнительные соглашения также в установленном порядке зарегистрированы (т. 1, л.д. 32, 34).
В редакции дополнительного соглашения от 12.02.2009 (т. 1, л.д. 26, 27) стороны предусмотрели, что согласно кадастровому паспорту земельного участка участок предоставлен для строительства десятиэтажных домов N N 10Г (улица Есимова, 10г) и N 10Г1 (улица Есимова, 10г/1) и универсального здания для размещения объектов инфраструктуры (т. 1, л.д. 28-29).
Соглашением от 31.10.2011 N 182 с 15.09.2011 договор аренды расторгнут (т. 1, л.д. 39-40).
Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома N 10Г выдано Администрацией 30.06.2009 (т. 1, л.д. 51-54), N 10Г1-27.09.2010 (т. 1, л.д. 55-58).
Из письма землеустроительной организации - общества с ограниченной ответственностью "Геоид" (далее - ООО "Геоид") от 26.04.2012 N 78 и ведомостей вычислений площадей (т. 1, л.д. 64-68) следует, что площадь земельного участка, занимаемая рассматриваемыми жилыми домами и необходимая для их использования, составляет по дому N 10Г - 5181 кв. м, по дому N 10Г1-359 кв. м.
По мнению истца, с момента ввода в эксплуатацию домов Администрация была не вправе распоряжаться земельным участком в частях, занятых жилыми домами. Соответственно, по мнению истца, на стороне ответчика имеет место неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной истцом арендной платы за указанные части земельного участка. Также истец считает, что ответчик узнал о неосновательном получении спорной суммы платежей с момента ввода в эксплуатацию жилых домов, соответственно, с указанного момента исчислил проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму неосновательного обогащения.
Во встречном иске Администрация указывает, что у истца образовалась задолженность по арендной плате за период с 02.10.2009 по 15.09.2011 в связи с необходимостью применения ставок арендной платы, указанных в пункте 15 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. Также на указанную сумму Администрацией начислены пени.
Удовлетворяя частично первоначальные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не вправе распоряжаться частью земельного участка, занятой жилыми домами и необходимой для их использования, с момента первой государственной регистрации права собственности жильцов в каждом из домов, соответственно, с этих дат (02.10.2009 (в доме N 10Г) и 14.01.2011 (в доме N 10Г1)) необходимо исчислять неосновательное обогащение на стороне ответчика. Сумму процентов за пользование чужими денежными средствами суд исчислил с учетом дат первой государственной регистрации права собственности жильцов в каждом из домов и пункта 2.2 договора аренды о порядке внесения арендной платы. При этом суд указал, что Администрация, которая сама выдавала разрешения на ввод в эксплуатацию жилых домов, должна была знать, что после этого возникнут основания для государственной регистрации права собственности на помещения в этих домах. При этом сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеют открытый характер. Также суд посчитал необоснованными требования встречного иска, так как оба жилых дома введены в эксплуатацию в пределах двухгодичного срока, установленного в пункте 15 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. При этом суд исходил из того, что дом N 10Г1 стал предметом договора аренды с даты государственной регистрации дополнительного соглашения от 12.02.2009 к договору аренды.
Арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
На основании пункта 15 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с доводом подателя жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому разрешенное использование земельного участка было указано - для строительства десятиэтажных жилых домов N N 10Г и 10Г1, было подписано сторонами 05.03.2008, а не 12.02.2009, как ошибочно указал арбитражный суд первой инстанции.
Так, дополнительным соглашением от 05.03.2008 (т. 1, л.д. 23, 24) стороны предусмотрели, что земельный участок передан в аренду ответчику для строительства десятиэтажных домов N N 10Г и 10Г/1. Договор аренды и указанное дополнительное соглашение зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.08.2008 (т. 1, л.д. 22).
В отношении дома литер 10Г1 разрешение на ввод в эксплуатацию выдано 27.09.2010 (т. 1. л.д. 55-57), то есть на 30 дней позднее истечения двух лет с момента оформления в установленном порядке арендных отношений на земельный участок (28.08.2008 - дата государственной регистрации указанного дополнительного соглашения).
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из того, что договор аренды, подлежащий государственной регистрации, является заключенным с момента такой регистрации (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, с 28.08.2010 по 26.09.2010 расчет арендной платы по земельному участку площадью 1769 кв. м (6950 кв. м - 5181 кв. м с 02.10.2009) должен производится в следующем порядке: 3072,59 руб. /кв. м (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (л. д. 3, л.д. 23)) х 1769 кв. м х 2,5% /365 х 30 = 11 168 руб. 65 коп.
Соответственно, в 3 квартале 2010 года арендная плата должна составлять не 11 021 руб. 91 коп., как указывает истец в своем расчете исковых требований (т. 3, л.д. 6, 7), а 18 516 руб. 59 коп. Сумма неосновательного обогащения ответчика по данному кварталу составит не 32 280 руб. 67 коп., как рассчитал истец, а 24 785 руб. 99 коп.
Общая сумма, которую должен был оплатить истец в спорный период, составила 135 559 руб. 24 коп.
Таким образом, с учетом поступивших платежей в сумме 412 108 руб. 04 коп., сумма неосновательного обогащения ответчика равна 276 548 руб. 80 коп.
Сумма процентов за пользование чужими денежными средствами по 3 кварталу 2010 года составила 3089 руб. 98 коп.
Соответственно, общая сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащая взысканию в пользу истца, составила 29 915 руб. 34 коп.
Между тем, в отношении дома литер 10Г разрешение на ввод в эксплуатацию выдано 30.06.2009 (т. 1. л.д. 51-53), то есть в пределах двух лет с момента оформления в установленном порядке арендных отношений на земельный участок.
Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции принимает доводы апелляционной жалобы Администрации в части наличия оснований для исчисления арендной платы в отношении части земельного участка площадью 1769 кв. м по ставке два с половиной процента от кадастровой стоимости земельного участка, однако только применительно к периоду с 28.08.2010 по 26.09.2010.
При этом в силу наличия на стороне истца переплаты, в том числе по 3 кварталу 2010 года, основания для частичного удовлетворения встречных исковых требований Администрации отсутствуют.
Не может быть принят довод апелляционной жалобы о неверном исчислении арбитражным судом первой инстанции процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так, на основании пункта 2 статьи 1107 гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Арбитражный суд первой инстанции обоснованно исчислил сумму процентов за пользование чужими денежными средствами с учетом дат первой государственной регистрации права собственности жильцов в каждом из домов и пункта 2.2 договора аренды о порядке внесения арендной платы. При этом суд верно указал, что Администрация, которая сама выдавала разрешения на ввод в эксплуатацию жилых домов, должна была знать, что после этого возникнут основания для государственной регистрации права собственности на помещения в этих домах. Сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеют открытый характер, на что также верно указано в обжалуемом решении.
Таким образом, обжалуемое решение подлежит изменению. Исковые требования ОАО "Оренбурггражданстрой" подлежат удовлетворению частично. С Администрации в пользу истца подлежит взысканию сумма неосновательного обогащения в размере 276 548 руб. 80 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 29 915 руб. 34 коп., всего 306 464 руб. 14 коп. В остальной части иска следует отказать. В удовлетворении встречных исковых требований Администрации следует отказать.
Иные доводы в апелляционной жалобе не приведены.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по иску в размере 8737 руб. 37 коп., уплаченной платежным поручением от 26.04.2012 N 387.
ОАО "Оренбурггражданстрой" их федерального бюджета подлежит возврату государственная пошлина по иску в размере 78 руб. 40 коп., уплаченная платежным поручением от 26.04.2012 N 387.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25.03.2013 по делу N А47-8691/2012 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования открытого акционерного общества "Оренбурггражданстрой" удовлетворить частично.
Взыскать с Администрации города Оренбурга в пользу открытого акционерного общества "Оренбурггражданстрой" сумму неосновательного обогащения в размере 276 548 руб. 80 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 29 915 руб. 34 коп., всего 306 464 руб. 14 коп., а также расходы по государственной пошлине по иску в размере 8737 руб. 37 коп., уплаченной платежным поручением от 26.04.2012 N 387.
В остальной части иска отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований Администрации города Оренбурга отказать.
Возвратить открытому акционерному обществу "Оренбурггражданстрой" их федерального бюджета государственную пошлину в размере 78 руб. 40 коп., уплаченную платежным поручением от 26.04.2012 N 387".
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)