Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 5 февраля 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поротикова А.И.,
судей Суховой И.Б.,
Мокроусовой Л.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Землянухиной В.В.,
при участии:
от Общества с ограниченной ответственностью "СОЮЗ": 1) Еремина А.В., 2)Певцова А.В., представителя по доверенности б/н от 01.09.2012,
от Управления государственного имущества Орловской области: Сапрыкиной И.В., представителя по доверенности N 409/1 от 05.07.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "СОЮЗ" на решение Арбитражного суда Орловской области от 05.12.2012 г по делу N А48-3727/2012 (судья Карасев В.В.) по иску Общества с ограниченной ответственностью "СОЮЗ" (ОГРН 1075742001763) к Управлению государственного имущества Орловской области о признании недействительным одностороннего отказа Управления государственного имущества Орловской области от исполнения договора аренды земли и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания договора действующим,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СОЮЗ" (далее - ООО "СОЮЗ", истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению государственного имущества Орловской области (далее - ответчик, Управление) о признании недействительным одностороннего отказа Управления государственного имущества Орловской области (уведомления от 24.08.2012 года N 526з/п) от исполнения договора аренды земли от 31.08.2004 г. N 6369 и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания договора аренды земли действующим.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 05.12.2012 г по делу N А48-3727/2012 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "СОЮЗ" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Орловской области от 05.12.2012 г по делу N А48-3727/2012 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
В судебном заседании апелляционного суда 05.02.2013 г. представители ООО "СОЮЗ" поддержали доводы апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просили отменить его, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
Представитель Управления государственного имущества Орловской области в отношении доводов апелляционной жалобы возражал, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, апелляционный суд приходит к выводу о том, что обжалуемое решение является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба - не подлежащей удовлетворению, в связи со следующим.
Как следует их материалов дела, 31 августа 2004 года между Администрацией города Орла (арендодатель) и ООО "Орелцемпром" (арендатор) заключен договор аренды земли N 6369. В соответствии с указанным договором ООО "Орелцемпром" был предоставлен в краткосрочное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 8012,940 кв. м с кадастровым номером 57:25:0040227:0015, по адресу: г. Орел, Северный район, ул. Раздольная, для проведения проектно-изыскательских работ и строительства двух жилых домов с освобождением площадки от строительных материалов и конструкций, непригодных для дальнейшего использования (т. д. 1, л.д. 15-20).
Срок аренды сторонами установлен сторонами с 01 августа 2004 года по 31 июля 2007 года.
20 декабря 2004 года между Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области и ООО "Орелцемпром" к указанному договору аренды было заключено соглашение, в соответствии с которым внесены изменения в наименование арендодателя и увеличен срок аренды. Вместо администрации г. Орла как арендодателя во исполнение Закона Орловской области от 30.06.2006 года N 603-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле" арендодателем стал Департамент имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области и действие договора аренды N 6369 было продлено до 31.07.2011 г. (т. д. 1, л.д. 24-29). Данное соглашение зарегистрировано УФРС по Орловской области, что подтверждается свидетельством от 01.10.2004 N 57-01/01-64/2004-177.
15 февраля 2008 года между ООО "Орелцемпром" (первоначальный арендатор) и ООО "СОЮЗ" (новый арендатор) был заключен договор уступки права аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого, первоначальный арендатор передает, а новый арендатор принимает права и обязанности арендатора земельного участка, расположенного по вышеуказанному адресу, предоставленного первоначальному арендатору на основании договора аренды земли N 6369 от 31.08.2004 года и Соглашения от 17.09.2004 года на тех же условиях.
28.03.2012 года в адрес истца направлено письмо с приложением соглашения от 28.03.2012 года о расторжении договора аренды земельного участка от 31.08.2004 года N 6369 (т. д. 3, л.д. 23-24).
В частности в сопроводительном письме от 28.03.2012 года руководитель Департамента имущества, промышленности и информатизации указал, что договор аренды на испрашиваемый земельный участок может быть заключен только по результатам проведения торгов, кроме того, при выезде специалиста Департамента на земельный участок установлено, что он используется не по целевому назначению.
В дальнейшем уведомлением от 24.08.2012 года N 526/з-и Управление государственного имущества Орловской области (правопреемник Департамента имущества, промышленности и информатизации Орловской области), со ссылкой на часть 2 ст. 610 ГК РФ, уведомило ответчика о прекращении срока действия договора аренды земли от 31.08.2004 года N 6369 (т. д. 1, л.д. 36).
Истец, ссылаясь на то обстоятельство, что уведомление о прекращении срока действия договора аренды от 24.08.2012 года N 526/з-и является односторонней сделкой (ст. ст. 154, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), которая, по его мнению, не соответствуют ст. ст. 35, 36 Земельного кодекса РФ, ст. 16 Градостроительного кодекса РФ, обратился в суд с настоящим требованием.
При этом истец указал, что названное уведомление о прекращении срока действия спорного договора нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, связанные с использованием указанного земельного участка по назначению, а именно для строительства многоквартирного дома на данном участке, при условии, что истцом получены ряд согласований для строительства дома, а также технические условия на присоединение к сетям.
Судебная коллегия, проанализировав представленные материалы дела, также как суд области не усматривает оснований для удовлетворения иска, в связи со следующим.
В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В пункте 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
По правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).
Действие данного положения распространяется также на договоры аренды государственного или муниципального имущества, заключенные до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). Указанный вывод соответствует правовой позиции ВАС РФ, изложенной в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В абзацах 4, 5 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции от 18.12.2006) предусмотрено, что до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта и предоставлении в аренду спорного земельного участка правопредшественнику истца без проведения торгов было принято 21.07.2004 г. - до даты, указанной в переходных положениях абзацев 4, 5 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Следовательно, арендные отношения по поводу владения спорным земельным участком могут быть продлены в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Из обстоятельств дела следует, что после 31.07.2011 г., когда истек срок договора аренды земли, арендатор продолжал пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поэтому договор аренды земли от 31.08.2004 N 6369 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае в силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Поскольку договор аренды земли от 31.08.2004 N 6369 был продлен на неопределенный срок, Управление как арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ наделено правом в любое время отказаться от него, предупредив арендатора за три месяца.
Учитывая то, что ответчик 24.08.2012 г. направил истцу предупреждение о прекращении договора аренды, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. Действия по осуществлению права, совершенные в соответствии с требованиями закона не могут образовывать состав недействительной сделки, не соответствующей закону или иным правовым актами (статья 168 ГК РФ).
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска является обоснованным.
Доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе истца, были предметом исследования со стороны суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка.
Доводов, опровергающих вывод суда об отказе в удовлетворении иска, с приведением соответствующих доказательств, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
В силу изложенного решение Арбитражного суда Орловской области от 05 декабря 2012 г по делу N А48-3727/2012 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Обстоятельства дела установлены судом верно и в полном объеме.
Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 05 декабря 2012 г по делу N А48-3727/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
А.И.ПОРОТИКОВ
Судьи
И.Б.СУХОВА
Л.М.МОКРОУСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.02.2013 ПО ДЕЛУ N А48-3727/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 февраля 2013 г. по делу N А48-3727/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 5 февраля 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поротикова А.И.,
судей Суховой И.Б.,
Мокроусовой Л.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Землянухиной В.В.,
при участии:
от Общества с ограниченной ответственностью "СОЮЗ": 1) Еремина А.В., 2)Певцова А.В., представителя по доверенности б/н от 01.09.2012,
от Управления государственного имущества Орловской области: Сапрыкиной И.В., представителя по доверенности N 409/1 от 05.07.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "СОЮЗ" на решение Арбитражного суда Орловской области от 05.12.2012 г по делу N А48-3727/2012 (судья Карасев В.В.) по иску Общества с ограниченной ответственностью "СОЮЗ" (ОГРН 1075742001763) к Управлению государственного имущества Орловской области о признании недействительным одностороннего отказа Управления государственного имущества Орловской области от исполнения договора аренды земли и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания договора действующим,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СОЮЗ" (далее - ООО "СОЮЗ", истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению государственного имущества Орловской области (далее - ответчик, Управление) о признании недействительным одностороннего отказа Управления государственного имущества Орловской области (уведомления от 24.08.2012 года N 526з/п) от исполнения договора аренды земли от 31.08.2004 г. N 6369 и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания договора аренды земли действующим.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 05.12.2012 г по делу N А48-3727/2012 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "СОЮЗ" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Орловской области от 05.12.2012 г по делу N А48-3727/2012 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
В судебном заседании апелляционного суда 05.02.2013 г. представители ООО "СОЮЗ" поддержали доводы апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просили отменить его, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
Представитель Управления государственного имущества Орловской области в отношении доводов апелляционной жалобы возражал, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, апелляционный суд приходит к выводу о том, что обжалуемое решение является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба - не подлежащей удовлетворению, в связи со следующим.
Как следует их материалов дела, 31 августа 2004 года между Администрацией города Орла (арендодатель) и ООО "Орелцемпром" (арендатор) заключен договор аренды земли N 6369. В соответствии с указанным договором ООО "Орелцемпром" был предоставлен в краткосрочное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 8012,940 кв. м с кадастровым номером 57:25:0040227:0015, по адресу: г. Орел, Северный район, ул. Раздольная, для проведения проектно-изыскательских работ и строительства двух жилых домов с освобождением площадки от строительных материалов и конструкций, непригодных для дальнейшего использования (т. д. 1, л.д. 15-20).
Срок аренды сторонами установлен сторонами с 01 августа 2004 года по 31 июля 2007 года.
20 декабря 2004 года между Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области и ООО "Орелцемпром" к указанному договору аренды было заключено соглашение, в соответствии с которым внесены изменения в наименование арендодателя и увеличен срок аренды. Вместо администрации г. Орла как арендодателя во исполнение Закона Орловской области от 30.06.2006 года N 603-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле" арендодателем стал Департамент имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области и действие договора аренды N 6369 было продлено до 31.07.2011 г. (т. д. 1, л.д. 24-29). Данное соглашение зарегистрировано УФРС по Орловской области, что подтверждается свидетельством от 01.10.2004 N 57-01/01-64/2004-177.
15 февраля 2008 года между ООО "Орелцемпром" (первоначальный арендатор) и ООО "СОЮЗ" (новый арендатор) был заключен договор уступки права аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого, первоначальный арендатор передает, а новый арендатор принимает права и обязанности арендатора земельного участка, расположенного по вышеуказанному адресу, предоставленного первоначальному арендатору на основании договора аренды земли N 6369 от 31.08.2004 года и Соглашения от 17.09.2004 года на тех же условиях.
28.03.2012 года в адрес истца направлено письмо с приложением соглашения от 28.03.2012 года о расторжении договора аренды земельного участка от 31.08.2004 года N 6369 (т. д. 3, л.д. 23-24).
В частности в сопроводительном письме от 28.03.2012 года руководитель Департамента имущества, промышленности и информатизации указал, что договор аренды на испрашиваемый земельный участок может быть заключен только по результатам проведения торгов, кроме того, при выезде специалиста Департамента на земельный участок установлено, что он используется не по целевому назначению.
В дальнейшем уведомлением от 24.08.2012 года N 526/з-и Управление государственного имущества Орловской области (правопреемник Департамента имущества, промышленности и информатизации Орловской области), со ссылкой на часть 2 ст. 610 ГК РФ, уведомило ответчика о прекращении срока действия договора аренды земли от 31.08.2004 года N 6369 (т. д. 1, л.д. 36).
Истец, ссылаясь на то обстоятельство, что уведомление о прекращении срока действия договора аренды от 24.08.2012 года N 526/з-и является односторонней сделкой (ст. ст. 154, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), которая, по его мнению, не соответствуют ст. ст. 35, 36 Земельного кодекса РФ, ст. 16 Градостроительного кодекса РФ, обратился в суд с настоящим требованием.
При этом истец указал, что названное уведомление о прекращении срока действия спорного договора нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, связанные с использованием указанного земельного участка по назначению, а именно для строительства многоквартирного дома на данном участке, при условии, что истцом получены ряд согласований для строительства дома, а также технические условия на присоединение к сетям.
Судебная коллегия, проанализировав представленные материалы дела, также как суд области не усматривает оснований для удовлетворения иска, в связи со следующим.
В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В пункте 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
По правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).
Действие данного положения распространяется также на договоры аренды государственного или муниципального имущества, заключенные до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). Указанный вывод соответствует правовой позиции ВАС РФ, изложенной в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В абзацах 4, 5 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции от 18.12.2006) предусмотрено, что до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта и предоставлении в аренду спорного земельного участка правопредшественнику истца без проведения торгов было принято 21.07.2004 г. - до даты, указанной в переходных положениях абзацев 4, 5 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Следовательно, арендные отношения по поводу владения спорным земельным участком могут быть продлены в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Из обстоятельств дела следует, что после 31.07.2011 г., когда истек срок договора аренды земли, арендатор продолжал пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поэтому договор аренды земли от 31.08.2004 N 6369 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае в силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Поскольку договор аренды земли от 31.08.2004 N 6369 был продлен на неопределенный срок, Управление как арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ наделено правом в любое время отказаться от него, предупредив арендатора за три месяца.
Учитывая то, что ответчик 24.08.2012 г. направил истцу предупреждение о прекращении договора аренды, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. Действия по осуществлению права, совершенные в соответствии с требованиями закона не могут образовывать состав недействительной сделки, не соответствующей закону или иным правовым актами (статья 168 ГК РФ).
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска является обоснованным.
Доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе истца, были предметом исследования со стороны суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка.
Доводов, опровергающих вывод суда об отказе в удовлетворении иска, с приведением соответствующих доказательств, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
В силу изложенного решение Арбитражного суда Орловской области от 05 декабря 2012 г по делу N А48-3727/2012 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Обстоятельства дела установлены судом верно и в полном объеме.
Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 05 декабря 2012 г по делу N А48-3727/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
А.И.ПОРОТИКОВ
Судьи
И.Б.СУХОВА
Л.М.МОКРОУСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)