Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Зуева Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Шлотгауэр Л.Л.
судей Тютькиной З.А. и Васильевой Е.В.,
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе С.А.С. на решение Железнодорожного районного суда города Ульяновска от 10 сентября 2013 года, по которому постановлено:
В удовлетворении исковых требований С.А.С. к С.Н. о признании преимущественного права покупки доли квартиры, признании договора дарения и договора купли продажи долей квартиры недействительными отказать в полном объеме.
Заслушав доклад судьи Тютькиной З.А., объяснения С.Н., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
С.А.С. обратился в суд с иском к С.Н. о признании преимущественного права покупки доли квартиры, признании договора дарения и договора купли продажи долей квартиры недействительными.
Требования мотивировал тем, что истцу и ответчику на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли у каждого) принадлежит квартира, расположенная по адресу: <...>на основании свидетельства о праве на наследство по закону. 31 августа 2010 года ответчик подарил принадлежащую ему 1/2 долю указанной квартиры своему сыну - С.М.Н., а 15 ноября 2010 года - продал принадлежащую истцу 1/2 долю в указанной квартире тому же С.М.Н. О совершении данных сделок истцу не было известно, в установленном законом порядке ответчик о них ему не сообщил. Также ответчик не сообщил ему о намерении продать принадлежащую истцу долю за цену в три раза ниже рыночной.
На основании ст. 250 ГК РФ, просил суд признать за ним преимущественное право покупки принадлежавшей С.Н. 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: <...>и перевести на него права и обязанности покупателя указанной доли, признать сделки дарения и купли-продажи недействительными.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены С.М.Н., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Банк ВТБ 24 (ЗАО).
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил указанное выше решение.
В апелляционной жалобе С.А.С. просит отменить решение суда.
В обоснование доводов жалобы указывает, что несмотря на наличие доверенности на продажу квартиры, ответчик обязан был надлежащим образом, в письменной форме, известить его о намерении продать принадлежащую ему (С.А.С.) долю, согласовав цену договора и другие условия сделки. Если бы он был извещен о продажной цене доли - 500 000 рублей, он бы не дал согласия на заключение договора и отозвал бы доверенность.
В возражениях относительно апелляционной жалобы С.Н. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
С.А.С., С.М.Н., представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Банк ВТБ 24 (ЗАО), надлежащим образом извещенные о рассмотрении дела, в суд апелляционной инстанции не явились.
В соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Рассмотрев доводы жалобы и возражений относительно нее, изучив материалы дела, проверив соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и правильность применения судом норм материального и процессуального права при вынесении решения, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Собственник по своему усмотрению вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Согласно п. 2 ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается (пункт 1). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2).
Пунктом 3 статьи 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из материалов дела следует, что на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 17.04.2008 г. стороны приобрели право общей долевой собственности (по 1/2 доле каждый) на квартиру, расположенную по адресу: <...> было зарегистрировано в ЕГРП 16.10.2008 г.
Доверенностью от 07.06.2010 г., удостоверенной нотариусом г. Ульяновска Х., С.А.С. предоставил С.Н. полномочия по продаже принадлежащей ему в праве общей долевой собственности доли квартиры за цену и на условиях по своему усмотрению. Доверенность выдана сроком на 3 года.
31.08.2010 года С.Н. на основании договора дарения подарил принадлежавшую ему на праве собственности 1/2 доли спорной квартиры своему сыну - С.М.Н.
15.11.2010 года С.Н., действуя от имени С.А.С. на основании доверенности от 07.06.2010 г., продал С.М.Н. на основании договора купли-продажи доли квартиры с использованием кредитных средств принадлежавшую С.А.С. 1/2 доли спорной квартиры.
Право собственности С.М.Н. на квартиру, расположенную по адресу: <...>зарегистрировано в установленном законом порядке 24.09.2010 г. и 19.11.2010 г.
Правильно определив юридически значимые обстоятельства по делу и применив нормы материального права, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, районный суд обоснованно отказал истцу в удовлетворении его требований о признании преимущественного права покупки доли квартиры, признании договора дарения и договора купли продажи долей квартиры недействительными.
Как правомерно указано судом, поскольку право общей долевой собственности на спорные 1/2 доли, принадлежавшие ответчику, были приобретены С.М.Н. на основании договора дарения, заключенного с С.Н., исковые требования о признании преимущественного права покупки доли квартиры, обоснованные истцом ст. 250 ГК РФ, удовлетворению не подлежат.
С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.
В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 данного Кодекса.
Из анализа ст. 250 ГК РФ следует, что согласия иных участников долевой собственности на отчуждение одним из сособственников принадлежащей ему доли по безвозмездным сделкам, к каковым относится договор дарения (статья 572 ГК РФ), не требуется.
Иное толкование автором жалобы норм материального права не влечет отмену решения. В этой связи доводы апелляционной жалобы о наличии у истца преимущественного перед С.М.Н. права на приобретение принадлежавшей С.Н. доли, являются несостоятельными.
Ввиду того, что требования о признании договора дарения от 31.08.2010 года и договора купли-продажи от 15.11.2010 года были заявлены С.А.С. на том же основании, что и требование о признании преимущественного права покупки доли квартиры, то есть в связи с нарушением процедуры, предусмотренной ст. 250 ГК РФ, районный суд правомерно отказал в удовлетворении и этой части исковых требований.
Довод апелляционной жалобы о том, что ответчик не согласовал с ним продажную цену квартиры судебной коллегией отклоняется, поскольку такое согласование не требовалось ввиду предоставленных истцом ответчику полномочий.
В силу ч. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Так, С.Н., действовал в оспариваемой сделке купли-продажи от имени истца на основании нотариально удостоверенной доверенности от 07.06.2010 г., действие которой не было прекращено на дату заключения договора.
Утверждение С.А.С. о том, что ответчик был обязан уведомить его о предстоящей сделке, является несостоятельным, поскольку подобное условие действующим законодательством не предусмотрено.
В соответствии со ст. 196 ГПК РФ суд первой инстанции рассмотрел дело и принял решение в пределах заявленных истцом требований. Иные основания иска С.А.С. не были заявлены.
Судебная коллегия также считает необходимым отметить, что С.А.С. пропущен предусмотренный п. 3 статьи 250 ГК РФ трехмесячный срок для предъявления в судебном порядке требования о переводе прав и обязанностей покупателя.
Таким образом, решение является законным и обоснованным, принято при полной и объективной оценке представленных по делу доказательств, правильном применении норм материального и процессуального права.
Оснований для его отмены по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда города Ульяновска от 10 сентября 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу С.А.С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ УЛЬЯНОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.11.2013 ПО ДЕЛУ N 33-4136/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 ноября 2013 г. по делу N 33-4136/2013
Судья: Зуева Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Шлотгауэр Л.Л.
судей Тютькиной З.А. и Васильевой Е.В.,
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе С.А.С. на решение Железнодорожного районного суда города Ульяновска от 10 сентября 2013 года, по которому постановлено:
В удовлетворении исковых требований С.А.С. к С.Н. о признании преимущественного права покупки доли квартиры, признании договора дарения и договора купли продажи долей квартиры недействительными отказать в полном объеме.
Заслушав доклад судьи Тютькиной З.А., объяснения С.Н., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
С.А.С. обратился в суд с иском к С.Н. о признании преимущественного права покупки доли квартиры, признании договора дарения и договора купли продажи долей квартиры недействительными.
Требования мотивировал тем, что истцу и ответчику на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли у каждого) принадлежит квартира, расположенная по адресу: <...>на основании свидетельства о праве на наследство по закону. 31 августа 2010 года ответчик подарил принадлежащую ему 1/2 долю указанной квартиры своему сыну - С.М.Н., а 15 ноября 2010 года - продал принадлежащую истцу 1/2 долю в указанной квартире тому же С.М.Н. О совершении данных сделок истцу не было известно, в установленном законом порядке ответчик о них ему не сообщил. Также ответчик не сообщил ему о намерении продать принадлежащую истцу долю за цену в три раза ниже рыночной.
На основании ст. 250 ГК РФ, просил суд признать за ним преимущественное право покупки принадлежавшей С.Н. 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: <...>и перевести на него права и обязанности покупателя указанной доли, признать сделки дарения и купли-продажи недействительными.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены С.М.Н., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Банк ВТБ 24 (ЗАО).
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил указанное выше решение.
В апелляционной жалобе С.А.С. просит отменить решение суда.
В обоснование доводов жалобы указывает, что несмотря на наличие доверенности на продажу квартиры, ответчик обязан был надлежащим образом, в письменной форме, известить его о намерении продать принадлежащую ему (С.А.С.) долю, согласовав цену договора и другие условия сделки. Если бы он был извещен о продажной цене доли - 500 000 рублей, он бы не дал согласия на заключение договора и отозвал бы доверенность.
В возражениях относительно апелляционной жалобы С.Н. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
С.А.С., С.М.Н., представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Банк ВТБ 24 (ЗАО), надлежащим образом извещенные о рассмотрении дела, в суд апелляционной инстанции не явились.
В соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Рассмотрев доводы жалобы и возражений относительно нее, изучив материалы дела, проверив соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и правильность применения судом норм материального и процессуального права при вынесении решения, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Собственник по своему усмотрению вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Согласно п. 2 ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается (пункт 1). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2).
Пунктом 3 статьи 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из материалов дела следует, что на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 17.04.2008 г. стороны приобрели право общей долевой собственности (по 1/2 доле каждый) на квартиру, расположенную по адресу: <...> было зарегистрировано в ЕГРП 16.10.2008 г.
Доверенностью от 07.06.2010 г., удостоверенной нотариусом г. Ульяновска Х., С.А.С. предоставил С.Н. полномочия по продаже принадлежащей ему в праве общей долевой собственности доли квартиры за цену и на условиях по своему усмотрению. Доверенность выдана сроком на 3 года.
31.08.2010 года С.Н. на основании договора дарения подарил принадлежавшую ему на праве собственности 1/2 доли спорной квартиры своему сыну - С.М.Н.
15.11.2010 года С.Н., действуя от имени С.А.С. на основании доверенности от 07.06.2010 г., продал С.М.Н. на основании договора купли-продажи доли квартиры с использованием кредитных средств принадлежавшую С.А.С. 1/2 доли спорной квартиры.
Право собственности С.М.Н. на квартиру, расположенную по адресу: <...>зарегистрировано в установленном законом порядке 24.09.2010 г. и 19.11.2010 г.
Правильно определив юридически значимые обстоятельства по делу и применив нормы материального права, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, районный суд обоснованно отказал истцу в удовлетворении его требований о признании преимущественного права покупки доли квартиры, признании договора дарения и договора купли продажи долей квартиры недействительными.
Как правомерно указано судом, поскольку право общей долевой собственности на спорные 1/2 доли, принадлежавшие ответчику, были приобретены С.М.Н. на основании договора дарения, заключенного с С.Н., исковые требования о признании преимущественного права покупки доли квартиры, обоснованные истцом ст. 250 ГК РФ, удовлетворению не подлежат.
С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.
В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 данного Кодекса.
Из анализа ст. 250 ГК РФ следует, что согласия иных участников долевой собственности на отчуждение одним из сособственников принадлежащей ему доли по безвозмездным сделкам, к каковым относится договор дарения (статья 572 ГК РФ), не требуется.
Иное толкование автором жалобы норм материального права не влечет отмену решения. В этой связи доводы апелляционной жалобы о наличии у истца преимущественного перед С.М.Н. права на приобретение принадлежавшей С.Н. доли, являются несостоятельными.
Ввиду того, что требования о признании договора дарения от 31.08.2010 года и договора купли-продажи от 15.11.2010 года были заявлены С.А.С. на том же основании, что и требование о признании преимущественного права покупки доли квартиры, то есть в связи с нарушением процедуры, предусмотренной ст. 250 ГК РФ, районный суд правомерно отказал в удовлетворении и этой части исковых требований.
Довод апелляционной жалобы о том, что ответчик не согласовал с ним продажную цену квартиры судебной коллегией отклоняется, поскольку такое согласование не требовалось ввиду предоставленных истцом ответчику полномочий.
В силу ч. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Так, С.Н., действовал в оспариваемой сделке купли-продажи от имени истца на основании нотариально удостоверенной доверенности от 07.06.2010 г., действие которой не было прекращено на дату заключения договора.
Утверждение С.А.С. о том, что ответчик был обязан уведомить его о предстоящей сделке, является несостоятельным, поскольку подобное условие действующим законодательством не предусмотрено.
В соответствии со ст. 196 ГПК РФ суд первой инстанции рассмотрел дело и принял решение в пределах заявленных истцом требований. Иные основания иска С.А.С. не были заявлены.
Судебная коллегия также считает необходимым отметить, что С.А.С. пропущен предусмотренный п. 3 статьи 250 ГК РФ трехмесячный срок для предъявления в судебном порядке требования о переводе прав и обязанностей покупателя.
Таким образом, решение является законным и обоснованным, принято при полной и объективной оценке представленных по делу доказательств, правильном применении норм материального и процессуального права.
Оснований для его отмены по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда города Ульяновска от 10 сентября 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу С.А.С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)