Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - судьи Т.Н. Телегиной, судей Г.И. Агибаловой, А.Ю. Никитина
при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.С. Семикиным
при участии в заседании: без сторон, истец, ответчик, третьи лица извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтового отправления от 05.06.2008 NN 94551, 94552, 94554, 94557, 94558, 94556, 94553,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу предпринимателя без образования юридического лица Котова Ивана Викторовича, с. Орловка Городищенского района Волгоградской области,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21 февраля 2008 года по делу N А12-17207/07-с62, принятое судьей С.Г. Пильником,
по иску Департамента муниципального имущества Администрации города Волгограда, г. Волгоград,
к предпринимателю без образования юридического лица Котову Ивану Викторовичу, с. Орловка Городищенского района Волгоградской области,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация города Волгограда, муниципальное учреждение "Жилищно-коммунальное хозяйство Советского района г. Волгограда", г. Волгоград, открытое акционерное общество "Российские железные дороги", г. Москва,
о взыскании 30582 руб., 37 коп., выселении из занимаемого нежилого помещения
установил:
в Арбитражный суд Волгоградской области обратился Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда с иском к предпринимателю без образования юридического лица Котову И.В. о взыскании 30582 руб. 37 коп., в том числе 29506 руб. 88 коп. неосновательного обогащения, 1075 руб. 49 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения площадью 59, 2 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. Голубятникова, 9.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 21 февраля 2008 года по делу N А12-17207/07-с62 исковые требования удовлетворены с учетом заявления истца об увеличении размера исковых требований: с ответчика в пользу истца взыскана 41219 руб. 46 коп., в том числе 40571 руб. неосновательного обогащения, 647 руб. 51 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, ответчик выселен из занимаемого нежилого помещения.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, предприниматель без образования юридического лица Котов И.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции от 21 февраля 2008 года по настоящему делу отменить.
Заявитель апелляционной жалобы считает, что решение арбитражного суда первой инстанции от 21 февраля 2008 года вынесено с нарушение норм материального права: суд первой инстанции не применил нормы статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильно применил нормы статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчик не представил отзыв на апелляционную жалобу.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (арендодатель) заключило с предпринимателем без образования юридического лица Котовым И.В. (арендатор) договор аренды недвижимого имущества от 17 февраля 2006 года N ЦРИА/4/0811010001/06/001212.
Согласно заключенному договору аренды нежилых помещений от 17 февраля 2006 года N ЦРИА/4/0811010001/06/001212 открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (арендодатель) передает, а арендатор (ответчик) принимает в аренду за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. им. Голубятникова, 9, общей площадью 59,2 кв. м и земельный участок под ним. Нежилое арендуемое помещение передано арендатору по акту приема-передачи, в котором объект аренды содержит все необходимые технические характеристики. Срок договора аренды согласован сторонами в разделе 2 названного договора: действует в течение 11 месяцев с момента подписания акта приема-передачи недвижимого имущества. Договор аренды, заключенный на срок менее одного года не требует государственной регистрации.
Постановлением Администрации г. Волгограда от 30 октября 2006 года N 2844 в муниципальную собственность приняты безвозмездно объекты жилищного фонда (общежития), в том числе здание общежития в г. Волгограде по ул. им. Голубятникова, 9, общей площадью 7244,6 кв. м (перечень объектов жилищного фонда к постановлению главы Волгограда от 30 октября 2006 года N 2844).
Государственная регистрация перехода права собственности произведена 28 февраля 2007 года, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серии 34 АА N 634616.
Истец, как новый собственник спорного нежилого помещения, направил ответчику письма от 4 сентября 2007 года N 11925, от 2 ноября 2007 года N 14680 об уплате за фактическое нахождение в занимаемом помещении 29506 руб. 88 коп. и освобождении незаконно занимаемого нежилого помещения.
На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Указанная статья Гражданского кодекса Российской Федерации содержит императивную норму, не предусматривающую возможность расторжения договора при переходе права собственности, поэтому вывод суда первой инстанции о нарушении прав собственника неправомерен.
При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором. (Пункты 23, 24 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Истец в письмах от 4 сентября, 2 ноября 2007 года, акте проверки от 27 сентября 2007 года указывает на незаконность занимаемого помещения ответчиком, оказания медицинских услуг, использования не по целевому назначению арендованного имущества, указанные основания для освобождения помещения не подтверждены материалами дела.
Вместе с тем, ответчиком заключен договор аренды от 17 февраля 2006 года на спорное нежилое помещение, который был продлен на неопределенный срок на тех же условиях после окончания срока его действия в силу норм пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно положениям статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Из письма от 2 ноября 2007 года N 14680, направленного ответчику 8 ноября 2007 года, что подтверждается квитанцией в приеме заказного письма N 36286, следует, что истец (арендодатель) не желает дальнейшего продолжения договора, т.е. от него отказывается. Трехмесячный срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации истек 10 февраля 2008 года, т.е. на момент принятия решения от 21 февраля 2008 года ответчик, действительно, занимал арендуемое помещение незаконно.
Ответчик занимал арендуемое помещение до 10 февраля 2008 года на основании договора аренды от 17 февраля 2006 года N ЦРИА/4/0811010001/06/001212, следовательно, обязан был вносить арендную плату арендодателю, на последнем лежала обязанность уведомить арендатора об изменении банковских реквизитов в связи со сменой собственника.
Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Размер арендной платы предусмотрен пунктом 5.1 договора аренды недвижимого имущества от 17 февраля 2006 года N ЦРИА/4/0811010001/06/001212, поэтому вывод суда первой инстанции о взыскании неосновательного обогащения не основан на нормах материального права и не подтвержден материалами дела, следовательно, проценты за пользование чужими денежными средствами также не подлежат начислению на сумму неосновательного обогащения и взысканию в судебном порядке.
Суд первой инстанции не полно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применил нормы материального права, отдельные выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части взыскания неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, как принятое с нарушением положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 21 февраля 2008 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-17207/07-с62 отменить в части взыскания с ответчика суммы 41219 руб. 46 коп. неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также в части взыскания в доход федерального бюджета государственной пошлины в сумме 1648 руб. 78 коп. В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу предпринимателя без образования юридического лица Котова Ивана Викторовича без удовлетворения.
Взыскать с Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда в пользу предпринимателя без образования юридического лица Котова Ивана Викторовича 995 руб. в возмещение расходов по уплаченной государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы.
Исполнительный лист выдать взыскателю в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Возвратить предпринимателю без образования юридического лица Котову Ивану Викторовичу из федерального бюджета излишне уплаченную чеком-ордером от 21 марта 2008 года государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 824 руб. 39 коп., выдать справку.
Направить копии постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 главы 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
Судьи
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Г.И.АГИБАЛОВА
А.Ю.НИКИТИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.06.2008 ПО ДЕЛУ N А12-17207/07-С62
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июня 2008 г. по делу N А12-17207/07-с62
Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2008 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - судьи Т.Н. Телегиной, судей Г.И. Агибаловой, А.Ю. Никитина
при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.С. Семикиным
при участии в заседании: без сторон, истец, ответчик, третьи лица извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтового отправления от 05.06.2008 NN 94551, 94552, 94554, 94557, 94558, 94556, 94553,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу предпринимателя без образования юридического лица Котова Ивана Викторовича, с. Орловка Городищенского района Волгоградской области,
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21 февраля 2008 года по делу N А12-17207/07-с62, принятое судьей С.Г. Пильником,
по иску Департамента муниципального имущества Администрации города Волгограда, г. Волгоград,
к предпринимателю без образования юридического лица Котову Ивану Викторовичу, с. Орловка Городищенского района Волгоградской области,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация города Волгограда, муниципальное учреждение "Жилищно-коммунальное хозяйство Советского района г. Волгограда", г. Волгоград, открытое акционерное общество "Российские железные дороги", г. Москва,
о взыскании 30582 руб., 37 коп., выселении из занимаемого нежилого помещения
установил:
в Арбитражный суд Волгоградской области обратился Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда с иском к предпринимателю без образования юридического лица Котову И.В. о взыскании 30582 руб. 37 коп., в том числе 29506 руб. 88 коп. неосновательного обогащения, 1075 руб. 49 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения площадью 59, 2 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. Голубятникова, 9.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 21 февраля 2008 года по делу N А12-17207/07-с62 исковые требования удовлетворены с учетом заявления истца об увеличении размера исковых требований: с ответчика в пользу истца взыскана 41219 руб. 46 коп., в том числе 40571 руб. неосновательного обогащения, 647 руб. 51 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, ответчик выселен из занимаемого нежилого помещения.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, предприниматель без образования юридического лица Котов И.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции от 21 февраля 2008 года по настоящему делу отменить.
Заявитель апелляционной жалобы считает, что решение арбитражного суда первой инстанции от 21 февраля 2008 года вынесено с нарушение норм материального права: суд первой инстанции не применил нормы статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильно применил нормы статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчик не представил отзыв на апелляционную жалобу.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (арендодатель) заключило с предпринимателем без образования юридического лица Котовым И.В. (арендатор) договор аренды недвижимого имущества от 17 февраля 2006 года N ЦРИА/4/0811010001/06/001212.
Согласно заключенному договору аренды нежилых помещений от 17 февраля 2006 года N ЦРИА/4/0811010001/06/001212 открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (арендодатель) передает, а арендатор (ответчик) принимает в аренду за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. им. Голубятникова, 9, общей площадью 59,2 кв. м и земельный участок под ним. Нежилое арендуемое помещение передано арендатору по акту приема-передачи, в котором объект аренды содержит все необходимые технические характеристики. Срок договора аренды согласован сторонами в разделе 2 названного договора: действует в течение 11 месяцев с момента подписания акта приема-передачи недвижимого имущества. Договор аренды, заключенный на срок менее одного года не требует государственной регистрации.
Постановлением Администрации г. Волгограда от 30 октября 2006 года N 2844 в муниципальную собственность приняты безвозмездно объекты жилищного фонда (общежития), в том числе здание общежития в г. Волгограде по ул. им. Голубятникова, 9, общей площадью 7244,6 кв. м (перечень объектов жилищного фонда к постановлению главы Волгограда от 30 октября 2006 года N 2844).
Государственная регистрация перехода права собственности произведена 28 февраля 2007 года, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серии 34 АА N 634616.
Истец, как новый собственник спорного нежилого помещения, направил ответчику письма от 4 сентября 2007 года N 11925, от 2 ноября 2007 года N 14680 об уплате за фактическое нахождение в занимаемом помещении 29506 руб. 88 коп. и освобождении незаконно занимаемого нежилого помещения.
На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Указанная статья Гражданского кодекса Российской Федерации содержит императивную норму, не предусматривающую возможность расторжения договора при переходе права собственности, поэтому вывод суда первой инстанции о нарушении прав собственника неправомерен.
При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором. (Пункты 23, 24 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Истец в письмах от 4 сентября, 2 ноября 2007 года, акте проверки от 27 сентября 2007 года указывает на незаконность занимаемого помещения ответчиком, оказания медицинских услуг, использования не по целевому назначению арендованного имущества, указанные основания для освобождения помещения не подтверждены материалами дела.
Вместе с тем, ответчиком заключен договор аренды от 17 февраля 2006 года на спорное нежилое помещение, который был продлен на неопределенный срок на тех же условиях после окончания срока его действия в силу норм пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно положениям статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Из письма от 2 ноября 2007 года N 14680, направленного ответчику 8 ноября 2007 года, что подтверждается квитанцией в приеме заказного письма N 36286, следует, что истец (арендодатель) не желает дальнейшего продолжения договора, т.е. от него отказывается. Трехмесячный срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации истек 10 февраля 2008 года, т.е. на момент принятия решения от 21 февраля 2008 года ответчик, действительно, занимал арендуемое помещение незаконно.
Ответчик занимал арендуемое помещение до 10 февраля 2008 года на основании договора аренды от 17 февраля 2006 года N ЦРИА/4/0811010001/06/001212, следовательно, обязан был вносить арендную плату арендодателю, на последнем лежала обязанность уведомить арендатора об изменении банковских реквизитов в связи со сменой собственника.
Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Размер арендной платы предусмотрен пунктом 5.1 договора аренды недвижимого имущества от 17 февраля 2006 года N ЦРИА/4/0811010001/06/001212, поэтому вывод суда первой инстанции о взыскании неосновательного обогащения не основан на нормах материального права и не подтвержден материалами дела, следовательно, проценты за пользование чужими денежными средствами также не подлежат начислению на сумму неосновательного обогащения и взысканию в судебном порядке.
Суд первой инстанции не полно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применил нормы материального права, отдельные выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части взыскания неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, как принятое с нарушением положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 21 февраля 2008 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-17207/07-с62 отменить в части взыскания с ответчика суммы 41219 руб. 46 коп. неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также в части взыскания в доход федерального бюджета государственной пошлины в сумме 1648 руб. 78 коп. В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу предпринимателя без образования юридического лица Котова Ивана Викторовича без удовлетворения.
Взыскать с Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда в пользу предпринимателя без образования юридического лица Котова Ивана Викторовича 995 руб. в возмещение расходов по уплаченной государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы.
Исполнительный лист выдать взыскателю в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Возвратить предпринимателю без образования юридического лица Котову Ивану Викторовичу из федерального бюджета излишне уплаченную чеком-ордером от 21 марта 2008 года государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 824 руб. 39 коп., выдать справку.
Направить копии постановления арбитражного суда апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 главы 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Т.Н.ТЕЛЕГИНА
Судьи
Двенадцатого арбитражного
апелляционного суда
Г.И.АГИБАЛОВА
А.Ю.НИКИТИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)