Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Александрова Д.Д.,
судей Ивановой Л.Н., Диаковской Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Маркиной А.П.,
при участии в заседании: лиц согласно протоколу от 13 августа 2013 года,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Вита-С" на решение Арбитражного суда Московской области от 06 июня 2013 года по делу N А41-9973/13, принятое судьей Муриной В.А., по иску ООО "Вита-С" к Администрации муниципального образования "Городское поселение Малино" о взыскании суммы арендной платы, обязании освободить помещения,
установил:
ООО "Вита-С" (далее - Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации муниципального образования "Городское поселение Малино" (далее - Администрация, ответчик) об обязании ответчика заключить договор аренды нежилого помещения площадью 51,7 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Ступинский район, п. Малино, ул. Кооперативная, д. 23 сроком на пять лет.
В рамках настоящего спора Администрацией муниципального образования "Городское поселение Малино" заявлено встречное исковое заявление о взыскании задолженности за фактическое пользование нежилым помещением, площадью 51,7 кв. м, расположенным по адресу: Московская область, Ступинский район, п. Малино ул. Кооперативная, дом 23 в сумме 17444,40 руб.; обязании ООО "Вита-С" освободить нежилое помещение площадью 51,7 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Ступинский район, п. Малино ул. Кооперативная, дом 23.
Решением от 06 июня 2013 года Арбитражного суда Московской области в удовлетворении заявленных требований ООО "Вита-С" отказано, встречный иск Администрации удовлетворен.
Не согласившись с решением суда, общество подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований общества и отказать в удовлетворении встречного иска администрации.
По мнению общества, суд первой инстанции допустил существенное нарушение норм материального права, не применил закон, подлежащий применению, а именно: ч. 1 621 ГК РФ в совокупности с п. 33 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в соответствии с которыми уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. Таким образом, истец по первоначальному иску не может быть лишен преимущественного права на заключение договора на новый срок, такого права истец по встречному иску арендатору не предоставил, чем нарушил его права.
Суд первой инстанции при вынесении, обжалуемого решения допустил существенное нарушение норм материального права не применил закон, подлежащий применению ст. 623 ГК РФ согласно данной норме Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. ООО "Вита-С" произвел с согласия арендодателя значительные неотделимые улучшения.
Истец по первоначальному иску является субъектом малого бизнеса и имеет право на преимущественное заключение договора аренды без проведения конкурса.
Правовых оснований для оставления основного искового заявления не имелось, поскольку истец неоднократно обращался к ответчику с различными заявлениями о заключении договора аренды на новый срок.
Суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство ООО "Вита-С" о приостановлении производства по делу в связи реализацией ООО "Вита-С" права преимущественного выкупа арендованного имущества.
Однако эти существенные обстоятельства не получили надлежащую оценку суда.
Представитель общества в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом.
Представитель администрации возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Рассмотрев повторно дело в порядке ст. 268 АПК РФ, выслушав представителя администрации, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
Выводы суда первой инстанции о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований общества и удовлетворении встречных требований администрации являются правильными.
Судом установлено, что истец не представил достаточных доказательств ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции о наличии оснований для понуждения администрации к заключению договора.
В обоснование встречного искового заявления администрация указала, что письмом от 28.12.2012 г. N 2280 обществу было отказано в предоставлении помещения в аренду. Названное письмо содержало требование освободить арендованное помещение в срок до 01 марта 2013 г. (л. д. 84, том 1). Письмом N 215 от 11.02.2013 г. ООО "Вита-С" было проинформировано о необходимости освобождения спорного помещения и передачи его собственнику по акту приема-передачи.
Нежилое помещение, являющееся предметом договора аренды, было передано арендатору по акту приема-передачи.
В период с 01.01.2013 г и по настоящее время ООО "Вита-С" продолжает занимать нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, Ступинский район, п. Малино ул. Кооперативная, д. 23, площадью 51.7 кв. м.
Факт занятия ответчиком спорного нежилого муниципального помещения подтверждается также актом проверки от 04.03.2013 г.
Согласно п. 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п. 3.1 договора аренды N 5 от 01.01.2012 г. арендная плата за пользование помещением составляет 3488,88 руб. в месяц.
В связи с тем, что общество не возвратило арендуемое имущество, за ним образовалась задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2013 г. по 30.04.2013 г. в размере 17444,40 руб.
Поскольку доказательств уплаты долга в указанных размерах общество не представило, суд считает требования администрации о взыскании с общества задолженности по договору аренды являются обоснованными, документально подтвержденными и подлежащими удовлетворению.
У общества отсутствуют правовые основания для занятия нежилого помещения по адресу: Московская область, Ступинский район, п. Малино, ул. Кооперативная, д. 23, в связи с чем, данное нежилое помещение подлежит передаче обществом администрации в освобожденном виде в установленном порядке.
Оценив доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований ООО "Вита-С" и удовлетворении встречного иска администрации.
Доводы апелляционной жалобы не могут являться основанием для отмены судебного акта, так как не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение от 06 июня 2013 г. Арбитражного суда Московской области по делу N А41-9973/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий
Д.Д.АЛЕКСАНДРОВ
Судьи
Л.Н.ИВАНОВА
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.08.2013 ПО ДЕЛУ N А41-9973/13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 августа 2013 г. по делу N А41-9973/13
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2013 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Александрова Д.Д.,
судей Ивановой Л.Н., Диаковской Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Маркиной А.П.,
при участии в заседании: лиц согласно протоколу от 13 августа 2013 года,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Вита-С" на решение Арбитражного суда Московской области от 06 июня 2013 года по делу N А41-9973/13, принятое судьей Муриной В.А., по иску ООО "Вита-С" к Администрации муниципального образования "Городское поселение Малино" о взыскании суммы арендной платы, обязании освободить помещения,
установил:
ООО "Вита-С" (далее - Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации муниципального образования "Городское поселение Малино" (далее - Администрация, ответчик) об обязании ответчика заключить договор аренды нежилого помещения площадью 51,7 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Ступинский район, п. Малино, ул. Кооперативная, д. 23 сроком на пять лет.
В рамках настоящего спора Администрацией муниципального образования "Городское поселение Малино" заявлено встречное исковое заявление о взыскании задолженности за фактическое пользование нежилым помещением, площадью 51,7 кв. м, расположенным по адресу: Московская область, Ступинский район, п. Малино ул. Кооперативная, дом 23 в сумме 17444,40 руб.; обязании ООО "Вита-С" освободить нежилое помещение площадью 51,7 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Ступинский район, п. Малино ул. Кооперативная, дом 23.
Решением от 06 июня 2013 года Арбитражного суда Московской области в удовлетворении заявленных требований ООО "Вита-С" отказано, встречный иск Администрации удовлетворен.
Не согласившись с решением суда, общество подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований общества и отказать в удовлетворении встречного иска администрации.
По мнению общества, суд первой инстанции допустил существенное нарушение норм материального права, не применил закон, подлежащий применению, а именно: ч. 1 621 ГК РФ в совокупности с п. 33 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в соответствии с которыми уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. Таким образом, истец по первоначальному иску не может быть лишен преимущественного права на заключение договора на новый срок, такого права истец по встречному иску арендатору не предоставил, чем нарушил его права.
Суд первой инстанции при вынесении, обжалуемого решения допустил существенное нарушение норм материального права не применил закон, подлежащий применению ст. 623 ГК РФ согласно данной норме Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. ООО "Вита-С" произвел с согласия арендодателя значительные неотделимые улучшения.
Истец по первоначальному иску является субъектом малого бизнеса и имеет право на преимущественное заключение договора аренды без проведения конкурса.
Правовых оснований для оставления основного искового заявления не имелось, поскольку истец неоднократно обращался к ответчику с различными заявлениями о заключении договора аренды на новый срок.
Суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство ООО "Вита-С" о приостановлении производства по делу в связи реализацией ООО "Вита-С" права преимущественного выкупа арендованного имущества.
Однако эти существенные обстоятельства не получили надлежащую оценку суда.
Представитель общества в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом.
Представитель администрации возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Рассмотрев повторно дело в порядке ст. 268 АПК РФ, выслушав представителя администрации, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
Выводы суда первой инстанции о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований общества и удовлетворении встречных требований администрации являются правильными.
Судом установлено, что истец не представил достаточных доказательств ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции о наличии оснований для понуждения администрации к заключению договора.
В обоснование встречного искового заявления администрация указала, что письмом от 28.12.2012 г. N 2280 обществу было отказано в предоставлении помещения в аренду. Названное письмо содержало требование освободить арендованное помещение в срок до 01 марта 2013 г. (л. д. 84, том 1). Письмом N 215 от 11.02.2013 г. ООО "Вита-С" было проинформировано о необходимости освобождения спорного помещения и передачи его собственнику по акту приема-передачи.
Нежилое помещение, являющееся предметом договора аренды, было передано арендатору по акту приема-передачи.
В период с 01.01.2013 г и по настоящее время ООО "Вита-С" продолжает занимать нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, Ступинский район, п. Малино ул. Кооперативная, д. 23, площадью 51.7 кв. м.
Факт занятия ответчиком спорного нежилого муниципального помещения подтверждается также актом проверки от 04.03.2013 г.
Согласно п. 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п. 3.1 договора аренды N 5 от 01.01.2012 г. арендная плата за пользование помещением составляет 3488,88 руб. в месяц.
В связи с тем, что общество не возвратило арендуемое имущество, за ним образовалась задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2013 г. по 30.04.2013 г. в размере 17444,40 руб.
Поскольку доказательств уплаты долга в указанных размерах общество не представило, суд считает требования администрации о взыскании с общества задолженности по договору аренды являются обоснованными, документально подтвержденными и подлежащими удовлетворению.
У общества отсутствуют правовые основания для занятия нежилого помещения по адресу: Московская область, Ступинский район, п. Малино, ул. Кооперативная, д. 23, в связи с чем, данное нежилое помещение подлежит передаче обществом администрации в освобожденном виде в установленном порядке.
Оценив доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований ООО "Вита-С" и удовлетворении встречного иска администрации.
Доводы апелляционной жалобы не могут являться основанием для отмены судебного акта, так как не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение от 06 июня 2013 г. Арбитражного суда Московской области по делу N А41-9973/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий
Д.Д.АЛЕКСАНДРОВ
Судьи
Л.Н.ИВАНОВА
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)