Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Шлопак С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Кудасовой Т.А.
судей Ильинской Л.В., Бутковой Н.А.
при секретаре Д.
рассмотрела в судебном заседании 04 июля 2013 года гражданское дело N 2-11/13 по апелляционной жалобе К. на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 11 марта 2012 года по делу по иску К. к Г., Х. о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А.
объяснения представителя истца К. - С.М., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, ответчика Г., его представителя С.Н., ответчика Х., возражавших против доводов жалобы,
установила:
Истица Б. обратилась во Фрунзенский районный суд с иском к Г. о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением от <дата>, признании за ней право собственности на указанную квартиру, в обоснование требований ссылаясь на то, что условия договора исполняются Г. ненадлежащим образом.
В связи со смертью истца, наступившей <дата>, определением суда от <дата> производство по делу было приостановлено до определения круга наследников.
Определением суда от <дата> к участию в деле в качестве истца была привлечена К. - правопреемник Б. (наследник по завещанию).
В ходе судебного разбирательства было установлено, что в период рассмотрения дела ответчиком Г. на основании договора купли-продажи от <дата> спорная квартира была отчуждена, собственником квартиры является Х.
В связи с указанным, истцом были увеличены исковые требования, она просила суд расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением, заключенный между Б. и Г., обязать последнего возвратить жилое помещение, признать за ней право собственности на указанную квартиру, признать Г. утратившим право пользования квартирой, сняв с регистрационного учета, признать недействительным договор купли-продажи квартиры от <дата>, заключенный между Г. и Х.
Определением суда от <дата> производство по делу в части требований, заявленных К. о признании Г. утратившим право пользования спорной квартирой со снятием с регистрационного учета, было прекращено в связи с отказом истца от указанных требований, поскольку Г. добровольно снялся с регистрационного учета.
Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 11 марта 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе К. ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
Проверив законность и обоснованность решения суда, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела, трехкомнатная <адрес> принадлежала на праве собственности Б.
<дата> между Б. и Г. был заключен и нотариально удостоверен договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому Б. передала <адрес> в собственность Г., который обязался осуществлять пожизненное содержание с иждивением Б. В стоимость всего объема содержания с иждивением входило предоставление получателю ренты квартиры в бесплатное пожизненное пользование, выплата ежемесячного содержания, ремонт квартиры, обеспечение ухода, социально-бытовое обслуживание, приобретение мебели и бытовой техники. Стоимость общего объема содержания в месяц устанавливается сторонами в <...> рублей в месяц, но не менее 2 МРОТ, со сроком выплаты до 15 числа текущего месяца с индексацией.
Кроме того, Г. обязался произвести обряд по захоронению получателя ренты в соответствии с пожеланиями последнего.
Пунктом 7 договора предусмотрено, что получение рентной платы оформляется распиской.
<дата> Б. обратилась в суд с иском о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, в обоснование требований ссылаясь на то, что ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору, а именно, не предоставляет ей ежемесячного содержания, забирает пенсию для покупки продуктов, не приобрел для нее мебель, технику, не обеспечивает уход и социально-бытовое обслуживание.
<дата> Б. скончалась, ею при жизни было составлено завещание в пользу К., которая привлечена к участию в деле в качестве истца как правопреемник Б.
Как следует из ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением гражданин передает принадлежащий ему дом, квартиру в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина.
На основании ст. ст. 602, 603 ГК РФ обязанность плательщика ренты может осуществляться в форме обеспечения потребности в жилище, питании и одежде, уходе за гражданином, если этого требует состояние его здоровья, или в периодических платежах, что должно предусматриваться договором.
В силу с ч. 1 ст. 599 ГК РФ договор пожизненной ренты, к разновидности которого отнесен и договор пожизненного содержания может быть расторгнут по требованию получателя ренты в случае существенного нарушения его условий плательщиком ренты.
Частью 2 ст. 450 ГК РФ признается существенным такое нарушение условий договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не доказаны обстоятельства неполучения от ответчика такого содержания, на которое рассчитывала Б. при заключении договора.
Суд посчитал установленным то обстоятельство, что материалами дела, пояснениями сторон, свидетельскими показаниями подтверждается регулярная выплата ответчиком ренты в установленном договором размере.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами.
В материалах дела отсутствуют надлежащие, достаточные доказательства, подтверждающие систематическое исполнение ответчиком условий договора пожизненного содержания с иждивением от <дата>.
Пунктом 7 договора предусматривалось, что получение рентной платы оформляется распиской.
В судебном заседании ответчик Г. пояснил, что денежные средства Б. не передавались, расписки не составлялись.
В качестве доказательства исполнения обязательств судом приняты во внимание многочисленные чеки за 2010 - 2011 годы, подтверждающие покупку продуктов и медикаментов.
Вместе с тем, представленные чеки однозначно не доказывают приобретение этих товаров именно для нужд Б., суммы указанные в них, не соответствуют размеру содержания по договору. Кроме того, ряд наименований товаров, указанных в чеках (гарнитура Самсунг, детское питание, алкоголь), явно не предназначались для пожилой женщины.
Из представленных ответчиком чеков на приобретение продуктов следует, что на приобретение продуктов в августе 2010 г. было затрачено <...> рублей 68 копеек; в октябре 2010 года - <...> рублей 20 копеек, в январе 2011 г. - <...> рубля 93 копейки, в феврале 2011 года - 3 <...> рублей 86 копеек.
Указанное опровергает утверждения ответчика о том, что продукты приобретались для Б. на сумму, указанную в договоре, а именно, не менее <...> рублей в месяц.
Представленные чеки на приобретение лекарств нельзя отнести к допустимым доказательствам, поскольку из представленных документов не следует, что лекарства приобретались для Б., а также не представлены назначения врачей, подтверждающие необходимость приобретения конкретных лекарств.
К тому же, договором предусматривалось предоставление ежемесячного содержания Б., однако данное условие договора ответчиком не исполнялось, ответчик не смог пояснить, какую сумму он предоставлял ежемесячно Б.
Таким образом, выплату рентных платежей ответчик не доказал. Учитывая, что это обязательство носит денежный характер, его исполнение не могло подтверждаться показаниями свидетелей, а документов, содержащих сведения о получении истцом денежных средств в сумме, соответствующей условиям договора, ответчик не представил.
Документы о приобретении бытовой техники (стиральной машины в 2009 году, увлажнителя воздуха <дата>, кофемолки в 2010 году), также не могут быть приняты во внимание, поскольку не свидетельствуют об их передаче Б., кроме того, данные товары были куплены до заключения оспариваемого договора.
При этом факты оплаты коммунальных платежей и производства текущего ремонта в квартире, на которые ссылается ответчик в обоснование своих возражений на заявленные исковые требования, не могут служить доказательством исполнения ответчиком существенных условий договора, поскольку оплата жилищно-коммунальных услуг не относится к обязательствам плательщика ренты перед получателем ренты, а является обязанностью ответчика как собственника жилого помещения, и за неисполнение собственником помещения своих обязательств по оплате коммунальных услуг законом предусмотрена иная ответственность.
Договором пожизненного содержания с иждивением предусматривалось не только оказание материальной помощи, но и обеспечение ухода, социально-бытовое обслуживание.
Допустимых доказательств, подтверждающих уход за Б. и ее социально-бытовое обслуживание, ответчиком не представлено.
Поскольку Б. нуждалась в посторонней помощи, она была вынуждена заключить договор с ООО "Агентство ЮСИ", которое оказывает услуги сиделок, <дата> такой договор был ею заключен, сиделка оказывала ей услуги, за что ею, истцом, ежемесячно оплачивались данные услуги. Данное обстоятельство подтверждается имеющимися копиями договора, актами выполнения работ и квитанциями.
Кроме того, в материалы дела представлена справка СПбГБУ "Комплексный центр социального обслуживания населения Фрунзенского района Санкт-Петербурга", согласно которой на основании распоряжения Администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга Б. с <дата> по <дата> получала услуги сиделок для ветеранов ВОВ в соответствии с Законом Санкт-Петербурга N 719-166 "О дополнительных мерах социальной поддержки отдельных категорий граждан по финансированию расходов, связанных с предоставлением услуг сиделок по социально-медицинскому уходу на дому".
В ходе рассмотрения спора Г. показал, что в последний раз был у Б. в середине сентября 2011 года, о смерти узнал в январе 2012 года.
Таким образом, ответчик не только не интересовался условиями жизни рентополучателя, но даже не знал, когда та умерла, и не выполнил условий по оплате ритуальных услуг в связи с погребением Б.
Вышеуказанное свидетельствует о том, что ответчиком Г. были существенно нарушены условия заключенного договора.
При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями статей 450, 599 ГК РФ, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда, с принятием нового, об удовлетворении исковых требований К. о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, заключенного <дата> между Б. и Г.
Из материалов дела следует, что в период рассмотрения настоящего гражданского дела на основании договора купли-продажи от <дата> Г. квартира была отчуждена, собственником спорной квартиры является Х.
Истец просит признать указанную сделку недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с п. 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя (Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П).
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований о признании сделки недействительной, сослался на то, что поскольку покупатель является добросовестным, то истец не вправе заявить требования о признании сделки недействительной, а вправе защищать свои права путем предъявления виндикационного иска.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом, поскольку из материалов дела усматривается недобросовестность покупателя при заключении договора купли-продажи.
По смыслу ст. 302 ГК РФ добросовестным приобретателем является лицо, которое не знало и не могло знать, что приобретает недвижимое имущество у лица, которое не имело права его отчуждать.
Из материалов дела следует, что на момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры, Г. достоверно знал о заявленных в судебном порядке правопритязаниях на спорную квартиру, а также о том, что производство по делу приостановлено на период, необходимый для вступления истицы в права наследования.
Из представленных документов следует, что ответчики Г. и Х. были близко знакомы до заключения договора купли-продажи квартиры, что подтверждается, в том числе фактом получения Г. судебной повестки на имя Х., судебная повестка получена по месту жительства Х. (л.д. 86 т. 2).
В судебном заседании ответчик Х. пояснила, что она живет с Г. в одном доме, знала о том, что собственником квартиры Г. стал в результате заключения договора ренты, не интересовалась, исполнен ли договор ренты.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что при должной осмотрительности Х. имела возможность узнать, что приобретает квартиру у лица, которое не имеет права ее отчуждать.
Указание в договоре купли-продажи на отсутствие каких-либо обременений в отношении спорной квартиры также свидетельствует о недобросовестности сторон при заключении договора.
В судебном заседании ответчица пояснила, что после заключения договора купли-продажи она фактически не проживает в спорной квартире, намеревается ее продать.
Также установлено, что менее чем через месяц после регистрации права собственности на спорную квартиру Х. заключила договор купли-продажи квартиры с третьим лицом, переход права собственности не был зарегистрирован только по причине наложения ареста на квартиру.
По мнению судебной коллегии, все изложенные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестном поведении сторон при заключении сделки, а также о том, что приобретая квартиру у Г., Х. не желала создать соответствующие правовые последствия, а именно, владения и пользования жилым помещением, целью заключения договора являлась перепродажа квартиры.
Кроме того, явное занижение стоимости продаваемого имущества с учетом обстоятельств конкретного дела является основанием для признания сделки купли-продажи недействительной как совершенной в ходе злоупотребления правом со стороны приобретателя.
В соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Учитывая, что в судебном заседании нашел подтверждение факт недобросовестности покупателя при заключении договора купли-продажи квартиры, то учитывая, что сделка заключена лицом, не имеющим права на ее заключение, то в силу положений ст. 168 ГК РФ судебная коллегия удовлетворяет требования истца о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и признает за истицей, как наследником Б. по завещанию, право собственности на спорную квартиру.
В соответствии со ст. 166 ГК при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи трехкомнатная квартира отчуждена за <...> рублей, однако в судебном заседании Г. и Х. пояснили, что фактически спорная квартира была продана за <...> рублей.
Учитывая изложенное, с Г. в пользу Х. подлежат взысканию уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере <...> рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 11 марта 2013 года отменить, принять по делу новое решение.
Расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением, заключенный <дата> между Б. и Г.
Признать недействительным договор купли-продажи <адрес>, заключенный <дата> между Г. и Х.
Взыскать с Г. в пользу Х. уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере <...> рублей.
Признать за К. право собственности на квартиру <адрес>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 04.07.2013 N 33-9868/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 июля 2013 г. N 33-9868/2013
Судья: Шлопак С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Кудасовой Т.А.
судей Ильинской Л.В., Бутковой Н.А.
при секретаре Д.
рассмотрела в судебном заседании 04 июля 2013 года гражданское дело N 2-11/13 по апелляционной жалобе К. на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 11 марта 2012 года по делу по иску К. к Г., Х. о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А.
объяснения представителя истца К. - С.М., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, ответчика Г., его представителя С.Н., ответчика Х., возражавших против доводов жалобы,
установила:
Истица Б. обратилась во Фрунзенский районный суд с иском к Г. о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением от <дата>, признании за ней право собственности на указанную квартиру, в обоснование требований ссылаясь на то, что условия договора исполняются Г. ненадлежащим образом.
В связи со смертью истца, наступившей <дата>, определением суда от <дата> производство по делу было приостановлено до определения круга наследников.
Определением суда от <дата> к участию в деле в качестве истца была привлечена К. - правопреемник Б. (наследник по завещанию).
В ходе судебного разбирательства было установлено, что в период рассмотрения дела ответчиком Г. на основании договора купли-продажи от <дата> спорная квартира была отчуждена, собственником квартиры является Х.
В связи с указанным, истцом были увеличены исковые требования, она просила суд расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением, заключенный между Б. и Г., обязать последнего возвратить жилое помещение, признать за ней право собственности на указанную квартиру, признать Г. утратившим право пользования квартирой, сняв с регистрационного учета, признать недействительным договор купли-продажи квартиры от <дата>, заключенный между Г. и Х.
Определением суда от <дата> производство по делу в части требований, заявленных К. о признании Г. утратившим право пользования спорной квартирой со снятием с регистрационного учета, было прекращено в связи с отказом истца от указанных требований, поскольку Г. добровольно снялся с регистрационного учета.
Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 11 марта 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе К. ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
Проверив законность и обоснованность решения суда, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела, трехкомнатная <адрес> принадлежала на праве собственности Б.
<дата> между Б. и Г. был заключен и нотариально удостоверен договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому Б. передала <адрес> в собственность Г., который обязался осуществлять пожизненное содержание с иждивением Б. В стоимость всего объема содержания с иждивением входило предоставление получателю ренты квартиры в бесплатное пожизненное пользование, выплата ежемесячного содержания, ремонт квартиры, обеспечение ухода, социально-бытовое обслуживание, приобретение мебели и бытовой техники. Стоимость общего объема содержания в месяц устанавливается сторонами в <...> рублей в месяц, но не менее 2 МРОТ, со сроком выплаты до 15 числа текущего месяца с индексацией.
Кроме того, Г. обязался произвести обряд по захоронению получателя ренты в соответствии с пожеланиями последнего.
Пунктом 7 договора предусмотрено, что получение рентной платы оформляется распиской.
<дата> Б. обратилась в суд с иском о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, в обоснование требований ссылаясь на то, что ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору, а именно, не предоставляет ей ежемесячного содержания, забирает пенсию для покупки продуктов, не приобрел для нее мебель, технику, не обеспечивает уход и социально-бытовое обслуживание.
<дата> Б. скончалась, ею при жизни было составлено завещание в пользу К., которая привлечена к участию в деле в качестве истца как правопреемник Б.
Как следует из ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением гражданин передает принадлежащий ему дом, квартиру в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина.
На основании ст. ст. 602, 603 ГК РФ обязанность плательщика ренты может осуществляться в форме обеспечения потребности в жилище, питании и одежде, уходе за гражданином, если этого требует состояние его здоровья, или в периодических платежах, что должно предусматриваться договором.
В силу с ч. 1 ст. 599 ГК РФ договор пожизненной ренты, к разновидности которого отнесен и договор пожизненного содержания может быть расторгнут по требованию получателя ренты в случае существенного нарушения его условий плательщиком ренты.
Частью 2 ст. 450 ГК РФ признается существенным такое нарушение условий договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не доказаны обстоятельства неполучения от ответчика такого содержания, на которое рассчитывала Б. при заключении договора.
Суд посчитал установленным то обстоятельство, что материалами дела, пояснениями сторон, свидетельскими показаниями подтверждается регулярная выплата ответчиком ренты в установленном договором размере.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами.
В материалах дела отсутствуют надлежащие, достаточные доказательства, подтверждающие систематическое исполнение ответчиком условий договора пожизненного содержания с иждивением от <дата>.
Пунктом 7 договора предусматривалось, что получение рентной платы оформляется распиской.
В судебном заседании ответчик Г. пояснил, что денежные средства Б. не передавались, расписки не составлялись.
В качестве доказательства исполнения обязательств судом приняты во внимание многочисленные чеки за 2010 - 2011 годы, подтверждающие покупку продуктов и медикаментов.
Вместе с тем, представленные чеки однозначно не доказывают приобретение этих товаров именно для нужд Б., суммы указанные в них, не соответствуют размеру содержания по договору. Кроме того, ряд наименований товаров, указанных в чеках (гарнитура Самсунг, детское питание, алкоголь), явно не предназначались для пожилой женщины.
Из представленных ответчиком чеков на приобретение продуктов следует, что на приобретение продуктов в августе 2010 г. было затрачено <...> рублей 68 копеек; в октябре 2010 года - <...> рублей 20 копеек, в январе 2011 г. - <...> рубля 93 копейки, в феврале 2011 года - 3 <...> рублей 86 копеек.
Указанное опровергает утверждения ответчика о том, что продукты приобретались для Б. на сумму, указанную в договоре, а именно, не менее <...> рублей в месяц.
Представленные чеки на приобретение лекарств нельзя отнести к допустимым доказательствам, поскольку из представленных документов не следует, что лекарства приобретались для Б., а также не представлены назначения врачей, подтверждающие необходимость приобретения конкретных лекарств.
К тому же, договором предусматривалось предоставление ежемесячного содержания Б., однако данное условие договора ответчиком не исполнялось, ответчик не смог пояснить, какую сумму он предоставлял ежемесячно Б.
Таким образом, выплату рентных платежей ответчик не доказал. Учитывая, что это обязательство носит денежный характер, его исполнение не могло подтверждаться показаниями свидетелей, а документов, содержащих сведения о получении истцом денежных средств в сумме, соответствующей условиям договора, ответчик не представил.
Документы о приобретении бытовой техники (стиральной машины в 2009 году, увлажнителя воздуха <дата>, кофемолки в 2010 году), также не могут быть приняты во внимание, поскольку не свидетельствуют об их передаче Б., кроме того, данные товары были куплены до заключения оспариваемого договора.
При этом факты оплаты коммунальных платежей и производства текущего ремонта в квартире, на которые ссылается ответчик в обоснование своих возражений на заявленные исковые требования, не могут служить доказательством исполнения ответчиком существенных условий договора, поскольку оплата жилищно-коммунальных услуг не относится к обязательствам плательщика ренты перед получателем ренты, а является обязанностью ответчика как собственника жилого помещения, и за неисполнение собственником помещения своих обязательств по оплате коммунальных услуг законом предусмотрена иная ответственность.
Договором пожизненного содержания с иждивением предусматривалось не только оказание материальной помощи, но и обеспечение ухода, социально-бытовое обслуживание.
Допустимых доказательств, подтверждающих уход за Б. и ее социально-бытовое обслуживание, ответчиком не представлено.
Поскольку Б. нуждалась в посторонней помощи, она была вынуждена заключить договор с ООО "Агентство ЮСИ", которое оказывает услуги сиделок, <дата> такой договор был ею заключен, сиделка оказывала ей услуги, за что ею, истцом, ежемесячно оплачивались данные услуги. Данное обстоятельство подтверждается имеющимися копиями договора, актами выполнения работ и квитанциями.
Кроме того, в материалы дела представлена справка СПбГБУ "Комплексный центр социального обслуживания населения Фрунзенского района Санкт-Петербурга", согласно которой на основании распоряжения Администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга Б. с <дата> по <дата> получала услуги сиделок для ветеранов ВОВ в соответствии с Законом Санкт-Петербурга N 719-166 "О дополнительных мерах социальной поддержки отдельных категорий граждан по финансированию расходов, связанных с предоставлением услуг сиделок по социально-медицинскому уходу на дому".
В ходе рассмотрения спора Г. показал, что в последний раз был у Б. в середине сентября 2011 года, о смерти узнал в январе 2012 года.
Таким образом, ответчик не только не интересовался условиями жизни рентополучателя, но даже не знал, когда та умерла, и не выполнил условий по оплате ритуальных услуг в связи с погребением Б.
Вышеуказанное свидетельствует о том, что ответчиком Г. были существенно нарушены условия заключенного договора.
При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями статей 450, 599 ГК РФ, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда, с принятием нового, об удовлетворении исковых требований К. о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, заключенного <дата> между Б. и Г.
Из материалов дела следует, что в период рассмотрения настоящего гражданского дела на основании договора купли-продажи от <дата> Г. квартира была отчуждена, собственником спорной квартиры является Х.
Истец просит признать указанную сделку недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с п. 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя (Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П).
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований о признании сделки недействительной, сослался на то, что поскольку покупатель является добросовестным, то истец не вправе заявить требования о признании сделки недействительной, а вправе защищать свои права путем предъявления виндикационного иска.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом, поскольку из материалов дела усматривается недобросовестность покупателя при заключении договора купли-продажи.
По смыслу ст. 302 ГК РФ добросовестным приобретателем является лицо, которое не знало и не могло знать, что приобретает недвижимое имущество у лица, которое не имело права его отчуждать.
Из материалов дела следует, что на момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры, Г. достоверно знал о заявленных в судебном порядке правопритязаниях на спорную квартиру, а также о том, что производство по делу приостановлено на период, необходимый для вступления истицы в права наследования.
Из представленных документов следует, что ответчики Г. и Х. были близко знакомы до заключения договора купли-продажи квартиры, что подтверждается, в том числе фактом получения Г. судебной повестки на имя Х., судебная повестка получена по месту жительства Х. (л.д. 86 т. 2).
В судебном заседании ответчик Х. пояснила, что она живет с Г. в одном доме, знала о том, что собственником квартиры Г. стал в результате заключения договора ренты, не интересовалась, исполнен ли договор ренты.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что при должной осмотрительности Х. имела возможность узнать, что приобретает квартиру у лица, которое не имеет права ее отчуждать.
Указание в договоре купли-продажи на отсутствие каких-либо обременений в отношении спорной квартиры также свидетельствует о недобросовестности сторон при заключении договора.
В судебном заседании ответчица пояснила, что после заключения договора купли-продажи она фактически не проживает в спорной квартире, намеревается ее продать.
Также установлено, что менее чем через месяц после регистрации права собственности на спорную квартиру Х. заключила договор купли-продажи квартиры с третьим лицом, переход права собственности не был зарегистрирован только по причине наложения ареста на квартиру.
По мнению судебной коллегии, все изложенные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестном поведении сторон при заключении сделки, а также о том, что приобретая квартиру у Г., Х. не желала создать соответствующие правовые последствия, а именно, владения и пользования жилым помещением, целью заключения договора являлась перепродажа квартиры.
Кроме того, явное занижение стоимости продаваемого имущества с учетом обстоятельств конкретного дела является основанием для признания сделки купли-продажи недействительной как совершенной в ходе злоупотребления правом со стороны приобретателя.
В соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Учитывая, что в судебном заседании нашел подтверждение факт недобросовестности покупателя при заключении договора купли-продажи квартиры, то учитывая, что сделка заключена лицом, не имеющим права на ее заключение, то в силу положений ст. 168 ГК РФ судебная коллегия удовлетворяет требования истца о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и признает за истицей, как наследником Б. по завещанию, право собственности на спорную квартиру.
В соответствии со ст. 166 ГК при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи трехкомнатная квартира отчуждена за <...> рублей, однако в судебном заседании Г. и Х. пояснили, что фактически спорная квартира была продана за <...> рублей.
Учитывая изложенное, с Г. в пользу Х. подлежат взысканию уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере <...> рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от 11 марта 2013 года отменить, принять по делу новое решение.
Расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением, заключенный <дата> между Б. и Г.
Признать недействительным договор купли-продажи <адрес>, заключенный <дата> между Г. и Х.
Взыскать с Г. в пользу Х. уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере <...> рублей.
Признать за К. право собственности на квартиру <адрес>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)