Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 06 мая 2013 года
Полный текст решения изготовлен 07 мая 2013 года.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи И.В. Чуракова при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.Е. Бикеевой, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-1930/2013 по иску общества с ограниченной ответственностью "АтомСнабТехника" (ИНН 6671177367, ОГРН 1056604115281) к обществу с ограниченной ответственностью "Лиана" (ИНН 6674138408, ОГРН 1046605200949) о признании права залога (ипотеки) возникшим
третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, открытое акционерное общество "Свердловский губернский банк", общество с ограниченной ответственностью "Урало-Сибирская промышленная компания", общество с ограниченной ответственностью "Миллион игрушек", Баландина Светлана Михайловна
при участии в судебном заседании:
от истца А.В. Кочетов, представитель по доверенности,
от ответчика И.А. Кочкарев, конкурсный управляющий,
- от третьего лица Баландиной С.М. - Д.А. Бажин, представитель, действующий по доверенности;
- от третьих лиц Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, открытое акционерное общество "Свердловский губернский банк", общества с ограниченной ответственностью "Урало-Сибирская промышленная компания, ООО "Миллион игрушек" явка не обеспечена, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;
- Процессуальные права и обязанности лицам, участвующим в деле разъяснены. Отводов составу суда, лицу, ведущему протокол судебного заседания, не заявлено.
Общество "Атомснабтехника" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании права залога на помещение с кадастровым номером 66-66-01/434/2010-576, площадью 444,3 кв. м, находящееся по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Московская, 195, возникшим. В обоснование заявленных требований истец ссылается на ст. 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". По мнению истца, право залога на спорное нежилое помещение возникло у истца, поскольку его строительство осуществлялось за счет кредитных средств, поэтому с момента регистрации права собственности на указанный объект, в силу ст. 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", у истца возникло право залога. Кроме того, истец полагает, что право залога возникло в связи с заключением договора залога имущественных прав N 35980-001/5 от 29.11.2006 года.
В судебном заседании истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований: просит признать с 17.09.2010 года возникшим право залога (ипотеки) в пользу ООО "АтомСнабТехника" в отношении помещение с кадастровым номером 66-66-01/434/2010-576, площадью 444,3 кв. м, находящееся по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Московская, 195. Уточнение судом принято и удовлетворено в порядке ст. 49 АПК РФ.
Ответчик ООО "Лиана" против исковых требований не возражает, полагает, что ипотека у истца возникла в силу закона и договора.
Представитель третьего лица С.М. Баландиной исковые требования не признает, полагает, что в иске необходимо отказать, поскольку залог недвижимого имущества не может возникнуть на основании договора залога имущественных прав на недвижимое имущество. Кроме того, залог в силу закона (ст. 69.1 Закона об ипотеке) также не мог возникнуть, поскольку правоотношения между сторонами сложились до введения указанной нормы. При этом положения Закона о банкротстве (ст. 126) запрещают наложение каких-либо ограничений на имущество должника, в отношении которого открыто конкурсное производство.
Третье лицо ООО "Миллион игрушек" иск не признало, полагает, что обременение имущества ООО "Лиана" правами залога в ходе конкурсного производства повлечет преимущественное удовлетворение требований ООО "АтомСнабТехника" перед другими конкурсными кредиторами.
Рассмотрев материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд
установил:
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13 сентября 2010 года должник общество с ограниченной ответственностью "Лиана" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев до 06.03.2011. Одновременно судом в реестр требований кредиторов ООО "Лиана" включены требования ООО "АтомСнабТехника" в сумме 8845698 рублей 67 копеек в состав третьей очереди.
В ходе судебного разбирательства судом было установлено, что 23.11.2006 между ООО "Урало-Сибирская Промышленная компания" (дольщик) и ООО "Финансово-Строительная компания "БизнесМАНцентр" (застройщик) был заключен договор долевого участия в строительстве N 0164.
В соответствии с данным договором застройщик обязался произвести строительство помещения в административном здании, а дольщик обязался произвести финансирование указанного строительства. По окончанию строительства застройщик обязался передать все документы, требуемые для государственной регистрации на вновь созданный объект недвижимости дольщику.
Впоследствии ООО "Урало-Сибирская Промышленная компания" уступило ООО "Лиана" имущественные права по договору долевого участия в строительстве N 0164 от 23.11.2006 по договору уступки права требования от 28.11.2006.
Для приобретения вышеуказанных имущественных прав ООО "Лиана" был заключен кредитный договор с ЗАО "Свердловский Губернский Банк" N 35980-001 от 22.11.2006 года.
Согласно указанному договору Банк предоставил ООО "Лиана" кредит в виде кредитной линии с конечным сроком погашения всей задолженности до 20.11.2009 включительно, а истец обязался вернуть кредит и уплачивать проценты за пользование кредитом и иные платежи в сроки и в порядке в соответствии с кредитным договором.
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору ООО "Лиана" и Банк заключили договор залога имущественных прав N 35980-001/5 от 29.11.2006 года.
В соответствии с п. 1.2 договора залога, ООО "Лиана" предоставило Банку в залог имущественные права на получение в собственность по окончании строительства нежилого помещения общей проектной площадью 481,1 кв. м (в т.ч. 15,1 кв. м - площадь мест общего пользования), расположенного на пятом этаже двенадцатиэтажного строящегося административного здания, по строительному адресу: г. Екатеринбург, ул. Фурманова - Московская (т.е. спорное имущество).
30.04.2009 между Банком и ООО "АтомСнабТехника" был подписан договор уступки прав требования, по условиям которого Банк уступил, а ООО "АтомСнабТехника" приняло права требования к ООО "Лиана" вытекающих из кредитного договора N 35980-001 от 22.11.2006 года и договора залога имущественных прав N 35980-001/1 от 22.11.2006 года.
Впоследствии ООО "АтомСнабТехника" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ООО "Лиана" о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскании на заложенное имущество.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.06.2010 года по делу N А60-34701/2009-С2 исковые требования были удовлетворены частично, с ООО "Лиана" в пользу ООО "АтомСнабТехника" взыскано 9 670 638,23 руб., а также обращено взыскание, в том числе, на имущественные права на получение в собственность по окончании строительства нежилого помещения общей проектной площадью 482,1 кв. м, расположенного на 5-м этаже строящегося административного здания, по строительному адресу: г. Екатеринбург, ул. Фурманова - Московская.
Как следует из материалов дела, в ходе конкурсного производства конкурсным управляющим было установлено, что между Щелкановым Д.Е. и ООО "Лиана" был оформлен договор займа N 1-04/2006 от 05.04.2006 с дополнительными соглашениями от 14.08.2006 и от 20.11.2006, согласно которому Щелканов Д.Е. передал ООО "Лиана" денежные средства в сумме 15700000 рублей.
28.11.2006 ООО "Лиана" и Щелканов Д.Е. подписали договор залога, предметом которого являлись имущественные права залогодателя (ООО "Лиана") - право на получение в собственность от ООО "Финансово-строительная компания БизнесМАНцентр" по окончании строительства нежилого помещения общей проектной площадью 482,1 кв. м (в том числе 15.1 кв. м - площадь мест общего пользования), расположенного на 5-ом этаже 12-тиэтажного строящегося административного здания, по строительному адресу г. Екатеринбург, ул. Фурманова - Московская. Указанный договор залога от 28.11.2006 года был подписан сторонами сделки в обеспечение исполнения обязательств ООО "Лиана" по договору займа N 1-04/2006 от 05.04.2006 года. Со ссылкой на неисполнение ООО "Лиана" своих обязательств по договору займа N 1-04/2006 от 05.04.2006, между ООО "Лиана" и Щелкановым Д.Е. было подписано соглашение об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке от 18.02.2009 года.
Указанные сделки были оспорены конкурсным управляющим должника в рамках дела о банкротстве ООО "Лиана".
Определением суда от 17.06.2011 договор займа N 1-04/2006 от 05.04.2006 с учетом дополнительных соглашений к нему от 14.08.2006 и от 20.11.2006 признан судом незаключенным; договор залога права требования от 28.11.2006 признан судом недействительным (ничтожным); соглашение об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке от 18.02.2009 года признано судом недействительной (ничтожной) сделкой.
Указанное определение суда от 17.06.2011 судами апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменений (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2011; постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12.05.2012).
Также в ходе конкурсного производства, конкурсному управляющему должника стало известно, что нежилое помещение площадью 444,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Московская, 195, кадастровый номер 66-66-01/434/2010-576, фактически было продано на публичных торгах и зарегистрировано за Грудининой Ларисой Григорьевной.
В связи с чем, конкурсный управляющий ООО "Лиана" обратился в суд с иском о признании недействительными торгов, проведенных ООО "Строй-ЕК" по продаже права на получение в собственность по окончании строительства нежилого помещения общей проектной площадью 482,1 кв. м, расположенного на 5-м этаже строящегося административного здания, по строительному адресу: г. Екатеринбург, ул. Фурманова - Московская, и признании недействительным (в силу ничтожности) решения об определении победителя торгов от 31.03.2010 и применении последствия недействительности сделки, в виде обязания Грудининой Л.Г. передать ООО "Лиана" объект недвижимого имущества.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 13.06.2012 по делу N А60-16493/2010 торги по продаже права на получение в собственность по окончании строительства нежилого помещения общей проектной площадью 482,1 кв. м, расположенного на 5-м этаже строящегося административного здания, по строительному адресу: г. Екатеринбург, ул. Фурманова - Московская признаны недействительными. Суд обязал покупателя Грудинину Ларису Григорьевну (01.08.1950 года рождения, уроженку г. Нижний Тагил Свердловской области, зарегистрированной по адресу: <...>) возвратить ООО "Лиана" объект недвижимого имущества - помещение с кадастровым номером 66-66-01/434/2010-576, площадью 444,3 кв. м, находящееся по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Московская. 195.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2012 определение суда от 13.06.2012 оставлено без изменения.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что объект недвижимого имущества - помещение (литер А), общей площадью 444,3 кв. м, номера на поэтажном плане: 5 этаж - помещения NN 57, 63 - 67, 69 - 71, 76, назначение: нежилое, кадастровый номер 66-66-01/434/2010-576, находящееся по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Московская, 195, в настоящее время зарегистрировано на праве собственности за ООО "Лиана", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области от 09.11.2012 серии 66 АЕ 678269.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "АтомСнабТехника" с настоящим исковым заявлением о признании права залога на спорное недвижимое имущество.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на ст. 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". По мнению истца, право залога на спорное нежилое помещение возникло у истца 17.09.2010 года, поскольку его строительство осуществлялось за счет кредитных средств, поэтому с момента регистрации права собственности на указанный объект, в силу ст. 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", у истца возникло право залога. Кроме того, истец полагает, что право залога возникло в связи с заключением договора залога имущественных прав N 35980-001/5 от 29.11.2006 года.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.
Залог недвижимого имущества помимо норм Гражданского кодекса регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).
Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса к возникающему на основании закона залогу применяются правила Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, если законом не установлено иное.
В соответствии с пунктом 3 статьи 339 Гражданского кодекса и пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Как установлено пунктом 1 статьи 11 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора залога имущественных прав), государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.
При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не определено договором (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке).
Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке в редакции, действовавшей как в момент заключения договора залога имущественных прав, так и 17.09.2010 года).
Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Анализ изложенных норм права позволяет сделать вывод о том, что любой залог недвижимого имущества (за исключением морского залога, не подлежащего регистрации согласно Кодексу торгового мореплавания Российской Федерации), независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 17737/11 по делу N А45-3358/2011.
Из материалов дела видно, что при регистрации права собственности на спорное недвижимое имущество за Л.Г. Грудининой (17.09.2010 года), при регистрации перехода права собственности к ООО "Лиана" (09.11.2012 года) государственная регистрация ипотеки в силу закона, договора за истцом не осуществлена.
При этих обстоятельствах у суда нет правовых оснований считать, что у общества возникли в отношении недвижимого имущества права залогодержателя (право залога) в силу закона и (или) договора (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).
Доводы истца о том, что права залогодержателя возникли у истца 17.09.2010 года на основании ст. 69.1 Закона об ипотеке, судом во внимание не принимаются.
В соответствии со ст. 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действовавшей 17.09.2010 года), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, нежилое помещение, приобретенное полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного на их приобретение другим юридическим лицом, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это нежилое помещение. Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо.
Сторонами не оспаривается и подтверждается материалами дела, что ООО "Лиана" (заемщик) использовало кредитные денежные средства в сумме 19000000 руб. для приобретения спорного недвижимого имущества по договору уступки права требования.
Между тем доказательств того, что по состоянию на 17.09.2010 года право собственности было зарегистрировано за ООО "Лиана" либо его правопреемником суду не представлено. Общество зарегистрировало за собой право собственности только 09.11.2012 года, когда действовала иная редакция ст. 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которая связывала момент возникновения обременения с моментом государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Доводы истца о том, что общество было лишено возможности зарегистрировать ипотеку 17.09.2010 года, поскольку на тот момент было зарегистрировано право собственности Л.Г. Грудининой, ООО "Лиана" препятствовало регистрации прав, судом во внимание не принимаются, поскольку названные обстоятельства не исключают обязательность наличия совокупности юридических фактов, предусмотренных ст. 69.1 Закона об ипотеке, для целей возникновения ипотеки.
Доводы истца о том, что права залогодержателя возникли у истца 17.09.2010 года на основании договора залога имущественных прав, судом во внимание не принимаются, поскольку предметом названного договора являлись имущественные права, а не недвижимое имущество. Доказательств регистрации залога спорного недвижимого имущества суду не представлено, соответственно и права залогодержателя (право залога) не возникли (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке). При этом довод о том, что решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.06.2010 года по делу N А60-34701/2009-С2 установлено, что договор залога имущественных прав не подлежит государственной регистрации, судом во внимание не принимается, поскольку суд не связан правовой квалификацией суда, рассматривающего иное дело, по поводу правоотношений, возникших между сторонами.
Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований у суда не имеется. В силу ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. В удовлетворении исковых требований отказать.
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
И.В.ЧУРАКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 07.05.2013 ПО ДЕЛУ N А60-1930/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 7 мая 2013 г. по делу N А60-1930/2013
Резолютивная часть решения объявлена 06 мая 2013 года
Полный текст решения изготовлен 07 мая 2013 года.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи И.В. Чуракова при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.Е. Бикеевой, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-1930/2013 по иску общества с ограниченной ответственностью "АтомСнабТехника" (ИНН 6671177367, ОГРН 1056604115281) к обществу с ограниченной ответственностью "Лиана" (ИНН 6674138408, ОГРН 1046605200949) о признании права залога (ипотеки) возникшим
третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, открытое акционерное общество "Свердловский губернский банк", общество с ограниченной ответственностью "Урало-Сибирская промышленная компания", общество с ограниченной ответственностью "Миллион игрушек", Баландина Светлана Михайловна
при участии в судебном заседании:
от истца А.В. Кочетов, представитель по доверенности,
от ответчика И.А. Кочкарев, конкурсный управляющий,
- от третьего лица Баландиной С.М. - Д.А. Бажин, представитель, действующий по доверенности;
- от третьих лиц Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, открытое акционерное общество "Свердловский губернский банк", общества с ограниченной ответственностью "Урало-Сибирская промышленная компания, ООО "Миллион игрушек" явка не обеспечена, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;
- Процессуальные права и обязанности лицам, участвующим в деле разъяснены. Отводов составу суда, лицу, ведущему протокол судебного заседания, не заявлено.
Общество "Атомснабтехника" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании права залога на помещение с кадастровым номером 66-66-01/434/2010-576, площадью 444,3 кв. м, находящееся по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Московская, 195, возникшим. В обоснование заявленных требований истец ссылается на ст. 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". По мнению истца, право залога на спорное нежилое помещение возникло у истца, поскольку его строительство осуществлялось за счет кредитных средств, поэтому с момента регистрации права собственности на указанный объект, в силу ст. 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", у истца возникло право залога. Кроме того, истец полагает, что право залога возникло в связи с заключением договора залога имущественных прав N 35980-001/5 от 29.11.2006 года.
В судебном заседании истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований: просит признать с 17.09.2010 года возникшим право залога (ипотеки) в пользу ООО "АтомСнабТехника" в отношении помещение с кадастровым номером 66-66-01/434/2010-576, площадью 444,3 кв. м, находящееся по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Московская, 195. Уточнение судом принято и удовлетворено в порядке ст. 49 АПК РФ.
Ответчик ООО "Лиана" против исковых требований не возражает, полагает, что ипотека у истца возникла в силу закона и договора.
Представитель третьего лица С.М. Баландиной исковые требования не признает, полагает, что в иске необходимо отказать, поскольку залог недвижимого имущества не может возникнуть на основании договора залога имущественных прав на недвижимое имущество. Кроме того, залог в силу закона (ст. 69.1 Закона об ипотеке) также не мог возникнуть, поскольку правоотношения между сторонами сложились до введения указанной нормы. При этом положения Закона о банкротстве (ст. 126) запрещают наложение каких-либо ограничений на имущество должника, в отношении которого открыто конкурсное производство.
Третье лицо ООО "Миллион игрушек" иск не признало, полагает, что обременение имущества ООО "Лиана" правами залога в ходе конкурсного производства повлечет преимущественное удовлетворение требований ООО "АтомСнабТехника" перед другими конкурсными кредиторами.
Рассмотрев материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд
установил:
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13 сентября 2010 года должник общество с ограниченной ответственностью "Лиана" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев до 06.03.2011. Одновременно судом в реестр требований кредиторов ООО "Лиана" включены требования ООО "АтомСнабТехника" в сумме 8845698 рублей 67 копеек в состав третьей очереди.
В ходе судебного разбирательства судом было установлено, что 23.11.2006 между ООО "Урало-Сибирская Промышленная компания" (дольщик) и ООО "Финансово-Строительная компания "БизнесМАНцентр" (застройщик) был заключен договор долевого участия в строительстве N 0164.
В соответствии с данным договором застройщик обязался произвести строительство помещения в административном здании, а дольщик обязался произвести финансирование указанного строительства. По окончанию строительства застройщик обязался передать все документы, требуемые для государственной регистрации на вновь созданный объект недвижимости дольщику.
Впоследствии ООО "Урало-Сибирская Промышленная компания" уступило ООО "Лиана" имущественные права по договору долевого участия в строительстве N 0164 от 23.11.2006 по договору уступки права требования от 28.11.2006.
Для приобретения вышеуказанных имущественных прав ООО "Лиана" был заключен кредитный договор с ЗАО "Свердловский Губернский Банк" N 35980-001 от 22.11.2006 года.
Согласно указанному договору Банк предоставил ООО "Лиана" кредит в виде кредитной линии с конечным сроком погашения всей задолженности до 20.11.2009 включительно, а истец обязался вернуть кредит и уплачивать проценты за пользование кредитом и иные платежи в сроки и в порядке в соответствии с кредитным договором.
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору ООО "Лиана" и Банк заключили договор залога имущественных прав N 35980-001/5 от 29.11.2006 года.
В соответствии с п. 1.2 договора залога, ООО "Лиана" предоставило Банку в залог имущественные права на получение в собственность по окончании строительства нежилого помещения общей проектной площадью 481,1 кв. м (в т.ч. 15,1 кв. м - площадь мест общего пользования), расположенного на пятом этаже двенадцатиэтажного строящегося административного здания, по строительному адресу: г. Екатеринбург, ул. Фурманова - Московская (т.е. спорное имущество).
30.04.2009 между Банком и ООО "АтомСнабТехника" был подписан договор уступки прав требования, по условиям которого Банк уступил, а ООО "АтомСнабТехника" приняло права требования к ООО "Лиана" вытекающих из кредитного договора N 35980-001 от 22.11.2006 года и договора залога имущественных прав N 35980-001/1 от 22.11.2006 года.
Впоследствии ООО "АтомСнабТехника" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ООО "Лиана" о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскании на заложенное имущество.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.06.2010 года по делу N А60-34701/2009-С2 исковые требования были удовлетворены частично, с ООО "Лиана" в пользу ООО "АтомСнабТехника" взыскано 9 670 638,23 руб., а также обращено взыскание, в том числе, на имущественные права на получение в собственность по окончании строительства нежилого помещения общей проектной площадью 482,1 кв. м, расположенного на 5-м этаже строящегося административного здания, по строительному адресу: г. Екатеринбург, ул. Фурманова - Московская.
Как следует из материалов дела, в ходе конкурсного производства конкурсным управляющим было установлено, что между Щелкановым Д.Е. и ООО "Лиана" был оформлен договор займа N 1-04/2006 от 05.04.2006 с дополнительными соглашениями от 14.08.2006 и от 20.11.2006, согласно которому Щелканов Д.Е. передал ООО "Лиана" денежные средства в сумме 15700000 рублей.
28.11.2006 ООО "Лиана" и Щелканов Д.Е. подписали договор залога, предметом которого являлись имущественные права залогодателя (ООО "Лиана") - право на получение в собственность от ООО "Финансово-строительная компания БизнесМАНцентр" по окончании строительства нежилого помещения общей проектной площадью 482,1 кв. м (в том числе 15.1 кв. м - площадь мест общего пользования), расположенного на 5-ом этаже 12-тиэтажного строящегося административного здания, по строительному адресу г. Екатеринбург, ул. Фурманова - Московская. Указанный договор залога от 28.11.2006 года был подписан сторонами сделки в обеспечение исполнения обязательств ООО "Лиана" по договору займа N 1-04/2006 от 05.04.2006 года. Со ссылкой на неисполнение ООО "Лиана" своих обязательств по договору займа N 1-04/2006 от 05.04.2006, между ООО "Лиана" и Щелкановым Д.Е. было подписано соглашение об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке от 18.02.2009 года.
Указанные сделки были оспорены конкурсным управляющим должника в рамках дела о банкротстве ООО "Лиана".
Определением суда от 17.06.2011 договор займа N 1-04/2006 от 05.04.2006 с учетом дополнительных соглашений к нему от 14.08.2006 и от 20.11.2006 признан судом незаключенным; договор залога права требования от 28.11.2006 признан судом недействительным (ничтожным); соглашение об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке от 18.02.2009 года признано судом недействительной (ничтожной) сделкой.
Указанное определение суда от 17.06.2011 судами апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменений (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2011; постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12.05.2012).
Также в ходе конкурсного производства, конкурсному управляющему должника стало известно, что нежилое помещение площадью 444,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Московская, 195, кадастровый номер 66-66-01/434/2010-576, фактически было продано на публичных торгах и зарегистрировано за Грудининой Ларисой Григорьевной.
В связи с чем, конкурсный управляющий ООО "Лиана" обратился в суд с иском о признании недействительными торгов, проведенных ООО "Строй-ЕК" по продаже права на получение в собственность по окончании строительства нежилого помещения общей проектной площадью 482,1 кв. м, расположенного на 5-м этаже строящегося административного здания, по строительному адресу: г. Екатеринбург, ул. Фурманова - Московская, и признании недействительным (в силу ничтожности) решения об определении победителя торгов от 31.03.2010 и применении последствия недействительности сделки, в виде обязания Грудининой Л.Г. передать ООО "Лиана" объект недвижимого имущества.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 13.06.2012 по делу N А60-16493/2010 торги по продаже права на получение в собственность по окончании строительства нежилого помещения общей проектной площадью 482,1 кв. м, расположенного на 5-м этаже строящегося административного здания, по строительному адресу: г. Екатеринбург, ул. Фурманова - Московская признаны недействительными. Суд обязал покупателя Грудинину Ларису Григорьевну (01.08.1950 года рождения, уроженку г. Нижний Тагил Свердловской области, зарегистрированной по адресу: <...>) возвратить ООО "Лиана" объект недвижимого имущества - помещение с кадастровым номером 66-66-01/434/2010-576, площадью 444,3 кв. м, находящееся по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Московская. 195.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2012 определение суда от 13.06.2012 оставлено без изменения.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что объект недвижимого имущества - помещение (литер А), общей площадью 444,3 кв. м, номера на поэтажном плане: 5 этаж - помещения NN 57, 63 - 67, 69 - 71, 76, назначение: нежилое, кадастровый номер 66-66-01/434/2010-576, находящееся по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Московская, 195, в настоящее время зарегистрировано на праве собственности за ООО "Лиана", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области от 09.11.2012 серии 66 АЕ 678269.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "АтомСнабТехника" с настоящим исковым заявлением о признании права залога на спорное недвижимое имущество.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на ст. 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". По мнению истца, право залога на спорное нежилое помещение возникло у истца 17.09.2010 года, поскольку его строительство осуществлялось за счет кредитных средств, поэтому с момента регистрации права собственности на указанный объект, в силу ст. 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", у истца возникло право залога. Кроме того, истец полагает, что право залога возникло в связи с заключением договора залога имущественных прав N 35980-001/5 от 29.11.2006 года.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.
Залог недвижимого имущества помимо норм Гражданского кодекса регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).
Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса к возникающему на основании закона залогу применяются правила Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, если законом не установлено иное.
В соответствии с пунктом 3 статьи 339 Гражданского кодекса и пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Как установлено пунктом 1 статьи 11 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора залога имущественных прав), государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.
При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не определено договором (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке).
Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке в редакции, действовавшей как в момент заключения договора залога имущественных прав, так и 17.09.2010 года).
Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Анализ изложенных норм права позволяет сделать вывод о том, что любой залог недвижимого имущества (за исключением морского залога, не подлежащего регистрации согласно Кодексу торгового мореплавания Российской Федерации), независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 17737/11 по делу N А45-3358/2011.
Из материалов дела видно, что при регистрации права собственности на спорное недвижимое имущество за Л.Г. Грудининой (17.09.2010 года), при регистрации перехода права собственности к ООО "Лиана" (09.11.2012 года) государственная регистрация ипотеки в силу закона, договора за истцом не осуществлена.
При этих обстоятельствах у суда нет правовых оснований считать, что у общества возникли в отношении недвижимого имущества права залогодержателя (право залога) в силу закона и (или) договора (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).
Доводы истца о том, что права залогодержателя возникли у истца 17.09.2010 года на основании ст. 69.1 Закона об ипотеке, судом во внимание не принимаются.
В соответствии со ст. 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действовавшей 17.09.2010 года), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, нежилое помещение, приобретенное полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного на их приобретение другим юридическим лицом, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это нежилое помещение. Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо.
Сторонами не оспаривается и подтверждается материалами дела, что ООО "Лиана" (заемщик) использовало кредитные денежные средства в сумме 19000000 руб. для приобретения спорного недвижимого имущества по договору уступки права требования.
Между тем доказательств того, что по состоянию на 17.09.2010 года право собственности было зарегистрировано за ООО "Лиана" либо его правопреемником суду не представлено. Общество зарегистрировало за собой право собственности только 09.11.2012 года, когда действовала иная редакция ст. 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которая связывала момент возникновения обременения с моментом государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Доводы истца о том, что общество было лишено возможности зарегистрировать ипотеку 17.09.2010 года, поскольку на тот момент было зарегистрировано право собственности Л.Г. Грудининой, ООО "Лиана" препятствовало регистрации прав, судом во внимание не принимаются, поскольку названные обстоятельства не исключают обязательность наличия совокупности юридических фактов, предусмотренных ст. 69.1 Закона об ипотеке, для целей возникновения ипотеки.
Доводы истца о том, что права залогодержателя возникли у истца 17.09.2010 года на основании договора залога имущественных прав, судом во внимание не принимаются, поскольку предметом названного договора являлись имущественные права, а не недвижимое имущество. Доказательств регистрации залога спорного недвижимого имущества суду не представлено, соответственно и права залогодержателя (право залога) не возникли (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке). При этом довод о том, что решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.06.2010 года по делу N А60-34701/2009-С2 установлено, что договор залога имущественных прав не подлежит государственной регистрации, судом во внимание не принимается, поскольку суд не связан правовой квалификацией суда, рассматривающего иное дело, по поводу правоотношений, возникших между сторонами.
Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований у суда не имеется. В силу ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. В удовлетворении исковых требований отказать.
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
И.В.ЧУРАКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)