Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2013 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ходыревой Л.Е.,
судей: Колупаевой Л.А., Хайкиной С.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Левенко А.С.
при участии в заседании: без участия (извещены)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Ремитент"
на решение Арбитражного суда Алтайского края
от 15 мая 2013 года по делу N А03-702/2013 (судья Лихторович С.В.)
по иску закрытого акционерного общества "Ремитент", (ИНН 2224145165, ОГРН 1112224001020), г. Барнаул Алтайского края, к индивидуальному предпринимателю Беляеву Игорю Михайловичу, (ИНН 222400150394, ОГРН 308222417500021), г. Барнаул Алтайского края,
третьи лица: открытое акционерное общество "Быт-Сервис", г. Барнаул Алтайского края, общество с ограниченной ответственностью "КИТ", г. Барнаул Алтайского края,
о взыскании 51 219 руб. 29 коп.,
установил:
Закрытое акционерное общество "Ремитент" (далее - ЗАО "Ремитент", истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Беляеву Игорю Михайловичу (далее - ИП Беляев И.М., ответчик) о взыскании 55 493 руб. 34 коп., в том числе 48 999 руб. 66 коп. основного долга по арендным платежам за период с 15.03.2012 г. по 14.01.2013 г. по договору N АА-06/12 от 15.03.2012 г. и 2 219 руб. 63 коп. пени за период с 05.04.2012 г. по 14.01.2013 г.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 15 мая 2013 года исковые требования оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с решением суда, ЗАО "Ремитент" обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Алтайского края отменить и принять по делу новый судебный акт по следующим основаниям:
- - соглашение от 10.02.2012 г. о расторжении данного договора от 21.04.2010 г. между ОАО "Быт-Сервис" и ООО "Кит" является незаключенным, поскольку не зарегистрировано в установленном законом порядке;
- - соглашение подписано со стороны ООО "Кит" неуполномоченным лицом.
Подробно доводы подателя изложены в апелляционной жалобе.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (ч. 1, ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, кроме того, с учетом получения извещения о времени и месте судебного разбирательства по первому судебному акту (ч. 6 статьи 121 АПК РФ, п. 4, п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12), в судебное заседание апелляционной инстанции не явились. Истец в апелляционной жалобе просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
В порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие сторон.
Проверив материалы дела в порядке ст. 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 21.04.2010 г. между ОАО "Быт-Сервис" (арендодатель) и ООО "Кит" (арендатор) заключен договор аренды N 21/10, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование на возмездной основе следующее имущество: здание прачечной, литер Б, кадастровый номер 22:63:000000:0000:593/678/Б+:++++/++, общей площадью 939,4 кв. м, административное здание литер Г, кадастровый номер 22:63:000000:0000:593/678/Г+:++++/++, общей площадью 900,6 кв. м, здание банно-прачечного комбината N 6, кадастровый номер 22:63:00 00 00:0000:593/678/А+:++++/++общей площадью 1570,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11.
Согласно пункту 1.5 договора срок аренды составляет три года.
Объекты недвижимого имущества переданы арендатору ООО "КИТ" по акту приема-передачи 21.04.2010 г.
Данное имущество принадлежит ОАО "Быт-Сервис" (арендодателю) на праве собственности, что подтверждается выписками из Единого Государственного реестра прав (далее - ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельствами о государственной регистрации права собственности.
Пунктом 2.3.1 данного договора предусмотрено право арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 18.05.2010 г., что подтверждается соответствующей отметкой регистрирующего органа на договоре, выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.11.2012 г. (л.д. 153 т.д. 1, л.д. 1 т.д. 2).
10.02.2012 г. ОАО "Быт-Сервис" и ООО "Кит" подписали соглашение о расторжении договора аренды N 21/10 от 21.04.2010 г. По условиям данного соглашения договор аренды расторгнут с момента подписания соглашения по взаимной инициативе сторон.
15.03.2012 г. ООО "Кит" (субарендодатель) и ЗАО "Ремитент" (субарендатор) заключили договор N 34/12 субаренды указанного выше недвижимого имущества сроком на 11 месяцев. Согласно пункту 1.6 договора передача имущества осуществляется сторонами по акту приема-передачи. Пунктом 2.3.1 предусмотрено право субарендатора сдавать арендованное имущество в субаренду.
В этот же день 15.03.2012 г. ЗАО "Ремитент" (истец, субарендодатель) заключило с ИП Беляевым И.М. (ответчик, субарендатор) договор субаренды N АА-06/12 (л.д. 8 - 9 т.д. 1), по условиям которого субарендодатель обязался передать субарендатору во временное владение и пользование (субаренду) нежилое помещение: комнату N 57, общей площадью 17,6 кв. м, комнату 56 общей площадью 1,1 кв. м в соответствии с экспликацией кадастрового (технического) паспорта (далее - объект), находящееся на 1 этаже Литер А, здания общей площадью 1570,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11 (п. 1.1 договора).
Согласно пункту 1.5 договор имеет силу акта приема-передачи.
В пункте 1.2 договора указано, что здание принадлежит субарендодателю на основании договора субаренды N 34/12 от 15.03.2012 г.
Пунктом 3.1 договора N АА-06/12 стороны определили, что арендная плата состоит из двух частей: постоянная часть - 7 000 руб. в месяц; переменная часть - покрывает затраты субарендодателя по коммунальным платежам, и эксплуатационные расходы в размере 20% от стоимости потребляемых субарендатором коммунальных услуг.
Пунктом 7.2 договора установлены срок действия договора с 15.03.2012 г. по 28.02.2013 г. и возможность пролонгации на последующие 11 месяцев.
14.06.2012 г. ООО "Кит" и ЗАО "Ремитент" подписали договор уступки прав (цессии), в соответствии с которым ООО "Кит" передает ЗАО "Ремитент" права (требования) по договору аренды N 21/10 от 21.04.2010 г., заключенному с ОАО "Быт-Сервис".
20.06.2012 г. ОАО "Быт-Сервис" обратилось в Управление Росреестра по Алтайскому краю с заявлением о государственной регистрации соглашения от 10.02.2012 г. о расторжении договора аренды N 21/10 от 21.04.2010 г.
Управление Росреестра 17.07.2012 г. решением N 01/164/2012-498 приостановило регистрацию сделки в связи с тем, что постановлением Октябрьского районного суда г. Барнаула от 02.10.2010 г. на объекты недвижимости наложен арест, кроме того, 18.06.2012 г. в Управление подано заявление от ООО "Кит" и ЗАО "Ремитент" о регистрации договора уступки права (цессии) аренды указанного имущества.
15.06.2012 г. ОАО "Быт-Сервис" заключило с ответчиком ИП Беляевым И.М. договор аренды нежилого помещения N А-6-5/12 сроком на 11 месяцев, по условиям которого передало в аренду нежилое помещение: общей площадью 18,7 кв. м, в том числе - комнату N 57 площадью 17,6 кв. м и комнату N 56, общей площадью 1,1 кв. м, находящиеся на 1 этаже литер А здания общей площадью 1570,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11.
Пунктом 1.5 стороны подтвердили, что на момент заключения договора объект находится в фактическом пользовании арендатора, в связи с чем его приемка-передача не требуется; согласовали арендную плату: постоянная часть в размере 7 000 руб. и переменная - в размере затрат арендодателя по коммунальным платежам и 20% эксплуатационных расходов (п. 3.1 договора).
Истец, полагая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязательства по своевременному внесению арендных платежей по договору субаренды N АА-06/12 от 15.03.2012 г., направил ему претензии N 60 от 18.09.2012 г. и N 153 от 28.12.2012 г. с требованием оплатить образовавшуюся задолженность (л.д. 52, 55 т.д. 1), которые оставлены без ответа и удовлетворения.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ЗАО "Ремитент" с соответствующим иском в суд.
Принимая судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из недействительности договоров субаренды, заключенных после подписания ОАО "Быт-Сервис" и ООО "Кит"10.02.2012 г. соглашения о расторжении договора аренды N 21/10 от 21.04.2010 г.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, при этом исходит из следующих норм права и фактических обстоятельств.
В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ)
В силу ч. 2 ст. 615 ГК РФ субарендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
Оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ доказательства по делу, исследовав фактические обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что задолженность ответчика по внесению арендной платы по договору субаренды от 15.03.2012 года, заключенному с истцом, не подтверждается материалами дела.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 10.02.2012 г. ОАО "Быт-Сервис" и ООО "Кит" подписали соглашение о расторжении договора аренды N 21/10 от 21.04.2010 г., по условиям которого данный договор расторгается с момента подписания настоящего соглашения.
Из положений пунктов 2, 3 ст. 453 ГК РФ следует, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. При этом обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Письменная форма соглашения 10.02.2012 г. сторонами соблюдена.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что отсутствие государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды не свидетельствует о нарушении его формы.
Доводу апелляционной жалобы истца о том, что соглашение о расторжении договора считается заключенным с момента его государственной регистрации, суд первой инстанции давал надлежащую оценку, указав, что действующее гражданское законодательство таких положений не содержит.
Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта "6" Постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 г. "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
Таким образом, для сторон договор аренды прекращает свое действие с момента подписания ими соглашения о его расторжении или с момента, указанного в соглашении о расторжении договора. Подписанием соглашения о расторжении договора аренды стороны выразили свою волю на прекращение договорных отношений. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС ЗСО от 05.08.2011 г. по делу N А45-14528/2010, Определении ВАС РФ от 08.08.2012 г. по делу N А15-1553/2011.
Кроме того, суд обоснованно учел, что государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды приостановлена Управлением Росреестра по независящим от ОАО "Быт-Сервис" причинам в связи с принятой судом общей юрисдикции в рамках уголовного дела обеспечительной меры в виде наложения ареста на объекты недвижимости. Обязательства ОАО "Быт-Сервис" и ООО "Кит" по договору аренды N 21/10 от 21.04.2010 г. прекратились с 10.02.2012 - с момента заключения соглашения сторон.
Следовательно, с 10.02.2012 г. ООО "Кит" не является арендатором спорных помещений и в силу указанных выше норм ГК РФ не вправе было распоряжаться ими, передавать их в субаренду ЗАО "Ремитент", которое в свою очередь, не имело права на передачу части этих помещений в субаренду ИП Беляеву И.М. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Договоры субаренды недвижимого имущества N 34/12 и N АА-13/12 заключены ООО "КИТ", ЗАО "Ремитент", и ИП Беляевым И.М. 15.03.2012 г., то есть после прекращения действия договора аренды нежилого помещения N 21/10 от 21.04.2010 г., а, следовательно, не соответствуют требованиям ст. ст. 608, 615 ГК РФ и в силу ст. 168 ГК являются ничтожными.
Пунктом 1 ст. 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании долга и неустойки, основанные на недействительном договоре, являются необоснованными. Соответствующий правовой подход сформулирован в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2008 г. N 1051/08, от 07.06.2011 г. N 1744/11, от 04.12.2012 г. N 9443/12.
При рассмотрении дела N А03-12451/2012 по иску ОАО "Быт-Сервис" к ООО "КИТ" о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21.04.2010 г., судом установлено, что арендуемые помещения освобождены ООО "Кит" 15.06.2012 г. С указанной даты ЗАО "Ремитент" спорным помещением также не владеет. В апелляционной жалобе истец вновь ссылается на то, что помещения освобождены не в добровольном порядке, однако, как правильно указал суд, данное обстоятельство не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.
Из представленных истцом односторонних актов сверки (л.д. 57 - 58 т.д. 1), используемых в качестве расчета взыскиваемой суммы, платежных документов ответчика усматривается, что размер платы, выставленной истцом ответчику за фактическое пользование помещением и за коммунальные услуги по состоянию на 15.06.2012 г., составил 36 294 руб. 49 коп. Ответчик произвел оплату истцу в сумме 39 794 руб. 83 коп.
Таким образом, суд сделал правильный вывод о том, что задолженность у ИП Беляева И.М. перед истцом отсутствует.
Довод апелляционной жалобы о том, что соглашение от 10.02.2012 г. со стороны ООО "Кит" подписано неуполномоченным лицом, суд первой инстанции обоснованно посчитал несостоятельным с учетом положений п. 3 ст. 52 ГК РФ, ст. 12 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", ст. 5 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
Соответствующие изменения в сведениях о директоре ООО "Кит" Гольме А.Ф. зарегистрированы и внесены в ЕГРЮЛ только 13.03.2012 г., соглашение о расторжении договора подписано 10.02.2012 г., то есть ранее указанной даты.
Кроме того, в протоколе внеочередного общего собрания участников ООО "Кит" от 24.01.2012 г. не указано, с какой даты прекращаются полномочия Буянкина А.В. и, соответственно, вступает в должность Гольм А.Ф. Тогда как из представленной в дело ОАО "Быт-Сервис" копии приказа N 9 от 12.03.2012 г. следует, что Гольм А.Ф. приступил к выполнению обязанностей директора с 12.03.2012 г. Данная копия направлена в ОАО "Быт-Сервис" 04.04.2012 г. Именно с этой даты организации стало известно о смене директора в ООО "Кит".
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что ОАО "Быт-Сервис" действовало добросовестно, в материалы дела не представлено доказательств того, что ОАО "Быт-Сервис" знало, могло или должно было знать о смене директора ООО "Кит" на дату подписания соглашения. Доказательства того, что ООО "Кит" уведомляло ОАО "Быт-Сервис" о смене директора с 24.01.2012 г., материалы дела не содержат. Следовательно, на момент подписания соглашения от 10.02.2012 г. ОАО "Быт-Сервис" не располагало информацией о смене директора в ООО "Кит" и обоснованно руководствовалось сведениями, имеющимися в ЕГРЮЛ.
Само соглашение от 10.02.2012 сделкой, заключенной неуполномоченным лицом и как следствие недействительной, в установленном законом порядке не признано.
Довод апелляционной жалобы о том, что Беляевым И.М. не расторгнут договор субаренды с ЗАО "Ремитент" не влияет на правильность вынесенного судебного акта, поскольку данный договор в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Учитывая, что при подаче апелляционной жалобы ЗАО "Ремитент" заявлено ходатайство об отсрочке уплаты государственной пошлины, которое судом удовлетворено, апелляционная жалоба оставлена без удовлетворения, по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит взысканию с истца.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 15 мая 2013 года по делу N А03-702/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Ремитент" в федеральный бюджет государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Л.Е.ХОДЫРЕВА
Судьи
Л.А.КОЛУПАЕВА
С.Н.ХАЙКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.08.2013 ПО ДЕЛУ N А03-702/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 августа 2013 г. по делу N А03-702/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2013 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ходыревой Л.Е.,
судей: Колупаевой Л.А., Хайкиной С.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Левенко А.С.
при участии в заседании: без участия (извещены)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Ремитент"
на решение Арбитражного суда Алтайского края
от 15 мая 2013 года по делу N А03-702/2013 (судья Лихторович С.В.)
по иску закрытого акционерного общества "Ремитент", (ИНН 2224145165, ОГРН 1112224001020), г. Барнаул Алтайского края, к индивидуальному предпринимателю Беляеву Игорю Михайловичу, (ИНН 222400150394, ОГРН 308222417500021), г. Барнаул Алтайского края,
третьи лица: открытое акционерное общество "Быт-Сервис", г. Барнаул Алтайского края, общество с ограниченной ответственностью "КИТ", г. Барнаул Алтайского края,
о взыскании 51 219 руб. 29 коп.,
установил:
Закрытое акционерное общество "Ремитент" (далее - ЗАО "Ремитент", истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Беляеву Игорю Михайловичу (далее - ИП Беляев И.М., ответчик) о взыскании 55 493 руб. 34 коп., в том числе 48 999 руб. 66 коп. основного долга по арендным платежам за период с 15.03.2012 г. по 14.01.2013 г. по договору N АА-06/12 от 15.03.2012 г. и 2 219 руб. 63 коп. пени за период с 05.04.2012 г. по 14.01.2013 г.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 15 мая 2013 года исковые требования оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с решением суда, ЗАО "Ремитент" обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Алтайского края отменить и принять по делу новый судебный акт по следующим основаниям:
- - соглашение от 10.02.2012 г. о расторжении данного договора от 21.04.2010 г. между ОАО "Быт-Сервис" и ООО "Кит" является незаключенным, поскольку не зарегистрировано в установленном законом порядке;
- - соглашение подписано со стороны ООО "Кит" неуполномоченным лицом.
Подробно доводы подателя изложены в апелляционной жалобе.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (ч. 1, ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, кроме того, с учетом получения извещения о времени и месте судебного разбирательства по первому судебному акту (ч. 6 статьи 121 АПК РФ, п. 4, п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12), в судебное заседание апелляционной инстанции не явились. Истец в апелляционной жалобе просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
В порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие сторон.
Проверив материалы дела в порядке ст. 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 21.04.2010 г. между ОАО "Быт-Сервис" (арендодатель) и ООО "Кит" (арендатор) заключен договор аренды N 21/10, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование на возмездной основе следующее имущество: здание прачечной, литер Б, кадастровый номер 22:63:000000:0000:593/678/Б+:++++/++, общей площадью 939,4 кв. м, административное здание литер Г, кадастровый номер 22:63:000000:0000:593/678/Г+:++++/++, общей площадью 900,6 кв. м, здание банно-прачечного комбината N 6, кадастровый номер 22:63:00 00 00:0000:593/678/А+:++++/++общей площадью 1570,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11.
Согласно пункту 1.5 договора срок аренды составляет три года.
Объекты недвижимого имущества переданы арендатору ООО "КИТ" по акту приема-передачи 21.04.2010 г.
Данное имущество принадлежит ОАО "Быт-Сервис" (арендодателю) на праве собственности, что подтверждается выписками из Единого Государственного реестра прав (далее - ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельствами о государственной регистрации права собственности.
Пунктом 2.3.1 данного договора предусмотрено право арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 18.05.2010 г., что подтверждается соответствующей отметкой регистрирующего органа на договоре, выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.11.2012 г. (л.д. 153 т.д. 1, л.д. 1 т.д. 2).
10.02.2012 г. ОАО "Быт-Сервис" и ООО "Кит" подписали соглашение о расторжении договора аренды N 21/10 от 21.04.2010 г. По условиям данного соглашения договор аренды расторгнут с момента подписания соглашения по взаимной инициативе сторон.
15.03.2012 г. ООО "Кит" (субарендодатель) и ЗАО "Ремитент" (субарендатор) заключили договор N 34/12 субаренды указанного выше недвижимого имущества сроком на 11 месяцев. Согласно пункту 1.6 договора передача имущества осуществляется сторонами по акту приема-передачи. Пунктом 2.3.1 предусмотрено право субарендатора сдавать арендованное имущество в субаренду.
В этот же день 15.03.2012 г. ЗАО "Ремитент" (истец, субарендодатель) заключило с ИП Беляевым И.М. (ответчик, субарендатор) договор субаренды N АА-06/12 (л.д. 8 - 9 т.д. 1), по условиям которого субарендодатель обязался передать субарендатору во временное владение и пользование (субаренду) нежилое помещение: комнату N 57, общей площадью 17,6 кв. м, комнату 56 общей площадью 1,1 кв. м в соответствии с экспликацией кадастрового (технического) паспорта (далее - объект), находящееся на 1 этаже Литер А, здания общей площадью 1570,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11 (п. 1.1 договора).
Согласно пункту 1.5 договор имеет силу акта приема-передачи.
В пункте 1.2 договора указано, что здание принадлежит субарендодателю на основании договора субаренды N 34/12 от 15.03.2012 г.
Пунктом 3.1 договора N АА-06/12 стороны определили, что арендная плата состоит из двух частей: постоянная часть - 7 000 руб. в месяц; переменная часть - покрывает затраты субарендодателя по коммунальным платежам, и эксплуатационные расходы в размере 20% от стоимости потребляемых субарендатором коммунальных услуг.
Пунктом 7.2 договора установлены срок действия договора с 15.03.2012 г. по 28.02.2013 г. и возможность пролонгации на последующие 11 месяцев.
14.06.2012 г. ООО "Кит" и ЗАО "Ремитент" подписали договор уступки прав (цессии), в соответствии с которым ООО "Кит" передает ЗАО "Ремитент" права (требования) по договору аренды N 21/10 от 21.04.2010 г., заключенному с ОАО "Быт-Сервис".
20.06.2012 г. ОАО "Быт-Сервис" обратилось в Управление Росреестра по Алтайскому краю с заявлением о государственной регистрации соглашения от 10.02.2012 г. о расторжении договора аренды N 21/10 от 21.04.2010 г.
Управление Росреестра 17.07.2012 г. решением N 01/164/2012-498 приостановило регистрацию сделки в связи с тем, что постановлением Октябрьского районного суда г. Барнаула от 02.10.2010 г. на объекты недвижимости наложен арест, кроме того, 18.06.2012 г. в Управление подано заявление от ООО "Кит" и ЗАО "Ремитент" о регистрации договора уступки права (цессии) аренды указанного имущества.
15.06.2012 г. ОАО "Быт-Сервис" заключило с ответчиком ИП Беляевым И.М. договор аренды нежилого помещения N А-6-5/12 сроком на 11 месяцев, по условиям которого передало в аренду нежилое помещение: общей площадью 18,7 кв. м, в том числе - комнату N 57 площадью 17,6 кв. м и комнату N 56, общей площадью 1,1 кв. м, находящиеся на 1 этаже литер А здания общей площадью 1570,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Союза Республик, 11.
Пунктом 1.5 стороны подтвердили, что на момент заключения договора объект находится в фактическом пользовании арендатора, в связи с чем его приемка-передача не требуется; согласовали арендную плату: постоянная часть в размере 7 000 руб. и переменная - в размере затрат арендодателя по коммунальным платежам и 20% эксплуатационных расходов (п. 3.1 договора).
Истец, полагая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязательства по своевременному внесению арендных платежей по договору субаренды N АА-06/12 от 15.03.2012 г., направил ему претензии N 60 от 18.09.2012 г. и N 153 от 28.12.2012 г. с требованием оплатить образовавшуюся задолженность (л.д. 52, 55 т.д. 1), которые оставлены без ответа и удовлетворения.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ЗАО "Ремитент" с соответствующим иском в суд.
Принимая судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из недействительности договоров субаренды, заключенных после подписания ОАО "Быт-Сервис" и ООО "Кит"10.02.2012 г. соглашения о расторжении договора аренды N 21/10 от 21.04.2010 г.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, при этом исходит из следующих норм права и фактических обстоятельств.
В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ)
В силу ч. 2 ст. 615 ГК РФ субарендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
Оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ доказательства по делу, исследовав фактические обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что задолженность ответчика по внесению арендной платы по договору субаренды от 15.03.2012 года, заключенному с истцом, не подтверждается материалами дела.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 10.02.2012 г. ОАО "Быт-Сервис" и ООО "Кит" подписали соглашение о расторжении договора аренды N 21/10 от 21.04.2010 г., по условиям которого данный договор расторгается с момента подписания настоящего соглашения.
Из положений пунктов 2, 3 ст. 453 ГК РФ следует, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. При этом обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Письменная форма соглашения 10.02.2012 г. сторонами соблюдена.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что отсутствие государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды не свидетельствует о нарушении его формы.
Доводу апелляционной жалобы истца о том, что соглашение о расторжении договора считается заключенным с момента его государственной регистрации, суд первой инстанции давал надлежащую оценку, указав, что действующее гражданское законодательство таких положений не содержит.
Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта "6" Постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 г. "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
Таким образом, для сторон договор аренды прекращает свое действие с момента подписания ими соглашения о его расторжении или с момента, указанного в соглашении о расторжении договора. Подписанием соглашения о расторжении договора аренды стороны выразили свою волю на прекращение договорных отношений. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС ЗСО от 05.08.2011 г. по делу N А45-14528/2010, Определении ВАС РФ от 08.08.2012 г. по делу N А15-1553/2011.
Кроме того, суд обоснованно учел, что государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды приостановлена Управлением Росреестра по независящим от ОАО "Быт-Сервис" причинам в связи с принятой судом общей юрисдикции в рамках уголовного дела обеспечительной меры в виде наложения ареста на объекты недвижимости. Обязательства ОАО "Быт-Сервис" и ООО "Кит" по договору аренды N 21/10 от 21.04.2010 г. прекратились с 10.02.2012 - с момента заключения соглашения сторон.
Следовательно, с 10.02.2012 г. ООО "Кит" не является арендатором спорных помещений и в силу указанных выше норм ГК РФ не вправе было распоряжаться ими, передавать их в субаренду ЗАО "Ремитент", которое в свою очередь, не имело права на передачу части этих помещений в субаренду ИП Беляеву И.М. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Договоры субаренды недвижимого имущества N 34/12 и N АА-13/12 заключены ООО "КИТ", ЗАО "Ремитент", и ИП Беляевым И.М. 15.03.2012 г., то есть после прекращения действия договора аренды нежилого помещения N 21/10 от 21.04.2010 г., а, следовательно, не соответствуют требованиям ст. ст. 608, 615 ГК РФ и в силу ст. 168 ГК являются ничтожными.
Пунктом 1 ст. 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании долга и неустойки, основанные на недействительном договоре, являются необоснованными. Соответствующий правовой подход сформулирован в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2008 г. N 1051/08, от 07.06.2011 г. N 1744/11, от 04.12.2012 г. N 9443/12.
При рассмотрении дела N А03-12451/2012 по иску ОАО "Быт-Сервис" к ООО "КИТ" о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества N 21/10 от 21.04.2010 г., судом установлено, что арендуемые помещения освобождены ООО "Кит" 15.06.2012 г. С указанной даты ЗАО "Ремитент" спорным помещением также не владеет. В апелляционной жалобе истец вновь ссылается на то, что помещения освобождены не в добровольном порядке, однако, как правильно указал суд, данное обстоятельство не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.
Из представленных истцом односторонних актов сверки (л.д. 57 - 58 т.д. 1), используемых в качестве расчета взыскиваемой суммы, платежных документов ответчика усматривается, что размер платы, выставленной истцом ответчику за фактическое пользование помещением и за коммунальные услуги по состоянию на 15.06.2012 г., составил 36 294 руб. 49 коп. Ответчик произвел оплату истцу в сумме 39 794 руб. 83 коп.
Таким образом, суд сделал правильный вывод о том, что задолженность у ИП Беляева И.М. перед истцом отсутствует.
Довод апелляционной жалобы о том, что соглашение от 10.02.2012 г. со стороны ООО "Кит" подписано неуполномоченным лицом, суд первой инстанции обоснованно посчитал несостоятельным с учетом положений п. 3 ст. 52 ГК РФ, ст. 12 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", ст. 5 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
Соответствующие изменения в сведениях о директоре ООО "Кит" Гольме А.Ф. зарегистрированы и внесены в ЕГРЮЛ только 13.03.2012 г., соглашение о расторжении договора подписано 10.02.2012 г., то есть ранее указанной даты.
Кроме того, в протоколе внеочередного общего собрания участников ООО "Кит" от 24.01.2012 г. не указано, с какой даты прекращаются полномочия Буянкина А.В. и, соответственно, вступает в должность Гольм А.Ф. Тогда как из представленной в дело ОАО "Быт-Сервис" копии приказа N 9 от 12.03.2012 г. следует, что Гольм А.Ф. приступил к выполнению обязанностей директора с 12.03.2012 г. Данная копия направлена в ОАО "Быт-Сервис" 04.04.2012 г. Именно с этой даты организации стало известно о смене директора в ООО "Кит".
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что ОАО "Быт-Сервис" действовало добросовестно, в материалы дела не представлено доказательств того, что ОАО "Быт-Сервис" знало, могло или должно было знать о смене директора ООО "Кит" на дату подписания соглашения. Доказательства того, что ООО "Кит" уведомляло ОАО "Быт-Сервис" о смене директора с 24.01.2012 г., материалы дела не содержат. Следовательно, на момент подписания соглашения от 10.02.2012 г. ОАО "Быт-Сервис" не располагало информацией о смене директора в ООО "Кит" и обоснованно руководствовалось сведениями, имеющимися в ЕГРЮЛ.
Само соглашение от 10.02.2012 сделкой, заключенной неуполномоченным лицом и как следствие недействительной, в установленном законом порядке не признано.
Довод апелляционной жалобы о том, что Беляевым И.М. не расторгнут договор субаренды с ЗАО "Ремитент" не влияет на правильность вынесенного судебного акта, поскольку данный договор в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Учитывая, что при подаче апелляционной жалобы ЗАО "Ремитент" заявлено ходатайство об отсрочке уплаты государственной пошлины, которое судом удовлетворено, апелляционная жалоба оставлена без удовлетворения, по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит взысканию с истца.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 15 мая 2013 года по делу N А03-702/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Ремитент" в федеральный бюджет государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Л.Е.ХОДЫРЕВА
Судьи
Л.А.КОЛУПАЕВА
С.Н.ХАЙКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)