Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 марта 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "БКЗ 1" (ИНН 2635104736, ОГРН 1072635017091), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Торг-Опт" (ИНН 2634037974, ОГРН 1022601949325), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торг-Опт" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.09.2012 (судья Довнар О.Н.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2013 (судьи Годило Н.Н., Джамбулатов С.И., Баканов А.П.) по делу N А63-10179/2012, установил следующее.
ООО "БКЗ 1" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Торг-Опт" (далее - ответчик) о взыскании неустойки за досрочное расторжение договора аренды нежилых помещений от 26.02.07 N 69 в размере обеспечительного взноса 908 716 рублей.
Решением от 03.09.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.01.2013, заявленные требования удовлетворены. Установив наличие непогашенной задолженности по арендной плате за ноябрь 2011 года и волю арендатора на удержание обеспечительного взноса в счет погашения долга по аренде, суды пришли к выводу о том, что истец правомерно воспользовался правом на удержание обеспечительного взноса в счет погашения задолженности по арендной плате. Обязанность возместить арендодателю обеспечительный взнос в случае досрочного прекращения договора аренды по инициативе арендатора предусмотрена условиями договора аренды.
В кассационной жалобе ответчик просит состоявшиеся судебные акты отменить, ссылаясь на то, что удержанная истцом неустойка была в полном объеме направлена на погашение убытков. Ответчиком в полной мере выполнены все обязательства по договору, задолженности перед истцом не имеет.
В отзыве на кассационную жалобу истец просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Сумма обеспечительного взноса была направлена на погашение долга по арендной плате с согласия ответчика, что подтверждено соответствующим двусторонним актом.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, ООО "БКЗ" (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили основной договор от 26.02.2007 N 69 аренды нежилых помещений общей площадью 1 426,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Краснофлотская, 91 (т. 1, л.д. 54-63).
До заключения основного договора аренды имущества стороны заключили предварительный договор от 31.08.2005 и договор аренды от 28.11.2006 N 28.
По акту приема-передачи от 26.02.2007 арендодатель передал, а арендатор принял арендуемое имущество (т. 1, л.д. 67-78).
В рамках договора от 26.02.2007 N 69 сторонами заключены дополнительные соглашения к основному договору аренды от 31.10.2007, 11.03.2008, 15.12.2008, 16.03.2009, 12.08.2009 и 15.04.2010.
Основной договор аренды N 69 и дополнительные соглашения к нему сторонами сделки подписаны без разногласий, скреплены печатями сторон и зарегистрированы в установленном порядке.
Дополнительным соглашением от 31.10.2007 установлена перемена лица в обязательстве на стороне арендодателя, поскольку в результате реорганизации ООО "БКЗ" в форме выделения создано ООО "БКЗ 1", которое вступило в качестве арендодателя по договору (т. 1, л.д. 79).
Согласно пункту 1.1.1 и разделу 3 договора ежемесячная арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной. Постоянная часть ежемесячной арендной платы устанавливается в размере 644 рублей за квадратный метр, а переменная часть ежемесячной арендной платы определяется, как совокупность расходов арендодателя на потребленные арендатором коммунальные услуги.
Согласно пункту 3.9, 3.9.1 основного договора аренды (далее - договор аренды), выплаченный арендатором арендодателю в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору от 31.08.2005 обеспечительный взнос, с момента подписания основного договора направлен на обеспечение исполнение обязательств арендатора по новой сделке.
По условиям пункта 3.9.3 договора аренды зачет обеспечительного взноса в счет постоянной части арендной платы производится за последний месяц нового срока аренды с учетом размера действующей постоянной части ежемесячной арендной платы на момент зачета (в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2008).
Ответчик перечислил истцу обеспечительный взнос в размере 908 716 рублей по условиям предварительного договора (т. 1, л.д. 8-10).
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды начинается с момента подписания акта приема-передачи помещения и продолжается до 23.12.2017 (в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2008).
В разделе 8 договора указаны основания, по которым может быть расторгнут договор аренды досрочно по требованиям арендодателя и арендатора.
По условиям пункта 8.3.2 договора, если арендатор извещает арендодателя о своем желании расторгнуть договор за три месяца до даты предполагаемого расторжения, но не ранее 66 месяцев с начала срока аренды (в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2008). В этом случае обеспечительный взнос не удерживается.
Согласно пункту 8.3.3 договора, если арендатор будет требовать досрочного расторжения договора ранее 66 месяцев с начала срока аренды, обеспечительный взнос, предусмотренный предварительным договором, и неиспользованная часть ежемесячной арендной платы будут удержаны арендодателем в полном объеме в качестве неустойки (в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2008).
Ответчик обратился к арендодателю с заявлением от 29.08.2011 о расторжении договора с 30.11.2011 (т. 1, л.д. 85).
Заявлением от 07.11.2011 N 105 арендатор просил арендодателя зачесть сумму обеспечительного взноса в размере 908 716 рублей в счет арендной платы за ноябрь 2011 (т. 1, л.д. 86). По акту приема-передачи от 01.12.2011 произведен возврат истцу арендованных помещений. Договор аренды расторгнут по инициативе арендатора 01.12.2011, то есть до истечения срока, указанного в пункте 8.3.3 договора.
На дату расторжения договора за ответчиком числилась задолженность по постоянной части арендной платы за ноябрь 2011 в размере 826 914 рублей 99 копеек, частичная задолженность по переменной части арендной платы за этот же месяц в размере 81 801 рубля.
Актом зачета обеспечительного взноса в счет погашения задолженности по арендной плате от 02.04.2012 обязательства сторон по указанным суммам прекращены (за счет обеспечительного взноса по условиям пункта 3.9.2 договора).
Письмом от 09.04.2012 истец обратился к ответчику с требованием об оплате неустойки в размере 908 716 рублей на основании пункта 8.3.3. договора, после чего подал иск в арбитражный суд.
При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанции исходили из следующего. Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Кодекса).
В пункте 1 статьи 450 Кодекса предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 620 Кодекса установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. Кроме того, указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.
Юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 Кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 422 Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В силу статьи 431 Кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
На основании пункта 1 статьи 329 Кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Суды, оценив сформулированное в пункте 8.3.3 условие договора от 26.02.2007 (в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2008), в части удержания обеспечительного взноса при расторжении договора аренды по инициативе арендатора в качестве неустойки, фактически предусматривающее обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирующее законные интересы арендодателя при исполнении этого договора, принимая во внимание, что Гражданский кодекс Российской Федерации допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, пришли к верному выводу об удовлетворении заявленных требований. Дополнительное соглашение от 11.03.2008 к основному договору аренды от 26.02.2007 N 69, содержащее указанное условие, подписано сторонами без замечаний и возражений (статья 2, 421 Кодекса).
Доводы ответчика, изложенные в кассационной жалобе, по существу являются несогласием с произведенной судом оценкой доказательств и толкованием условий договора, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.09.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2013 по делу N А63-10179/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 29.03.2013 ПО ДЕЛУ N А63-10179/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 марта 2013 г. по делу N А63-10179/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 марта 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "БКЗ 1" (ИНН 2635104736, ОГРН 1072635017091), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Торг-Опт" (ИНН 2634037974, ОГРН 1022601949325), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торг-Опт" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.09.2012 (судья Довнар О.Н.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2013 (судьи Годило Н.Н., Джамбулатов С.И., Баканов А.П.) по делу N А63-10179/2012, установил следующее.
ООО "БКЗ 1" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Торг-Опт" (далее - ответчик) о взыскании неустойки за досрочное расторжение договора аренды нежилых помещений от 26.02.07 N 69 в размере обеспечительного взноса 908 716 рублей.
Решением от 03.09.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.01.2013, заявленные требования удовлетворены. Установив наличие непогашенной задолженности по арендной плате за ноябрь 2011 года и волю арендатора на удержание обеспечительного взноса в счет погашения долга по аренде, суды пришли к выводу о том, что истец правомерно воспользовался правом на удержание обеспечительного взноса в счет погашения задолженности по арендной плате. Обязанность возместить арендодателю обеспечительный взнос в случае досрочного прекращения договора аренды по инициативе арендатора предусмотрена условиями договора аренды.
В кассационной жалобе ответчик просит состоявшиеся судебные акты отменить, ссылаясь на то, что удержанная истцом неустойка была в полном объеме направлена на погашение убытков. Ответчиком в полной мере выполнены все обязательства по договору, задолженности перед истцом не имеет.
В отзыве на кассационную жалобу истец просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Сумма обеспечительного взноса была направлена на погашение долга по арендной плате с согласия ответчика, что подтверждено соответствующим двусторонним актом.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, ООО "БКЗ" (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили основной договор от 26.02.2007 N 69 аренды нежилых помещений общей площадью 1 426,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Краснофлотская, 91 (т. 1, л.д. 54-63).
До заключения основного договора аренды имущества стороны заключили предварительный договор от 31.08.2005 и договор аренды от 28.11.2006 N 28.
По акту приема-передачи от 26.02.2007 арендодатель передал, а арендатор принял арендуемое имущество (т. 1, л.д. 67-78).
В рамках договора от 26.02.2007 N 69 сторонами заключены дополнительные соглашения к основному договору аренды от 31.10.2007, 11.03.2008, 15.12.2008, 16.03.2009, 12.08.2009 и 15.04.2010.
Основной договор аренды N 69 и дополнительные соглашения к нему сторонами сделки подписаны без разногласий, скреплены печатями сторон и зарегистрированы в установленном порядке.
Дополнительным соглашением от 31.10.2007 установлена перемена лица в обязательстве на стороне арендодателя, поскольку в результате реорганизации ООО "БКЗ" в форме выделения создано ООО "БКЗ 1", которое вступило в качестве арендодателя по договору (т. 1, л.д. 79).
Согласно пункту 1.1.1 и разделу 3 договора ежемесячная арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной. Постоянная часть ежемесячной арендной платы устанавливается в размере 644 рублей за квадратный метр, а переменная часть ежемесячной арендной платы определяется, как совокупность расходов арендодателя на потребленные арендатором коммунальные услуги.
Согласно пункту 3.9, 3.9.1 основного договора аренды (далее - договор аренды), выплаченный арендатором арендодателю в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору от 31.08.2005 обеспечительный взнос, с момента подписания основного договора направлен на обеспечение исполнение обязательств арендатора по новой сделке.
По условиям пункта 3.9.3 договора аренды зачет обеспечительного взноса в счет постоянной части арендной платы производится за последний месяц нового срока аренды с учетом размера действующей постоянной части ежемесячной арендной платы на момент зачета (в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2008).
Ответчик перечислил истцу обеспечительный взнос в размере 908 716 рублей по условиям предварительного договора (т. 1, л.д. 8-10).
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды начинается с момента подписания акта приема-передачи помещения и продолжается до 23.12.2017 (в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2008).
В разделе 8 договора указаны основания, по которым может быть расторгнут договор аренды досрочно по требованиям арендодателя и арендатора.
По условиям пункта 8.3.2 договора, если арендатор извещает арендодателя о своем желании расторгнуть договор за три месяца до даты предполагаемого расторжения, но не ранее 66 месяцев с начала срока аренды (в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2008). В этом случае обеспечительный взнос не удерживается.
Согласно пункту 8.3.3 договора, если арендатор будет требовать досрочного расторжения договора ранее 66 месяцев с начала срока аренды, обеспечительный взнос, предусмотренный предварительным договором, и неиспользованная часть ежемесячной арендной платы будут удержаны арендодателем в полном объеме в качестве неустойки (в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2008).
Ответчик обратился к арендодателю с заявлением от 29.08.2011 о расторжении договора с 30.11.2011 (т. 1, л.д. 85).
Заявлением от 07.11.2011 N 105 арендатор просил арендодателя зачесть сумму обеспечительного взноса в размере 908 716 рублей в счет арендной платы за ноябрь 2011 (т. 1, л.д. 86). По акту приема-передачи от 01.12.2011 произведен возврат истцу арендованных помещений. Договор аренды расторгнут по инициативе арендатора 01.12.2011, то есть до истечения срока, указанного в пункте 8.3.3 договора.
На дату расторжения договора за ответчиком числилась задолженность по постоянной части арендной платы за ноябрь 2011 в размере 826 914 рублей 99 копеек, частичная задолженность по переменной части арендной платы за этот же месяц в размере 81 801 рубля.
Актом зачета обеспечительного взноса в счет погашения задолженности по арендной плате от 02.04.2012 обязательства сторон по указанным суммам прекращены (за счет обеспечительного взноса по условиям пункта 3.9.2 договора).
Письмом от 09.04.2012 истец обратился к ответчику с требованием об оплате неустойки в размере 908 716 рублей на основании пункта 8.3.3. договора, после чего подал иск в арбитражный суд.
При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанции исходили из следующего. Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Кодекса).
В пункте 1 статьи 450 Кодекса предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 620 Кодекса установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. Кроме того, указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.
Юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 Кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 422 Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В силу статьи 431 Кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
На основании пункта 1 статьи 329 Кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Суды, оценив сформулированное в пункте 8.3.3 условие договора от 26.02.2007 (в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2008), в части удержания обеспечительного взноса при расторжении договора аренды по инициативе арендатора в качестве неустойки, фактически предусматривающее обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирующее законные интересы арендодателя при исполнении этого договора, принимая во внимание, что Гражданский кодекс Российской Федерации допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, пришли к верному выводу об удовлетворении заявленных требований. Дополнительное соглашение от 11.03.2008 к основному договору аренды от 26.02.2007 N 69, содержащее указанное условие, подписано сторонами без замечаний и возражений (статья 2, 421 Кодекса).
Доводы ответчика, изложенные в кассационной жалобе, по существу являются несогласием с произведенной судом оценкой доказательств и толкованием условий договора, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.09.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2013 по делу N А63-10179/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)