Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: Пономаревым П.Н.,
при участии:
от истца: Патрикеева У.В. (доверенность от 21.12.2012 г.)
от ответчика: Коваль И.Н. (доверенность от 07.03.2013 г.)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7951/2013) ООО "Виста-Констракшн" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2013 г. по делу N А56-78278/2012 (судья Раннева Ю.А.), принятое
по иску Комитета по управлению городским имуществом
к ООО "Виста-Констракшн"
о взыскании,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Виста-Констракшн" (далее - Общество) о взыскании 1 274 184 руб. 09 коп. задолженности за период с 01.04.2012 г. по 31.12.2012 г. по договору аренды от 17.05.2011 N 01/ЗД-05555 и 299 433 руб. 26 коп. пеней за просрочку внесения арендной платы.
Решением от 18.02.2013 г. иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе, поданной Обществом, ответчик просит решение отменить и прекратить производство по делу. В обоснование апелляционной жалобы Общество сослалось на неполучение от Комитета каких-либо уведомлений о внесении изменений в договор аренды в части изменения величины коэффициента динамики рынка недвижимости Кд и изменения размера арендной платы на 2012 год. Как указывает податель жалобы, Комитет в нарушение условий п. 3.6 договора не исполнил обязательство об уведомлении арендатора о внесении изменений в договор.
Кроме того, по мнению подателя жалобы, договор аренды в части установления размера годовой арендной платы является ничтожной сделкой, поскольку не соответствует размеру арендной платы, определенной исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Комитетом представлен отзыв на апелляционную жалобу.
В судебном заседании представитель Общества апелляционную жалобу поддержал, доводы жалобы подтвердил, а представитель Комитета возражала против удовлетворения жалобы.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 17.05.2011 N 01 /3 Д-05 555 аренды с множественностью лиц со стороны арендатора в отношении земельного участка площадью 3083 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 13-я линия В.О., д. 50, лит. А. Участок предоставлен для использования под размещение объекта незавершенного строительством (п. 1.3 договора).
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Размер и условия внесения арендной платы установлены разделом 3 договора.
В соответствии с п. 3.5 договора Общество обязано самостоятельно рассчитывает текущую сумму арендной платы, подлежащей перечислению по указанной в договоре формуле. При этом Договором предусмотрено, что Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости устанавливается Правительством Санкт-Петербурга на текущий год.
В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 (ред. от 17.10.2012) "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" размер арендной платы за земельный участок, устанавливаемый в договоре аренды, определяется в соответствии с Методикой определения арендной платы, если иное не предусмотрено федеральным законодательством и настоящим Законом Санкт-Петербурга (статья 2).
Иной размер арендной платы за земельной участок может быть установлен:
- по итогам торгов на право заключения договоров аренды земельных участков, но не ниже рассчитанного в соответствии с Методикой определения арендной платы на момент принятия решения о заключении договора аренды;
- по заявлению лица, имеющего намерение использовать земельный участок по договору аренды, в случае, если предложенный размер арендной платы превышает размер арендной платы, определенный в соответствии с Методикой определения арендной платы на момент принятия решения о заключении договора аренды.
Размер арендной платы за земельный участок, выраженный и рассчитанный в валюте Российской Федерации, подлежит изменению с учетом динамики рынка аренды недвижимости Санкт-Петербурга в порядке, устанавливаемом Правительством Санкт-Петербурга (статья 3).
В соответствии с п. 3.4 договора плата за аренду участка в квартал составляет 38611,64 руб. при условии, что коэффициент динамики рынка Кд равен 1.00. В 2011 году величина Кд составляет 1.05.
Пунктом 3.4 договора установлено, что по истечении 12 месяцев с начала срока действия договора и при отсутствии разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, арендная плата рассчитывается по коду функционального использования 10.1 с применением повышающего коэффициента К6 = 10 и составляет при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, 386116,39 рублей.
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" установлено, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), применяемый при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, составляет: в 2012 году - 1,10.
Таким образом, с учетом того, что началом срока действия договора стороны определили 01.04.2011 г. и в связи с непредставлением Обществом в адрес Комитета в течение 12 месяцев, то есть до 01.04.2012 г., разрешения на строительство, Комитет правомерно рассчитал размер арендной платы исходя из условий договора в размере 386116,39 рублей умноженный на Кд = 1,10.
Пени правомерно рассчитаны Комитетом в соответствии с условиями п. 5.2 договора в размере 0,15% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.
Доводы жалобы противоречат фактическим обстоятельствам делам и не согласуются с основаниями возникновения задолженности в размере, определенном Комитетом.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов (в настоящем случае изменение коэффициента динамики рынка на 2012 года) не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.
Как разъяснено в п. 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Доводы жалобы в указанной части основаны на неправильном толковании норм материального права.
Доводы жалобы о том, что Общество лишено было возможности самостоятельно произвести расчет арендной платы не влияют на обоснованность иска и не могут явиться основаниями для освобождения ответчика от исполнения денежного обязательства в спорный период. Кроме того, п. 3.5 договора предусмотрена обязанность Общества самостоятельно рассчитывать текущую сумму арендной платы.
Основания, указанные подателем жалобы в качестве ничтожности договора аренды в части установления размера годовой арендной платы, отклонены апелляционным судом ввиду их не соответствия обстоятельствам дела.
Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила).
В силу пункта 2 Правил размер арендной платы за пользование земельным участком в расчете на год определяется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим в отношении этого земельного участка полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, на основании: кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Между тем определение размера арендной платы за пользование спорным земельным участком на основании рыночной стоимости этого земельного участка не представляется возможным, поскольку его собственником не является Российская Федерация.
Податель жалобы по правилам ст. ст. 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представил допустимых доказательств принадлежности спорного земельного участка на праве собственности Российской Федерации, в связи с чем не вправе ссылаться на п. 2 Правил в качестве правового обоснования определения размера арендной платы.
При этом Общество не указывает на ничтожность всего договора аренды, заключенного с Комитетом, к полномочиям которого отнесено распоряжение земельными участками, составляющими территорию Санкт-Петербурга и находящимися в государственной собственности Санкт-Петербурга, а также теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в соответствии с абзацем 4 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пунктом 3.9.3 Положения о Комитете по управлению городским имуществом, утвержденного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.09.2004 N 1589.
В договоре аренды указано, что договор заключен между сторонами на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от 24.12.2008 г. N 78-78-01/0698/2008-289, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 25.01.2011 г. N 33/032/2011-014, решения Комитета от 17.05.2011 г.
Оснований, предусмотренных ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для изменения или отмены решения апелляционным судом не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2013 г. по делу N А56-78278/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Судьи
В.М.ГОРБИК
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.06.2013 ПО ДЕЛУ N А56-78278/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июня 2013 г. по делу N А56-78278/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: Пономаревым П.Н.,
при участии:
от истца: Патрикеева У.В. (доверенность от 21.12.2012 г.)
от ответчика: Коваль И.Н. (доверенность от 07.03.2013 г.)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7951/2013) ООО "Виста-Констракшн" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2013 г. по делу N А56-78278/2012 (судья Раннева Ю.А.), принятое
по иску Комитета по управлению городским имуществом
к ООО "Виста-Констракшн"
о взыскании,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Виста-Констракшн" (далее - Общество) о взыскании 1 274 184 руб. 09 коп. задолженности за период с 01.04.2012 г. по 31.12.2012 г. по договору аренды от 17.05.2011 N 01/ЗД-05555 и 299 433 руб. 26 коп. пеней за просрочку внесения арендной платы.
Решением от 18.02.2013 г. иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе, поданной Обществом, ответчик просит решение отменить и прекратить производство по делу. В обоснование апелляционной жалобы Общество сослалось на неполучение от Комитета каких-либо уведомлений о внесении изменений в договор аренды в части изменения величины коэффициента динамики рынка недвижимости Кд и изменения размера арендной платы на 2012 год. Как указывает податель жалобы, Комитет в нарушение условий п. 3.6 договора не исполнил обязательство об уведомлении арендатора о внесении изменений в договор.
Кроме того, по мнению подателя жалобы, договор аренды в части установления размера годовой арендной платы является ничтожной сделкой, поскольку не соответствует размеру арендной платы, определенной исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Комитетом представлен отзыв на апелляционную жалобу.
В судебном заседании представитель Общества апелляционную жалобу поддержал, доводы жалобы подтвердил, а представитель Комитета возражала против удовлетворения жалобы.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 17.05.2011 N 01 /3 Д-05 555 аренды с множественностью лиц со стороны арендатора в отношении земельного участка площадью 3083 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 13-я линия В.О., д. 50, лит. А. Участок предоставлен для использования под размещение объекта незавершенного строительством (п. 1.3 договора).
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Размер и условия внесения арендной платы установлены разделом 3 договора.
В соответствии с п. 3.5 договора Общество обязано самостоятельно рассчитывает текущую сумму арендной платы, подлежащей перечислению по указанной в договоре формуле. При этом Договором предусмотрено, что Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости устанавливается Правительством Санкт-Петербурга на текущий год.
В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 (ред. от 17.10.2012) "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" размер арендной платы за земельный участок, устанавливаемый в договоре аренды, определяется в соответствии с Методикой определения арендной платы, если иное не предусмотрено федеральным законодательством и настоящим Законом Санкт-Петербурга (статья 2).
Иной размер арендной платы за земельной участок может быть установлен:
- по итогам торгов на право заключения договоров аренды земельных участков, но не ниже рассчитанного в соответствии с Методикой определения арендной платы на момент принятия решения о заключении договора аренды;
- по заявлению лица, имеющего намерение использовать земельный участок по договору аренды, в случае, если предложенный размер арендной платы превышает размер арендной платы, определенный в соответствии с Методикой определения арендной платы на момент принятия решения о заключении договора аренды.
Размер арендной платы за земельный участок, выраженный и рассчитанный в валюте Российской Федерации, подлежит изменению с учетом динамики рынка аренды недвижимости Санкт-Петербурга в порядке, устанавливаемом Правительством Санкт-Петербурга (статья 3).
В соответствии с п. 3.4 договора плата за аренду участка в квартал составляет 38611,64 руб. при условии, что коэффициент динамики рынка Кд равен 1.00. В 2011 году величина Кд составляет 1.05.
Пунктом 3.4 договора установлено, что по истечении 12 месяцев с начала срока действия договора и при отсутствии разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, арендная плата рассчитывается по коду функционального использования 10.1 с применением повышающего коэффициента К6 = 10 и составляет при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, 386116,39 рублей.
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" установлено, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), применяемый при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, составляет: в 2012 году - 1,10.
Таким образом, с учетом того, что началом срока действия договора стороны определили 01.04.2011 г. и в связи с непредставлением Обществом в адрес Комитета в течение 12 месяцев, то есть до 01.04.2012 г., разрешения на строительство, Комитет правомерно рассчитал размер арендной платы исходя из условий договора в размере 386116,39 рублей умноженный на Кд = 1,10.
Пени правомерно рассчитаны Комитетом в соответствии с условиями п. 5.2 договора в размере 0,15% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.
Доводы жалобы противоречат фактическим обстоятельствам делам и не согласуются с основаниями возникновения задолженности в размере, определенном Комитетом.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов (в настоящем случае изменение коэффициента динамики рынка на 2012 года) не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.
Как разъяснено в п. 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Доводы жалобы в указанной части основаны на неправильном толковании норм материального права.
Доводы жалобы о том, что Общество лишено было возможности самостоятельно произвести расчет арендной платы не влияют на обоснованность иска и не могут явиться основаниями для освобождения ответчика от исполнения денежного обязательства в спорный период. Кроме того, п. 3.5 договора предусмотрена обязанность Общества самостоятельно рассчитывать текущую сумму арендной платы.
Основания, указанные подателем жалобы в качестве ничтожности договора аренды в части установления размера годовой арендной платы, отклонены апелляционным судом ввиду их не соответствия обстоятельствам дела.
Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила).
В силу пункта 2 Правил размер арендной платы за пользование земельным участком в расчете на год определяется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим в отношении этого земельного участка полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, на основании: кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Между тем определение размера арендной платы за пользование спорным земельным участком на основании рыночной стоимости этого земельного участка не представляется возможным, поскольку его собственником не является Российская Федерация.
Податель жалобы по правилам ст. ст. 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представил допустимых доказательств принадлежности спорного земельного участка на праве собственности Российской Федерации, в связи с чем не вправе ссылаться на п. 2 Правил в качестве правового обоснования определения размера арендной платы.
При этом Общество не указывает на ничтожность всего договора аренды, заключенного с Комитетом, к полномочиям которого отнесено распоряжение земельными участками, составляющими территорию Санкт-Петербурга и находящимися в государственной собственности Санкт-Петербурга, а также теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в соответствии с абзацем 4 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пунктом 3.9.3 Положения о Комитете по управлению городским имуществом, утвержденного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.09.2004 N 1589.
В договоре аренды указано, что договор заключен между сторонами на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от 24.12.2008 г. N 78-78-01/0698/2008-289, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 25.01.2011 г. N 33/032/2011-014, решения Комитета от 17.05.2011 г.
Оснований, предусмотренных ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для изменения или отмены решения апелляционным судом не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2013 г. по делу N А56-78278/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Судьи
В.М.ГОРБИК
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)