Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Гараничева И.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего Задорневой Н.П.,
судей Дубинина А.И., Меньшова С.В.,
с участием секретаря С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ф. на решение Железноводского городского суда Ставропольского края от 15 февраля 2013 года,
по иску Ф. к Е. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на жилой дом и земельный участок,
заслушав доклад судьи Задорневой Н.П.,
установила:
Ф. обратилась в суд с иском к Е. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 16.01.2012 года, заключенного между нею и ответчиком, применении последствий недействительности сделки, исключении Е. из числа собственников указанного домовладения, аннулировании регистрационных записей о его праве собственности на спорное имущество и признании права собственности за нею на дом и землю по адресу: г. Железноводск пос. Иноземцево, ул. ....
В обоснование заявленных требований истец сослалась на то, что 16.01.2012 г. между ней и Е. заключен договор купли-продажи данного жилого дома и земельного участка. Данный договор считает недействительным. 17.05.2011 г. Ж. взял в долг у Е. ... рублей сроком на 4 месяца, о чем была составлена расписка. Гарантами по возврату денег выступили ее муж - Ф. и К. 30.01.2012 г. ею написана расписка о том, что она якобы получил у Е. ... рублей согласно договора купли-продажи от 16.01.2012 г. и что она обязуется в срок до 01.02.2013 г. выплатить Е. ... рублей, а в случае не возврата вышеуказанной суммы, обязуется вернуть денежные средства через шесть месяцев. Хотя в расписке и указано, что она якобы получила от Е. денежные средства в размере ... рублей, этих денег она не получала. Указание в расписке на то, что она обязуется вернуть ... рублей противоречит нормам гражданского оборота, поскольку при продаже недвижимого имущества денежные средства передаются продавцу в счет покупаемого имущества и, в любом случае, после перехода права собственности не подлежат возврату. В настоящее время она зарегистрирована и проживает в вышеуказанном домовладении. Жилой дом не освобождался, все ее личные вещи находятся в нем. Е. никогда не вселялся и не пытался вселиться в данный жилой дом. Таким образом, указанный договор купли-продажи является мнимой сделкой. Стороны не совершали никаких действий, которые бы свидетельствовали об исполнении их обязанностей по договору.
Обжалуемым решением суда в удовлетворении исковых требований Ф. отказано. Обеспечительные меры отменены.
В апелляционной жалобе Ф. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, ссылаясь на то, что ссылка суда на регистрацию договора как на подтверждение сторон сделки создать соответствующие правовые последствия, является ошибочной. Факт ее личной подписи на договоре и представление его на регистрацию не является доказательством ее волеизъявления на фактическое исполнение сделки и желания наступления по этой сделке каких-либо последствий. Не основан на доказательствах и вывод суда о передачи спорного имущества от продавца к покупателю. Материалы дела этого не подтверждают, да и сам ответчик не оспаривал того, что в дом не вселялся, получить ключи от дома не пытался, права собственника с 16.01.2012 года не осуществлял. Необоснованным является и вывод суда о том, что во исполнение договора купли-продажи продавцу уплачено покупателем ... руб. При этом суд сослался на расписку, однако в нарушение требований ст. 67 ГПК РФ данный документ не был оценен судом в совокупности с другими обстоятельствами по делу. Согласно расписке не Е. должен выплатить ей оставшуюся сумму до 01.02.2013 года, а она должны выплатить Е. ... руб., т.е. всю покупную цену по договору купли-продажи, и, кроме того, уплачивать 7% ежемесячно за просрочку выплаты. При этом в расписке нет никаких указаний на то, что ... руб. ей передавались. Суд также не принял во внимание, что указанная денежная сумма представляет собой сумму в ... руб. с 6% ежемесячно за период с 01.02.2012 года по 01.02.2013 года. При этом и эта сумма ей не передавалась, а является пересчетом суммы долга Ж., Ф. и К. перед Е. в размере ... руб. с 10% в месяц по расписке от 17.05.2011 года. В данном случае суд должен был в решении толковать содержание расписки. Получение денег по договору купли-продажи не должно совершаться под условием их возврата либо вообще под каким бы то ни было условием, так как продавец передает свое имущество в собственность покупателя навсегда. Судом не приняты во внимание показания свидетелей. Кроме того, ей были заявлены конкретные основания недействительности сделки - мнимость. Однако суд в резолютивной части отказал ей в удовлетворении иска безотносительно к указанию основания иска. Вместе с тем суд указал, что не установил иных оснований для признания оспариваемого договора недействительным, фактически не рассматривая этого. Она вообще никогда не собиралась продавать дом, не искала покупателей, не выставляла дом на продажу. Сделку совершила под влиянием мужа и его обязательств.
В возражении ответчик Е. просит решение суда оставить без изменения, а доводы апелляционной жалобы без удовлетворения как несостоятельные.
Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и возражении на нее, заслушав Ф., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований к отмене решения не находит по следующим основаниям.
Судом правильно установлено и подтверждено надлежащими доказательствами по делу, что 16.01.2012 года между Ф. и Е. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по ул. ... пос. Иноземцево г. Железноводска за цену в ... руб. Сделка и переход права собственности зарегистрированы в установленном законом порядке.
Как следует из существа заявленного иска и обстоятельств по делу, в обоснование мнимости указанного договора купли-продажи Ф. сослалась на то, что ее волеизъявления на совершения сделки не имелось. Договор был заключен ею под воздействием ее мужа Ф., являвшегося гарантом по возврату денежного долга Ж., получившего ... руб. от Е. по расписке от 17.05.2011 года. От мужа требовали возврата долга с процентами, и он уговорил ее совершить оспариваемую сделку, ссылаясь на то, что это формальность, после которой его перестанут терроризировать.
Отказывая в удовлетворении исковых требований по заявленному основанию, суд первой инстанции сослался на то, что истец лично подписала договор, доказательств мнимости сделки не представила, представленная ею расписка не подлежит государственной регистрации и не затрагивает переход права собственности от покупателя к продавцу, не меняет предмет договора и цены, а лишь свидетельствует о достигнутом между сторонами соглашении о порядке и сроках осуществления расчетов по указанному договору. Сделка прошла государственную регистрацию в установленном законом порядке, претензий по ней истец к ответчику не имела.
Вывод суда об отсутствии оснований к удовлетворению заявленных требований по указанным в иске основаниям, по мнению судебной коллегии, является правильным.
В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Следовательно, при ее совершении, должен иметь место порок воли (содержания). Данная норма подлежит применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения.
В обоснование мнимости сделки стороне необходимо доказать, что при ее совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки.
Для сделок купли-продажи, к которым относится спорная сделка, правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.
Согласно ст. ст. 551, 558 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Договор продажи жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вывод суда, с учетом указанных норм материального права, о том, что сделка между сторонами спора, оформленная договором купли-продажи, не может считаться мнимой, является правильным, поскольку наличие расписки об оплате по сделке и регистрация перехода права собственности свидетельствуют не только о намерении создать соответствующие заключенной сделке правовые последствия (приобрести право собственности на имущество), но и о ее исполнении. Поэтому правовых оснований для признания оспариваемого договора мнимым, влекущим в соответствии со ст. 170 ГК РФ ее недействительность (ничтожность), отсутствовали.
Соглашаясь с выводом суда об отказе в иске по заявленным основаниям, судебная коллегия исходит из наличия в деле расписки истца от 30.01.2012 года, которая Ф. по безденежности не оспорена, так как таких требований в иске ею не заявлялось и доказательств этому не представлялось.
Вместе с тем, из материалов дела и мотивировочной части решения следует, что заявленный в судебном порядке иск содержит только одно основание к признанию сделки недействительной (ничтожной) - мнимая сделка и именно по этому основанию судом рассмотрен данный гражданский спор. В связи с этим из мотивировочной части решения подлежит исключению вывод суда об отсутствии иных оснований для признания спорного договора купли-продажи ничтожным.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение суда отмене не подлежит.
Остальные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с судебным решением и влекут к переоценке доказательств, оцененных судом первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность решения либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи, с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.
Руководствуясь ст. ст. 327, 327-1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Исключить из мотивировочной части решения Железноводского городского суда от 15 февраля 2013 года вывод суда об отсутствии иных оснований для признания спорного договора купли-продажи ничтожным.
В остальной части это же решение суда оставить без изменения, доводы апелляционной жалобы Ф. - удовлетворить в части.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 21.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2396/13
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 мая 2013 г. по делу N 33-2396/13
Судья: Гараничева И.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего Задорневой Н.П.,
судей Дубинина А.И., Меньшова С.В.,
с участием секретаря С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ф. на решение Железноводского городского суда Ставропольского края от 15 февраля 2013 года,
по иску Ф. к Е. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на жилой дом и земельный участок,
заслушав доклад судьи Задорневой Н.П.,
установила:
Ф. обратилась в суд с иском к Е. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 16.01.2012 года, заключенного между нею и ответчиком, применении последствий недействительности сделки, исключении Е. из числа собственников указанного домовладения, аннулировании регистрационных записей о его праве собственности на спорное имущество и признании права собственности за нею на дом и землю по адресу: г. Железноводск пос. Иноземцево, ул. ....
В обоснование заявленных требований истец сослалась на то, что 16.01.2012 г. между ней и Е. заключен договор купли-продажи данного жилого дома и земельного участка. Данный договор считает недействительным. 17.05.2011 г. Ж. взял в долг у Е. ... рублей сроком на 4 месяца, о чем была составлена расписка. Гарантами по возврату денег выступили ее муж - Ф. и К. 30.01.2012 г. ею написана расписка о том, что она якобы получил у Е. ... рублей согласно договора купли-продажи от 16.01.2012 г. и что она обязуется в срок до 01.02.2013 г. выплатить Е. ... рублей, а в случае не возврата вышеуказанной суммы, обязуется вернуть денежные средства через шесть месяцев. Хотя в расписке и указано, что она якобы получила от Е. денежные средства в размере ... рублей, этих денег она не получала. Указание в расписке на то, что она обязуется вернуть ... рублей противоречит нормам гражданского оборота, поскольку при продаже недвижимого имущества денежные средства передаются продавцу в счет покупаемого имущества и, в любом случае, после перехода права собственности не подлежат возврату. В настоящее время она зарегистрирована и проживает в вышеуказанном домовладении. Жилой дом не освобождался, все ее личные вещи находятся в нем. Е. никогда не вселялся и не пытался вселиться в данный жилой дом. Таким образом, указанный договор купли-продажи является мнимой сделкой. Стороны не совершали никаких действий, которые бы свидетельствовали об исполнении их обязанностей по договору.
Обжалуемым решением суда в удовлетворении исковых требований Ф. отказано. Обеспечительные меры отменены.
В апелляционной жалобе Ф. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, ссылаясь на то, что ссылка суда на регистрацию договора как на подтверждение сторон сделки создать соответствующие правовые последствия, является ошибочной. Факт ее личной подписи на договоре и представление его на регистрацию не является доказательством ее волеизъявления на фактическое исполнение сделки и желания наступления по этой сделке каких-либо последствий. Не основан на доказательствах и вывод суда о передачи спорного имущества от продавца к покупателю. Материалы дела этого не подтверждают, да и сам ответчик не оспаривал того, что в дом не вселялся, получить ключи от дома не пытался, права собственника с 16.01.2012 года не осуществлял. Необоснованным является и вывод суда о том, что во исполнение договора купли-продажи продавцу уплачено покупателем ... руб. При этом суд сослался на расписку, однако в нарушение требований ст. 67 ГПК РФ данный документ не был оценен судом в совокупности с другими обстоятельствами по делу. Согласно расписке не Е. должен выплатить ей оставшуюся сумму до 01.02.2013 года, а она должны выплатить Е. ... руб., т.е. всю покупную цену по договору купли-продажи, и, кроме того, уплачивать 7% ежемесячно за просрочку выплаты. При этом в расписке нет никаких указаний на то, что ... руб. ей передавались. Суд также не принял во внимание, что указанная денежная сумма представляет собой сумму в ... руб. с 6% ежемесячно за период с 01.02.2012 года по 01.02.2013 года. При этом и эта сумма ей не передавалась, а является пересчетом суммы долга Ж., Ф. и К. перед Е. в размере ... руб. с 10% в месяц по расписке от 17.05.2011 года. В данном случае суд должен был в решении толковать содержание расписки. Получение денег по договору купли-продажи не должно совершаться под условием их возврата либо вообще под каким бы то ни было условием, так как продавец передает свое имущество в собственность покупателя навсегда. Судом не приняты во внимание показания свидетелей. Кроме того, ей были заявлены конкретные основания недействительности сделки - мнимость. Однако суд в резолютивной части отказал ей в удовлетворении иска безотносительно к указанию основания иска. Вместе с тем суд указал, что не установил иных оснований для признания оспариваемого договора недействительным, фактически не рассматривая этого. Она вообще никогда не собиралась продавать дом, не искала покупателей, не выставляла дом на продажу. Сделку совершила под влиянием мужа и его обязательств.
В возражении ответчик Е. просит решение суда оставить без изменения, а доводы апелляционной жалобы без удовлетворения как несостоятельные.
Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и возражении на нее, заслушав Ф., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований к отмене решения не находит по следующим основаниям.
Судом правильно установлено и подтверждено надлежащими доказательствами по делу, что 16.01.2012 года между Ф. и Е. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по ул. ... пос. Иноземцево г. Железноводска за цену в ... руб. Сделка и переход права собственности зарегистрированы в установленном законом порядке.
Как следует из существа заявленного иска и обстоятельств по делу, в обоснование мнимости указанного договора купли-продажи Ф. сослалась на то, что ее волеизъявления на совершения сделки не имелось. Договор был заключен ею под воздействием ее мужа Ф., являвшегося гарантом по возврату денежного долга Ж., получившего ... руб. от Е. по расписке от 17.05.2011 года. От мужа требовали возврата долга с процентами, и он уговорил ее совершить оспариваемую сделку, ссылаясь на то, что это формальность, после которой его перестанут терроризировать.
Отказывая в удовлетворении исковых требований по заявленному основанию, суд первой инстанции сослался на то, что истец лично подписала договор, доказательств мнимости сделки не представила, представленная ею расписка не подлежит государственной регистрации и не затрагивает переход права собственности от покупателя к продавцу, не меняет предмет договора и цены, а лишь свидетельствует о достигнутом между сторонами соглашении о порядке и сроках осуществления расчетов по указанному договору. Сделка прошла государственную регистрацию в установленном законом порядке, претензий по ней истец к ответчику не имела.
Вывод суда об отсутствии оснований к удовлетворению заявленных требований по указанным в иске основаниям, по мнению судебной коллегии, является правильным.
В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Следовательно, при ее совершении, должен иметь место порок воли (содержания). Данная норма подлежит применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения.
В обоснование мнимости сделки стороне необходимо доказать, что при ее совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки.
Для сделок купли-продажи, к которым относится спорная сделка, правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.
Согласно ст. ст. 551, 558 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Договор продажи жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вывод суда, с учетом указанных норм материального права, о том, что сделка между сторонами спора, оформленная договором купли-продажи, не может считаться мнимой, является правильным, поскольку наличие расписки об оплате по сделке и регистрация перехода права собственности свидетельствуют не только о намерении создать соответствующие заключенной сделке правовые последствия (приобрести право собственности на имущество), но и о ее исполнении. Поэтому правовых оснований для признания оспариваемого договора мнимым, влекущим в соответствии со ст. 170 ГК РФ ее недействительность (ничтожность), отсутствовали.
Соглашаясь с выводом суда об отказе в иске по заявленным основаниям, судебная коллегия исходит из наличия в деле расписки истца от 30.01.2012 года, которая Ф. по безденежности не оспорена, так как таких требований в иске ею не заявлялось и доказательств этому не представлялось.
Вместе с тем, из материалов дела и мотивировочной части решения следует, что заявленный в судебном порядке иск содержит только одно основание к признанию сделки недействительной (ничтожной) - мнимая сделка и именно по этому основанию судом рассмотрен данный гражданский спор. В связи с этим из мотивировочной части решения подлежит исключению вывод суда об отсутствии иных оснований для признания спорного договора купли-продажи ничтожным.
При таких обстоятельствах обжалуемое решение суда отмене не подлежит.
Остальные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с судебным решением и влекут к переоценке доказательств, оцененных судом первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность решения либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи, с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.
Руководствуясь ст. ст. 327, 327-1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Исключить из мотивировочной части решения Железноводского городского суда от 15 февраля 2013 года вывод суда об отсутствии иных оснований для признания спорного договора купли-продажи ничтожным.
В остальной части это же решение суда оставить без изменения, доводы апелляционной жалобы Ф. - удовлетворить в части.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)